上海市樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及其空間分布分析

董斌

一、上海市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）上海市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢

生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在空間形態(tài)上是樓宇經(jīng)濟的主體。樓宇經(jīng)濟，從本質(zhì)上來說，是以服務(wù)經(jīng)濟為主的一種經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)，即以商務(wù)辦公樓宇為載體，通過開發(fā)、出租樓宇進行招商引資，從而引進持續(xù)性稅源，增加收入，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種經(jīng)濟形態(tài)。

生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在上海市發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟中的比重不斷上升。如圖1所示，在1978年，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重達到了近60%；到了2010年末，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)增加值在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占的比重已經(jīng)下降到了29%，而生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的增加值，在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占的比重已經(jīng)增加到了近60%，實現(xiàn)增加值5631.25億元。第三產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)已經(jīng)逐步實現(xiàn)了優(yōu)化升級。

（二）上海市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的空間分布

本節(jié)，將使用區(qū)位商法對生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在上海市各區(qū)縣的集中狀況來做一個說明。所謂區(qū)位商法，是指某種產(chǎn)業(yè)在某一地區(qū)的相對重要性與占全國（或全區(qū)域）相對重要性之間的一種比數(shù)，可利用產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值或就業(yè)人口的資料，衡量某一產(chǎn)業(yè)在某一地區(qū)是否具有比較優(yōu)勢或者相對專業(yè)化的程度，可以作為了解地方經(jīng)濟基礎(chǔ)、當?shù)禺a(chǎn)業(yè)資源、地方經(jīng)濟優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)活動趨向的重要依據(jù)。

其中，LQij為區(qū)位商或者專業(yè)化率；Lij為i地區(qū)j部門的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（從業(yè)人數(shù)等）；Li為i地區(qū)的總產(chǎn)值（總從業(yè)人數(shù)等）；Lj為全市j部門的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（從業(yè)人數(shù)等）；L為全市的總產(chǎn)值（總從業(yè)人數(shù)等）。

一般認為，如果LQij大于1，則認定j產(chǎn)業(yè)為i地區(qū)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，也表示i地區(qū)j產(chǎn)業(yè)有集中于該地區(qū)的趨勢，屬于專業(yè)化的部門，換言之，區(qū)位商數(shù)可視為某項產(chǎn)業(yè)在該地區(qū)專業(yè)聚集程度的負荷量；如果LQij小于1，則表示j產(chǎn)業(yè)非i地區(qū)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)；如果LQij=0，表示i地區(qū)無j產(chǎn)業(yè)存在。

表1中使用了2008年上海市經(jīng)濟普查年鑒的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來進行區(qū)位商數(shù)的計算。

由表1和圖2可以看出，雖然上海是我國經(jīng)濟比較發(fā)達和國際化程度比較高的省市之一，但是其各區(qū)縣在生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平上極不均勻。

總體上看，上海市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)空間結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出由中心城區(qū)集聚向周邊地區(qū)逐漸擴散的趨勢，圈層特征比較明顯。中心城區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展比較成熟，而在郊區(qū)縣，雖然個別地區(qū)的個別生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)的法人單位的從業(yè)人員集聚程度稍高，但從總體來看，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較低。

從行業(yè)看，金融業(yè)從業(yè)人員的聚集程度最為明顯，從業(yè)人員高度集中在核心地區(qū)，其他地區(qū)金融業(yè)從業(yè)人員的聚集程度明顯較小。與金融業(yè)相比，雖然房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員也有集聚于中心城區(qū)的趨勢，但是聚集程度與金融業(yè)相比較小。交通運輸倉儲和郵政業(yè)、信息傳輸計算機服務(wù)和軟件業(yè)、科學研究技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)與金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)相比之下比較分散。

二、上海市商務(wù)辦公樓宇的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）上海市商務(wù)辦公樓宇的保有量

商務(wù)辦公樓宇特別是高端商務(wù)辦公樓宇是樓宇經(jīng)濟的重要載體，其建筑面積和增長趨勢直接決定了上海市樓宇經(jīng)濟的規(guī)模和發(fā)展?jié)摿?。上海市統(tǒng)計局于2012年發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，上海市各類房屋保有量達到了98092萬平方米，其中辦公樓即商務(wù)辦公樓宇的面積為6520萬平方米，占各類房屋保有量總面積的6.64%。

近年來，上海市樓宇經(jīng)濟發(fā)展比較活躍，商務(wù)辦公樓宇功不可沒。但是，我們也應(yīng)該清醒的認識到上海市商務(wù)辦公樓宇面積占各類房屋總面積的比例，與紐約、東京等國際化大都市商務(wù)辦公樓宇面積占房屋總面積的比例約為50%相比，仍相差甚遠，亟需大力發(fā)展。

（二）上海市商務(wù)辦公樓宇的發(fā)展趨勢

上海市商務(wù)辦公樓宇的發(fā)展呈現(xiàn)出以下三個特點：

（1）商務(wù)辦公樓宇發(fā)展迅速，上海市商務(wù)辦公樓宇的總面積平均每年增長約309.6萬平方米，年平均增速約為6.94%。

（2）商務(wù)辦公樓宇面積占各類房屋總面積的比例一直維持在6.5%和7%之間。

（3）受經(jīng)濟發(fā)展形勢等的影響，商務(wù)辦公樓宇面積的增速起伏較大。

（三）上海市商務(wù)辦公樓宇的空間分布

以下，將按照如1.2節(jié)所示的區(qū)位商法，對商務(wù)辦公樓宇在上海市各區(qū)縣的集中狀況進行一個說明，為了保持與表1一致性，本節(jié)采用了2008年上海市各區(qū)縣商務(wù)辦公樓宇面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

從表2和圖3可以看出，如果以1為衡量樓宇集中與否的標準，上海市的商務(wù)辦公樓宇主要分布在中心城區(qū)。上海市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚的地區(qū)絕大部分也是上海市樓宇分布較為集中的地區(qū)，因此，也可以說是樓宇經(jīng)濟發(fā)展較好的地區(qū)。

（四）上海市商務(wù)辦公樓宇空間分布的變動趨勢

在利用區(qū)位商法對2008年上海市商務(wù)辦公樓宇在各區(qū)縣的空間分布狀況進行說明后，鑒于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的可獲得性，以下僅利用擴大商數(shù)來討論2007至2011年上海市商務(wù)辦公樓宇空間分布狀況變化。

所謂擴大商數(shù)分析法，是利用擴大商數(shù)（Expansion Quotient）衡量在某兩個特定的時間點（年度）之間該地區(qū)產(chǎn)業(yè)專業(yè)集聚程度的變動情況，擴大商數(shù)即為前后兩個時間點的區(qū)位商數(shù)之間的比率（EQ=LQt+1/LQt）。

若EQ≥1，即表示i地區(qū)j產(chǎn)業(yè)的專業(yè)聚集化情形繼續(xù)擴大成長，若該產(chǎn)業(yè)原為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，將繼續(xù)擁有比較優(yōu)勢，且不斷擴張具有絕佳發(fā)展機會成為主導產(chǎn)業(yè)；反之，若EQ<1，即表示i地區(qū)j產(chǎn)業(yè)的專業(yè)聚集化情形正在縮小，該基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)原來的比較優(yōu)勢正漸受威脅，成長速度趨緩，亟需產(chǎn)業(yè)振興策略，致力于產(chǎn)業(yè)升級或技術(shù)創(chuàng)新，以維持比較優(yōu)勢。

以下表3則顯示了2007-2011年上海市商務(wù)辦公樓宇的擴大商數(shù)表。

由表3和圖4可以看出，在2011年底中心城區(qū)仍然是上海市商務(wù)辦公樓宇也即是樓宇經(jīng)濟分布較為集中的地區(qū)，郊區(qū)縣仍然是樓宇經(jīng)濟發(fā)展比較薄弱的地區(qū)，但是大多數(shù)區(qū)縣在2007至2011年的5年之間，樓宇經(jīng)濟都是呈現(xiàn)顯著成長的趨勢。

（1）觀察表3中2007年和2011年上海市各區(qū)縣商務(wù)辦公樓宇的區(qū)位商數(shù)，與2007年底相比，中心城區(qū)仍然是上海市商務(wù)辦公樓宇也即是樓宇經(jīng)濟分布較為集中的地區(qū)。但郊區(qū)縣，在2011年底其商務(wù)辦公樓宇的區(qū)位商數(shù)仍較低，仍然是樓宇經(jīng)濟發(fā)展比較薄弱的地區(qū)，亟需采取一定的措施促進樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

（2）觀察表3中上海市各區(qū)縣商務(wù)辦公樓宇擴大商數(shù)部分，大多數(shù)區(qū)縣的商務(wù)辦公樓宇的擴大商數(shù)都大于1，標示大多數(shù)區(qū)縣在2007至2011年的5年之間，樓宇經(jīng)濟都是呈現(xiàn)顯著成長的趨勢。雖然大多數(shù)區(qū)縣的商務(wù)辦公樓宇的擴大商數(shù)都大于1，但是否表示樓宇經(jīng)濟在該區(qū)縣已經(jīng)呈現(xiàn)集聚發(fā)展的形勢仍難定論，因為除了部分中心城區(qū)之外，其它大部分地區(qū)的作為分母的2007年上海市各區(qū)縣商務(wù)辦公樓宇的區(qū)位商數(shù)，均小于1。

（3）在經(jīng)過5年的發(fā)展之后，大多數(shù)區(qū)縣已經(jīng)開始有相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的進駐，商務(wù)辦公樓宇的保有量也有所增加，因此在2011年的商務(wù)辦公樓宇的區(qū)位商數(shù)雖然仍不高，但相對于5年前的數(shù)據(jù)都提升不少，EQ值很容易得到大于1的結(jié)果，所以是否呈現(xiàn)集聚發(fā)展的形勢必須參照區(qū)位商數(shù)來加以對照。

三、結(jié)論及政策建議

（一）結(jié)論

本文以上海市“樓宇經(jīng)濟”為研究對象，作者通過對相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計和測算，從生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和商務(wù)辦公樓宇兩個方面研究了上海市“樓宇經(jīng)濟”的發(fā)展現(xiàn)狀及影響上海市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的因素，得到了如下結(jié)論：

（1）總體上看，上海市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)空間結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出由中心城區(qū)集聚向周邊地區(qū)逐漸擴散的趨勢，圈層特征比較明顯。中心城區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展比較成熟，而在郊區(qū)縣雖然個別地區(qū)的個別生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)的法人單位的從業(yè)人員集聚程度稍高，但從總體來看，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較低。

（2）上海市商務(wù)辦公樓宇發(fā)展迅速，商務(wù)辦公樓宇面積與各類房屋總面積的增長較為同步，商務(wù)辦公樓宇面積占各類房屋總面積的比例一直維持在6.5%和7%之間，與紐約、東京等國際化大都市商務(wù)辦公樓宇面積占房屋總面積的比例約為50%相比，仍相差甚遠，亟需大力發(fā)展。

（3）上海市的商務(wù)辦公樓宇主要分布在中心城區(qū)。上海市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚的地區(qū)絕大部分也是上海市樓宇分布較為集中的地區(qū)，在分布區(qū)域上具有較強的相關(guān)性，因此可以說中心城區(qū)也是上海市樓宇經(jīng)濟分布較為集中的地區(qū)。

（4）從商務(wù)辦公樓宇在上海市的空間分布的變動情況來看，在2011年底中心城區(qū)仍然是上海市樓宇經(jīng)濟分布較為集中的地區(qū)，郊區(qū)縣樓宇經(jīng)濟的發(fā)展仍然比較薄弱，但是大多數(shù)區(qū)縣在2007至2011年的5年之間，樓宇經(jīng)濟都是呈現(xiàn)顯著成長的趨勢。

（二）政策建議

隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提升，上海市樓宇經(jīng)濟集聚發(fā)展的趨勢也不斷明朗。因此，如何強化集聚趨勢，促進上海市樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，從而實現(xiàn)上海市建成國際經(jīng)濟中心、國際金融中心、國際航運中心、國際貿(mào)易中心的目標具有重要的意義。

首先，堅持規(guī)劃先行。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，加快制定《上海市樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃綱要》、《上海市樓宇經(jīng)濟空間布局規(guī)劃》。通過規(guī)劃先行，優(yōu)化商務(wù)辦公樓宇布局，促進商務(wù)辦公樓宇合理集聚，形成更多有規(guī)模、有檔次的樓宇經(jīng)濟群。

其次，抓好對外招商引資活動。進一步完善高效靈活的樓宇招商組織體制，形成樓宇招商合力，充分發(fā)揮政府、中介、業(yè)主、物業(yè)在樓宇招商中的作用，實現(xiàn)四方聯(lián)動。重點培育一支懂經(jīng)濟的招商隊伍，提高專業(yè)化招商水平，加大針對性招商力度。加深與項目業(yè)主單位的溝通，把好業(yè)態(tài)準入門檻，提升經(jīng)營業(yè)態(tài)定位。重點引進一批歷史發(fā)展比較悠久、規(guī)模比較大、業(yè)績比較好的世界知名的生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)的入駐，帶動本地相關(guān)企業(yè)的發(fā)展。

最后，完善統(tǒng)計制度，加快建立反映上海市樓宇經(jīng)濟發(fā)展特點和水平的統(tǒng)計指標體系和統(tǒng)計制度，市和區(qū)、縣（市）要建立樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計網(wǎng)絡(luò)，配備樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計專業(yè)人員，增強樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計力量。重視對樓宇業(yè)態(tài)的相關(guān)統(tǒng)計指標研究，結(jié)合全市重點發(fā)展的樓宇經(jīng)濟業(yè)態(tài)，完善統(tǒng)計方法，設(shè)置相應(yīng)統(tǒng)計指標。按照定量定性相結(jié)合的原則，由領(lǐng)導小組辦公室牽頭制定樓宇經(jīng)濟考核指標體系，完善考核辦法，并納入相關(guān)部門的考核體系。在考核指標體系中要納入樓宇經(jīng)濟業(yè)態(tài)發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容，針對樓宇的發(fā)展特點實行分類考核。對于在培育樓宇經(jīng)濟重點業(yè)態(tài)的工作中有突出成績的單位、城區(qū)，要按有關(guān)規(guī)定予以表彰獎勵。