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    加強(qiáng)稅收經(jīng)濟(jì)分析 提高土地使用效益

    2017-10-19 18:28:51陳廣春
    財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2017年20期
    關(guān)鍵詞:土地資源利用分析

    陳廣春

    摘要:本文闡述了開發(fā)區(qū)土地利用中存在的問題,并結(jié)合筆者自身實(shí)踐有針對(duì)性地提出了相應(yīng)提高土地利用效益的對(duì)策,對(duì)充分利用土地資源,發(fā)揮資產(chǎn)優(yōu)勢(shì),促進(jìn)開發(fā)區(qū)的發(fā)展具有一定的指導(dǎo)意義。

    關(guān)鍵詞:土地資源;利用;分析

    當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疲弱態(tài)勢(shì)明顯,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大,經(jīng)濟(jì)新常態(tài)具有趨勢(shì)性變化。在開發(fā)區(qū)新一輪大發(fā)展中,各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)取得大幅增長(zhǎng)的同時(shí),長(zhǎng)期積累的結(jié)構(gòu)性、要素性矛盾進(jìn)一步凸顯。稅收流失、稅源結(jié)構(gòu)不合理、后續(xù)稅源不足等抑制了收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)。土地使用不合理、效益低下、稅收貢獻(xiàn)少,是困擾開發(fā)區(qū)的一件大事。因此,如何抓住機(jī)遇,合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局,加強(qiáng)稅收經(jīng)濟(jì)分析,提高土地使用效益,不斷壯大稅源經(jīng)濟(jì),增強(qiáng)財(cái)政發(fā)展后勁,應(yīng)引起高度重視,并認(rèn)真加以研究與分析。

    一、土地利用存在問題

    (一)土地供應(yīng)價(jià)格較低,部分項(xiàng)目質(zhì)量不高

    開發(fā)區(qū)建設(shè)初期,由于存在“放進(jìn)籃里都是菜”的觀念,無論項(xiàng)目大小,效益高低均大力招引。再加上地區(qū)間惡意競(jìng)爭(zhēng)和外資考核,使部分引進(jìn)的工業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量不高。為了吸引外資,開發(fā)區(qū)在地價(jià)、稅收等方面給予地方性優(yōu)惠政策。土地價(jià)格方面,出現(xiàn)1萬元地價(jià),甚至零地價(jià)。招商部門不惜代價(jià)進(jìn)行招商引資,卻沒有考慮這些投資是否適合開發(fā)區(qū)自身的發(fā)展,最終導(dǎo)致大量國有土地資產(chǎn)流失。

    多數(shù)招商部門僅重視前期工作的招引,但缺乏項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和投資強(qiáng)度的督促和推進(jìn),使得部分建設(shè)項(xiàng)目達(dá)不到和開發(fā)區(qū)簽訂的進(jìn)區(qū)協(xié)議約定的投資強(qiáng)度,工業(yè)用地強(qiáng)度約274萬元/畝,明顯低于全省國家級(jí)開發(fā)區(qū)333萬元/畝的平均水平。致使部分企業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)較小,經(jīng)營期非常短,出現(xiàn)倒閉情況;部分企業(yè)建設(shè)進(jìn)度緩慢,四五年時(shí)間沒有建成投產(chǎn)運(yùn)營,土地使用效率低;部分企業(yè)幾乎沒有效益和稅收貢獻(xiàn),難以形成健康的產(chǎn)業(yè)鏈,從而抑制了工業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和技術(shù)水平的提高。

    (二)土地開發(fā)成本較高,政府整體收益極低

    土地開發(fā)成本主要包括征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和七通一平成本。根據(jù)市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)區(qū)實(shí)際情況,經(jīng)測(cè)算,土地開發(fā)成本約26.58萬元(不包括村莊征遷)。另外,為了保護(hù)耕地,2014年起實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo),需要進(jìn)入土地指標(biāo)市場(chǎng)交易,該地區(qū)最低交易指標(biāo)價(jià)格約18萬元/畝。上述兩項(xiàng)土地成本約44.58萬元/畝,而目前工業(yè)用地出讓價(jià)格為25.6萬元/畝、11.2萬元/畝兩檔,可以看出土地成本過高,沒有土地出讓收益。

    為吸引外資和投資,各地出臺(tái)了更多土地、稅收等優(yōu)惠招商政策,將企業(yè)招拍掛繳納的土地出讓金通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套獎(jiǎng)勵(lì)或其他方式補(bǔ)貼給投資企業(yè),降低企業(yè)實(shí)際用地價(jià)格。

    (三)部分土地閑置低效,節(jié)約集約亟待提高

    隨著開發(fā)區(qū)快速發(fā)展,工業(yè)及各項(xiàng)建設(shè)用地需求增大,土地指標(biāo)十分緊張,但從企業(yè)調(diào)查情況看,土地閑置低效情況普遍存在。部分企業(yè)廠房閑置出租,改變投資約定,有的甚至出現(xiàn)爛尾情況。目前,開發(fā)區(qū)用地計(jì)劃、占補(bǔ)空間不足,整體耕地后備資源日趨緊張,行政調(diào)劑已無法滿足全部需求。

    當(dāng)前,開發(fā)區(qū)已供建設(shè)用地約41平方公里,其中道路、公共設(shè)施等劃撥用地約占20%,工業(yè)、房地產(chǎn)等用地約占60%,總體結(jié)構(gòu)較為合理。但是為進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)區(qū)的城市管理規(guī)劃,制定了《開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)定》,旨在提升規(guī)劃和設(shè)計(jì)品質(zhì),展現(xiàn)開發(fā)區(qū)特色,致力于開發(fā)區(qū)土地資源提檔升級(jí),卻沒有完全按照工業(yè)園區(qū)進(jìn)行合理規(guī)劃和設(shè)計(jì),沒有按照建設(shè)項(xiàng)目合理分類,沒有完全按照工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè),使得開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目分散,廠房設(shè)計(jì)與建設(shè)空間利用相對(duì)不足。同時(shí),行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施等非生產(chǎn)性用地比例較大,節(jié)約集約利用水平較低。

    二、改變土地供應(yīng)現(xiàn)狀,加強(qiáng)節(jié)約集約利用

    (一)結(jié)合成本,確定合理供應(yīng)地價(jià)

    從征地到整理、實(shí)現(xiàn) “三通一平”或“七通一平”、掛牌,政府需要投入大量資金成本,但供應(yīng)地價(jià)非常低。地方政府看重的是引進(jìn)企業(yè)投產(chǎn)后所產(chǎn)生的效益、稅收貢獻(xiàn)、就業(yè)崗位等。盡管開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展及建設(shè)有力帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,但是一味依賴優(yōu)惠政策吸引投資顯然是不可持續(xù)的。

    企業(yè)投資需要考慮土地價(jià)格,但也需要對(duì)資源、原材料、勞動(dòng)力、投資環(huán)境等進(jìn)行衡量。開發(fā)區(qū)在初期階段可以低地價(jià)吸引投資,但是隨著逐步淘汰落后產(chǎn)能,驅(qū)逐過氣產(chǎn)業(yè),通過轉(zhuǎn)型升級(jí)后更優(yōu)的產(chǎn)業(yè)布局,產(chǎn)業(yè)核心功能的提升,產(chǎn)城融合度的提高,民生項(xiàng)目的合理布局,城市規(guī)劃更好,土地利用的節(jié)約集約效果更佳,開發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)地價(jià)要大幅提高,以彌補(bǔ)過高的投入成本。因此,國家應(yīng)提出整體指導(dǎo)地價(jià),地方政府實(shí)行不同區(qū)域間土地供應(yīng)指導(dǎo)價(jià)格,以提高國有土地資產(chǎn)收益。

    (二)盤活存量,推進(jìn)低效地再利用

    按照屬地管理原則,集中開展低效閑置工業(yè)用地專項(xiàng)調(diào)查,因地制宜制訂工業(yè)企業(yè)低效用地、閑置土地盤活利用實(shí)施方案。按照“新賬不再欠、老賬逐年還”的原則,根據(jù)《閑置土地處置辦法》等有關(guān)規(guī)定,充分運(yùn)用協(xié)商回購、土地置換、增資技改、兼并重組、引導(dǎo)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)型升級(jí)、無償收回等處置方式推進(jìn)低效土地再利用,逐步盤活存量。

    (三)科學(xué)規(guī)劃,提高節(jié)約集約利用

    一是合理確定工業(yè)用地供應(yīng)方式。積極推行產(chǎn)業(yè)用地長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性出讓等供應(yīng)方式,規(guī)劃、建設(shè)等部門根據(jù)土地租讓合同、批復(fù)文件等為企業(yè)辦理相關(guān)工程建設(shè)及開工手續(xù)。二是提高工業(yè)用地準(zhǔn)入門檻。按照土地使用標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)化開發(fā)強(qiáng)度、投資強(qiáng)度等指標(biāo)的管控。推行“以地控稅、以稅節(jié)地”工作,新上項(xiàng)目建成投產(chǎn)三年后,畝均稅收達(dá)到20萬元以上。連續(xù)三年畝均稅收低于15萬元的,納入低效用地清理范圍。三是推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。按照“企業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集群、要素集聚、土地集約”的原則,建成布局合理、功能齊全、設(shè)施完善的高標(biāo)準(zhǔn)廠房。鼓勵(lì)和引導(dǎo)戰(zhàn)略性新興中小微企業(yè)進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)廠房,提高工業(yè)用地節(jié)約集約水平。endprint

    三、加強(qiáng)稅收經(jīng)濟(jì)分析,提高土地使用效益

    (一)健全機(jī)制,加強(qiáng)稅收經(jīng)濟(jì)分析

    1.深入開展產(chǎn)業(yè)調(diào)研分析

    重點(diǎn)了解企業(yè)發(fā)展中遇到的資金瓶頸和稅收問題,幫助企業(yè)用足用活用好稅收政策,扶持企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。引導(dǎo)企業(yè)按照項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè),扶持優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)實(shí)施兼并重組、發(fā)展壯大。

    2.建立重點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)機(jī)制

    組建專門服務(wù)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)重點(diǎn)項(xiàng)目稅源企業(yè)的跟蹤服務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)管控,健全專業(yè)化的稅收管理服務(wù)機(jī)制,打造區(qū)內(nèi)集團(tuán)企業(yè)、總部企業(yè)、重點(diǎn)稅源戶企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的良好稅收環(huán)境,充分發(fā)揮核心企業(yè)和總部企業(yè)帶動(dòng)和輻射作用。加強(qiáng)國、地稅部門的協(xié)調(diào)配合,避免多頭征管、重復(fù)檢查,確保重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利推進(jìn)。

    3.嚴(yán)格落實(shí)減稅降費(fèi)政策

    在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、“營改增”改革全面實(shí)施的前提下,加強(qiáng)財(cái)政、國地稅、工商、國土、建設(shè)等部門協(xié)作,及時(shí)為轄區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)布減稅降費(fèi)政策,提供高效服務(wù),最大限度地減輕實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行負(fù)擔(dān),切實(shí)起到降低企業(yè)稅負(fù)作用,為供給側(cè)改革和企業(yè)更好地發(fā)展提供助力。

    4.強(qiáng)化畝均稅收貢獻(xiàn)考核

    認(rèn)真貫徹落實(shí)國家和省市促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展及節(jié)約集約用地精神,積極推行嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和土地節(jié)約集約利用,提高企業(yè)畝均稅收貢獻(xiàn)度。結(jié)合實(shí)際情況,按季度公布轄區(qū)內(nèi)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)及畝均稅收貢獻(xiàn)度排行,并據(jù)此對(duì)各招商部門和鎮(zhèn)(街道)進(jìn)行考核獎(jiǎng)懲。

    (二)尋求突破,提高土地使用效益

    1.合理確定企業(yè)用地價(jià)格

    根據(jù)“七通一平”土地開發(fā)成本,合理確定工業(yè)用地土地出讓最低保護(hù)價(jià)格。開發(fā)區(qū)工業(yè)用地價(jià)格不得低于25.6萬元/畝;商服用地價(jià)格不得低于80萬元/畝。對(duì)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)起關(guān)鍵性作用的特別重大生產(chǎn)型項(xiàng)目,按照“一事一議”的原則,在設(shè)備補(bǔ)貼、產(chǎn)業(yè)基金扶持等方面給予政策支持,其他不得給予土地價(jià)格方面優(yōu)惠政策。

    2.明確工業(yè)項(xiàng)目供地標(biāo)準(zhǔn)

    根據(jù)規(guī)劃,參照土地使用標(biāo)準(zhǔn),提高工業(yè)項(xiàng)目畝均投資強(qiáng)度,約定畝均實(shí)際投入不得低于300萬元。對(duì)于固定資產(chǎn)投資規(guī)模小于1億元人民幣的工業(yè)項(xiàng)目不再單獨(dú)供應(yīng)土地,對(duì)于用地規(guī)模小于200畝的工業(yè)項(xiàng)目原則上不再單獨(dú)供地。

    3.實(shí)施土地綜合整治工程

    以土地整理、復(fù)墾、開發(fā)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤為平臺(tái),統(tǒng)籌實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目、歷史遺留工礦廢棄地復(fù)墾項(xiàng)目、耕地占補(bǔ)平衡項(xiàng)目以及基本農(nóng)田整理項(xiàng)目,對(duì)低效利用、不合理利用、未利用及生產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)和自然災(zāi)害毀損的土地進(jìn)行整治,實(shí)施土地綜合整治工程,最大力度保護(hù)耕地,推進(jìn)節(jié)約集約用地。最大力度拓展用地空間,實(shí)現(xiàn)優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。

    4.明確集約用地政企同責(zé)

    被認(rèn)定為閑置或低效利用土地的企業(yè),按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及開發(fā)區(qū)與企業(yè)簽訂的投資協(xié)議約定追究其違約責(zé)任和相關(guān)人員責(zé)任,在閑置或低效利用土地未處置完成前,企業(yè)不再享受開發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策,不得在開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)獲取新的國有建設(shè)土地使用權(quán)。推進(jìn)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,動(dòng)能轉(zhuǎn)換,土地節(jié)約集約利用,明確政企同責(zé)。

    (作者單位:徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)財(cái)政局)endprint

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