關于房地產企業(yè)資金集中管理幾個重點問題的探討

黎道政

摘要：近年來，隨著我國房地產行業(yè)的不斷發(fā)展完善，以及房地產行業(yè)自身需要較大的資金流動，必然會促使房地產企業(yè)對內部資金收支實行嚴格控制，資金集中管理必將成為企業(yè)資金管理的主要方向。本文結合我國房地產行業(yè)的特點，著重選取行業(yè)資金管理存在的問題展開分析，主要包括資金籌集、使用以及回流時等方面存在的問題。

關鍵詞：房地產；資金；集中管理

一、房地產企業(yè)資金管理的特點

（一）房地產企業(yè)前期階段投資大，資金回籠速度較慢，資金風險大。首先，房地產企業(yè)購置土地時須一次性付清所有資金才能取得土地的使用權，進行后期的建設與開發(fā)，因此企業(yè)前期資金投入較大；其次，房地產企業(yè)的主要業(yè)務為項目的開發(fā)建設，而項目開發(fā)建設周期長，在前期開發(fā)建設階段，企業(yè)大量投人資金，卻無法通過銷售回籠資金，一旦出現市場、政策變化及其他因素的干擾，很容易造成資金套牢的風險。

（二）房地產投人資金與回籠資金的時候容易受到行業(yè)自身及政策因素的不利影響。作為民生行業(yè)，國家為了確保房地產市場的合理供求關系，抑制居民的非理性購房需求，會采取一系列手段調控市場，例如提高銀行貸款利率、限制部分購買者貸款等，一方面限制了居民購房需求，導致房地產企業(yè)資金回收速度減緩，另一方面，房地產企業(yè)無法得到貸款或貸款成本增加，致使房地產企業(yè)出現融資以及資金回籠困難。

（三）房地產企業(yè)資金的來源相對較少，主要為金融機構或預先售出的房屋。房地產企業(yè)在向金融機構申請貸款時，除了需要項目前期啟動資金外，還需要具備“四證”，包括施工許可證、土地使用權證、建設規(guī)劃許可證及建設用地準許證明。同時，金融機構發(fā)放貸款的條件也極為嚴苛，須考察企業(yè)長期發(fā)展運營能力及發(fā)展前景，符合標準方予以貸款，且貸款發(fā)放后也會時刻對其資金進行監(jiān)管，限制了貸款資金用途。預售房屋所籌集來的資金作為房地產企業(yè)資金的第二大來源，如若企業(yè)并未進行貸款時，該項資金企業(yè)可以自由使用，而存在抵押貸款時，銀行或其他金融機構會相應的為其專設監(jiān)管賬戶，導致所獲得的資金并不能實現自由使用。

二、房地產企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金集中管理模式有待完善?，F階段，我國房地產行業(yè)內部對其資金管理方式較為單一，大多并沒有將其資金實行集中管理。僅為財務人員上報該年度或者季度報告，而對資金運用后期的監(jiān)督管理并沒有展開關注，導致企業(yè)資金管理模式的缺陷。

（二）房地產企業(yè)的資金來源大多為借款，資產負債比較高。由于房地產行業(yè)需要投人大量的資金，而企業(yè)的資金來源大多為金融機構或其他企業(yè)的借款與融資，導致其經營所需資金中負債所占比例較大。借款的增加加重了企業(yè)經營風險，借款較多且一旦決策人員對企業(yè)還債能力評估錯誤，就會導致資金鏈的斷裂，項目無法正常持續(xù)運行。出現資金運行困難的企業(yè)，會采取相應的措施籌集資金，而金融機構提供資金時必然會考察企業(yè)的償債能力，較高的資產負債率又會阻礙企業(yè)的成功融資，從而陷入了惡性循環(huán)。

（三）融資難度大，且資金來源方少。現階段，由于我國對房地產行業(yè)資金來源的管制，以及行業(yè)資金缺口大，金融機構成為該行業(yè)籌資的主要對象。近年以來，隨著房地產價格的暴漲，泡沫出現的可能性較大，因此國家對其進行了嚴格的管控，其中也涉及借貸資金的領域。此外，銀行對借貸者條件的提高，房地產行業(yè)資金融資困難的加重。然而，房地產行業(yè)近年來為解決其融資難題，開始關注信貸市場，雖然能得到相應的資金，但其利率遠高于銀行貸款的利率，從而增加了企業(yè)生產成本。

（四）資金周轉速度慢。作為房地產行業(yè)，企業(yè)從購買土地時就需要大量的資金，而資本的回收僅在房屋建成后。而土地的拍得到房屋出售需要經過漫長的時間，且施工過程需投人大量的人力物力資本，導致企業(yè)存貨較多，資金占用現象極為常見，企業(yè)資金的投入并不會得到立即的回報。此外，房屋建成后也會可能存在房屋的積壓情況，導致企業(yè)資金無法及時回收。

（五）管理資金的方式不夠精細。目前我國的房地產公司對其資金的管理較為隨意，并未充分認識到資金管理對企業(yè)發(fā)展的重要程度。因此，管理者應重視資金的管理，提高資金成本、終值現值等的意識，從而提高企業(yè)集中管理的水平。

三、房地產行業(yè)資金集中管理的必要性及趨勢分析

（一）資金集中管理對于增強企業(yè)的監(jiān)管能力具有重要的意義。根據資金集中管理的原則與方法，各個成員公司必須將其各年度的資金使用情況報告給母公司或總公司?？偣靖鶕嶋H情況對其資金的使用進行管控或支持，并通過該方法增加其對子公司或分公司的控制。

（二）資金集中管理對于企業(yè)內部資源的合理分配、降低資金使用帶來的損失、推動企業(yè)實現全方位的發(fā)展具有重要意義。作為房地產企業(yè)的各子（分）公司，由于各自所處的發(fā)展階段不同及外在市場的差異，資金的使用程度不同，各子（分）公司年度所獲得經濟效益也略顯差異。因此，資金的集中使用，對于具有充足資金的企業(yè)來說，資金得到最大化使用，而融資難的企業(yè)以最小的成本得到資金，達到雙贏的效果。通過企業(yè)內部資金的整合，實現了資金使用的最大化效率。

（三）資金的集中管理對于財務風險的預防具有積極意義。房地產集團根據資金的統(tǒng)一管理，能夠提前知曉相應公司的發(fā)展戰(zhàn)略。一旦成員公司內部存在重要的財務風險時，集團能夠及時予以提示并做好相應的監(jiān)督，從而降低資金使用的風險，預防成員企業(yè)資金問題的發(fā)生。

四、房地產企業(yè)集團資金集中管理模式建議

房地產行業(yè)為不斷完善資金的管理，不僅應該完善企業(yè)內部資金集中管理過程，而且應建立內部數據與商業(yè)銀行之間的有效連接。與金融行業(yè)溝通的便捷從一定程度上又會方便著企業(yè)資金的管理。除此之外，將銀行獨有的金錢管控科技投人到房地產企業(yè)財務管理中，可以最大程度上實現企業(yè)財務的優(yōu)化管理和資金的有效管控，減少企業(yè)間因為時空的制約帶來的不必要的成本消耗，逐步構建企業(yè)間資金劃撥機制，將企業(yè)的貸款、存款以及資金運用納人信息化體系中。再次，應該構建企業(yè)與公司職員間一對一的貸款制度，使公司職員能夠按照公司規(guī)章制度向企業(yè)尋求貸款援助，并且使貸款關系的成績只能局限在企業(yè)與公司職員間，不允許職員與職員間貸款關系的產生，使用信息化技術管理公司財務產生的風險要遠遠低于傳統(tǒng)的財務管理技術。

總之，為確保企業(yè)更好地對資金進行管理，實現資金的有效利用，結合房地產行業(yè)的問題和特點，得出房地產企業(yè)實行資金集中管理的必要性。同時，資金的集中管理對房地產集團的發(fā)展具有重要意義。因此，實現資金集中管理作為房地產行業(yè)資金管理的一項有效措施。

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