新調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究

周剛

【摘 要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迅速發(fā)展，各地不斷出現(xiàn)地王，房產(chǎn)熱持續(xù)不退。但由于房?jī)r(jià)上漲過快，近年來，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)外部和內(nèi)部均面臨不少風(fēng)險(xiǎn)，其中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。該文通過分析目前我國(guó)樓市的調(diào)控政策和房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出對(duì)策和建議。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)新調(diào)控政策出臺(tái)背景

盡管中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)各級(jí)地方政府要擺脫“土地財(cái)政”和“土地經(jīng)濟(jì)”的影響，但是仍然有極少數(shù)的地方政府為了彌補(bǔ)財(cái)政資金缺口，變相采取措施來吸引房地產(chǎn)企業(yè)入資發(fā)展相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣在表象上來看是暫時(shí)性的解決了地方政府的財(cái)政危機(jī)狀況，但是這種以行政干預(yù)來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)的行為，其實(shí)在一定程度上轉(zhuǎn)嫁了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，讓終端銷售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。在不同的地區(qū)甚至出現(xiàn)“禁購(gòu)令”出臺(tái)和松綁的期間都直接引起房?jī)r(jià)飆升的不正?，F(xiàn)象。

二、新調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

在國(guó)家調(diào)控下，2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)均呈現(xiàn)“前高后平”，部分指標(biāo)如開發(fā)投資額、土地購(gòu)置面積超預(yù)期增長(zhǎng)，在嚴(yán)厲調(diào)控之下，依舊保持“火熱”。就商品房銷售而言，雖然累計(jì)同比增速逐月下滑，但銷售面積和銷售金額的絕對(duì)值在一季度仍保持近一年月均水平之上，主要得益于從去年四季度開始，三四線城市去庫存進(jìn)程大幅加速。然而，到了二季度，隨著緊縮調(diào)控頻頻加碼的效果逐漸顯現(xiàn)，占到全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售比重75%左右的三四線城市銷售增長(zhǎng)的腳步顯著放緩，銷售、投資、新開工和土地購(gòu)置等各項(xiàng)指標(biāo)開始回落，二季度各指標(biāo)高增長(zhǎng)成為全年的拐點(diǎn)。

三、新調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

自2017年2月份起，從中央到地方，連續(xù)出臺(tái)了一系列對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，再加上受到“京津冀一體化發(fā)展戰(zhàn)略”的落實(shí)和“雄安新區(qū)”的確定，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了諸多商機(jī)的同時(shí)，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.各地限購(gòu)令出臺(tái)，提高了終端消費(fèi)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，增加了房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金壓力

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅河北省一個(gè)省份，縣市級(jí)的地方性“限購(gòu)政策”在2017年上半年就出臺(tái)了10余份，這其中還不包含河北省政府針對(duì)雄安新區(qū)專門出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)指導(dǎo)性發(fā)展意見。提高了終端消費(fèi)環(huán)節(jié)的資格，在一定程度上就減少了房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，這就讓一直以來習(xí)慣了“以資金盤活資金”的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)管控風(fēng)險(xiǎn)。

2.企業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏自律，導(dǎo)致了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無序發(fā)展局面出現(xiàn)，增加了金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控力度

房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系一直以來都是協(xié)同發(fā)展的，基于“趨利”目的上，二者同屬于一個(gè)利益共同體。但是極少數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)的過程中，特別是在房地產(chǎn)商品銷售的環(huán)節(jié)中沒有做好自我調(diào)控，采取各種方式變相人為炒作房地產(chǎn)商品。在導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高的情況出現(xiàn)之后，給金融機(jī)構(gòu)平抑區(qū)域性環(huán)境內(nèi)的金融秩序帶來了巨大的壓力，不得不打破原有的合作模式，而脆房地產(chǎn)企業(yè)專門開展涉及資金有效管理的金融管控措施，在一定范圍內(nèi)限制了房地產(chǎn)企業(yè)的資金往來，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成了影響，限制了房地產(chǎn)企業(yè)部分正常的資金往來，就進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。特別是針對(duì)一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是上市公司，一旦存在這種行為之后，有很大的可能導(dǎo)致連鎖反應(yīng)出現(xiàn)。剛剛過去的“萬達(dá)風(fēng)波”就屬于這種即為典型的例子。

四、新調(diào)控政策小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施

房地產(chǎn)企業(yè)的自身良性與可持續(xù)性發(fā)展，不僅直接關(guān)乎到區(qū)域性經(jīng)濟(jì)環(huán)境的平穩(wěn)，而且還與國(guó)計(jì)民生有直接且密切的關(guān)聯(lián)，因此，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在新調(diào)控政策影響下產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之后，不僅政府及金融機(jī)構(gòu)等政策性部門要引起高度的關(guān)注，社會(huì)層面上也要對(duì)相關(guān)的信息進(jìn)行及時(shí)且有效的溝通，這樣才能確保企業(yè)的健康發(fā)展。但是考慮到這其中歷史遺留問題的因素很多，許多問題不適宜一蹴而就徹底解決，因此就必須要采取循序漸進(jìn)的方式有效改善目前的狀況。

1.通過改善外部環(huán)境來優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)環(huán)境

房地產(chǎn)樓市調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其市場(chǎng)的信息收集、準(zhǔn)確定位、果斷的決策尤為重要。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力、消費(fèi)者的需求、企業(yè)本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力和優(yōu)勢(shì)，都是企業(yè)要收集和了解的情報(bào)。企業(yè)必須進(jìn)行規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作，結(jié)合外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研， 劃分出目標(biāo)市場(chǎng)，并根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的不同，分析目標(biāo)市場(chǎng)的需求狀況并預(yù)測(cè)目標(biāo)未來市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)， 從風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策， 使市場(chǎng)因素發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。其次還要積極推動(dòng)資本市場(chǎng)有效利用，如果客觀條件具備的情況下，在企業(yè)可能形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之前，就應(yīng)該按照之前制定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控處置預(yù)案來優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)，實(shí)施資產(chǎn)重組。對(duì)內(nèi)則要做好概預(yù)算內(nèi)部審計(jì)和復(fù)核工作。全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制， 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和成敗得失起著重要的作用，它的目的是使企業(yè)能有計(jì)劃、有預(yù)見的使用資金，讓有限的資金發(fā)揮更大的效用，就是減少企業(yè)不必要的損失。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行預(yù)測(cè)， 調(diào)整企業(yè)的資金分配情況，以預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)對(duì)下一年度的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)， 以防止可能產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以資本預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)。在資金預(yù)算方面，必須按照企業(yè)的自身要求，建立適合自己的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系，并對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃和資金需求進(jìn)行規(guī)劃，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警作用。

2.加強(qiáng)自律經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)工作風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，良好的內(nèi)部控制對(duì)于加強(qiáng)管理，提高效益具有決定性的作用。它對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有效進(jìn)行，資產(chǎn)的安全和完整起到很大的作用，應(yīng)該把它作為重中之重。在財(cái)務(wù)運(yùn)行機(jī)制建立和運(yùn)作后，必須對(duì)它進(jìn)行控制和監(jiān)督。可以建立一個(gè)具備嚴(yán)密監(jiān)督體系的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在各個(gè)重要環(huán)節(jié)進(jìn)行定期檢查和考核，嚴(yán)格的執(zhí)行其監(jiān)督職能，并對(duì)日常工作進(jìn)行跟蹤管理。另外最好能讓所有員工都能參與到監(jiān)督體系來，互相監(jiān)督，共同進(jìn)步以提高員工效率。另外，必須建立內(nèi)部約束機(jī)制，來約束員工的日常工作。使他們對(duì)單位的戰(zhàn)略目標(biāo)更加明確和清晰，意識(shí)到自己在單位中不可或缺的地位，并在自己職位上努力的工作以實(shí)現(xiàn)公司的目標(biāo)。只有這樣，才能增強(qiáng)公司的凝聚力，使公司決策更加合理規(guī)范，確保公司發(fā)展資金安全。這是企業(yè)自律經(jīng)營(yíng)的根本，也是企業(yè)有效降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的必要方式。

五、新調(diào)控政策房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控展望

部分學(xué)者將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)視為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)環(huán)境的“風(fēng)向標(biāo)”其中雖然有夸大的成分，但是也不乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提升產(chǎn)業(yè)鏈型經(jīng)濟(jì)的作用予以了肯定。這其中也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理提出了新目標(biāo)。下階段的工作應(yīng)該從企業(yè)融資渠道的整合入手，拓展房地產(chǎn)企業(yè)的固有資本模式渠道，改變目前對(duì)金融機(jī)構(gòu)，特別是商業(yè)性銀行過度依賴的形式。吸引更多資本市場(chǎng)上的資金介入房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)項(xiàng)目開發(fā)，這樣就能最大程度的減少因?yàn)樾刨J政策調(diào)整而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所帶來的影響。盤活資本流通性與機(jī)動(dòng)性的同時(shí)，也間接的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收益，進(jìn)一步緩解了流動(dòng)資金壓力，確保了房地產(chǎn)企業(yè)能夠隨著社會(huì)環(huán)境的變化而健康且可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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