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    商業(yè)地產(chǎn)

    2012-07-14 15:05:37
    中國(guó)商論 2012年34期
    關(guān)鍵詞:寫(xiě)字樓商鋪租金

    從“商改住”到“住改商”

    據(jù)了解,上述地產(chǎn)公司人士所說(shuō)的商業(yè)項(xiàng)目為住宅配套的項(xiàng)目,共兩棟商業(yè)用樓。知情人士透露,按照初始規(guī)劃,其中一棟做成酒店式公寓產(chǎn)品,另一棟做成寫(xiě)字樓產(chǎn)品,寫(xiě)字樓先行推向市場(chǎng)銷(xiāo)售,然后根據(jù)消化情況,為公寓產(chǎn)品預(yù)留調(diào)整空間。開(kāi)發(fā)商計(jì)劃如果寫(xiě)字樓銷(xiāo)售得好,另一棟樓也將改成寫(xiě)字樓銷(xiāo)售。

    事實(shí)上,“兩手準(zhǔn)備”亦為開(kāi)發(fā)商最大地程度降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),并獲得不菲收益。在限購(gòu)令出臺(tái)后的兩年里,住宅市場(chǎng)陷入持續(xù)低迷狀態(tài),與之截然相反,寫(xiě)字樓、商鋪等商用物業(yè)的租售價(jià)持續(xù)上漲。

    “我們目前銷(xiāo)售均價(jià)36000元/平方米左右,最小戶(hù)型面積200多平方米,總價(jià)約在700萬(wàn)元以上。”該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者,目前,兩棟寫(xiě)字樓中的一棟已經(jīng)整售出去,而另一棟也不過(guò)剩下20來(lái)套房源。據(jù)其透露,在購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的業(yè)主中,有50%以上為企業(yè)自用,其他則為小業(yè)主投資使用。

    這一項(xiàng)目并非個(gè)案。在中介的從業(yè)人員小李看來(lái),現(xiàn)在寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率已高達(dá)7%~8%,15~20年即可回本,只要有成熟的商業(yè)配套和便捷的交通條件,寫(xiě)字樓產(chǎn)品并不愁賣(mài)。

    “之前商住倒掛造成的一個(gè)問(wèn)題是,大家對(duì)寫(xiě)字樓很警惕,不敢碰這個(gè)產(chǎn)品,現(xiàn)在寫(xiě)字樓供應(yīng)減少,但需求并沒(méi)減弱,所以市場(chǎng)再現(xiàn)‘住改商’情況,甚至有很多商鋪目前都想改成寫(xiě)字樓出售?!睆埣淫i表示,比如在CBD區(qū)域,有的商業(yè)項(xiàng)目目前也在商鋪和寫(xiě)字樓之間舉棋不定,因?yàn)樯啼伄a(chǎn)品在CBD所獲得的租金可能不敵寫(xiě)字樓。

    業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),2003年、2004年的時(shí)候,寫(xiě)字樓的售價(jià)是住宅的1.5倍,商業(yè)的是住宅的2倍以上,當(dāng)時(shí)“住改商”頗為盛行。到了2007、2008年,住宅市場(chǎng)火爆起來(lái),“商改住”盛行,這一輪的“住改商”正是對(duì)前幾年的補(bǔ)漲。

    近兩年,北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的漲幅有目共睹。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),北京寫(xiě)字樓租金在2012年第二季度較兩年前相比上漲了85%,相比一年前也有46%的上漲。

    根據(jù)近日多家地產(chǎn)的研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的第三季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告,截至今年第三季度末,北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金環(huán)比增長(zhǎng)2.4%,至每平方米每月312.6元,同比上漲21.3%。盡管租戶(hù)對(duì)高租金增長(zhǎng)率的抵制心理愈加明顯,但業(yè)主依舊繼續(xù)上調(diào)租金。其中金融街及CBD區(qū)域租金繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng),分別以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。

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