城市新區(qū)土地利用效益研究

殷曉晨++王冬艷++李紅++尹相飛++吳文俊

摘要：在評價(jià)土地利用效益經(jīng)典指標(biāo)數(shù)據(jù)不全的特殊情況下，構(gòu)建了評價(jià)指標(biāo)體系，以長春南部都市開發(fā)區(qū)為例，將研究區(qū)與東三省其他典型城市新區(qū)進(jìn)行對比，利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)，進(jìn)行了城市新區(qū)土地利用效益的綜合性研究。結(jié)果表明，城市新區(qū)的土地利用效益評價(jià)方法應(yīng)與成熟的城市土地利用效益研究方法有所不同；長春市南部都市開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益及綜合效益偏低，但社會(huì)效益和生態(tài)效益尚可。

關(guān)鍵詞：城市新區(qū)；土地利用效益；模糊綜合評價(jià)法；長春南部都市開發(fā)區(qū)

中圖分類號(hào)：F293.2；F224 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：0439-8114（2017）16-3160-06

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.16.041

Study on Land Use Efficiency of New Urban Development Zones： A Case Study on the New Urban Development Zone in Southern Changchun

YIN Xiao-chen1，WANG Dong-yan1，LI Hong1，YIN Xiang-fei2，WU Wen-jun1

（1.School of Earth Sciences，Jilin University，Changchun 130061，China；2.Bureau of Land Resources of Changchun，Changchun 130000，China）

Abstract： In the special case of having incomplete classical-indicators，the evaluation index system was constructed. Taking new urban development zones in Southern Changchun as an example，the comparison was made between the study area and other typical new urban development zones in Northeast China. Then，combined with existing data，the comprehensive study on land use efficiency of the new urban development zone，which is still in the initial stage，was carried out. The results showed that the study on land use efficiency of the new urban development zones should be different from the mature study on land use efficiency of the cities. And the social and ecological benefits of the study area are acceptable，while the economic and comprehensive benefits are poor.

Key words： new urban development zones； land use efficiency； fuzzy comprehensive evaluation； the new urban development zone in southern Changchun

城市新區(qū)是指在地域空間上與主城區(qū)鄰接或接近，具有各種城市要素功能的城市多核心的重要組成部分，表現(xiàn)為城市組團(tuán)或城市副中心[1]。城市新區(qū)一般處于母城的郊區(qū)化地帶，受母城輻射帶動(dòng)作用較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然滯后于母城，但卻是城市化速度最快、最活躍的區(qū)域，是城市外延式擴(kuò)展的載體[2]。發(fā)展新區(qū)既是城市空間拓展的內(nèi)在要求，也是優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、完善城市綜合功能的有效模式之一[3-6]，許多城市力圖通過建設(shè)城市新區(qū)來解決經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化帶來的一系列問題，但并不是每個(gè)實(shí)行新區(qū)發(fā)展的城市都取得了令人滿意的效果[7，8]。在中國人地關(guān)系日益矛盾突出的背景下，在18億畝耕地紅線不動(dòng)搖前提下，處理好快速增長的土地需求與有限的土地資源之間的關(guān)系是亟須解決的關(guān)鍵問題。

學(xué)者們對城市新區(qū)發(fā)展的理論與方法[7]、空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化[8]、空間規(guī)劃[9]及產(chǎn)城融合[10，11]等問題進(jìn)行了較為詳盡的研究與探討，研究中也涉及了新區(qū)人口、交通等問題[12，13]，但已有研究中對城市新區(qū)土地利用問題的重視明顯不夠，對其土地利用效益方面的研究更是較少涉及。究其原因，主要是因?yàn)槌鞘行聟^(qū)作為新興的發(fā)展區(qū)域，用于評價(jià)和分析土地利用效益的指標(biāo)數(shù)據(jù)尚不健全。

城市新區(qū)作為推動(dòng)城市化、促進(jìn)城市發(fā)展的新興產(chǎn)物，在空間規(guī)劃、土地節(jié)約利用等方面存在諸多不足，但對各方面尚處起步階段的城市新區(qū)來說，用于衡量土地利用效益的指標(biāo)數(shù)據(jù)尚未形成，因此少有研究涉及此方面。本研究在評價(jià)土地利用效益經(jīng)典指標(biāo)數(shù)據(jù)不全的特殊情況下，構(gòu)建評價(jià)城市新區(qū)土地利用效益的相應(yīng)指標(biāo)，以長春南部都市開發(fā)區(qū)為例，對城市建設(shè)尚處起步階段的城市新區(qū)進(jìn)行土地利用效益的綜合性研究，以期為實(shí)現(xiàn)城市新區(qū)土地資源集約高效利用、促進(jìn)城市新區(qū)健康發(fā)展提供依據(jù)。

1 研究方法與數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)概況

長春南部都市開發(fā)區(qū)位于長春市中南部，城市軸線人民大街的南端，北起衛(wèi)星路，南至繞城高速公路，東與凈月開發(fā)區(qū)接壤，西至永春河，面積32.95 km2，是長春市“三城兩區(qū)”戰(zhàn)略的核心區(qū)域。新區(qū)分為優(yōu)先啟動(dòng)的核心區(qū)、同步推進(jìn)的引導(dǎo)區(qū)和嚴(yán)格控制的拓展區(qū)3個(gè)部分，核心區(qū)位于102國道以南的人民大街兩側(cè)；引導(dǎo)區(qū)位于102國道以北，衛(wèi)星路以南，伊通河以西；拓展區(qū)指核心區(qū)和引導(dǎo)區(qū)以外的其他區(qū)域及周邊區(qū)域。根據(jù)《長春市南部都市開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，明確本研究重點(diǎn)區(qū)域?yàn)槲髌鹩来汉?、東至伊通河的南關(guān)區(qū)域，用地面積19.87 km2（圖1）。endprint

1.2 數(shù)據(jù)來源

原始數(shù)據(jù)主要來源于國土管理部門的土地出讓數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)信息來源于搜房網(wǎng)。

1.3 研究方法

1.3.1 模糊綜合評價(jià)法 模糊綜合評價(jià)法是運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)和模糊統(tǒng)計(jì)方法，通過對影響某事物的各個(gè)因素進(jìn)行綜合考慮，進(jìn)而對該事物的優(yōu)劣做出科學(xué)的評價(jià)。它由美國科學(xué)家扎德于1965年提出[14]，該方法在處理定性的、不確定的及信息不完善的問題方面具有明顯優(yōu)越性。模糊綜合評價(jià)法一般采用最大隸屬度原則來確定評價(jià)對象等級，但該原則并未有效地利用全部隸屬度向量，而加權(quán)平均原則利用數(shù)據(jù)的程度更高，顯得更為科學(xué)合理。因此，本研究在確定評價(jià)對象等級時(shí)，選用加權(quán)平均原則。

加權(quán)平均原則是將等級看作一種相對位置，使其連續(xù)化。為了能定量處理，用“1，2，3，…m”來表示各等級，并稱為秩。將評價(jià)結(jié)果中各向量對應(yīng)分量中各等級的秩加權(quán)求和，從而得到被評價(jià)對象的相對位置，表達(dá)公式為（1）。

1.3.2 指標(biāo)體系及權(quán)重的確定 城市土地利用效益是諸多因素綜合作用的反映，評價(jià)土地利用效益的指標(biāo)選擇、權(quán)重系數(shù)確定在國內(nèi)還沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。目前，學(xué)者對土地利用經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析時(shí)，一般選取地均GDP、單位面積財(cái)政收入、人均或地均二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值等指標(biāo)；對土地利用社會(huì)效益進(jìn)行分析時(shí)，一般選取人口密度、恩格爾系數(shù)、人均住宅/道路面積等指標(biāo)；對土地利用生態(tài)效益進(jìn)行分析時(shí)，一般選取人均公共綠地面積、建成區(qū)綠地覆蓋率等指標(biāo)；對土地利用環(huán)境效益進(jìn)行分析時(shí)，一般選取工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率、工業(yè)固體廢物綜合利用率、工業(yè)廢水/廢氣排放量等指標(biāo)[15-18]。

作為在建的新區(qū)，南部都市開發(fā)區(qū)目前很大一部分收益來自土地出讓和土地出讓的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在GDP尚未統(tǒng)計(jì)完全的情況下，選取其作為分析對象來反映土地利用經(jīng)濟(jì)效益較為合理；對于新區(qū)而言，居住及就業(yè)人員尚處流動(dòng)時(shí)期，人口密度、恩格爾系數(shù)等指標(biāo)無法確定，而基礎(chǔ)及公共設(shè)施的建設(shè)情況、交通通達(dá)情況與新區(qū)的快速發(fā)展、聚集和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著緊密的聯(lián)系；綠地面積及覆蓋率指標(biāo)可以獲取，但各項(xiàng)廢水廢物的排放及利用情況尚無法獲得。因此，鑒于城市新區(qū)的特殊情況，再結(jié)合研究區(qū)的實(shí)際狀況，分別從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)3個(gè)方面選取如下8個(gè)指標(biāo)，來反映南部都市開發(fā)區(qū)土地利用效益的狀況，并利用層次分析法確定指標(biāo)權(quán)重（表1）。

在城市土地利用效益評價(jià)研究中，只注重經(jīng)濟(jì)效益而忽視社會(huì)及生態(tài)環(huán)境效益是明顯不正確的，但對于城市新區(qū)來說，由于初期的資金匱乏，土地經(jīng)濟(jì)效益的重要性更加凸顯；新區(qū)的公共及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)若能滿足居民的需求，也將對其整體發(fā)展有較大的影響；相比之下，生態(tài)環(huán)境效益的作用在城市發(fā)展初期的作用并不明顯。因而在分配土地利用效益評價(jià)指標(biāo)權(quán)重時(shí)，對經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益賦予了略大的權(quán)重。

2 基于模糊綜合評價(jià)法的土地利用效益評價(jià)過程

2.1 確定因素集、評語集，建立評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)表

1）根據(jù)建立的土地利用效益評價(jià)指標(biāo)體系，確定因素集為社會(huì)效益U1={u1，u2}，經(jīng)濟(jì)效益U2={u3，u4，u5，u6}，生態(tài)效益U3={u7，u8}。

2）根據(jù)土地利用狀況，確定評語集為X={ⅠⅡⅢⅣ}={差級水平、中級水平、良級水平、優(yōu)級水平}。

3）由于在分析南部都市開發(fā)區(qū)土地利用效益的過程中，將其與東三省其他典型城市新區(qū)進(jìn)行了比較，因此在建立評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)表時(shí)，部分指標(biāo)的等級水平根據(jù)對比結(jié)果來確定（表2）。

2.2 建立隸屬度函數(shù)和模糊矩陣，合成結(jié)果矢量

1）根據(jù)等級水平，分別建立隸屬度函數(shù)（表3）。

2）建立模糊矩陣，合成結(jié)果矢量。根據(jù)建立的隸屬函數(shù)可得到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益的隸屬度矩陣，再與層次分析法確定的評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重W進(jìn)行模糊運(yùn)算，合成土地利用效益評價(jià)結(jié)果矢量：

3）根據(jù)加權(quán)平均原則確定評價(jià)結(jié)果。

3 結(jié)果與分析

通過上述方法，最終得到長春南部都市開發(fā)區(qū)土地利用效益評價(jià)結(jié)果（表4）。根據(jù)加權(quán)平均原則的結(jié)果可知，無論k取1還是2，南部都市開發(fā)區(qū)的社會(huì)效益均處于中—良級水平，經(jīng)濟(jì)效益均處于差—中級水平，生態(tài)效益均處于中—良級水平。綜合效益在k=1時(shí)，達(dá)到了中級水平；在k=2時(shí)，則為差—中級水平；但無論哪種水平，都可以看出南部都市開發(fā)區(qū)的土地利用綜合效益水平并不理想。

3.1 土地利用經(jīng)濟(jì)效益分析

3.1.1 土地出讓狀況 2006～2013年，南部都市開發(fā)區(qū)累計(jì)出讓土地485.74 hm2，成交總價(jià)款206.89億元，平均出讓單價(jià)為4 259元/m2。

2006～2008年，土地出讓面積（圖2）和土地出讓成交價(jià)（圖3）總體呈下降趨勢，2008～2013年均呈現(xiàn)M形變化；平均出讓單價(jià)（圖4）在2007年出現(xiàn)最大值，近幾年有明顯的上升趨勢。相比于其臨近的長春凈月國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（表5），南部都市開發(fā)區(qū)土地出讓面積明顯偏少，近幾年的土地成交額浮動(dòng)明顯，平均出讓單價(jià)明顯較高。

3.1.2 土地出讓的投入產(chǎn)出狀況 2012年南部都市開發(fā)區(qū)的平均出讓成本（圖5）達(dá)到4 152元/m2，但土地平均出讓成本增長的同時(shí)，收益呈現(xiàn)出急劇下降的趨勢（圖6）。

相比于其臨近的長春凈月國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（表5），南部都市開發(fā)區(qū)近幾年的平均出讓單價(jià)和平均出讓成本明顯較高，但單位土地純收益卻明顯低于前者。

3.1.3 房地產(chǎn)價(jià)格分析與比較 將研究區(qū)分別與長春市的凈月國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和沈陽市的渾南新區(qū)、哈爾濱市的群力新區(qū)進(jìn)行對比（所選樓盤都為在售住宅、價(jià)格類型為均價(jià)），前兩者與其緊鄰，區(qū)位條件狀況相近，后兩者與其具有相似的城市發(fā)展定位（表6）。

無論是同長春市內(nèi)其他新區(qū)相比，還是與同類相近城市的新區(qū)比較，南部都市開發(fā)區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目都相對偏少，均價(jià)范圍相對較窄，平均價(jià)格明顯偏低。endprint

3.2 土地利用社會(huì)效益分析

土地利用的社會(huì)效益是指土地利用結(jié)果對社會(huì)需求的滿足程度及其相應(yīng)產(chǎn)生的社會(huì)影響。南部都市開發(fā)區(qū)的交通用地指其城市道路用地，開發(fā)區(qū)規(guī)劃道路面積共690 hm2，占開發(fā)區(qū)總面積29.82%（圖7）；基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施是指南部都市開發(fā)區(qū)的公共管理與公共服務(wù)用地，共776.3 hm2，占總面積33.55%（圖7），但其中26.34%為公園與綠地。南部都市開發(fā)區(qū)的規(guī)劃道路面積較大，但實(shí)際部分道路尚未建設(shè)完成；基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施用地所占比例偏小，需在未來的開發(fā)建設(shè)中進(jìn)一步完善。

隨著南部都市開發(fā)區(qū)配套設(shè)施及交通的不斷完善，隨著長春市政府、吉林省政府（部分單位）的遷入，南部新城板塊已成為吸引購房者的首選目標(biāo)；東北師范大學(xué)附屬中學(xué)的建立以及具有國際品質(zhì)的雕塑公園，也為南部都市開發(fā)區(qū)的文化發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；另外，金融總部基地的建設(shè)，將迎來優(yōu)化金融產(chǎn)業(yè)鏈條、促進(jìn)長春市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與升級、加強(qiáng)長春區(qū)域競爭能力等積極影響。南部都市開發(fā)區(qū)按照目前快速有力發(fā)展的趨勢下，將促進(jìn)區(qū)域乃至整個(gè)長春的發(fā)展。

3.3 土地利用生態(tài)效益分析

在土地利用過程中，對整個(gè)土地生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)平衡造成影響，從而對人的生活和生產(chǎn)環(huán)境產(chǎn)生影響的效應(yīng)，稱為土地利用的生態(tài)效益。南部都市開發(fā)區(qū)在土地利用過程中較為注重生態(tài)的發(fā)展，素有綠色金谷、綠色金融城的美譽(yù)。為降低碳排放、避免氣候變化災(zāi)難，南部都市開發(fā)區(qū)鼓勵(lì)零碳或低碳的交通方式，這與其原有的生態(tài)基礎(chǔ)相得益彰，更好地發(fā)展了生態(tài)效益。

南部都市開發(fā)區(qū)建成區(qū)面積754 hm2，綠地面積205 hm2，綠地覆蓋率可達(dá)27.19%；公共綠地面積有609.5 hm2，占研究總面積26.34%（圖7）。相對于其他地區(qū)，南部都市開發(fā)區(qū)公共綠地面積比例偏小，綠化有待提高。

4 結(jié)論

1）相較于其他新區(qū)，由于南部都市開發(fā)區(qū)土地出讓率不高，土地成本高、收益低，房地產(chǎn)價(jià)格偏低，基礎(chǔ)設(shè)施不夠完備，道路修建尚未完成等原因，其土地利用綜合效益水平偏低。其中，社會(huì)效益和生態(tài)效益為中—良級水平，經(jīng)濟(jì)效益為差—中級水平；土地利用綜合效益的評價(jià)結(jié)果與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益的高低程度有著密切的聯(lián)系，在k=1時(shí)達(dá)到中級水平，在k=2時(shí)為差—中級水平。

2）城市新區(qū)作為城市的一部分，其土地利用效益的評價(jià)與成熟的城市土地利用效益評價(jià)應(yīng)有所不同：城市土地利用效益評價(jià)大多是對研究區(qū)域一段時(shí)間的土地利用效益進(jìn)行評價(jià)，以得到該時(shí)間段內(nèi)土地利用效益的變化情況及趨勢；但對于城市新區(qū)來說，選取城市新區(qū)發(fā)展較為成型的某一年數(shù)據(jù)更為合理。因此，本研究選取了具有現(xiàn)勢性的、發(fā)展時(shí)間靠后的一年數(shù)據(jù)來對研究區(qū)的土地利用效益進(jìn)行評價(jià)。結(jié)果表明，該數(shù)據(jù)能夠有效地反映研究區(qū)的土地利用情況，結(jié)合模糊綜合評價(jià)法也能夠合理地評價(jià)出研究區(qū)的土地利用效益水平。

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