廊坊市城中村拆遷整體運(yùn)行模式初探

王倩

（廊坊師范學(xué)院，河北 廊坊 065000）

廊坊市城中村拆遷整體運(yùn)行模式初探

王倩

（廊坊師范學(xué)院，河北 廊坊 065000）

結(jié)合廊坊市現(xiàn)狀，以“政府主導(dǎo)，部門配合，全企參與，基層做起”為思路，通過(guò)文獻(xiàn)研究、理論推演、綜合分析的方法，確定城中村小規(guī)模漸進(jìn)的整體運(yùn)行以及“陽(yáng)光+民主”的拆遷方式，最終建立了“陽(yáng)光+民主”漸進(jìn)型拆遷運(yùn)行模式。

廊坊；城中村；整體運(yùn)行；拆遷

0 引言

近年來(lái)廊坊市一直致力于“三個(gè)中心”（包括以明珠與周各莊商業(yè)區(qū)為主的綜合商業(yè)中心和以廊坊大劇院為主的文化休閑中心）、“兩大片區(qū)”（包括光明片區(qū)、北史家務(wù)片區(qū)）以及龍河水系生態(tài)景觀帶的建設(shè)，以“宜居、宜業(yè)、宜商、宜游”的生態(tài)休閑商務(wù)名城為規(guī)劃目標(biāo)。目前與廊坊市總體規(guī)劃相比較，城中村建筑老化失修，人文景觀差，與城市整體規(guī)劃格格不入，城中村改造工程迫在眉睫。

1 城中村改造的現(xiàn)狀與困難

在廊坊2016年10月掛牌6塊土地以及新增的城中村改造項(xiàng)目基礎(chǔ)上，2017年又有新增，包括廣陽(yáng)道與東安路、廣陽(yáng)道與裕華路、金光道與東安路、建國(guó)道與和平路、匯源道與建設(shè)路交口在內(nèi)的大部分區(qū)域。劉貴文[1]曾指出，舊城改造面臨巨大資金需求和政府財(cái)政力量不足。彭愷[2]認(rèn)為，由于選址問(wèn)題涉及自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等多層次的因素，是棚戶區(qū)改造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。曹涵[3]分析得出舊城改造拆遷中個(gè)別或少量拒不拆遷的“釘子戶”將成為工程建設(shè)的“攔路虎”。黃崇明[4]提到平衡好拆遷過(guò)程中的利潤(rùn)分配是城市建設(shè)規(guī)劃需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。廊坊市之前在光明片區(qū)改造過(guò)程中轉(zhuǎn)變思想，走“以政府為主體進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作、綜合開發(fā)”的路子已有成效。但目前就城中村改造項(xiàng)目來(lái)看，仍存在資金緊缺，選址與拆遷困難，利益分配尚不清晰等問(wèn)題。結(jié)合這些問(wèn)題，考慮到城中村改造是關(guān)系城市發(fā)展與民生利益的大事，改造需要求穩(wěn)求準(zhǔn)，基本從兩個(gè)方面著手：一是整體規(guī)劃、整體打造，逐步推進(jìn)，謹(jǐn)慎試點(diǎn)；二是解決拆遷戶的安置和補(bǔ)償問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上確定拆遷運(yùn)作模式的思路，如圖1所示。

圖1 建立拆遷運(yùn)作模式的思路

2 城中村改造的指導(dǎo)思想

城中村改造離不開政府的作用與開發(fā)商的參與，但尤其要注意的是如何讓被拆遷戶實(shí)現(xiàn)態(tài)度與角色的轉(zhuǎn)換。以2017《廊坊市城中村改造暫行規(guī)定（修訂稿）》為依托，以“政府主導(dǎo)，部門配合，全企參與，基層做起”為思路，確定城中村改造由廊坊市人民政府統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)并協(xié)調(diào)，規(guī)劃、財(cái)務(wù)、土地、審計(jì)、綜合執(zhí)法部門全力配合，依靠國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)標(biāo)開發(fā)，以基層逐層建立城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組的方式展開。

廊坊不適合大規(guī)模全盤否定開發(fā)模式，應(yīng)該本著小規(guī)模漸進(jìn)的運(yùn)作模式，結(jié)合廊坊市整體情況和總體城市規(guī)劃目標(biāo)，規(guī)劃出一批需要改造的城中村項(xiàng)目，依據(jù)被拆遷人自主自愿的原則，增強(qiáng)居民幸福感，給予所獲所得分散拆遷阻力，在規(guī)劃區(qū)設(shè)立拆遷委員會(huì)來(lái)了解居民拆遷意愿，最終實(shí)現(xiàn)拆遷難度的選址排序，由拆遷積極性高的村子著手建立試點(diǎn)，分享經(jīng)驗(yàn)并擴(kuò)散展至整體，由此建立“陽(yáng)光+民主”的漸進(jìn)型拆遷運(yùn)作模式。

3 “陽(yáng)光+民主”漸進(jìn)型拆遷運(yùn)行模式

3.1 “陽(yáng)光+民主”拆遷方式

解決拆遷戶的安置和補(bǔ)償問(wèn)題是拆遷改造的重中之重，其中拆遷戶的態(tài)度與意見(jiàn)是關(guān)鍵。由經(jīng)濟(jì)學(xué)效用的角度看，拆遷戶是拆遷工作的對(duì)立面，拆遷工作讓其產(chǎn)生了負(fù)效用，從而成為了改造的阻力。然而效用完全取決于個(gè)人感受，負(fù)效用產(chǎn)生的原因很多，廊坊市的拆遷工作一直以政府為主導(dǎo)，但多數(shù)情況下政府都是以一個(gè)“家長(zhǎng)”的姿態(tài)，不夠了解群眾、尊重群眾而引起排斥，此外也包括一些個(gè)人因素如安置的方式、利潤(rùn)的分配、對(duì)拆遷的認(rèn)識(shí)、個(gè)人感情等，采用適當(dāng)?shù)姆绞綄?shí)現(xiàn)負(fù)效用向正效用的轉(zhuǎn)化將使拆遷工作的難題迎刃而解。

（1）實(shí)現(xiàn)安置方式多樣化。就安置方式而言，廊坊市多使用就地安置，居民生活質(zhì)量改善度不夠。安置方法應(yīng)多樣化，實(shí)現(xiàn)就地安置、貨幣安置、半就地半貨幣的安置方式三足鼎立的新局面。就地安置可以緩解有戀舊情結(jié)居民的失落，就地安置在設(shè)計(jì)時(shí)可廣泛征求意見(jiàn)，戶型上充分考慮居民的實(shí)際需要；貨幣安置可以給居民有更多的選擇去購(gòu)買更適合自己生活的小區(qū)，同時(shí)也可通過(guò)買房人的行為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)；就地貨幣并存的方式可達(dá)到中庸的效果。無(wú)論采取何種安置方式，最終的效果都必須保障居民生活質(zhì)量。

（2）確定利益合理分配的格局。政府、群眾、開發(fā)商是舊城改造項(xiàng)目的利益主體。廊坊城中村項(xiàng)目目前以公開招標(biāo)為主，但這種方式政府損失了土地收益，居民無(wú)法參與，開發(fā)商改造拆遷難度大、利潤(rùn)低。民間資本融入的說(shuō)法一直在倡導(dǎo)，鑒于實(shí)施的難度大，融資方式仍以房地產(chǎn)開發(fā)模式為主。在這方面，可參照外地成功經(jīng)驗(yàn)如佛山禪城石頭村[5]實(shí)行的村民以宅基地或村集體土地為資本入股，舊城鎮(zhèn)改造以股本分配項(xiàng)目利潤(rùn)的方式。廊坊城中村改造可以嘗試拆遷區(qū)域拆遷戶以土地為依托進(jìn)行項(xiàng)目股本投入，以合同方式去界定最終利潤(rùn)分配的方式。

（3）把握改造的時(shí)機(jī)與機(jī)會(huì)。城中村改造需要把問(wèn)題集中在事前，實(shí)行事前控制。改造開發(fā)需要做好四方面的工作：首先，改造建設(shè)必須符合城市規(guī)劃思路；其次，基層領(lǐng)導(dǎo)班子能夠理解改造政策；再次，具備改造所需的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；最后，大多數(shù)拆遷戶同意和支持。在符合政策、擁有資金的基礎(chǔ)上，站在群眾合法權(quán)益的角度強(qiáng)化群眾思想工作的廣度和深度，給群眾一個(gè)思想緩沖的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)“要我拆”到“我要拆”的重大轉(zhuǎn)變。

（4）多舉措并行化解矛盾。釘子戶、頑固派在拆遷工作中不可避免。相關(guān)部門要設(shè)身處地，動(dòng)之以情，曉之以理，做好思想教育，使被拆遷群眾能較全面了解拆遷情況。同時(shí)可通過(guò)引用試點(diǎn)成功案例，表?yè)P(yáng)優(yōu)秀居民事跡，形成積極向上的輿論宣傳氛圍。

3.2 漸進(jìn)性運(yùn)行方式

改造不能簡(jiǎn)單地理解為“拆圍墻”，不能“一刀切”，更不能“一哄而起”。具體實(shí)施中要制定細(xì)則，根據(jù)廊坊市實(shí)際情況，整體規(guī)劃并制定具體辦法，成立市拆遷委員會(huì)。拆遷政策是關(guān)系民生的大事，可以先拆一兩個(gè)試點(diǎn)，讓大家看看效果，然后再繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模推行。漸進(jìn)性運(yùn)作模式實(shí)施有以下幾個(gè)步驟。

（1）形成整體規(guī)劃。結(jié)合廊坊現(xiàn)狀和城市規(guī)劃目標(biāo)，確定所拆區(qū)域并確定主次關(guān)系。

（2）了解居民需求。以基本建設(shè)為切入點(diǎn)，引起居民注意并贏得好感。以設(shè)施投入為契機(jī)，建立與區(qū)政府、村集體乃至居民的合作機(jī)制，在此基礎(chǔ)上最終建立基層委員會(huì)?；鶎游瘑T會(huì)負(fù)責(zé)拆遷信息的導(dǎo)入?；鶎游瘑T會(huì)匯報(bào)本區(qū)域內(nèi)居民的生活現(xiàn)狀與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，采用調(diào)查的方式客觀了解居民的意愿，包括同意拆遷的居民數(shù)量，不同意拆遷的原因，最終對(duì)拆遷難易做出自我評(píng)價(jià)并形成報(bào)告。

（3）確定拆遷試點(diǎn)。根據(jù)基層委員會(huì)上交的報(bào)告，按照難易程度排序，綜合考慮區(qū)域的人文、大小及規(guī)劃的輕重緩急，同時(shí)根據(jù)居民需求以“陽(yáng)光+民主”拆遷思路確定設(shè)計(jì)方案、安置方式、利潤(rùn)分配方式，最終確定試點(diǎn)。

（4）推動(dòng)整體運(yùn)行。在試點(diǎn)營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅、適宜、現(xiàn)代的居住新環(huán)境，組織參觀并進(jìn)行輿論報(bào)道。然后進(jìn)行民意調(diào)查，確定新試點(diǎn)，繼續(xù)推行。

3.3 “陽(yáng)光+民主”漸進(jìn)型拆遷運(yùn)行模式

要解決資金緊缺、選址與拆遷困難、利益分配問(wèn)題，舊城改造應(yīng)由政府出面組織，基層委員會(huì)全力配合，開發(fā)商以參建者方式融入展開。拆遷工作政府應(yīng)該做到循序漸進(jìn)符合城市規(guī)劃，劃出地塊營(yíng)造拆遷契機(jī)，由易到難確定試點(diǎn)逐步推進(jìn)。政府應(yīng)建立以人為本的拆遷補(bǔ)償辦法，實(shí)現(xiàn)安置多樣化、補(bǔ)償多樣化；進(jìn)行事前控制，做好拆遷工作宣傳，使被拆遷群眾感受到規(guī)劃合理、利益最大化；同時(shí)建立信息溝通機(jī)制，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，出現(xiàn)拆遷釘子戶時(shí)保證第一時(shí)間進(jìn)行思想教育，多措并舉。具體運(yùn)行模式如圖2所示。

圖2 “陽(yáng)光+民主”漸進(jìn)型拆遷運(yùn)作模式

4 結(jié)語(yǔ)

城中村改造模式的建立有利于加快廊坊市舊城改造的步伐。如何使相關(guān)居民獲取準(zhǔn)確真實(shí)的政策法規(guī)、信息，了解最新廊坊市舊城改造信息及利潤(rùn)分配的具體方法，是建立具有針對(duì)性和可操作性模式的關(guān)鍵。模式設(shè)計(jì)是否能夠應(yīng)用于廊坊目前的舊城改造工作中，模式的實(shí)踐性是個(gè)難題，希望本文設(shè)計(jì)的城中村拆遷運(yùn)行模式有助于加快廊坊市舊房改造、改建工作腳步。

［1］貝貝．舊城改造模式研究——基于重慶市江北區(qū)舊城改造項(xiàng)目［D］．重慶：重慶大學(xué)，2009．

［2］彭愷，周均清，楊俊雷，等．基于AHP與 GIS整合的棚戶區(qū)改造選址評(píng)價(jià)——以邯鄲市峰峰礦區(qū)為例［A］．轉(zhuǎn)型與重構(gòu)——2011中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)論文集［C］．北京：中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)，2011．

［3］曹涵，張國(guó)華．舊城改造強(qiáng)制拆遷中應(yīng)注意的法律問(wèn)題［J］．城市規(guī)劃，2003，2（11)：57-59．

［4］黃崇明．舊城改造房屋拆遷中的利益沖突與平衡——以南寧市龍騰路片區(qū)為例［D］．南寧：廣西大學(xué)，2013．

［5］亓霞．國(guó)內(nèi)外民間資本參與舊城改造融資模式比較研究［J］．價(jià)值工程，2013，（13）：163-164．

A Preliminary Study on the Overall Operation Model of Urban Village Demolition in Langfang

WANG Qian
(Langfang Teachers University，Langfang 065000，China)

Based on the current situation ofLangfang City，with the idea of“government leading，department cooperation，full enterprise participation，grassroots start”，through literature research,theoretical deduction and comprehensive analysis，the paper comes up with the overall gradual operation of villages in small scale and the“sunshine+democracy”demolition model，aimingtoeventuallyestablish the“sunshine+democracy”progressive demolition operation model.

Langfang；village in city；overall operation；demolition

TU984

A

1674-3229（2017）03-0101-03

2017-04-12

廊坊市社科聯(lián)哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究課題“廊坊市舊城改造開發(fā)模式探究”（2017044）

王倩(1986-)，女，碩士，廊坊師范學(xué)院建筑工程學(xué)院講師，研究方向：建筑經(jīng)濟(jì)與項(xiàng)目管理。