公租房租戶居住滿意度研究
——以武漢市為例

李進濤，萬美佳

（湖北工業(yè)大學(xué) 土木建筑與環(huán)境學(xué)院，武漢 430068）

公租房租戶居住滿意度研究
——以武漢市為例

李進濤，萬美佳

（湖北工業(yè)大學(xué) 土木建筑與環(huán)境學(xué)院，武漢 430068）

從租戶感知視角出發(fā)，運用問卷調(diào)查數(shù)據(jù)構(gòu)建有序Logistic模型分析公租房滿意度的影響因素，結(jié)果表明，人均居住面積、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計、租賃管理、物業(yè)管理和社區(qū)環(huán)境等因素對居住滿意度產(chǎn)生顯著的影響，而家庭社會特征變量對居住滿意度的影響并不顯著。從房屋質(zhì)量、公共設(shè)施、物業(yè)管理、公共秩序及社區(qū)文化等方面提出了對策措施，旨在為公租房建設(shè)及運營管理提供參考性建議。

公租房；居住滿意度；有序Logistic模型；武漢市

一、引言和文獻綜述

住房問題是重要的民生問題，為解決高房價背景下中低收入群體的住房困難，我國大力推進了各類保障性住房的建設(shè)?！笆濉逼陂g，建設(shè)保障性住房4000余萬套，超額完成3600萬套的目標任務(wù)。截至2016年底，已經(jīng)有1000萬戶居民住進了公租房。一大批住房困難家庭圓了安居夢，為改善民生福祉、促進社會和諧和穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但在保障性住房建設(shè)過程中，一方面選址偏僻，周邊就業(yè)機會少，居民遠離工作地且交通不便；另一方面部分保障性住房配套不完善，缺少購物、教育、商業(yè)、醫(yī)療、文化等配套設(shè)施，生活不方便，降低了低收入群體的居住滿意度，影響了居民的幸福感和發(fā)展機會。

在“社會融合”背景下，居住滿意度是維系社會系統(tǒng)或社會網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定的“粘合劑”，很早就引起西方學(xué)者的關(guān)注[1]。居住滿意度通常被定義為家庭對住房和鄰里的實際狀況與預(yù)期值之間的差異，高滿意度意味著差異小。對其影響因素的研究集中在三個方面，即居民社會經(jīng)濟特征、住房特征及反應(yīng)鄰里社會空間特征的變量[2]。在個人或家庭社會經(jīng)濟特征中，年齡、種族、教育、性別、收入、家庭結(jié)構(gòu)等會影響居住滿意度，例如，在美國，白人、老年人及高學(xué)歷居民的居住滿意度高于其他群體[3]。住宅質(zhì)量、單元功能、配套設(shè)計、社區(qū)服務(wù)及社會環(huán)境與居住滿意度正相關(guān)[4～5]。鄰里的社會特征，如社會鄰里交往能顯著地提高居民的滿意度[6～7]，而對犯罪和社會問題的不滿不僅會影響到居住滿意度，而且還可能是居住遷移的重要原因[8]。

近些年來，居住滿意度相關(guān)研究也引起了國內(nèi)學(xué)者的關(guān)注[9]。一些學(xué)者對商品房小區(qū)、老舊社區(qū)居民的居住滿意度進行了實證研究[10～11]。國內(nèi)也有學(xué)者對我國保障性住房的居住滿意度開展了有益的探索。研究發(fā)現(xiàn)，房屋建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)度就比較高[12]。公共配套設(shè)施同樣也影響到居民的居住滿意度。小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套的齊全與否同住房滿意度呈正相關(guān)的關(guān)系[13]。例如，上下班方便，購物便利，重視醫(yī)療和教育等配套設(shè)施的建設(shè)，合理均衡布置，形成完善的配套設(shè)施體系，有利于提升居住滿意度[14]。所以，在規(guī)劃布局時，選址應(yīng)杜絕城市邊緣化現(xiàn)象，特別考慮居民在配套設(shè)施方面的具體要求[15]。對低收入居民，他們對日常生活便利性的依賴性較強，相應(yīng)的對周邊配套設(shè)施完善程度的訴求更高[16]。物業(yè)管理也是影響居住滿意度的重要因素。例如，租戶普遍認為保障性住房管理比較混亂，責(zé)任單位比較混淆，造成辦事渠道不夠暢通，引發(fā)租戶對保障性住房的不滿[17]。因此，物業(yè)服務(wù)也是保障性住房建成后的核心工作，對提升整體服務(wù)質(zhì)量和品質(zhì)，提高住戶的居住滿意度起到重要作用[18]。

國內(nèi)關(guān)于居住滿意度的測評研究起步較晚，既有的研究多側(cè)重于單因素的滿意度測評，特別是針對公租房從整體維度開展居住滿意度調(diào)查、測評的研究偏少，缺乏全面、系統(tǒng)的評價體系。為此，本文從公租房租戶感知的視角出發(fā)，運用調(diào)查得到的第一手數(shù)據(jù)，構(gòu)建多維度的租戶居住滿意度評價指標體系，建立有序Logistic模型，探索公租房租戶居住滿意度的重要評價指標及影響因素，以期為公租房的建設(shè)和運營提供參考性建議。

二、數(shù)據(jù)來源與方法

2011年5月，武漢市人民政府提出要加快發(fā)展公共租賃住房，完善住房供應(yīng)體系，調(diào)整保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足城市中等偏下收入家庭、部分新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員的基本住房需求。2013年，武漢市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室正式啟動居民公共租賃住房資格申請工作，當(dāng)年9月，首個公租房小區(qū)江岸區(qū)“惠民居”開始租戶登記。自此，武漢住房保障體系從產(chǎn)權(quán)式轉(zhuǎn)為以公租房為主的租賃式保障形式。截至2015年初，武漢市陸續(xù)啟動中心城區(qū)政府類公租房項目建設(shè)，公布的公租房項目有23個，共計房源23000余套。

目前，武漢市已經(jīng)建成投入使用兩個規(guī)模在2000套以上的公租房小區(qū)：一個是“惠民居”，房源2145套；另一個是青山區(qū)“青和居”，房源5235套?？紤]到區(qū)位、投入使用時間、房源規(guī)模等因素，課題組選擇“青和居”租戶為調(diào)查對象。調(diào)查時間為2016年6月底到7月初，調(diào)查人員采取小區(qū)隨機截訪與入戶訪談相結(jié)合的方式對公租房租戶進行調(diào)查、訪談，完成問卷調(diào)查。本次調(diào)查共發(fā)放問卷700份，經(jīng)課題組整理，剔除回答不完整或存在不實答案的問卷，得到有效問卷601份，有效問卷率為85.86%。

在建立的公租房租戶居住滿意度實證模型中，考慮變量多為分類變量或順序變量，故采用有序Logistic模型來擬合回歸方程，并使用最大似然法進行估計。

三、指標體系構(gòu)建

（一）指標選取

結(jié)合研究文獻和滿意度相關(guān)理論，選擇衡量公租房租戶居住滿意度的影響指標，并將影響指標分為五類。（1）公租房的建筑特征，包括房屋戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計、人均居住面積和房屋筑質(zhì)量情況；（2）公租房的租金，含租金占月收入的百分比、政府補貼及其他收費情況（除了租金、物業(yè)費、停車費、垃圾處理費等）是否還存在其他不合理的收費情況；（3）公租房的服務(wù)效率，包括租賃管理和物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率；（4）公租房的居住環(huán)境，包括社區(qū)環(huán)境、區(qū)位特征及鄰里關(guān)系；（5）顧客抱怨和顧客忠誠，主要體現(xiàn)在與之前的居住條件相比，對現(xiàn)今的居住感受有哪些方面的不滿及租賃合同期滿后的繼續(xù)居住意愿?；谥笜诉x取的五個方面設(shè)計調(diào)研問卷，經(jīng)過征詢學(xué)者以及公租房管理部門工作人員后，確定了問卷內(nèi)容，并開展問卷調(diào)查獲得數(shù)據(jù)。

（二）變量定義

將公租房租戶的居住滿意度設(shè)定為因變量，租戶對住房的居住感受、租金及補貼、租賃管理服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、區(qū)位特征等滿意度評價因素作為自變量，來分析公租房租戶居住滿意度的影響因子，本文最終確定的模型的主要變量指分為三級。其中，一級指標為公租房租戶居住滿意度；二級指標為人均居住面積、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計、房屋質(zhì)量、租金、租賃管理、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、鄰里關(guān)系、顧客忠誠9個維度；三級指標是二級指標的細分，共40個指標，以進一步揭示影響租戶居住滿意度的微觀要素。二、三級指標構(gòu)成及其定義如表1所示。

在租戶居住滿意度測度中，將公租房居住滿意度設(shè)置為多元選擇變量，按5尺度里克特量表，將滿意度程度設(shè)為“不滿意”、“不太滿意”、“一般”、“比較滿意”和“滿意”等5種，分別賦值為1、2、3、4、5。針對三級指標的多選項變量，滿意為1，不滿意為0。具體變量定義如表2所示。

表1 指標體系與自變量定義

表2 租戶滿意度變量定義

四、實證結(jié)果與分析

（一）樣本數(shù)據(jù)特征

1.樣本租戶社會經(jīng)濟特征

根據(jù)調(diào)查問卷統(tǒng)計，受訪租戶的基本信息特征如表3所示。

表3顯示，在601份有效問卷中租戶男女比例相當(dāng)，年齡在50歲及以上的租戶占61.90%。教育程度初中及以下、高中（中?；蚣夹＃┑谋壤謩e為53.08%、29.95%。無業(yè)、待業(yè)人員和離退休人員所占比例分別為16.31%、48.75%。租戶家庭平均月收入2000元以下的比重占29.12%，2001～3000元的占33.11%，3000元以上的占37.77%。反映出被調(diào)查對象以文化水平偏低的離職退休人員居多。

表3 樣本家庭社會經(jīng)濟特征

2.描述性統(tǒng)計

經(jīng)問卷調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，二級指標描述性統(tǒng)計結(jié)果如表4所示。

表4 二級指標描述性統(tǒng)計

在調(diào)查問卷中，對公租房租賃合同期滿后的租戶居住意愿設(shè)置了4個選項，具體選項及回答頻數(shù)如表5所示。從表5可以發(fā)現(xiàn)，在所調(diào)查的租戶中，72.54%的租戶表示在租期滿后會繼續(xù)承租公租房，大多數(shù)老年人表示在有生之年不會退出公租房，只有24.46%的租戶表示會在外租房或購買經(jīng)濟適用房或商品房。

整體來看，與租戶以前居住的住房相比，租戶對現(xiàn)今的居住環(huán)境的整體評價的樣本均值為3.53，表現(xiàn)出較高的滿意度。在租戶不滿意的因素中，認為經(jīng)濟負擔(dān)變重了的租戶僅占18.07%，間接反映公租房還是起到了一定的惠民作用；13.71%的租戶認為選址有點遠，交通不便；11.37%的租戶認為居住環(huán)境更差。后兩個不滿因素的存在可能與“青和居”公租房小區(qū)選址有關(guān)，該小區(qū)毗鄰三環(huán)，附近有大型城市公園——青山公園，但小區(qū)周邊也有一些工廠，粉塵污染導(dǎo)致周邊空氣質(zhì)量不佳。

表5 租期滿后的居住意愿

（二）信度與共線性檢驗

為保證問卷數(shù)據(jù)的可靠性和有效性，計算Cron?bach’s α系數(shù)來檢驗調(diào)查數(shù)據(jù)。一般地，Cronbach’s α系數(shù)應(yīng)在0.6以上。經(jīng)檢驗，本文調(diào)查數(shù)據(jù)中二級指標變量的α系數(shù)為0.77，表明問卷的信度較好，其測量數(shù)據(jù)具有較好的內(nèi)部一致性。

擬合離散選擇模型時，對自變量是否存在多重共線性也很敏感，共線性程度高時，系數(shù)標準誤的估計將產(chǎn)生偏差。一般地，當(dāng)方差膨脹因子（VIF）大于10或容忍度小于0.10，認為變量是高度共線性的。經(jīng)檢驗，模型中各自變量VIF最大的為1.80，遠遠小于10，容忍度分布為0.55～0.99，在允許范圍值內(nèi)，說明各變量之間的相關(guān)性較弱，不存在多重共線性問題。

（三）模型估計結(jié)果

為了進一步研究公租房租戶居住滿意度的影響因素，運用Stata12.1統(tǒng)計分析軟件擬合有序Lo?gistic模型進行回歸分析。首先單獨以8個二級指標變量為自變量擬合居住整體滿意度模型，結(jié)果如表6所示。

表6顯示，回歸模型LR chi2值顯著性為0.000，表明模型對樣本數(shù)據(jù)擬合的效果較好。結(jié)果表明X1、X2、X5、X6和X7五個二級指標解釋變量對居住整體滿意度有顯著的影響。X3、X4和X8的回歸結(jié)果均大于0.05，回歸結(jié)果不理想，對整體滿意度的影響不顯著，未能支持原假設(shè)。

表6 二級指標有序Logistic模型

為進一步揭示居住滿意度的影響因素，分別用二級指標下的三級指標擬合方程，得到三級指標的有序Logistic模型。選取其中5個模型，結(jié)果如表7所示。5個模型卡方值的顯著性均為0.000，表明模型擬合較好。

（四）結(jié)果分析

根據(jù)表6和表7的結(jié)果，逐一分析公租房租戶居住滿意度的主要影響因素。

1.人均居住面積（X1）。人均居住面積在0.1%的水平下顯著，且符號為正，表明人均居住面積越大，租戶的居住滿意度越高。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“青和居”公租房小區(qū)雖然每戶居住人口數(shù)偏少，2人及以下的比例占79.78%，3人及以上的占20.22%，但是其相對的戶型面積也不大，大多集中在30-50平方米，大戶型的房源較少，58.85平方米的只占18.54%，不到五分之一，人均面積偏小。盡管目前小區(qū)住房的居住面積總體上可以保障居民基本的居住需要，但是大多租戶還是期望能增加房屋的建筑面積，以期增加房屋的使用功能，例如獨立的書房、餐廳等。

2.戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計（X2）。戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計在5%的水平下顯著，呈正向顯著影響，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計會直接影響租戶居住的舒適度。在表7模型1中，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計的8個變量中除了房屋采光差（X25）在5%的水平下顯著，其余7個變量均在0.1%的水平下顯著，且負向顯著影響。說明客臥面積小、廚房面積小、衛(wèi)生間面積小、公攤面積大、陽臺設(shè)計不合理、通風(fēng)差及其他等均對戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計滿意度有負向影響。調(diào)查過程中也發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計上存在兩個比較明顯的缺陷：其一是戶型結(jié)構(gòu)單一，多為客臥一體，且每層住戶較多，在采光、通風(fēng)上不太容易兼顧，有的戶型衛(wèi)生間為封閉式，通風(fēng)效果較差；其二是使用率低，每層有四個樓道，公攤面積大，在住房建筑面積不大的情況下，可使用面積變小了，居民抱怨較多。

3.租賃管理（X5）。租賃管理在0.1%的水平下顯著，符號為正，說明租賃管理滿意度對租戶居住滿意度呈正向顯著影響。表7模型3政府租賃管理的6個變量中除了轉(zhuǎn)租、閑置等違規(guī)行為的及時查處（X55）的回歸結(jié)果不顯著，其余5個變量均在0.1%的水平下呈負向顯著影響。在日常租賃管理過程中，租戶與租賃部門的接觸比較多，如租金繳納、房屋設(shè)施維修、合同續(xù)簽等，租賃服務(wù)直接影響到租戶居住的滿意度。從調(diào)查實踐看，該小區(qū)租賃管理部門的工作人員服務(wù)態(tài)度雖好，但租戶對租賃管理的執(zhí)行力度有諸多不滿意之處。

4.物業(yè)管理（X6）。物業(yè)管理在0.1%的水平下顯著，且顯示對居住滿意度有正向影響。表7模型4中，涉及物業(yè)管理的6個變量中除了其他方面（X66）的系數(shù)的P值在5%的水平下顯著，其余5個變量均在0.1%的水平下顯著，對物業(yè)管理滿意度有負向的影響。物業(yè)管理是保證租戶生活舒適的關(guān)鍵因素，然而調(diào)查顯示，“青和居”小區(qū)物業(yè)管理人員工作不夠細致，小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施維修不及時，住戶財物丟失的情況時有發(fā)生，降低了租戶的居住滿意度。因此，物業(yè)管理部門還需要強化小區(qū)內(nèi)的日常管理及安全管理，提供舒適、安全的居住環(huán)境，提高租戶的居住滿意度。

5.社區(qū)環(huán)境（X7）。社區(qū)環(huán)境在5%的水平下顯著，并對居住滿意度有正向影響，說明社區(qū)環(huán)境越好，居住滿意度越高。但表7模型5中，三級指標的回歸結(jié)果顯示，變量停車場所（X73）、教育設(shè)施（X77）、其他方面（X710）等顯著但符號為負，說明居民對這三個方面的滿意度對居住滿意度存在負面影響。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“青和居”公租房小區(qū)的居民中，老年人占小區(qū)居民比重比較高，小區(qū)內(nèi)供老年人活動的場地有限，影響到居民的鄰里交往；小區(qū)周邊工廠較多，污染嚴重，空氣質(zhì)量較差，嚴重影響老年人的身心健康；租戶的素質(zhì)參差不齊，高空墜

物，存在很大的安全隱患。

表7 三級指標有序Logistic模型

（未完下續(xù)）

（續(xù)表7）

從二級指標的擬合模型結(jié)果看，房屋質(zhì)量（X3）、租金（X4）和鄰里關(guān)系（X8）對整體滿意度的影響不顯著。但不能認為這些因素與整體滿意度之間沒有關(guān)系，有可能是指標因素認可度低，抱怨率高，因而居民的滿意度在統(tǒng)計學(xué)上難以顯著地顯示出來。這也間接說明對租戶來說，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計的合理性、居住的舒適性、租賃和物業(yè)管理的服務(wù)態(tài)度與設(shè)施維修反饋的及時性及小區(qū)周邊配套設(shè)施的完善程度均是其關(guān)注的方面。

（五）邊際效應(yīng)估計結(jié)果

邊際效應(yīng)也叫作邊際貢獻，在有序Logistic回歸模型中，邊際效應(yīng)本身不是常數(shù)，而是隨解釋變量（自變量）而變，即自變量變化一個單位時，其對因變量的影響程度呈遞減速趨勢。本文利用邊際效應(yīng)來分析各滿意度影響因素的影響程度，了解相對而言發(fā)揮著主導(dǎo)作用的影響因素。如表8所示的二級指標邊際效應(yīng)。

從表8可以看出，人均居住面積（X1）、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計（X2）、租賃管理（X5）、物業(yè)管理（X6）和社區(qū)環(huán)境（X7）等邊際效應(yīng)的符號一直為負，且呈遞增趨勢。說明隨著解釋變量滿意度值的增加，其對滿意度的影響程度逐漸減少。在所有的顯著性影響因素中，物業(yè)管理對滿意度的影響最大，發(fā)揮著主導(dǎo)作用；其次是租賃管理；社區(qū)環(huán)境和人均居住面積影響力幾乎等同；影響力最弱的是戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計。

表8 二級指標邊際效應(yīng)估計

五、結(jié)論與建議

采用問卷調(diào)查獲得的第一手數(shù)據(jù)，運用有序Logistic模型建立了公租房租戶居民滿意度影響因子分析模型，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在二級指標中，租戶對公租房人均居住面積、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計、租賃管理、物業(yè)管理和社區(qū)環(huán)境等的滿意度感知與居住滿意度呈顯著性的正向關(guān)系。具體到三級指標而言，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計的臥室、客廳面積，租賃管理的租金收繳、房屋及設(shè)施維修，物業(yè)管理的服務(wù)態(tài)度、公共秩序維護（交通、鄰里秩序）、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理維護，社區(qū)環(huán)境的停車區(qū)（機動車、自行車等）、教育設(shè)施等因素對租戶居住滿意度產(chǎn)生顯著性的負向影響，說明公租房在戶型設(shè)計、服務(wù)管理、公共秩序和公共設(shè)施等方面仍然存在一些不足。

我國公租房歷史不長，在建設(shè)和管理過程中暴露出一些不足，但為解決中低收入家庭住房問題，提高租戶的居住滿意度，起到了重要的促進作用。隨著城市建設(shè)步伐的加快，公租房外部和內(nèi)部環(huán)境會得到明顯的改善，租戶的居住滿意度也會得到提升。從公租房小區(qū)的租戶居住滿意度影響因素實證結(jié)果看，公租房建設(shè)與管理仍然有較大的提升空間。

1.優(yōu)化戶型設(shè)計，提高公租房建筑質(zhì)量

公租房是針對中低收入家庭而設(shè)計的一種保障性住房，除了要滿足租戶基本的生活需要外，也要有利于租戶起居方便，有利于租戶家庭成員身心健康。受住房政策限制，公租房設(shè)計面積較小，但仍然可以遵循以人為本的原則，針對不同家庭結(jié)構(gòu)的需要合理設(shè)計戶型，盡量地滿足功能需求，并且充分利用建筑空間，做到經(jīng)濟而不局促。在房屋建筑質(zhì)量上，不能因為公租房建造成本低于普通商品房而降低建筑質(zhì)量，建設(shè)各方要增強質(zhì)量意識，在建造過程中要健全質(zhì)量控制體系，提高施工質(zhì)量管理水平，接受公眾或租戶代表的監(jiān)督，提高公租房建設(shè)質(zhì)量。

2.加強小區(qū)內(nèi)部設(shè)施建設(shè)，促進公租房社區(qū)和諧

完善的小區(qū)內(nèi)部設(shè)施，如文化娛樂、體育、教育、宣傳等設(shè)施，是豐富居民精神文化生活的重要載體。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公租房小區(qū)存在居民活動空間不足，鄰里關(guān)系較為冷談，影響了租戶居住滿意度的體驗。因此，公租房小區(qū)建成后，還需要進一步完善內(nèi)部設(shè)施，為租戶提供方便、周到的服務(wù)，這將有利于增進租戶對公租房社區(qū)的認同感和歸屬感，增強租戶的責(zé)任意識，提高廣大住戶自覺參與和諧社區(qū)創(chuàng)建的積極性，促進鄰里和諧。

3.完善公租房小區(qū)周邊配套設(shè)施

城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)條件，其完善與否影響到城市居民的日常生活質(zhì)量。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，受公租房建設(shè)選址影響，小區(qū)周邊配套設(shè)施不夠完善，居民生活不夠便利。例如，公租房租戶為中低收入者，他們公共交通工具依賴程度高，需要增加公共交通干線和站點。另外，醫(yī)療、教育、超市等設(shè)施也存在數(shù)量不夠的問題。因此，公租房建成后，其周邊的配套設(shè)施也應(yīng)該跟上，以彌補公租房小區(qū)選址較偏給居民日常生活帶來的不便，利于提高租戶的生活質(zhì)量，增強對城市的向心力、凝聚力，促進城市社會經(jīng)濟穩(wěn)定、和諧發(fā)展。

4.提高公租房物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)服務(wù)也是影響公租房租戶生活品質(zhì)的重要因素，良好的服務(wù)品質(zhì)有利于提升租戶的居住滿意度。公租房建設(shè)的選址、配套通常較普通商品房小區(qū)存在差距，但優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)在一定程度上可以彌補此方面的不足。物業(yè)服務(wù)中大量的日常工作要圍繞居住保障進行，管理人員要樹立服務(wù)意識，提高專業(yè)服務(wù)技能，推行程序化、規(guī)范化管理服務(wù)模式，從細微之處入手，高效地滿足租戶的基本居住需求。例如，及時維修房屋設(shè)施設(shè)備，做好清潔并維護好小區(qū)綠化，為租戶創(chuàng)造美化、文明的居住空間。

5.創(chuàng)新租賃管理模式

在公租房租戶中，以中老年租戶居多，普遍收入不穩(wěn)定且較低，部分年輕租戶踏入社會工作不久，收入也不高。因此，公租房管理機構(gòu)應(yīng)實施差異化租賃管理模式。除了給予公租房租戶相應(yīng)標準的租賃補貼外，對不同年齡的租戶在租約管理上也應(yīng)區(qū)別對待。例如，對于老年租戶，他們對公租房鄰里滿意度較高，依附心理較強，退出意愿很低，并且對變換居所期望不高，管理部門可以探索公租房與養(yǎng)老相結(jié)合的新型住房管理模式，實現(xiàn)老年人“就地養(yǎng)老”的愿望。對于中年租戶，他們教育程度不高，可以通過教育、培訓(xùn)等途徑促進提高其家庭收入，減少他們對公租房的依賴。而對于青年租戶，公租房僅是臨時、過渡性住房，他們大多有較強的工作能力，租期可以更加靈活，并采取激勵措施鼓勵他們退出公租房。

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（責(zé)任編輯：盧 君）

Residential Satisfaction in Public Rental Housing Neighborhood——A Case of Wuhan

LI Jin-tao,WANG Mei-jia
（School of Civil Engineering,Architecture and Environment,Hubei University of Technology,Wuhan 430068,China）

The purpose of this study is to explore the determinants of residential satisfaction in public rental housing neighbor?hood from the viewpoint of tenant by using the questionnaire survey data.The ordered Logistic model was employed.The results show that per capita living area,apartment layout design,lease management,property management and community environment have signifi?cant influence on residential satisfaction,while the influence of family and social variables on residential satisfaction is not significant.This study also puts forward some countermeasures from the aspects of housing quality,public facilities,property management,public order and community culture,in order to provide reference for the construction and operation management of public rental housing.

public rental housing;residential satisfaction;ordered logistic model;Wuhan

F293.357

A

1672-626X（2017）05-0066-09

10.3969/j.issn.1672-626x.2017.05.009

2017-07-02

國家社會科學(xué)基金項目（13BGL148）

李進濤（1973-），男，湖北應(yīng)城人，湖北工業(yè)大學(xué)副教授，管理學(xué)博士，主要從事住房政策、房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理研究；萬美佳（1989-），女，湖北洪湖人，湖北工業(yè)大學(xué)碩士研究生，主要從事住房保障管理研究。