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    樓市大邏輯已變,你看懂了么

    2017-09-11 20:55:56譚夢(mèng)桐
    投資與理財(cái) 2017年9期
    關(guān)鍵詞:同權(quán)房貸利率樓市

    譚夢(mèng)桐

    “房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的?!边@是2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確強(qiáng)調(diào)的。

    現(xiàn)在看來(lái),這句話在2017年像一雙無(wú)形的手,時(shí)時(shí)刻刻牽引著樓市的變化。

    2017年8月3日,北京市住建委會(huì)同北京市發(fā)改委、北京市財(cái)政局、北京市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(征求意見稿),提出在政府政策支持下,政府與購(gòu)房人按份共有住房產(chǎn)權(quán),而住房人可享有住房全部的使用權(quán),另外,滿足非京戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

    8月14日,北京市住建委對(duì)征求意見稿進(jìn)行了反饋,表示共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房,可按照北京市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。

    北京市住建委先提出不少于30%房源將分配給“新北京人”,再提出“新北京人”可按照北京市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。這對(duì)于躍躍欲試要買房的“新北京人”來(lái)說(shuō),無(wú)疑是重大的好消息,不僅解決了安居,還解決了子女的就學(xué)問題。

    共有產(chǎn)權(quán)住房這么好,究竟是個(gè)什么房?

    共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持,由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè),然后以較低的價(jià)格,配售給符合條件的保障對(duì)象家庭的政策性商品住房,限定其使用和處分權(quán)利。保障對(duì)象家庭與地方政府簽訂合同,約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額和保障房將來(lái)上市交易的條件,以及所得價(jià)款的分配份額,而房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有。?

    簡(jiǎn)而言之,就是政府出資助你買房,政府與你按出資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán),而你享有房屋使用權(quán)。

    然而,北京并不是首個(gè)推出共有產(chǎn)權(quán)住房的城市。

    早在2007年,江蘇淮安開始首推共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn),隨后,2009年,上海也啟動(dòng)了共有產(chǎn)權(quán)的保障房的建設(shè)項(xiàng)目。2014年,住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

    比起試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)最為豐富的上海,此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房的頒布,在幾項(xiàng)規(guī)定上有所不同,相對(duì)更人性化。

    此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房允許出租,上海則規(guī)定在購(gòu)房人取得完全產(chǎn)權(quán)之前,不允許出租。

    北京向外地人開放,向滿足申請(qǐng)條件的“新北京人”提供房源不少于30%,而上海的共有產(chǎn)權(quán)住房只針對(duì)擁有上海常住戶口的人群。

    北京的共有產(chǎn)權(quán)住房主要保障“夾心層”,上海的共有產(chǎn)權(quán)保障房則針對(duì)住房困難家庭。

    《辦法》提出,共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象為符合北京住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房家庭。其中,單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。不滿30周歲單身家庭可“先租后買”,形成梯度消費(fèi)。

    共有產(chǎn)權(quán)房能否平抑一線城市房?jī)r(jià)?

    推出共有產(chǎn)權(quán)房之后,能否平抑一線城市房?jī)r(jià)?

    共有產(chǎn)權(quán)住房共有的性質(zhì),決定了它是針對(duì)既不屬于保障對(duì)象但又買不起商品房的“夾心層”的需要,不僅緩解了政府建造保障房融資難的問題,還解決了一線城市住房的社會(huì)公平問題。

    對(duì)于對(duì)房?jī)r(jià)的影響,住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示,共有產(chǎn)權(quán)住房的推出,對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是間接的,并非直接影響,這主要是看共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)商品房的供求關(guān)系帶來(lái)多大的影響。如果共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量緊張,而商品房市場(chǎng)供求關(guān)系變化不大,則共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)太大。

    ?目前看來(lái),雖然共有產(chǎn)權(quán)住房有一定的保障屬性,但實(shí)際操作中,執(zhí)行的仍是市場(chǎng)價(jià)格,所以,共有產(chǎn)權(quán)住房無(wú)法擺脫其商品屬性。至于共有產(chǎn)權(quán)住房政策能否起到平抑房?jī)r(jià)等作用,在具體政策落地之前還很難說(shuō)。而出臺(tái)以后對(duì)平抑房?jī)r(jià)能起到多大作用,在于后續(xù)政策中,政府愿意出多少地、讓多少利。

    首套房利率上浮影響有多大?

    最近樓市大消息不斷。利率上浮雖然不是政策,但利率上浮在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響要遠(yuǎn)大于“共有產(chǎn)權(quán)住房”,而“共有產(chǎn)權(quán)住房”旨在建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制。

    8月以來(lái),北京部分銀行將對(duì)首套房貸款利率進(jìn)行上調(diào),有個(gè)別銀行的支行網(wǎng)點(diǎn)表示,個(gè)人首套住房按揭貸款已經(jīng)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了15%。

    據(jù)悉,這已是北京首套房貸利率的第五次上調(diào)。元旦后,銀行將首套房貸利率普遍從8.5折上調(diào)到9折;3月下旬,16家銀行進(jìn)一步將9折上調(diào)到9.5折;“五一”假期后,約10家銀行上調(diào)至基準(zhǔn)利率,二套房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍;6月初,部分銀行將首套住房按揭貸款最低利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。

    建行一位信貸經(jīng)理介紹,目前尚未有過(guò)上浮15%的情況,“因?yàn)樯细?0%,可能購(gòu)房者就不接受了”。

    事實(shí)上,全國(guó)多個(gè)城市銀行首套房貸利率都出現(xiàn)了上浮。

    今年半年內(nèi),廣州首套房貸利率從3月份到目前首套房貸利率已實(shí)現(xiàn)“四連跳”。離廣州不遠(yuǎn)的東莞半年內(nèi)首套房貸利率也已實(shí)現(xiàn)“三連跳”。

    房貸利率的上調(diào),將給購(gòu)房者帶來(lái)哪些影響?

    若首套購(gòu)房者貸款100萬(wàn)元,按照25年期貸款年限、等額本息來(lái)計(jì)算,執(zhí)行9.5折利率時(shí),月供為5649.5元;若商貸利率上浮10%,執(zhí)行利率則為5.39%,月均還款額為6075.4元,每個(gè)月還款相差426元,全年相差5112元。這大大打擊了首套房購(gòu)買者的積極性。

    今年監(jiān)管層反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房子不是用來(lái)炒的”,限購(gòu)限售政策頻出,建議購(gòu)房者如果決定了,就抓緊申請(qǐng)貸款?!霸侏q豫的話,說(shuō)不定銀行貸款利率還會(huì)進(jìn)一步抬高?!币晃汇y行信貸人士進(jìn)一步稱。

    ?

    房產(chǎn)稅推出也許只是時(shí)間問題?

    樓市各種調(diào)控殺手锏不斷推出,如果政府加速推進(jìn)房產(chǎn)稅,炒房者將面臨更大的危機(jī)。

    8月8日,2017博鰲房地產(chǎn)論壇上,在談到房產(chǎn)稅推出的時(shí)機(jī)時(shí),經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱認(rèn)為,應(yīng)該馬上推出房地產(chǎn)稅。他建議,可以使用雙軌過(guò)渡的辦法來(lái)實(shí)行。

    “新房新辦法,老房20年過(guò)渡。老房子的錢已經(jīng)交過(guò)一輪了,交的稅有20年的時(shí)間折現(xiàn),大概都折現(xiàn)沒了,20年之后再征房地產(chǎn)稅,對(duì)那些老房子是合理的。”樊綱說(shuō)。?endprint

    那么,實(shí)施房地產(chǎn)稅是否會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)暴跌?

    樊綱認(rèn)為不會(huì)。他說(shuō),現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)在多種行政手段調(diào)控下,需求被嚴(yán)重抑制。一旦實(shí)行長(zhǎng)效機(jī)制,合理的需求足以彌補(bǔ)擠掉的不合理需求,房地產(chǎn)仍然能平穩(wěn)發(fā)展。

    樓市大邏輯已變

    “房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的?!边@句話從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及以來(lái),樓市的大邏輯已變。

    這句話強(qiáng)調(diào)了房屋的投資屬性不能凌駕于居住屬性。以商品房買賣為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯逐漸弱化,降低房?jī)r(jià)已不是調(diào)控的唯一意圖了。

    自今年7月以來(lái),百花齊放,全國(guó)各地樓市政策一下子都“涌”了出來(lái)。除了共有產(chǎn)權(quán)住房,近日,以廣州為首,鄭州、煙臺(tái)等一二線城市還頒布了租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策。

    租購(gòu)?fù)瑱?quán),賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。保障租購(gòu)?fù)瑱?quán),實(shí)際是一種對(duì)于租房者的“確權(quán)”。租購(gòu)?fù)瑱?quán)保障了外來(lái)人口通過(guò)備案登記租房合同,安排孩子入學(xué),不會(huì)再因?yàn)闆]有戶口、沒有房子,導(dǎo)致孩子無(wú)法上學(xué)。

    有的專家認(rèn)為,過(guò)去需要通過(guò)買房來(lái)獲得的優(yōu)質(zhì)資源(醫(yī)療和教育等),現(xiàn)在租客也可以享受了,導(dǎo)致購(gòu)房的需求少了,房?jī)r(jià)自然會(huì)隨之跌落。隨著租購(gòu)?fù)瑱?quán)試點(diǎn)的成熟,此政策也將在全國(guó)鋪開,一線城市也將參與進(jìn)來(lái),大型城市購(gòu)房需求的減弱,將對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成沖擊。

    但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)緩解優(yōu)質(zhì)資源緊缺并未起到實(shí)質(zhì)作用。因?yàn)闊o(wú)論是租房還是買房,優(yōu)質(zhì)資源的供給并沒有增加,但市場(chǎng)規(guī)律的手在起作用,優(yōu)質(zhì)資源還是會(huì)優(yōu)先挑選擁有房產(chǎn)的家庭。在優(yōu)質(zhì)資源和房產(chǎn)供給均未增加的情況下,房?jī)r(jià)也不會(huì)下跌。租住的環(huán)境好了,租客享受的權(quán)利多了,那么,房租可能也就漲了。房租作為房東投資收益之一,上漲也會(huì)提升房產(chǎn)本身的投資價(jià)值,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)可能不僅不會(huì)下降,反而可能會(huì)提升。

    “最近身邊的朋友也都在討論,有房的怕名額被擠占,沒房的擔(dān)心租房?jī)r(jià)格大漲”。一個(gè)在北京工作了近10年的青年稱。他還認(rèn)為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的實(shí)施,定然會(huì)使城市中火熱的學(xué)區(qū)房更加成為租賃市場(chǎng)的“明星”,但學(xué)校招生名額畢竟有限,到時(shí)如何分配,如何保證自有住房業(yè)主子女的上學(xué)權(quán)益,都要衡量。

    另一北京某國(guó)有企業(yè)員工表示:“我自己比較保守,但是現(xiàn)在的年輕人,像95后、00后,是比較前衛(wèi)且會(huì)享受生活的,他們甚至不會(huì)長(zhǎng)期安穩(wěn)于一個(gè)固定的狀態(tài),未來(lái)‘只租不買真的很有可能成為趨勢(shì)。”

    對(duì)于樓市的后市,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任康俊亮表示,“我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路已從短期走向長(zhǎng)期。”包括住房登記信息、土地登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng),建立完善的、市場(chǎng)化的住房租賃制度,建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度,以此來(lái)看,長(zhǎng)效機(jī)制已在路上。

    樓市大邏輯已變,你跟上步伐了嗎??endprint

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