樓市調(diào)控打“地鼠”：嚴(yán)查消費(fèi)貸購(gòu)房

李德尚玉

自以為利用消費(fèi)貸實(shí)現(xiàn)零首付購(gòu)房的劉先生，最近頗感壓力。

此前，劉先生將銀行10萬(wàn)元信用貸用于房貸首付，在其看來(lái)，過(guò)程堪稱“完美”。

由于擔(dān)心房貸放款之后會(huì)影響信用貸的審批額度，劉先生先找到A銀行的個(gè)貸經(jīng)理，提出信用貸款申請(qǐng)。在銀行初審?fù)ㄟ^(guò)之后，獲得10萬(wàn)元的授信額度，但是他和信貸經(jīng)理約定先不提款，所以在征信上并未留下貸款記錄。

然后劉先生找親戚借了10萬(wàn)元，通過(guò)支付寶轉(zhuǎn)賬，再提現(xiàn)，這樣銀行也無(wú)法查詢其資金來(lái)源。在利用這10萬(wàn)元付完首付后，他向B銀行申請(qǐng)按揭貸款100萬(wàn)元，并聲稱首付資金均為父母及個(gè)人自有資金。等到B銀行房貸放款后，劉先生立即去申請(qǐng)信用貸放款，并將其還給親戚和支付少量利息。

本以為巧妙地躲過(guò)了首付貸禁令，但是過(guò)高的杠桿很快令劉先生感覺(jué)幸福指數(shù)下降。以100萬(wàn)元商業(yè)貸款為例，在基準(zhǔn)利率30年期的條件下，劉先生每月需要償還5307元。按照銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的要求，月供必須控制在月收入50%以下，月所有債務(wù)支出必須控制在月收入55%以下。劉先生每月1萬(wàn)元左右的收入恰好勉強(qiáng)符合月供的要求，但是在信用貸發(fā)放之后，杠桿水平驟升。以10萬(wàn)元還款周期為五年的信用貸為例，若年化利率為6%，每月需還款1933元，這樣每個(gè)月所要支出的還款金額則高達(dá)7240元，負(fù)債率高達(dá)72%，嚴(yán)重影響了正常的生活。

在上一波房?jī)r(jià)暴漲之中，一大批類(lèi)似劉先生這樣的人利用各種渠道的高杠桿資金沖入樓市，如果樓市依然在高速飛漲，那么購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、銀行等各個(gè)環(huán)節(jié)可以皆大歡喜，可是隨著當(dāng)前調(diào)控下房?jī)r(jià)企穩(wěn)，北京甚至傳出下跌20%的消息，一邊是高企的負(fù)債率，一邊是前途不明的樓市前景，這些人的心里就不那么淡定了。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉根據(jù)人民銀行最新公布的金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年前八個(gè)月，估計(jì)有接近8000億元資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。個(gè)人消費(fèi)類(lèi)貸款、包裝后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸都部分地進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體額度估計(jì)有萬(wàn)億元左右的規(guī)模。

針對(duì)于此，北上廣深等一線城市的金融監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始再度嚴(yán)查樓市資金加杠桿。目前，北京、深圳、廣東、江蘇、浙江等多個(gè)省市發(fā)文要求加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款管理，嚴(yán)查“房抵貸”，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

8月底以來(lái)，地方銀監(jiān)局頻發(fā)罰單，公開(kāi)處罰違規(guī)商業(yè)銀行操作個(gè)人消費(fèi)貸款被用于購(gòu)房。

9月8日，北京住房城鄉(xiāng)建設(shè)委印發(fā)通知，要求140家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)近三個(gè)月本機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)展自查。自查重點(diǎn)主要針對(duì)為購(gòu)房人辦理“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”“個(gè)人信用貸”“房抵貸”作為購(gòu)房首付款等六項(xiàng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為。對(duì)自查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要及時(shí)進(jìn)行整改。自查時(shí)間為一個(gè)月，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自查于9月30日結(jié)束，需要在10月8日前向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)提交自查整改報(bào)告。

有專(zhuān)家表示， “從各地開(kāi)始圍堵消費(fèi)貸政策看，體現(xiàn)了樓市調(diào)控是打‘地鼠，只要冒頭就要調(diào)控?！?h3>隱形房貸

個(gè)人消費(fèi)貸涌入房地產(chǎn)并非朝夕促成。2016年起，房地產(chǎn)信貸開(kāi)始收緊，今年上半年，個(gè)人按揭貸首付比例、利率又再度被提高，被稱史上最嚴(yán)房貸。面對(duì)房?jī)r(jià)高企的投機(jī)機(jī)會(huì)，炒房者變相利用短期貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。部分地方銀行對(duì)于個(gè)人消費(fèi)貸管理疏忽，明知客戶是將資金用于購(gòu)房的情況下，依然予以批貸，也是信貸資金迅猛增長(zhǎng)的原因之一。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年1月-8月居民戶短期貸款的數(shù)據(jù)變化非常明顯，達(dá)到5萬(wàn)億元，刷新了歷史紀(jì)錄，而且這種突然放大并非歷史第一次，在2013年，房地產(chǎn)調(diào)控逐漸收緊的時(shí)候，曾經(jīng)也有明顯放大。

據(jù)其分析，2017年前八個(gè)月就有接近8000億元資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的嫌疑。個(gè)人消費(fèi)類(lèi)貸款大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括經(jīng)過(guò)包裝的企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸也有部分進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這部分整體額度在2017年有萬(wàn)億元左右的規(guī)模。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢(mèng)雯根據(jù)人民銀行公布的月度住戶短期消費(fèi)貸款余額環(huán)比做差，經(jīng)季節(jié)調(diào)整估算出月度新增個(gè)人消費(fèi)貸款。數(shù)據(jù)顯示， 3月以來(lái)新增住戶短期貸款累計(jì)10032億元，比去年全年累計(jì)新增8305億元高出了21%。王夢(mèng)雯認(rèn)為這一現(xiàn)象，明顯屬于異常，背后應(yīng)存違規(guī)暗箱操作行為。

王夢(mèng)雯稱，按照社會(huì)零售額同比走勢(shì)估算，3月以來(lái)新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元，保守估計(jì)其中至少有3000億元流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額30%。

她分析，數(shù)據(jù)顯示，九成新增異常貸款出現(xiàn)在廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北等六個(gè)地區(qū)，說(shuō)明這些區(qū)域有消費(fèi)貸流入樓市現(xiàn)象。

當(dāng)前，不少商業(yè)銀行積極開(kāi)展個(gè)人貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，個(gè)人信用貸款被列為重點(diǎn)。某大行信貸管理部副總經(jīng)理對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者透露，“有些銀行受利益驅(qū)動(dòng)，導(dǎo)致消費(fèi)貸款走形變樣?！?/p>

在個(gè)人消費(fèi)貸款中，信用貸成為房貸“主力軍”。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，信用貸用于首付資金的方式多樣，除了前文所述的本人利用信用貸追加貸款額度，還有的人利用親友聚零為整。

多名銀行人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，一些人假以他人信用貸款，彌補(bǔ)自身購(gòu)房首付款，在表面上瞞過(guò)了銀行和監(jiān)管，而實(shí)際給個(gè)人造成極大還款壓力，蘊(yùn)含的違約風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，若未能及時(shí)還款，可能會(huì)被銀行上訴或者影響個(gè)人征信。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)若出現(xiàn)下跌，就可能面臨購(gòu)房人斷供。

有金融機(jī)構(gòu)人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露，銀行為了業(yè)績(jī)，面向優(yōu)質(zhì)客戶的信用貸產(chǎn)品最高貸款額度提升至百萬(wàn)元，甚至推出可享受三年免還本，或前期少還本的增值服務(wù)。

相比利用信用貸購(gòu)房，滿足自住需求，“房抵貸”是更瘋狂的杠桿游戲。一名地方城商行小微客戶經(jīng)理對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，目前銀行信用貸利率相對(duì)較低，基本在6%左右，有購(gòu)房者甚至利用信用貸高杠桿購(gòu)買(mǎi)高風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品。endprint

比如，購(gòu)房者利用自有資金+信用貸全款購(gòu)置房產(chǎn)后，再將房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，可獲得相當(dāng)于該房產(chǎn)70%價(jià)值的現(xiàn)金貸款，只要將房產(chǎn)抵押得到的貸款資金購(gòu)買(mǎi)收益率高于6%的理財(cái)產(chǎn)品，不僅等同于無(wú)息貸款買(mǎi)房，而且從資產(chǎn)規(guī)模來(lái)說(shuō)，該購(gòu)房者除了擁有一套房產(chǎn)，還憑空多出了一大筆現(xiàn)金貸款用于投資。這種操作依靠的是高投資和高回報(bào)，一旦投資失敗，購(gòu)房者不僅失去了本金和房產(chǎn)，還將繼續(xù)償付銀行房貸和二次抵押貸款。

風(fēng)控漏洞

今年4月10日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求嚴(yán)厲打擊“首付貸”等行為，要求嚴(yán)查首付資金來(lái)源，收緊房貸發(fā)放，對(duì)收入證明開(kāi)具更加嚴(yán)格，注重真實(shí)的消費(fèi)用途。

但是多名接受采訪的銀行人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，目前監(jiān)管對(duì)于信用貸產(chǎn)品具體的管理辦法尚未明晰，部分信用貸產(chǎn)品在創(chuàng)新的外衣之下易被某些貸款人作為各種非真實(shí)用途融資的工具，而銀行作為把關(guān)人很難把握貸款真實(shí)投向。在利用信用貸加杠桿的同時(shí)，加大了居民貸款風(fēng)險(xiǎn)。

盡管政策從嚴(yán)在前，但在接下來(lái)的三個(gè)月中，信用貸依然高歌猛進(jìn)地成為了房貸的變種。這與信用貸無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保并且額度較大的產(chǎn)品特性有關(guān)。

在申請(qǐng)門(mén)檻上，很多銀行將信用貸的申請(qǐng)人群設(shè)定為優(yōu)質(zhì)職業(yè)。寧波銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀行的設(shè)計(jì)思路是如果客戶工作比較好，逾期違約放棄工作的成本就會(huì)比較高。所以寧波銀行某款信用貸產(chǎn)品的目標(biāo)人群必須是公務(wù)員、事業(yè)單位、電力、電信、石油、煙草、金融等壟斷性行業(yè)，在行業(yè)上有較高要求。也有的銀行面對(duì)更廣泛的行業(yè)，但是普遍來(lái)說(shuō)，私營(yíng)企業(yè)或者小公司的從業(yè)者較難申請(qǐng)信用貸。

從貸款額度上看，信用貸一般不超過(guò)30萬(wàn)元（銀監(jiān)會(huì)規(guī)定超過(guò)30萬(wàn)元需要采取受托支付，即銀行直接付款給收款方）。然而對(duì)于優(yōu)質(zhì)人群，信用貸額度可放寬到50萬(wàn)元，有的銀行甚至有100萬(wàn)-500萬(wàn)元的信用貸款額度。

從貸款利率來(lái)看，銀行的信用貸產(chǎn)品同質(zhì)化較高，普遍位于4%-10%的區(qū)間，互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)的信用貸款產(chǎn)品，普遍要高于10%以上。

在還款周期上，純信用貸產(chǎn)品最長(zhǎng)不超過(guò)5年，一般都是1年-3年。

相比對(duì)公貸款，銀行信用貸款的管理成本很高，一個(gè)客戶經(jīng)理調(diào)查一個(gè)企業(yè)就可以發(fā)放幾百萬(wàn)元以及更高的資金，而信用貸客戶房貸額度只有幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)元，調(diào)查成本相對(duì)太高。

所以信用貸風(fēng)控更需要大數(shù)據(jù)進(jìn)行反欺詐篩選、額度審批等。某相關(guān)咨詢顧問(wèn)表示，相比互金企業(yè)的風(fēng)控手段，國(guó)內(nèi)銀行在大數(shù)據(jù)風(fēng)控、自動(dòng)化審批的決策引擎上還是落后很多。很多銀行號(hào)稱自己秒批額度，但是實(shí)際還是需要幾天的時(shí)間。

對(duì)于如何識(shí)別首付資金來(lái)源，銀行一直缺乏足夠有效的手段，在上海“3·25”樓市調(diào)控新政發(fā)布時(shí)，上海銀監(jiān)局副局長(zhǎng)蔡瑩就曾坦言銀行缺乏有效的手段嚴(yán)查首付資金。因?yàn)檫@涉及到個(gè)人的隱私，銀行主要查看客戶提供的付款憑證和個(gè)人收入的證明。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，由于個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在我國(guó)開(kāi)辦時(shí)間不長(zhǎng)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)。信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策，對(duì)個(gè)人的信用調(diào)查基本上依賴于人民銀行征信記錄和借款人的自報(bào)及其就職單位的說(shuō)明，對(duì)借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況、社會(huì)活動(dòng)等缺乏正常程序和渠道進(jìn)行了解征詢，導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)和客戶之間的信息不對(duì)稱。同時(shí)在貸款發(fā)放上，重放輕管的問(wèn)題相當(dāng)突出。由于在放貸時(shí)對(duì)客戶的實(shí)際情況就只停留在資料上，因而貸款發(fā)放后并沒(méi)有相應(yīng)的管理措施進(jìn)行投向追蹤。

潛在風(fēng)險(xiǎn)

2015年股市的狂熱，2016年樓市的兇猛，隱約間都閃現(xiàn)了信用貸的影子。部分商業(yè)銀行目前信用貸款的流向，非但沒(méi)有給實(shí)體經(jīng)濟(jì)更好的金融服務(wù)，反而流向國(guó)家限制的房地產(chǎn)行業(yè)和高杠桿投資。

一方面，信用貸作為較為便捷的融資工具，被越來(lái)越多的人嫻熟運(yùn)用，在面臨大額資金缺口時(shí)總是想到它；另一方面，銀行面臨零售轉(zhuǎn)型，信用貸促進(jìn)消費(fèi)，既是國(guó)家鼓勵(lì)的方向也是銀行新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，銀行有動(dòng)力驅(qū)動(dòng)其發(fā)展。

在信用貸這種產(chǎn)品的身上，可以看到這個(gè)時(shí)代中產(chǎn)階級(jí)生存的困境。中產(chǎn)階級(jí)和房奴人群高度吻合。上海金融與法律研究所研究員高利明曾提出“高負(fù)債中產(chǎn)”的概念，“高負(fù)債中產(chǎn)”擁有如房產(chǎn)等相當(dāng)昂貴的資產(chǎn)，但由于按揭等的壓力，形成了“有資產(chǎn)但不寬?！钡奶攸c(diǎn)。一方面他們面臨著高房?jī)r(jià)，需要借助這種工具撬動(dòng)更高的杠桿；一方面因?yàn)樾庞觅J和按揭貸款的疊加，中產(chǎn)階級(jí)的生存空間被不斷擠壓。

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2016年居民按揭貸款全年新增5.68萬(wàn)億元，占全年人民幣新增貸款（12.65萬(wàn)億元）的44.9%。月供就意味著強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，全體居民在增加了45%的按揭貸款之后，必然就意味著每個(gè)月可供支出的可支配收入降低，消費(fèi)能力面臨縮水。

中銀金融研究所銀行分析師熊啟越對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析了信用貸的風(fēng)險(xiǎn)，他認(rèn)為信用貸主要是增加了貸款人的杠桿，在現(xiàn)行的房貸制度下，首套房的首付比例是三成，如果首付用信用貸支付，那么實(shí)際的貸款比例就在七成之上了。首付比率往往是測(cè)度借款人對(duì)房?jī)r(jià)下跌程度抵御能力的重要指標(biāo)，首付比例越高，其越能忍受房?jī)r(jià)下跌。信用貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際提高了貸款人的杠桿，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的脆弱性。

目前，監(jiān)管層仍在加碼嚴(yán)查違規(guī)信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。9月5日，北京銀監(jiān)局、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》，要求北京市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。隨后，包括深圳、廣東、江蘇、浙江等省市均發(fā)文嚴(yán)查消費(fèi)貸。

8月30日，郵儲(chǔ)銀行杭州市分行因違規(guī)操作個(gè)人消費(fèi)貸款被用于購(gòu)房，浙江銀監(jiān)局開(kāi)出了65萬(wàn)元的罰單。當(dāng)月16日，銀監(jiān)會(huì)泰州分局對(duì)浙江泰隆商業(yè)銀行進(jìn)行了處罰，原因同樣有貸款資金被挪用于購(gòu)房，罰款人民幣70萬(wàn)元。在今年6月，大連銀監(jiān)局連發(fā)10張關(guān)于消費(fèi)貸的監(jiān)管罰單。

“信貸是決定短期房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素，目前信貸收緊趨勢(shì)下短期房?jī)r(jià)調(diào)控壓力大。決定2017年三季度以后房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的核心因素是，個(gè)人端看消費(fèi)抑制程度，企業(yè)端看信托抑制程度。但如果消費(fèi)貸不收緊，房地產(chǎn)調(diào)控效果難以落實(shí)。張大偉表示，“從各地開(kāi)始圍堵消費(fèi)貸政策看，體現(xiàn)了樓市調(diào)控是打地鼠，只要冒頭就要調(diào)控。房地產(chǎn)亂象主要來(lái)源銀行等金融機(jī)構(gòu)，管住了銀行金融，也就管住了房地產(chǎn)?！眅ndprint