江西省鉛山縣城區(qū)基準地價更新研究

劉響忠

【摘要】基準地價修正法是土地估價的重要方法之一，基準地價的更新是土地管理中不可缺少的部分，及時更新基準地價對土地估價具有指導(dǎo)意義。本文以江西省鉛山縣為例，基于鉛山縣城區(qū)2010年基準地價更新結(jié)果，對鉛山縣城區(qū)2010-2016年各級別的商業(yè)用地地價指數(shù)進行測算，并運用地價指數(shù)，更新該縣2017年商業(yè)用地各級別的基準地價。更新結(jié)果顯示，鉛山縣城區(qū)2017年Ⅰ–Ⅴ級商業(yè)用地基準地價分別為4030元/㎡、2754元/㎡、1694元/㎡、861元/㎡和407元/㎡。

【關(guān)鍵詞】基準地價；地價指數(shù)；商業(yè)用地；鉛山縣

為了實現(xiàn)土地市場的健康、平穩(wěn)發(fā)展，完善城市地價動態(tài)監(jiān)測體系，提高土地市場管理的效率，掌握城市地價水平，必須弄清地價隨時間變化的趨勢[1]。地價指數(shù)的測算可以反映近期土地價格的變化趨勢，為基準地價的更新提供技術(shù)支持。通過測算鉛山縣城區(qū)2010-2016年的地價指數(shù)，對2017年的地價指數(shù)進行預(yù)測，從而更新鉛山縣城區(qū)2017年的基準地價，并指導(dǎo)土地估價人員進行土地評估工作。

1、地價指數(shù)及其測算方法

1.1 地價指數(shù)的概念

地價指數(shù)是指在正常的土地市場條件下，土地價格隨時間變化的趨勢與幅度的相對數(shù)[2]。地價指數(shù)的測算是基準地價更新和征收土地增值稅的基礎(chǔ)，同時也是土地估價人員進行土地估價的重要依據(jù)。本文主要是測算鉛山縣城區(qū)2010-2016年商業(yè)用地的定基地價指數(shù)。

1.2 商業(yè)用地地價指數(shù)的測算方法

在選取樣點地價時，可根據(jù)該地區(qū)近年來的交易案例或者通過調(diào)查采樣等運用一系列估價方法對樣點地價進行測算，經(jīng)過檢驗和修正，確定最終的樣點地價。各級別商業(yè)用地的平均價格計算如2、地價指數(shù)的預(yù)測方法以及基準地價的更新

本文中涉及鉛山縣城區(qū)2010-2016年各級別商業(yè)用地定基地價指數(shù)，顯然數(shù)據(jù)的個數(shù)比較少，且符合時間序列，故可以采用移動平均法和GM模型對2017年鉛山縣城區(qū)各級別商業(yè)用地地價指數(shù)進行預(yù)測。再根據(jù)一次移動平均法和灰色預(yù)測模型分別預(yù)測出的2017年鉛山縣城區(qū)各級別商業(yè)用地地價指數(shù)，對其取算數(shù)平均值，作為最終的預(yù)測結(jié)果。將2010年鉛山縣城區(qū)各級別商業(yè)用地基準地價乘以預(yù)測出的各級別地價指數(shù)，從而更新出2017年鉛山縣城區(qū)各級別商業(yè)用地基準地價。

3、實證研究

3.1 研究區(qū)域概況

江西省鉛山縣位于江西省的東北部，武夷山的北麓，信江的上游，東北與上饒縣相接，西與弋陽縣相連，南與福建省武夷山市和光澤縣接壤，北與橫峰縣毗鄰。全縣轄7鎮(zhèn)10個鄉(xiāng)，江西省武夷山自然保護區(qū)、境外上市企業(yè)江西銅業(yè)公司永平銅礦就在該縣。鉛山縣處于丘陵地區(qū)、地勢南高北低，縣境東、南、西三面環(huán)山。全縣有貫穿東西的饒鷹公路、國防線閩贛公路、河橫公路以及縣城通往各鄉(xiāng)的公路；縣境北部有311高速，上武高速貫穿南北；橫穿縣境南北的橫南（橫峰縣、上饒市至福建省南平市）鐵路總長73公里。鉛山縣城區(qū)2010年Ⅰ–Ⅴ級商業(yè)用地基準地價分別為2235元/㎡、1553元/㎡、926元/㎡、481元/㎡和301元/㎡，數(shù)據(jù)來源于國土部門2011年6月11日公布的鉛山縣城區(qū)2010年基準地價表。

3.2 樣點地價的選取和整理

根據(jù)近年來鉛山縣城區(qū)的商業(yè)用地交易案例，并參考鉛山縣城區(qū)2011-2016年建設(shè)用地供地臺賬，選取樣點，并以2011-2016年每年的1月1日為估價日期，運用市場比較法等估價方法對其進行土地價格評估。因為不同級別商業(yè)用地的價格相差很大，需要按照土地級別，整理樣點地價。依據(jù)2010年鉛山縣城區(qū)土地定級和基準地價更新結(jié)果，對鉛山縣城區(qū)的商業(yè)用地樣點地價進行分類、修正和檢驗，統(tǒng)一界定地價監(jiān)測樣點的土地用途、估價期日、容積率、土地使用年限和土地開發(fā)程度等地價內(nèi)涵，并對其進行修正[3]。鉛山縣地價指數(shù)編制時標準地價定義為每年1月1日某用途土地法定最高出讓年限、土地開發(fā)程度為“五通一平”，容積率為1.4，建筑密度不大于30%情況下所評估的城市各土地級別的某用途土地完整土地使用權(quán)的平均價格。最終選取的商業(yè)用地Ⅰ級樣點7個、Ⅱ級樣點6個、Ⅲ級樣點4個、Ⅳ級樣點2個、Ⅴ級樣點2個，合計21個。

3.3鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地地價指數(shù)測算

3.3.1 鉛山縣城區(qū)各級別商業(yè)用地的平均地價計算

對評估出的樣點地價運用公式（1）。通過計算，鉛山縣城區(qū)2011-2016年商業(yè)用地分級地價均值可由表1反映出來。

3.3.2 鉛山縣城區(qū)各級別商業(yè)用地地價指數(shù)測算

以2010年為基期，利用2010年鉛山縣城區(qū)基準地價更新結(jié)果，根據(jù)計算出的2011-2016年商業(yè)用地分級地價均值，運用公式（2），鉛山縣城區(qū)2011-2016年各級別商業(yè)用地定基地價指數(shù)計算結(jié)果如下表：

3.4 2017年鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地各級別地價指數(shù)預(yù)測

利用一次移動平均法預(yù)測出2017年鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地Ⅰ–Ⅴ級地價指數(shù)分別為172.60、169.80、175.25、171.20、129.15。借助DPS數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，運用其中的GM模型，預(yù)測出2017年鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地Ⅰ–Ⅴ級地價指數(shù)分別為（下轉(zhuǎn)43頁）（上接41頁）188.05、184.86、190.60、186.95、141.21，且DPS對模型的評價為很好。根據(jù)利用一次移動平均法和灰色預(yù)測模型分別預(yù)測出的2017年鉛山縣各級別商業(yè)用地地價指數(shù)，對其取算數(shù)平均值，作為最終的預(yù)測結(jié)果。鉛山縣城區(qū)2017年Ⅰ–Ⅴ級商業(yè)用地定基地價指數(shù)最終預(yù)測結(jié)果分別為180.33、177.33、182.93、179.07、135.18。

3.5 2017年鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地各級別基準地價更新結(jié)果

將2010年鉛山縣城區(qū)各級別商業(yè)用地基準地價乘以預(yù)測出的各級別地價指數(shù)，從而更新出2017年鉛山縣城區(qū)各級別商業(yè)用地基準地價。鉛山縣城區(qū)2017年Ⅰ–Ⅴ級商業(yè)用地基準地價更新結(jié)果分別為4030元/㎡、2754元/㎡、1694元/㎡、861元/㎡和407元/㎡。

4、結(jié)論與討論

地價指數(shù)反映了土地的價格隨時間變化的趨勢與幅度，因此通過測算鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地地價指數(shù)可以客觀地顯示鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地價格平均變化情況，同時顯示出土地市場運行的基本情況?；诘貎r指數(shù)的測算進行基準地價更新的方法是可行的，并且具有一定優(yōu)越性，也是未來基準地價更新的發(fā)展趨勢。為了使鉛山縣城區(qū)基準地價更新工作更加的高效，進行地價動態(tài)監(jiān)測勢在必行。

參考文獻：

[1]國土資源部.城市地價動態(tài)檢測體系技術(shù)規(guī)范[M].北京，2011.

[2]陸紅生.土地管理學(xué)總論[M].北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2007.

[3]殷彤.蘭州市近年來地價動態(tài)變化及分析[J].發(fā)展，2009，09：109-111.

[4]周國華，鄧新忠，賀艷華.基于地價指數(shù)的城市地價走勢預(yù)測研究——以湖南省湘潭市為例[J].中國土地科學(xué)，2006，03：38-43.

[5]張珣.宣漢縣城區(qū)土地定級與基準地價更新研究[D].四川農(nóng)業(yè)大學(xué)，2013.

作者簡介：

劉響忠，男，江西上饒人，江西省鉛山縣國土資源局，研究方向：土地資源管理。