目標(biāo)成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用探討

郭麗菲

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，受到非常多的關(guān)注和重視，也是和人們生活密切相關(guān)的一個(gè)行業(yè)。特別是近期的房地產(chǎn)調(diào)控話題性十足，也使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到密切的關(guān)注。目標(biāo)成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，是關(guān)系到企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素，因此，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)管理值得更加實(shí)時(shí)、深入的分析和研究，為其在目標(biāo)管理方面的提升和增強(qiáng)奠定良好的基礎(chǔ)。因此，本文就目標(biāo)成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用進(jìn)行深層次的探討。

【關(guān)鍵詞】目標(biāo)成本；房地產(chǎn)項(xiàng)目；管理；應(yīng)用

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理

（一）目標(biāo)成本管理

房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、長(zhǎng)周轉(zhuǎn)和高成本的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)具備良好的目標(biāo)成本管理才能剛好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)的最大化。簡(jiǎn)言之，目標(biāo)成本管理即是對(duì)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的總體成本進(jìn)行分解和劃分，依據(jù)其不同成本的特點(diǎn)對(duì)其采取不同的措施，達(dá)到對(duì)于總體成本的全方位和全過(guò)程的控制和分析，實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)目標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，目標(biāo)成本管理尤其重要，需要其在合約管理、施工管理、結(jié)算管理等方面進(jìn)行有效的分解和把控，減輕企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，提升經(jīng)濟(jì)效益。

（二）目標(biāo)成本管理的理念

房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理具有控制、規(guī)劃、約束等理念，共同組成了房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的核心功能和核心思路。對(duì)于控制理念來(lái)講，在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)，我們需要將動(dòng)態(tài)的成本和既定的目標(biāo)成本進(jìn)行定期或者不定期的比較，以此來(lái)判斷其環(huán)節(jié)是否有非正常運(yùn)營(yíng)導(dǎo)致成本突增的現(xiàn)象發(fā)生，就能夠了解房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)營(yíng)的健康狀況。對(duì)于規(guī)劃理念來(lái)講，即是對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)合理的分解。對(duì)于約束來(lái)講，即是對(duì)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目推進(jìn)所需資源的監(jiān)管和約束，優(yōu)化資源配置。

二、目標(biāo)成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

（一）制定階段的目標(biāo)成本應(yīng)用

定位階段的目標(biāo)成本定位版目標(biāo)成本也稱方案版目標(biāo)成本。設(shè)計(jì)定位在整個(gè)成本領(lǐng)域中所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。因此，房產(chǎn)公司在拿地后盡快完成定位版目標(biāo)成本，完成經(jīng)濟(jì)上合理、銷售業(yè)態(tài)上完善的限定設(shè)計(jì)，不僅可以降低工程造價(jià)，同時(shí)也保證了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格及速度。大型的房企所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大多為多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)、跨地區(qū)的形式。因此，公司應(yīng)結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況，制定企業(yè)內(nèi)部各業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)化做法，建立最新的標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)，并設(shè)立標(biāo)桿產(chǎn)品。目標(biāo)成本，需要準(zhǔn)備幾項(xiàng)優(yōu)選方案，通過(guò)對(duì)各種方案的經(jīng)濟(jì)分析和對(duì)比，使方案之間的計(jì)算費(fèi)用和盈利測(cè)算的口徑一致，以提高項(xiàng)目的可比性。方案版目標(biāo)成本應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，對(duì)建筑的戶型比例、面積控制、單元組合、外墻及屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電和配水指標(biāo)，以及與其相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行限額確認(rèn)，使設(shè)計(jì)定位在成本的可控范圍內(nèi)如此，不僅能提升設(shè)計(jì)的速度，合理地提高產(chǎn)品的售價(jià)，還能使企業(yè)的利潤(rùn)最大化。設(shè)計(jì)院按照方案版目標(biāo)成本中的限額對(duì)指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)控，設(shè)計(jì)方案完成后，應(yīng)依據(jù)方案圖紙進(jìn)行工程造價(jià)的概算，如果造價(jià)金額高于目標(biāo)成本，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并同行業(yè)內(nèi)同一地區(qū)與之相似的工程進(jìn)行對(duì)比分析，從而發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中的不足之處、不經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)之所在，設(shè)計(jì)單位可據(jù)此進(jìn)行有針對(duì)性的優(yōu)化改進(jìn)。

（二）施工圖階段的目標(biāo)成本應(yīng)用

施工圖階段已經(jīng)是目標(biāo)成本的強(qiáng)控階段，此時(shí)，目標(biāo)成本的確定是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本升高，所以該環(huán)節(jié)的控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜。為保證目標(biāo)成本制定的準(zhǔn)確性與合理性，施工圖紙必須完整，施工圖審核須嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)盡量減少施工圖紙的變更，以減少施工圖與招標(biāo)圖之間的差異。施工圖的設(shè)計(jì)直接影響建設(shè)費(fèi)用與建設(shè)工期，直接決定人力、物力和財(cái)力的投入。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的原因降低，必須滿足要求，但是如果在工程設(shè)計(jì)中任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮較少，也會(huì)從根本上影響項(xiàng)目成本的有效控制。

（三）動(dòng)態(tài)成本控制階段應(yīng)用

對(duì)合同的編制不應(yīng)留下任何漏洞，合同條款的嚴(yán)密性須嚴(yán)格審查，合同編制人員應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到合同編制的嚴(yán)謹(jǐn)性與準(zhǔn)確編制的重要性，不能為施工單位索賠提供任何借口，不能給施工單位留下鉆空子的機(jī)會(huì)。履行合同的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容，嚴(yán)格審核各類設(shè)計(jì)變更與施工簽證，建立和完善合同履約跟蹤檢查制度，提高合同的履約率。在成本控制的過(guò)程中，應(yīng)盡可能減少設(shè)計(jì)變更并嚴(yán)格履行施工簽證制度。對(duì)不可避免的變更，應(yīng)對(duì)其合理性與可行性進(jìn)行多方論證，尋求經(jīng)濟(jì)適用的方案。同時(shí)，對(duì)變更及簽證的各環(huán)節(jié)流程及其資料的真實(shí)性要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，建立完善的合同履約跟蹤檢查制度，對(duì)虛假變更簽證資料引發(fā)的工程造價(jià)增加，要做到及時(shí)審查，并嚴(yán)格禁止。變更的內(nèi)容須由設(shè)計(jì)方或施工方提出方案，依據(jù)項(xiàng)目成本提供價(jià)格估算，再由總部負(fù)責(zé)審核，使變更的內(nèi)容和金額在可控制的范圍內(nèi)。對(duì)變更及簽證應(yīng)及時(shí)審核，避免超過(guò)最佳審查期限。

參考文獻(xiàn)

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