房地產(chǎn)限購政策效果的持續(xù)性分析

王換娥

內(nèi)容摘要：本文通過實證分析來研究房地產(chǎn)限購政策效果的持續(xù)性，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)限購政策取得了階段性的積極效果，然而限購政策的長期延續(xù)效果卻適得其反。要想完善房地產(chǎn)限購政策，文章認(rèn)為應(yīng)該注重政策差異化，提供多元保障機制；提高政策可信度，建立長效機制；減少行政性干預(yù)，完善退出機制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 限購政策 成交量 房價

模型說明

脈沖響應(yīng)函數(shù)（IRF）可以用來衡量一個標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊對內(nèi)生變量當(dāng)前和未來的價值影響。線性系統(tǒng)響應(yīng)到一個合理的單位脈沖輸入信號表示零初始條件。廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)是基于穩(wěn)定的VAR模型，通過Cholesky分解，使誤差項正交。這種方法的局限性在于不能得到單一的脈沖響應(yīng)函數(shù)。而由Koopet al.（1996），Pesaran和Shin（1996，1998）進一步完善的廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)則克服了這一點，其結(jié)果與VAR系統(tǒng)中各個內(nèi)生變量的排序無關(guān)，只要求所建立的VAR模型穩(wěn)定。

實證分析

（一）房地產(chǎn)限購政策對新建商品住宅市場的持續(xù)性影響

為了研究限購政策的連續(xù)性，本文以S市為例，采用脈沖響應(yīng)函數(shù)方法進行分析。限購政策可以通過交易量的負(fù)面影響來表達，面對交易量一個標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，交易量本身與交易價格的反應(yīng)方式有所差異：如圖1所示，交易量本身持續(xù)做出同向響應(yīng)，第一期響應(yīng)最為劇烈，隨后響應(yīng)程度震蕩縮減，至第八期影響基本消失；而交易價格在受到交易量的沖擊后，第一期并未作出明顯響應(yīng)，第二期作出最為劇烈的同向反應(yīng)后，于第三期轉(zhuǎn)變?yōu)榉聪蝽憫?yīng)，但并未持續(xù)，于第五期又做出同向反應(yīng)。由于交易量本身與交易價格對交易量的沖擊做出的響應(yīng)程度有明顯差異，若面對負(fù)向的交易量沖擊，交易量本身在第一期將下降42%左右，而交易價格最多降低4%，第七期后對交易價格的影響基本消失。

交易價格對自身標(biāo)準(zhǔn)偏差的影響做出一致反應(yīng)，但影響逐漸減弱。交易量在面對價格沖擊時，做出了持續(xù)的負(fù)面反應(yīng)。同樣，交易量比交易價格更具反應(yīng)性。在限購政策下新建商品住房市場的交易量面臨本身的負(fù)面影響，會迅速下降，但交易價格下降的水平是有限的。根據(jù)脈沖響應(yīng)函數(shù)圖來推斷，交易價格下降引起交易量的早期下降，剛性需求能夠得到有效釋放。如果短期的供應(yīng)沒有明顯的增加，房價將停止下跌。

（二）房地產(chǎn)限購政策對二手住宅市場的持續(xù)性影響

為研究限購政策對二手房市場的影響仍將采用脈沖響應(yīng)函數(shù)跟蹤樣本的VAR模型，限購政策的頒布可由交易量的負(fù)向沖擊來表示。面對交易量一個標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，交易量本身與交易價格的反應(yīng)方式有所不同：如圖2所示，第一期交易量產(chǎn)生了最大的同向響應(yīng)，隨后影響程度逐漸減小，至第七期交易量本身開始做出反向響應(yīng)；而交易價格則逐步做出同向反應(yīng)，隨后影響力度增加，至第四期攀至頂峰，隨后影響回落。交易價格對其自身一個標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，做出了持續(xù)的同向響應(yīng)，但后期影響逐步減弱，至第九期開始對價格本身產(chǎn)生反向影響。而交易量面對價格沖擊后，經(jīng)過初期的小幅同向調(diào)整，便做出持續(xù)的負(fù)向反應(yīng)，但沖擊力度在第四期后有所減弱。

在限購政策下，二手住宅市場的交易量將迅速減少，交易價格也會呈現(xiàn)緩慢下降趨勢，但至第四期起下降的速率將放緩。隨著交易價格的下降，剛性需求得以釋放，交易量將在第七期反彈。交易量對交易價格的影響遠(yuǎn)小于交易量對交易價格的反向，在限購政策下，二手房的價格也略有下降，但可能導(dǎo)致報復(fù)性反彈需求，使價格再次上升。

房地產(chǎn)限購政策的效果評價

（一）限購政策取得了階段性的積極效果

通過分析可知，限購政策在實施一年半左右之后達到最佳效果。限購政策是通過抑制投資和投機性購房，降低人們對房地產(chǎn)價格的預(yù)期來穩(wěn)定房價。因其特有的針對性和強制性，會在一段時期內(nèi)打擊投機性購房需求，使房屋價格增幅下跌，短時間內(nèi)起到“退燒針”作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。這樣一方面可以為政府推出長效相關(guān)政策爭取時間，另一方面體現(xiàn)政府高度關(guān)注民生的態(tài)度，一定程度上促進了社會的穩(wěn)定與和諧。

首先，限購政策穩(wěn)定了房價，為政府制定長期的房地產(chǎn)調(diào)控政策贏得了時間。但是在這段時間內(nèi)政府并沒有給出相應(yīng)其他政策，而是一直依賴于限購政策短期內(nèi)所取得的暫時穩(wěn)定，當(dāng)限購政策不能再控制房價的時候，政府只能任由房價繼續(xù)上漲而無法松綁限購政策。但限購政策確實能在一段時間內(nèi)控制房價上漲，并穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。如果不實行限購政策，我國的房地產(chǎn)價格將在下降之前呈現(xiàn)出更猛烈的上升態(tài)勢，房地產(chǎn)的投資將繼續(xù)增加，房地產(chǎn)泡沫將不斷累積，最終導(dǎo)致金融市場失控，引發(fā)嚴(yán)重的金融危機和政治危機。金融市場雖然可以進行自我調(diào)節(jié)，但卻存在三個嚴(yán)重的缺陷：一是調(diào)節(jié)時間過長；二是會導(dǎo)致巨大浪費，給金融市場的恢復(fù)帶來很大困難；三是金融市場的自我調(diào)節(jié)會在形成巨大的泡沫后突然破裂，出現(xiàn)類雪崩似的經(jīng)濟災(zāi)難，最終導(dǎo)致實體經(jīng)濟受損。所以，當(dāng)金融市場的投資者出現(xiàn)各種非理性的過度反應(yīng)行為時，應(yīng)當(dāng)由政府出面及時實行金融管制，來調(diào)節(jié)資本市場的過大波動。

其次，限購政策表明政府高度關(guān)注民生的態(tài)度，促進了社會的穩(wěn)定與和諧。限購政策意在抑制房地產(chǎn)價格的迅速上漲，保障全民的住房需求。一個國家不僅要實現(xiàn)全體社會消費者效用總和的最大化，還要兼顧社會公平，保障社會和諧穩(wěn)定。住房問題不僅是經(jīng)濟問題，更是社會問題，如果因為住房導(dǎo)致貧困人口無法滿足最基本的生存需要，將會影響社會穩(wěn)定、影響國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。實行商品限購政策有三個必要條件。一是社會成員之間收入差距大。如果社會成員之間的收入是基本均等的，那么即使不進行限購，其生活必需品的消費量也會基本均等，其邊際效用基本相等，社會福利達到最大化。二是商品供給不足。如果該產(chǎn)品供給充足，那么按照市場的自發(fā)調(diào)節(jié)，其價格不會太過偏離其價值，低收入者也足以支付，其消費量與高收入者會基本相同，邊際效用也基本相等，能夠?qū)崿F(xiàn)社會福利最大化。三是該商品是生活必需品。如果該商品不是生活必需品，那么低收入者完全不必購買，而是讓高收入者獨自進入市場，由市場自行給出一個供求平衡的價格。當(dāng)一種商品滿足以上三個條件時，如果不對其進行限購而是由市場自行按照價格機制分配，結(jié)果就會使高收入者對該商品的消費量遠(yuǎn)大于低收入者，使低收入者對該商品消費的邊際效益遠(yuǎn)大于高收入者，這樣就偏離了社會福利最大化的目標(biāo)。因此，基于對社會福利最大化的追求，政府應(yīng)該對該商品實行限購政策，以維護公民生存和發(fā)展的最基本權(quán)力。endprint

最后，租房可以保障低收入人群的基本住宅權(quán)，但不是長久之計。如果要滿足人類最基本的住房需要，那么通過租房就可以實現(xiàn)。因此政府需要解決的是住房需要而不是購房需要。在短期內(nèi)租房比買房相對容易，但作為短期的住房解決方案并不是長久之計。如果房價長期居高不下，房租也會逐漸攀升，致使低收入人群負(fù)擔(dān)不起。但是，在租房能夠滿足居住需求的情況下人們還要堅持購房，主要原因是租房的方式會增加居住風(fēng)險。房屋出租由租用者和出租者共同協(xié)商決定，當(dāng)出租者不愿繼續(xù)出租住房時，租用者就要面臨重新尋找房源的問題，這樣給租房者的生活會帶來極大的不便。

（二）限購政策的長期延續(xù)效果適得其反

限購政策與其它經(jīng)濟政策不同，它不是運用經(jīng)濟手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給與需求，來實現(xiàn)房地產(chǎn)價格穩(wěn)定運行，而是通過行政手段限制人們對房地產(chǎn)的購買行為，以期實現(xiàn)平抑市場房價的目的。主要做法，一是通過對購房資格的審查，取消某類購房者的購買資格；二是限制一些購房者的購買數(shù)量。實行限購政策的目的是為了通過限制投資性購房者的購買行為，打破房價上漲自我支持的惡性循環(huán)，使房價回歸正常水平。在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，投資性需求占據(jù)主導(dǎo)地位，房價上漲自我支持的惡性循環(huán)難以打破，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重影響到國家經(jīng)濟安全與社會穩(wěn)定的條件下，實行房地產(chǎn)限購政策是一個短期見效的治標(biāo)手段。但在特定的歷史條件下，無論是選擇限購還是不限購，都會給經(jīng)濟與社會生活帶來傷害。從理論上講，限購政策作為一種行政手段，由于強制性和針對性，可以通過限制投資性購房者的購買行為，使房地產(chǎn)市場上消費需求占據(jù)主導(dǎo)地位，從而打破房價上漲自我支持的惡性循環(huán)，為促進房地產(chǎn)市場的有效供給贏得時間。但是，限購政策的長期實施仍不可避免地會凸顯如下問題：

第一，限購政策的實施有可能會形成房價進一步上漲的預(yù)期。限購政策在實施一年半左右的時間之后仍不退出，而是長期延續(xù)下去，效果會適得其反。即限購政策的長期實施對平抑房價起反作用。而限購政策之所以能夠起作用，最關(guān)鍵的一點是通過投資性購房需求的強制性退出，改變?nèi)藗儗Ψ績r不斷上漲的預(yù)期。但這一結(jié)果出現(xiàn)的前提，是人們對政府政策的改變不會形成理性預(yù)期。當(dāng)人們把政府的政策改變作為參數(shù)納入個人購買決策時，情形就會有所不同。如果不實行限購政策，房價還會不斷上升。所以，一旦限購政策退出，房價就會迅速反彈。符合購買條件的居民擔(dān)心限購政策退出后房價繼續(xù)上漲，使自己承擔(dān)更多的購房成本，原計劃不在近期購房者，也會提前購買；不符合購買條件的購房者或是為了以較低的成本實現(xiàn)居住條件的改善，或是為未來獲得更多的投資性收入，人們會通過各種“變通”手段，實現(xiàn)自己的購買意愿。

第二，限購政策不僅會抑制需求還會在較大程度上影響供給。由于限購的對象是購買者，而不是生產(chǎn)者，人們通常會認(rèn)為限購政策只會帶來需求的減少，而不會影響供給的增加。但是需求與供給不是相互隔離的，而是相互影響的。一方面需求的增加可以通過價格上漲來刺激供給；另一方面，供給的增加也會通過價格的下降來誘導(dǎo)需求。事實上，市場經(jīng)濟條件下，任何市場供給都是需求誘導(dǎo)的結(jié)果。政府實行限購政策，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期到市場需求會大幅度減少，所以就會減少對房地產(chǎn)的市場供給。由于限購政策在抑制投資性需求的同時，也會減少對房地產(chǎn)的供給，所以如果房地產(chǎn)供給量的減少低于投資需求的下降，房價不僅不會下跌反而會繼續(xù)上漲。一旦這種情況出現(xiàn)，就會使決策當(dāng)局陷入進退兩難的困境：退出限購，房價還未能下降；不退出限購，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由于房地產(chǎn)投資的減少而面臨較大困難。

第三，限購政策會對改善性需求的購房者形成誤傷?？陀^來說，限購政策的限購對象是投資性購房者，而不是消費性購房者。消費性購房者有兩種類型，自住性需求的購房者和改善性需求的購房者，自住性需求的購房者只買一套住房，而改善性需求的購房者則會需要購買第二套住房，用以替換現(xiàn)有的住宅。也有些購房者購買第二套或以上住房，并非為了投資獲利，而是為了生活、工作的方便或是為了享受生活。但是，對購房數(shù)量的限制根本無法區(qū)分投資性需求與改善性需求；通過購房資格審查限購?fù)顿Y性購房者“入場”的做法，也會對改善性需求形成傷害。如一些城市對外地戶籍人口在本地購買住房實行限購，使一些長期在本地工作，但沒有本地戶籍的中低收入者無法實現(xiàn)購房需求。一些人長期不在戶籍所在地工作，由于收入水平偏低而且無法提供納稅證明，所以會因為限購政策而失去購房資格。這種誤傷不僅損害了購房者本人的利益，而且影響了勞動力流動和人口遷移，不利于人力資源的合理配置。

在一個正常的房地產(chǎn)市場中，改善性住房需求占有較大比重。受預(yù)算約束，人們初次購房時不會選擇價格較高的房產(chǎn)；隨著居民收入水平的提高，人們會通過繼續(xù)購買住房改善居住條件，使替換下來的房產(chǎn)成為二手房市場的房源，滿足其他購房者的居住需求。在這樣一個市場上，由于二手房市場比較活躍，不同群體的購房需求都會比較容易實現(xiàn)。所以，對于改善性住房需求不僅不能抑制，還應(yīng)保護和支持。只要沒有形成房價追漲殺跌，少量的投資性需求對房地產(chǎn)健康發(fā)展是有利的。由于房地產(chǎn)商品自身的特點，任何國家的房地產(chǎn)市場都不可能沒有投資性需求的存在。

總之，限購政策作為強制性手段，只能是非常時期采用的特殊手段。由于其自身固有的弊端，具有“殺敵一千，自損八百”的特點，一旦采用就必須做好相配套的制度安排，保證這一政策不僅有效實施，更能順利退出。而且限購政策是一項治標(biāo)手段，長期使用會因人們的策略行為而適得其反。

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