基于“營(yíng)改增”下的房地產(chǎn)企業(yè)新舊項(xiàng)目稅收籌劃問(wèn)題研究

吳建國(guó)

摘要：稅收籌劃與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)直接相關(guān)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有著重要的影響作用。2016年5月1日之后，我國(guó)多行業(yè)開(kāi)始全面實(shí)行“營(yíng)改增”，房地產(chǎn)業(yè)囊括在內(nèi)。這對(duì)實(shí)施多年?duì)I業(yè)稅的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一次重大變革。因此，在轉(zhuǎn)型階段中的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)新形勢(shì)下的稅收籌劃給予了高度關(guān)注，這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在“營(yíng)改增”稅制改革背景下加強(qiáng)內(nèi)部管理、提高經(jīng)營(yíng)管理水平以及控制成本費(fèi)用有著重要作用。那么“營(yíng)改增”之后的房地產(chǎn)企業(yè)新舊項(xiàng)目稅收籌劃有什么不同呢？文章立足“營(yíng)改增”的新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，對(duì)“營(yíng)改增”前后房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)前期項(xiàng)目和房地產(chǎn)新項(xiàng)目的不同計(jì)稅辦法進(jìn)行分述。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；計(jì)稅辦法；稅收籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)

自2016年5月1日起，我國(guó)全面展開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍中。此次全面展開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)意義非凡，不但結(jié)束了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)一直以來(lái)的征收營(yíng)業(yè)稅，更是徹底顛覆了針對(duì)原有政策的稅收籌劃方案。那如何在新形勢(shì)下，保證房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)合法、合理呢？這就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)人員的一項(xiàng)重大任務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)人員必須深入了解和研究，國(guó)家最新的稅收政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的利弊。

一、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)行業(yè)計(jì)稅方法的變更

在2016年5月1日國(guó)稅總局公告之前自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)前期項(xiàng)目，可以采用兩種計(jì)稅方法：第一種，一般計(jì)稅辦法：銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=應(yīng)納增值稅額，稅率是11%；第二種，簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法：（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）（1+5%）*5%=應(yīng)納增值稅額。房地產(chǎn)前期項(xiàng)目通常來(lái)說(shuō)有兩類，在2016年6月之前獲得《建筑工程施工許可證》等證件且合同上的開(kāi)工時(shí)間早于2016年4月30日；沒(méi)有獲得《建筑工程施工許可證》等證件，但是合同上的開(kāi)工時(shí)間早于2016年4月30日。同時(shí)，第二種簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法在選擇之后未來(lái)3年內(nèi)不得變更。但自2016年5月1日國(guó)稅總局出臺(tái)的的2016年第18號(hào)規(guī)定，實(shí)施“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售必須使用一般計(jì)稅辦法。那么對(duì)于原先具有雙向選擇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在“營(yíng)改增”之后，目前單線的稅收籌劃又該如何開(kāi)展？

二、房地產(chǎn)前期項(xiàng)目使用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的原因分析

針對(duì)上述提出問(wèn)題，綜合考慮來(lái)看簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法更適合房地產(chǎn)前期項(xiàng)目，理由如下。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本更低

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其一直使用的是建筑施工方開(kāi)具的相關(guān)工程發(fā)票。而由于房地產(chǎn)前期項(xiàng)目在簽訂合同時(shí)，國(guó)家新的稅收政策還未出臺(tái)，如果要求房地產(chǎn)前期項(xiàng)目的建筑施工方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅率，就會(huì)由3%提升至11%，大大增加了建筑施工方的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，還會(huì)造成建筑施工方提高工程結(jié)算款數(shù)額，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)，由于合同的不可更改性，在相關(guān)程序中還容易發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑施工方在經(jīng)濟(jì)層面的糾紛問(wèn)題。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在處理房地產(chǎn)前期項(xiàng)目的過(guò)程中，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，那么對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減少開(kāi)發(fā)成本和不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛有極大的幫助作用。

（二）增值稅稅率更低

通常對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)前期項(xiàng)目一般都適用5%和11%兩個(gè)檔次的稅率，5%的一般是簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的稅率，11%的則是一般計(jì)稅辦法的稅率。因此，單純的從兩者的增值稅稅率層面比較，對(duì)于“營(yíng)改增”政策下的房地產(chǎn)前期項(xiàng)目，更應(yīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，稅率可以降低6%。

（三）保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定

最近十多年里，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是在“井噴式”的增長(zhǎng)，全國(guó)各地的房地產(chǎn)價(jià)格上漲飛速，五倍甚至十倍的上漲的房地產(chǎn)價(jià)格稀松平常。在這種狀況下，要想保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定，就要選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，這種低稅率的辦法，對(duì)于保持稅負(fù)穩(wěn)定作用比較明顯，可以有效防控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅率大幅度增長(zhǎng)。

（四）結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型

房地產(chǎn)前期項(xiàng)目大致可以分為商業(yè)用途房產(chǎn)、普通住宅、高檔住宅以及政府的安居工程幾類。其中，普通住宅和政府安居工程的開(kāi)發(fā)成本比較低，銷售價(jià)格也隨之較低，增值幅度較小，簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法是比較穩(wěn)妥的計(jì)稅辦法。而商業(yè)用途房產(chǎn)和高檔住宅的開(kāi)發(fā)成本較高，同時(shí)其銷售價(jià)格也較高，增值較大，因此更應(yīng)該選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法。

（五）會(huì)計(jì)核算工作難度較小

由于“營(yíng)改增”是一項(xiàng)新出臺(tái)政策，因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員來(lái)說(shuō)，工作量和工作難度都會(huì)大幅提升。簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法比一般計(jì)稅辦法在核算方式上，變化幅度較小，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員的專業(yè)知識(shí)等素質(zhì)要求較低。

三、新政策下的新開(kāi)工項(xiàng)目的稅收籌劃研究

國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定：在2016年5月1日后，所有新開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須使用一般計(jì)稅辦法。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要以2016年5月1日為界限，將所有的項(xiàng)目進(jìn)行根本區(qū)分，規(guī)避應(yīng)失誤造成的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（一）精準(zhǔn)理解“營(yíng)改增”之后銷售額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要先對(duì)一般計(jì)稅辦法中設(shè)計(jì)的重點(diǎn)——“營(yíng)改增”之后銷售額進(jìn)行精準(zhǔn)理解，“營(yíng)改增”之后銷售額是完全不同于之前的或是簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法含義的，“營(yíng)改增”之后銷售額公式是：（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用一當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（l+11%）*11%。

（二）詳細(xì)規(guī)劃日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

由于國(guó)家出臺(tái)的政策限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在2016年5月1日開(kāi)始實(shí)施“營(yíng)改增”之后，對(duì)本企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)劃，在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)多獲取可以抵扣增值稅銷項(xiàng)稅額的增值稅專用發(fā)票，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。具體應(yīng)該從以下兩個(gè)角度對(duì)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃：第一，加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”政策和新稅法的學(xué)習(xí)。受原有的政策和稅法的長(zhǎng)期影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大部分經(jīng)營(yíng)者和員工仍持有傳統(tǒng)的觀念，對(duì)于“營(yíng)改增”政策和新稅法了解淺顯，甚至存在誤區(qū)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要督促全體員工加強(qiáng)學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”政策和房地產(chǎn)企業(yè)涉及的相關(guān)稅種，改變傳統(tǒng)的關(guān)于發(fā)票的觀念，使全體員工都有獲取增值稅專用發(fā)票的強(qiáng)烈意識(shí)。第二，建筑工程和建筑材料的相關(guān)費(fèi)用必須獲取增值稅專用發(fā)票。通常來(lái)說(shuō)，建筑施工方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的最大供應(yīng)方，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在與建筑施工方簽訂合同時(shí)，明確要求建筑施工方對(duì)所有的建筑工程和建筑材料的相關(guān)費(fèi)用必須開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

（三）準(zhǔn)確劃分新舊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目界限

由于2016年5月1日開(kāi)始實(shí)施“營(yíng)改增”之后，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)有針對(duì)兩個(gè)時(shí)期的兩種不同的計(jì)稅方法：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)前期項(xiàng)目只適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，而房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目則只適用一般計(jì)稅辦法的。這兩個(gè)計(jì)稅辦法的計(jì)稅方法大有不同，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，必須對(duì)二者進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。一旦將原本屬于房地產(chǎn)新項(xiàng)目的工程錯(cuò)納入房地產(chǎn)前期項(xiàng)目中進(jìn)行成本費(fèi)用核算，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法有效抵扣在施工過(guò)程所取得的增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額，大大增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和增值稅額；同時(shí)，也不能將原本屬于房地產(chǎn)前期項(xiàng)目工程錯(cuò)納入房地產(chǎn)新項(xiàng)目進(jìn)行成本費(fèi)用核算，這又有可能因?yàn)橛糜嘘P(guān)的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，少繳納增值稅，而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

還有一種獲得增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額情況就是，房地產(chǎn)前期項(xiàng)目和房地產(chǎn)新項(xiàng)目一同負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用。這種情況，必須要在房地產(chǎn)前期項(xiàng)目和房地產(chǎn)新項(xiàng)目之間用最恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行平均分配。

綜上所述，在新形勢(shì)下，稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有極為重要的意義，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃方案進(jìn)行合理地避稅、節(jié)稅，大大減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。在“營(yíng)改增”稅制改革背景下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有著更高的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但要深入研究有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)在“營(yíng)改增”稅制改革背景下的有關(guān)政策，更要結(jié)合自身的情況合理地進(jìn)行稅收籌劃，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，及時(shí)地做出對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最有利的稅收籌劃，從而提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久健康發(fā)展。

參考資料：

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（作者單位：邁世集團(tuán)有限公司）endprint