地產(chǎn)股暴漲的邏輯

周祺瑾

地產(chǎn)股暴漲，成為近段時間以來的熱門話題。畢竟，在樓市傳統(tǒng)的旺季“金九銀十”，目前看來成交一片清冷，但資本市場卻給地產(chǎn)企業(yè)一個大大的點贊。

地產(chǎn)股的暴漲是先從港股開始。先來感受一下，在沒有漲跌停板的H股，“內(nèi)房股”的驚人漲幅：

以融創(chuàng)中國（1918.HK）為例，2016年12月30日收盤價格為6.159港元。截至2017年9月25日收盤，融創(chuàng)中國股價為37港元，其9個月的累計漲幅高達(dá)500%；已達(dá)28港元的恒大中國（3333.HK），2016年12月30日收盤價格也僅為4.830港元；此外，在香港上市的碧桂園（2007.HK），股價漲幅也突破了200%。

進(jìn)入9月份后，地產(chǎn)股在A股繼續(xù)上演了一波強(qiáng)勢行情。據(jù)Wind統(tǒng)計，共有16只地產(chǎn)個股在9月以來累計漲幅超過10%。9月1日至9月19日，A股房地產(chǎn)板塊整體漲幅5.63%，其中，龍頭企業(yè)萬科A（000002）漲幅 23.85%，其余地產(chǎn)股表現(xiàn)也普遍搶眼，陽光城（000671.SZ）、保利地產(chǎn)（600048. SH），在9月以來分別上漲了32.03%、11.06%。

地產(chǎn)股的強(qiáng)勢，最直接的表現(xiàn)就是財富榜單的重新洗牌。9月18日，恒大中國董事長許家印以391億美元的財富力壓阿里巴巴董事局主席馬云、騰訊CEO馬化騰，登頂福布斯中國排行榜，雖然，在榜單上，許家印只停留了一天。

從H股到A股，地產(chǎn)股不是一枝獨秀的板塊，卻能引發(fā)無窮的關(guān)注。原因很簡單，因為吃瓜群眾不僅關(guān)心地產(chǎn)股的走勢，更關(guān)心地產(chǎn)企業(yè)的“產(chǎn)品”——房價。

地產(chǎn)股上漲最重要的原因，是中國經(jīng)濟(jì)的走勢趨穩(wěn)，給資本市場帶來的信心。

今年開始，作為經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)指數(shù)的大宗商品價格、干散貨指數(shù)（BDI）都出現(xiàn)不同程度的上漲。截至9月19日，Wind商品指數(shù)今年以來上漲7.23%，其中6月以來漲幅達(dá)到16.07%。分板塊來看，除農(nóng)產(chǎn)品、貴金屬板塊外，黑色、有色、化工等板塊都出現(xiàn)了連續(xù)上漲行情。BDI的走勢也與大宗商品走勢吻合。這與宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)超預(yù)期表現(xiàn)有關(guān)，是中國經(jīng)濟(jì)走勢趨穩(wěn)的重要佐證。

資本市場的表現(xiàn)領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)3-6個月，H股的表現(xiàn)，也是經(jīng)濟(jì)筑底成功的判斷依據(jù)。今年以來，由藍(lán)籌股上漲帶動港股出現(xiàn)一波牛市。不僅僅是房地產(chǎn)，可以看到金融、保險、銀行、新資源等板塊表現(xiàn)都很強(qiáng)勢。在香港資本市場的上市企業(yè)中，內(nèi)地企業(yè)占比50%，市值超過60%，交易額占比約70%，H股的表現(xiàn)，很大程度是受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)環(huán)境所影響。

因此，中國經(jīng)濟(jì)的超預(yù)期表現(xiàn)，通過資本市場的外在體現(xiàn)，造就了包括地產(chǎn)股在內(nèi)的諸多股票的強(qiáng)勢。

地產(chǎn)股的走強(qiáng)，也出于板塊輪動和價值重估原因。港股機(jī)構(gòu)投資占比高，因此A股和H股一直以來同股同權(quán)但不同價，換言之，H股股價相比A股，有折價。比如許家印，多次公開不滿估值偏低，回購自家股票。

今年以來，內(nèi)房股在H股的暴漲，勢必帶動A股市場對房企的價值重估。

在調(diào)控背景下，中小型房企面臨被兼并的風(fēng)險，這給上市房企帶來機(jī)遇，市場的集中度提升，為大型房企提供了內(nèi)在擠壓式的發(fā)展機(jī)會。這一點，從萬科A、恒大中國的股價表現(xiàn)上得以印證。

這些綜合因素，構(gòu)成了地產(chǎn)股暴漲的邏輯。

地產(chǎn)股的上漲，是股民關(guān)心的，但購房者更關(guān)心，因為后者總是在猜測，這輪暴漲和房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)系。那么，地產(chǎn)股的暴漲和房地產(chǎn)市場有沒有必然關(guān)系？

實際上，資本市場對于房企的價值重估，有利于房企的融資。通俗地講，自家股票值錢了，拿出股權(quán)質(zhì)押去融資，不僅認(rèn)可度高了，估值高也能獲得更多的資金。這點對資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)是最大的利好，降低了房企通過大促銷來回籠資金的需求。當(dāng)然，融資的便利，也會增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)的投資積極性。

但是房價的漲跌，不是企業(yè)行為可以左右的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上講，決定價格的根本因素是供求關(guān)系。當(dāng)前政府大量發(fā)展公共租賃房，上海在今年7月的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確，“十三五”期間，上海將積極推進(jìn)購租并舉的住房體系建設(shè)，進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，預(yù)計新增供應(yīng)各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。9月北京發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，未來五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。

租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房，都會一定程度緩解購房需求，從而達(dá)到緩解供求矛盾，遏制房價的目的。

值得注意的是，短期大量推出租賃用地，也會擠壓原本稀缺的住宅用地供應(yīng)。對于人口密度大且高收入人群聚集的一線城市，兩者此消彼長后，對原有的供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生多大的影響，目前還很難預(yù)判。（本文作者系資深財經(jīng)媒體人）endprint