房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討

張璐璐

摘 要：人們?nèi)粘５墓ぷ?、學習和生活等各個方面都離不開高質量的房屋建筑。而對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，核心工作就是項目管理的質量控制。我們只有對此提前重視，才能保證房屋建筑的質量和企業(yè)的良性發(fā)展。將項目管理的質量控制簡要來說，就是工程本身看成有機結合的整體，通過各種渠道收集信息，綜合調(diào)控整項工程，運用科學先進的技術，進而達到工程項目的最終要求，滿足人們的需求。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)； 項目管理； 難點探討；

1 房地產(chǎn)項目管理質量控制的必要性

通常情況下，房地產(chǎn)項目最關鍵的部分，即建筑工程的質量，最根本的決定方即為開發(fā)商。開發(fā)商能否保證房地產(chǎn)項目的質量從根本上決定了工程的種種方面。具體一點闡述，如果開發(fā)商有著出色的質量管理意識，那么就能保證在工程施工的每個階段進行良好的質量控制。首先，在施工的設計階段，能積極的參與到設計方案中，對設計方案提出建議并加以監(jiān)督，其次在施工的準備階段，能夠控制建筑原材料的質量，確保沒有粗制濫造、通工減料等現(xiàn)象，并且對相關的施工設備及設施進行有效的監(jiān)督，不走形式主義，不僅要看重設備的質量，也要考慮到設備的實用性和方便性。再次，在施工的實施階段中，要身體力行的參與到施工的現(xiàn)場中，時刻保證每個現(xiàn)場、每道工序都有專門的技術人員監(jiān)督和指導。最后在工程施工完成后，要從每個細節(jié)出發(fā)，檢驗施工的質量，完美收尾整個施工項目。另一個方面，導致林林總總的房地產(chǎn)工程的質量高低不同的一個因素就是政府監(jiān)管部門的工作不到位。部分政府監(jiān)管部門的工作人員身在崗位不作為，以公庇私，對施工單位不進行及時周密的監(jiān)督管理，導致了許多建筑工程的質量不達標。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的有效質量控制，離不開政府相關監(jiān)管部門科學有效的督導。只有動用政府合理的行政處理，才能減少開發(fā)商和施工單位的種種違規(guī)行為，保證建筑行業(yè)整體環(huán)境的良性發(fā)展，保證人民群眾的生活需求，提升建筑工程的總體質量。

2現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點分析

通過對相關文獻研究以及結合筆者實踐來看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點一般有以下幾個方面：

2.1缺乏完善的市場調(diào)查

在缺乏完善的市場調(diào)查情況下盲目地開發(fā)項目對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，完善的市場調(diào)查不但能夠使得開發(fā)企業(yè)通過相關數(shù)據(jù)準確掌握當前所在地區(qū)房地產(chǎn)諸如價格、購房人群結構、需求以及不同區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀等實際情況，同時更重要的是使其可以借助于調(diào)查所形成的項目開發(fā)前期市場可行性報告判斷是否進行開發(fā)。然而實際情況卻不容樂觀，部分開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)前由于受到諸如樓市發(fā)展情況過于樂觀、節(jié)約市場調(diào)查費用等因素所影響，致使他們不做或者只做簡單的項目前期市場調(diào)查便盲目決定進行項目開發(fā)，如此一來極有可能產(chǎn)生房產(chǎn)項目與購房人群定位錯誤、售價過高等情況，進而致使企業(yè)因所開發(fā)房地產(chǎn)銷售不利而經(jīng)濟效益大幅下降。

2.2缺乏完善的建筑質量管理體系

俗話說：“質量就是生命”，特別是當前人們對于品質追求不斷提高，加之房地產(chǎn)作為他們重要的日常起居場所，對其質量有著更高的要求，因而這都要求開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須嚴控質量關。然而根據(jù)筆者對此研究發(fā)現(xiàn)，雖然當前房地產(chǎn)行業(yè)總體處于不斷規(guī)范和完善的局面，但是從目前不斷爆出的房地產(chǎn)質量問題來看，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)項目質量仍然無法令人滿意。筆者認為導致這一問題頻發(fā)的重要原因在于缺乏完善的建筑質量管理體系，如此一來不但致使建筑企業(yè)在所開發(fā)項目質量管理與控制上存在著諸多不足，同時也會造成項目建設監(jiān)管力量缺失，從而直接導致房地產(chǎn)開發(fā)項目質量無法達到相應要求以及開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟利益因此而下降。

3 項目管理問題的解決措施

3.1 落實房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查工作

市場調(diào)查是房地產(chǎn)開發(fā)項目十分重要的一項工作，開發(fā)企業(yè)要嚴格落實好項目開發(fā)前的市場調(diào)查。房地產(chǎn)開發(fā)企調(diào)查工作可分為以上兩點進行，首先房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場調(diào)查結果要精準，必須將其的定位做好，比如所開項目屬于高端定位，還是改善型定位，購房者定位是富豪還是普通人群亦或高層白領等，這些都需要在所調(diào)查的準確數(shù)據(jù)上來確定。其次，開發(fā)企業(yè)在獲得準確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)以后，依照經(jīng)濟合理性研究和技術可行性研究這兩個不同方面出發(fā)制定市場可行性報告。以此報告中的經(jīng)濟合理性研究為例，開發(fā)企業(yè)要充分考慮項目的投資與回報，然后組織專業(yè)人員進行項目經(jīng)濟的合理性進行嚴格論述，保證建筑企業(yè)在此項目中獲得最大的經(jīng)濟效益。

3.2 構建完善的建筑質量管理體系

鑒于質量管理體系的重要性，將該體系構建完善就顯得十分必要。開發(fā)企業(yè)可以通過三方面途徑實現(xiàn)：①結合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在遵守國家相關法律法規(guī)基礎上，根據(jù)設計圖紙、施工方案針對建設中的每一環(huán)節(jié)制定出相對應的質量要求以及管理目標，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責落實到具體人員；②由于建筑質量管理體系中實施的主體是各相關責任人，因而該管理體系中還應當針對他們的管理制定出切實有效的考核機制。制定獎懲相結合的工作考核機制，對于考核成績優(yōu)良的人員給予適當?shù)莫剟?，反之則施以扣發(fā)績效或獎金處罰。通過該機制有效提升各級管理人員工作積極性，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目質量；③完善建筑質量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產(chǎn)開發(fā)項目質量的重要手段，因而在構建完善的建筑質量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設必不可少。明確監(jiān)理領域，即監(jiān)理單位根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目實施建設全面監(jiān)理，并針對設計圖紙、施工方案中重點建設內(nèi)容采取施工全過程監(jiān)理；為避免職權不明、責任不清以及監(jiān)理工作被干擾等問題，除了監(jiān)理單位要與開發(fā)企業(yè)簽訂職責明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機制，及時向開發(fā)企業(yè)反映相關問題。

結束語：

房地產(chǎn)的項目管理需要理論上項目管理的相關知識和實際中的項目管理經(jīng)驗，這樣才能是項目管理工作更科學、更合理、更有效。在當今時代，房地產(chǎn)開放行業(yè)的競爭頗為激烈，優(yōu)勝劣汰，適者生存，只有抓住機會，做好項目管理的質量工作，才能不被時代和人民所淘汰，為國家的經(jīng)濟建設貢獻力量。

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