保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算問(wèn)題探析

譚金梅

摘 要：近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)居高不下趨勢(shì)，中低收入群體購(gòu)房困難問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，對(duì)于此類(lèi)問(wèn)題，政府給予了高度重視，并采取一系列措施促進(jìn)保障民生工程建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)展，而保障房建設(shè)項(xiàng)目本身具有回收周期長(zhǎng)、資金需求量大的特點(diǎn)，會(huì)計(jì)核算相對(duì)復(fù)雜，一些會(huì)計(jì)核算問(wèn)題亟待解決。本文就保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算問(wèn)題進(jìn)行了探討，不僅論述了保障房建設(shè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算方式，而且還指出了現(xiàn)階段一些保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作中存在的問(wèn)題，最后提出了幾點(diǎn)有針對(duì)性的建議，希望對(duì)保障房建設(shè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)有所助益。

關(guān)鍵詞：保障房；建設(shè)項(xiàng)目；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題與對(duì)策

一、保障房建設(shè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算方式

現(xiàn)階段，我國(guó)大部分保障房建設(shè)項(xiàng)目都會(huì)選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作，但是由于承建單位存在著一定的差別，具體會(huì)計(jì)核算方式也會(huì)有一些變化，有的引入了一些事業(yè)單位會(huì)計(jì)核算方式。第一，一些地區(qū)房屋管理局牽頭建立將投融資功能融為一體的平臺(tái)公司，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)公司與住房保障服務(wù)中心平行運(yùn)作，集政府管理職能和實(shí)際開(kāi)發(fā)職能為一體，在這種情況下，平臺(tái)公司采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，住房保障服務(wù)中心采用事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度進(jìn)行核算，兩種會(huì)計(jì)核算方式并行；第二，一些地區(qū)住房保障局建立全資子公司，其保障房建設(shè)項(xiàng)目由全資子公司全權(quán)負(fù)責(zé)建設(shè)，采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行會(huì)計(jì)核算；第三，一些地區(qū)的住房保障局采取代建的方式開(kāi)展保障房建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)施交鑰匙工程。這種方式具體是委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)負(fù)責(zé)建設(shè)保障房。因此，在這種情況下，保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算方式就遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行核算。

二、目前我國(guó)保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算存在的幾點(diǎn)問(wèn)題

目前，我國(guó)保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算問(wèn)題主要表現(xiàn)在分?jǐn)傁禂?shù)、核算制度以及資產(chǎn)負(fù)債率等三個(gè)方面。

（1）分?jǐn)傁禂?shù)問(wèn)題。大部分保障房建設(shè)項(xiàng)目都不是單一類(lèi)型，而是多種類(lèi)型混建在一起。因此，保障房建設(shè)項(xiàng)目往往是采取混建的方式，同時(shí)開(kāi)工建設(shè)各種類(lèi)型的房屋。但是這些不同類(lèi)型的保障房的各項(xiàng)成本在會(huì)計(jì)核算方面都需要進(jìn)行分類(lèi)核算。分類(lèi)核算在一定程度上能夠提升會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、真實(shí)性和完整性，為信息使用者提供有效的依據(jù)。但是現(xiàn)階段，我國(guó)一些保障房建設(shè)項(xiàng)目在分?jǐn)傁禂?shù)上存在著一定的問(wèn)題，土地成本、基礎(chǔ)配套設(shè)施、利息支出的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)和依據(jù)存在著不統(tǒng)一性，不利于成本分?jǐn)偟目茖W(xué)性、合理性。

（2）保障房建設(shè)項(xiàng)目核算制度問(wèn)題。資金問(wèn)題是保障房建設(shè)項(xiàng)目正常開(kāi)展的關(guān)鍵?，F(xiàn)階段，一些地區(qū)的保障房建設(shè)項(xiàng)目如果要想順利開(kāi)展單單依靠住房保障局及平臺(tái)公司自籌資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。鑒于此，很多地區(qū)政府為了能夠確保保障房項(xiàng)目建設(shè)的順利開(kāi)展，在原來(lái)的基礎(chǔ)上加大了“保障房專(zhuān)項(xiàng)資金”的投入力度，而且住房保障服務(wù)中心的人員經(jīng)費(fèi)及辦公經(jīng)費(fèi)也納入到了財(cái)政開(kāi)支范圍中。這些地區(qū)為了方便核算，住房保障服務(wù)中心采用了兩種會(huì)計(jì)制度進(jìn)行核算，而一個(gè)單位同時(shí)執(zhí)行兩套會(huì)計(jì)制度顯然不符合會(huì)計(jì)管理的規(guī)定，這樣核算出的會(huì)計(jì)信息最后進(jìn)行匯總時(shí)會(huì)由于會(huì)計(jì)信息的內(nèi)在不一致而導(dǎo)致信息數(shù)據(jù)失真。

（3）資產(chǎn)負(fù)債率高的問(wèn)題。很多地區(qū)的住房保障服務(wù)中心及平臺(tái)公司都存在著資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的情況，銀行在對(duì)其進(jìn)行融資計(jì)劃測(cè)算時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率與其所提供的良好財(cái)務(wù)狀況不符的情況，一些地區(qū)的住房保障服務(wù)中心及平臺(tái)公司的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了80%以上，有的甚至超過(guò)了90%，完全超過(guò)了金融機(jī)構(gòu)貸款的“警戒線”，不利于住房保障服務(wù)中心及平臺(tái)公司順利進(jìn)行融資，進(jìn)而有可能阻礙保障房項(xiàng)目的順利推進(jìn)。造成較高資產(chǎn)負(fù)債率的原因主要是由于實(shí)物資產(chǎn)和賬面資產(chǎn)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行核對(duì)，導(dǎo)致資產(chǎn)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，其中一部分沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)的資產(chǎn)掛在存貨會(huì)計(jì)科目中，還有一部分掛在預(yù)收賬款會(huì)計(jì)科目中，進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率的上升。

三、優(yōu)化我國(guó)保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的幾點(diǎn)建議

為了能夠有效解決我國(guó)保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算方面的幾點(diǎn)問(wèn)題，本文提出謹(jǐn)遵成本分?jǐn)傇瓌t，選擇科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)核算制度以及加強(qiáng)資產(chǎn)的清理核對(duì)等措施，為保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作順利開(kāi)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。具體如下：

（1）謹(jǐn)遵成本分?jǐn)傇瓌t?？紤]到保障房建設(shè)項(xiàng)目一般都是釆用混建的方式，因此在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作過(guò)程中要根據(jù)分?jǐn)傄蜃诱页龇謹(jǐn)傁禂?shù)，遵循一定的原則進(jìn)行成本分?jǐn)?。?duì)于土地成本的分?jǐn)偪梢赃x擇占地面積法，根據(jù)不同類(lèi)型的保障房實(shí)際占地面積占該保障房項(xiàng)目土地的總畝數(shù)比例進(jìn)行成本分?jǐn)偅粚?duì)于基礎(chǔ)配套設(shè)施成本的分?jǐn)偪梢赃x擇建筑面積法，根據(jù)各類(lèi)保障房建筑面積占該項(xiàng)目建筑面積的比例對(duì)基礎(chǔ)配套設(shè)施成本進(jìn)行分?jǐn)?；?duì)于利息支出成本的分?jǐn)偪梢赃x擇預(yù)算造價(jià)法，根據(jù)各類(lèi)型保障房項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)占該保障房項(xiàng)目總預(yù)算造價(jià)的比例對(duì)利息支出進(jìn)行分?jǐn)?；?duì)于以上幾種情形以外的，如待攤投資等的分?jǐn)?，均可以選擇預(yù)算造價(jià)法。

（2）選擇科學(xué)合理的會(huì)計(jì)核算制度。上文已經(jīng)提到如果同時(shí)采取兩種會(huì)計(jì)核算制度就有可能在進(jìn)行匯總時(shí)由于會(huì)計(jì)信息的內(nèi)在不一致而導(dǎo)致信息數(shù)據(jù)失真，不利于報(bào)表使用者的正確決策。對(duì)此，住房保障服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的公益性特點(diǎn)，摒棄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，選擇事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度和國(guó)有建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度，謹(jǐn)遵基本建設(shè)會(huì)計(jì)核算相關(guān)規(guī)定單獨(dú)建賬、單獨(dú)核算。同時(shí)，考慮到代建制方式開(kāi)展保障房工程項(xiàng)目的情況，可以明確在這種情況下由代建單位對(duì)保障房工程項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，代建單位可以選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，而住房保障服務(wù)中心可以選擇事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度，且只需對(duì)所撥付的資金進(jìn)行核算。

（3）采取一定措施降低資產(chǎn)負(fù)債率。考慮到一些地區(qū)的住房保障服務(wù)中心及平臺(tái)公司由于以往項(xiàng)目實(shí)物資產(chǎn)和賬面資產(chǎn)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行核對(duì)，使得資產(chǎn)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率上升情況的發(fā)生，這些地區(qū)的住房保障服務(wù)中心及平臺(tái)公司應(yīng)當(dāng)采取一定措施加快對(duì)實(shí)物資產(chǎn)和賬面資產(chǎn)的核對(duì)工作，不僅要抽調(diào)一些專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員協(xié)助和負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作，而且還可以采取委托的方式，委托一個(gè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行實(shí)物資產(chǎn)和賬面資產(chǎn)的清理核對(duì)，核對(duì)完成后要對(duì)一些能夠先結(jié)轉(zhuǎn)的資產(chǎn)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)于一些核對(duì)不上的要采取書(shū)面說(shuō)明的方式說(shuō)明原因，然后再進(jìn)行批量分類(lèi)結(jié)轉(zhuǎn)。這樣做在一定程度上能夠有效降低資產(chǎn)負(fù)債率，使得資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)值接近真實(shí)情況，為項(xiàng)目融資貸款工作奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，推進(jìn)保障房建設(shè)項(xiàng)目的加快實(shí)施。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)越來(lái)越關(guān)注保障房建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)情況，因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)項(xiàng)目與民生息息相關(guān)。但是由于保障房建設(shè)項(xiàng)目具有一定的特殊性，所以在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作過(guò)程中應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注其存在的問(wèn)題，并針對(duì)核算過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題尋找科學(xué)、合理的解決措施，進(jìn)一步促進(jìn)會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)質(zhì)量的提升。

參考文獻(xiàn)

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（責(zé)任編輯：何萌）