長(zhǎng)租公寓有多美？

趙偉

“未來(lái)五到十年中國(guó)房地產(chǎn)最大的故事，就是租賃的逐步崛起?！?/p>

有格調(diào)的裝修、有情懷的服務(wù)、舒適的社群空間……在北京、上海、廣州、深圳等多個(gè)城市，隨著政策的傾斜和市場(chǎng)需求增大，主打有格調(diào)的硬件裝修配套以及有情懷的長(zhǎng)租公寓如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)。

9月2日，龍湖集團(tuán)宣布旗下長(zhǎng)租公寓品牌——冠寓入駐北京，讓業(yè)界不少人士認(rèn)為風(fēng)口已至。不過(guò)，在正式崛起之前，長(zhǎng)租公寓行業(yè)依然要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的摸索和陣痛期。諸如租金水平高企、房源供給與需求區(qū)域不匹配、租賃市場(chǎng)管理法規(guī)不完善等問(wèn)題，也給探索租售并舉樓市新機(jī)制形成挑戰(zhàn)。

站在租賃崛起的始點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓該如何發(fā)展？

崛起

對(duì)于嗅覺(jué)靈敏的各路資本來(lái)講，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)同質(zhì)化搏殺早已經(jīng)開(kāi)始。

2011年6月，24歲的璐璐搬進(jìn)了位于果園八通線4居室的南臥，成為自如友家的第一位租客。彼時(shí)，長(zhǎng)租公寓還是一個(gè)新興的行業(yè)，統(tǒng)一的物業(yè)管理，規(guī)范化的租房服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)化的品牌營(yíng)銷(xiāo)，讓其一出現(xiàn)便受到廣泛關(guān)注。

隨后，隨著資本涌入，企業(yè)看好，國(guó)民對(duì)生活品質(zhì)追求等因素的發(fā)酵，在互聯(lián)網(wǎng)思維的春風(fēng)下，長(zhǎng)租公寓如星星之火般發(fā)展起來(lái)。

2014年9月，雷軍一億元人民幣投資you+國(guó)際青年公寓，讓長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)再次被推到了風(fēng)口浪尖。

不過(guò)，真正讓長(zhǎng)租公寓開(kāi)始被各路資本所追捧，始于2016年以來(lái)的一系列支持性政策出臺(tái)。

2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確支持開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予稅收優(yōu)惠政策支持。

12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展等。

2017年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門(mén)出臺(tái)《關(guān)于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取廣州、深圳等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

8月，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再次確定北上廣等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

來(lái)自宏觀政策層面的支持，熱點(diǎn)城市存量房時(shí)代的到來(lái)，以及從去年底以來(lái)不斷加碼的樓市調(diào)控，一定程度上迫使房企開(kāi)始思考租賃市場(chǎng)的增長(zhǎng)契機(jī)。

根據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在TOP30房企中，已有超過(guò)1/3開(kāi)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。“未來(lái)五到十年中國(guó)房地產(chǎn)最大的故事，就是租賃的逐步崛起。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)告訴記者，隨著租賃的崛起，圍繞租賃市場(chǎng)的一系列機(jī)構(gòu)化服務(wù)，必然也會(huì)越來(lái)越多，越來(lái)越成熟。

太貴？

盡管和普通租房相比，長(zhǎng)租公寓有諸多明顯的優(yōu)點(diǎn)，但是對(duì)于畢業(yè)后來(lái)北京打拼兩年的嚴(yán)儀來(lái)講，這些公寓仍然有點(diǎn)貴。

“租金太高了，動(dòng)輒四五千的租金實(shí)在負(fù)擔(dān)不起”，嚴(yán)儀告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，他在很早之前就開(kāi)始尋找合適的公寓，“小中介或者房東個(gè)人出租的房子服務(wù)質(zhì)量差，往往是一錘子買(mǎi)賣(mài)，有時(shí)候自己權(quán)益也得不到保障?！?/p>

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國(guó) 50 城房租收入比研究》顯示，2017年6月份，北京人均住房租金2748元/月，房租收入比高達(dá)58%，兩項(xiàng)指標(biāo)均居全國(guó)首位。

真正讓長(zhǎng)租公寓開(kāi)始被各路資本所追捧始于2016年以來(lái)的一系列支持性政策出臺(tái)。

但就是這樣“驚人”的租金，在長(zhǎng)租公寓面前仍相形見(jiàn)絀。

以龍湖集團(tuán)旗下長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”為例，位于北京四環(huán)以外酒仙橋附近的冠寓，30平方米左右的房源月租金在4000元到6000元之間。

除了龍湖冠寓之外，其他一線開(kāi)發(fā)商打造的長(zhǎng)租公寓，租金價(jià)格也是居高不下。位于雙井國(guó)貿(mào)區(qū)域的新派公寓，每個(gè)月租金大約在9000元左右，另外還會(huì)收取租金的12%的服務(wù)費(fèi)。

不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)崛起，高企的租金極有可能會(huì)對(duì)周邊普通租房形成傳導(dǎo)作用，導(dǎo)致未來(lái)房租價(jià)格大幅上漲。而高昂租金的成本，又會(huì)成為制約地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，這無(wú)疑與當(dāng)前推進(jìn)的租售并舉政策初衷不一致。

“租金長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)該是跟隨收入的增長(zhǎng)而緩步平穩(wěn)上漲，如果考慮到我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的水平以及人均收入的增加，租金的上漲是一個(gè)穩(wěn)定的、持續(xù)的、可預(yù)期的事情?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

破局

對(duì)于眾多住房租賃機(jī)構(gòu)來(lái)講，高租金也是無(wú)奈之舉，根本難點(diǎn)在于：高成本和盈利困難。

龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO 韓石在接受采訪時(shí)表示，集團(tuán)對(duì)冠寓業(yè)務(wù)要求是“三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題”。

長(zhǎng)租公寓賺錢(qián)很難嗎？這其中一個(gè)重要原因在于長(zhǎng)租公寓的盈利來(lái)源還停留在租金與拿房成本的剪刀差上。

“誰(shuí)能把成本控制住，誰(shuí)一定是未來(lái)終極的勝利者。這個(gè)項(xiàng)目（長(zhǎng)租公寓）一次投入特別大，需要一個(gè)漫長(zhǎng)的回收周期，本大利薄。”龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英告訴記者。

有媒體統(tǒng)計(jì)，55%的拿房成本和65%的入住率是長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。但實(shí)際情況是，很多長(zhǎng)租公寓拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%，高昂的拿房成本和運(yùn)營(yíng)成本，讓租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的盈利空間備受擠壓，不得已提高租金維持生存。

有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓行業(yè)想要賺錢(qián)，首先是要降低拿房成本;其次才是考慮如何通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)造溢價(jià)能力，依靠公寓相關(guān)增值業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利。

7月4日，上海市規(guī)土局發(fā)布兩宗租賃住房用地的出讓公告，首次推出并成交的兩宗100%自持用地均為租賃住房用地，樓面價(jià)僅為5950元/平方米;9月11日，廣州推出總建筑面積2.11萬(wàn)平方米的租賃住房用地。

以上舉措不難看出各個(gè)城市大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的決心，不過(guò)，作為住房租賃市場(chǎng)中的重要一環(huán)，長(zhǎng)租公寓在制度設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)仍然存在一些亟待解決的問(wèn)題。

“長(zhǎng)租公寓未來(lái)能否去引領(lǐng)租售并舉的局面，這個(gè)是毫無(wú)疑問(wèn)的，只是說(shuō)需要一個(gè)過(guò)程?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，降低了租賃房屋的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，租金水平會(huì)大大低于現(xiàn)有市場(chǎng)房源，但目前來(lái)看還需要配套措施。

楊現(xiàn)領(lǐng)建議，未來(lái)政府應(yīng)進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)、交易租賃房產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)，以保障各項(xiàng)租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場(chǎng)建立低成本的流通體系。

《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中指出，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作，對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。

一年多過(guò)去，局面正在越來(lái)越好。

8月17日，北京發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》，對(duì)于租賃的賦權(quán)再次邁出了一大步，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭不少切切實(shí)實(shí)的權(quán)益。endprint