淺析“營改增”對我國房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響及應(yīng)對策略

摘要：我國在2016年5月1號之后全面推行“營改增”的稅制改革工作，所有行業(yè)都納入了營改增的試點范圍，作為我國支柱性行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)也開始實行增值稅的稅制。因為增值稅有著稅收中性、避免重復納稅等特點，這次稅制改革本著降低所有行業(yè)的稅負只減不增的目的，對于房地產(chǎn)企業(yè)是個機遇。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性，企業(yè)在面對“營改增”會出現(xiàn)一些困難，對于房地產(chǎn)企業(yè)同時也是個挑戰(zhàn)。本文就是以營改增對房地產(chǎn)稅負影響為立足點，分析營改增給企業(yè)帶來的機遇及挑戰(zhàn)，并提出應(yīng)對營改增的一些建議。

關(guān)鍵字：增值稅；營業(yè)稅；稅負

一、“營改增”的發(fā)展歷程

我國從2008年開始實行消費型增值稅以來，體現(xiàn)出了增值稅稅制的優(yōu)勢，對我國經(jīng)濟發(fā)展起到了巨大的促進作用，并在市場經(jīng)濟中，很好的發(fā)揮了市場決定資源優(yōu)化配置的作用。為了加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，加強對第三產(chǎn)業(yè)的稅收調(diào)節(jié)作用，從2012年開始推行營業(yè)稅改增值稅的試點工作。但是對于第三產(chǎn)業(yè)，比如交通運輸業(yè)，建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)等還沒有推行“營改增”的工作，不利與我國稅收制度的完善，所以我國自2016年5月1日起，對所有行業(yè)全部納入營業(yè)稅改增值稅的試點范圍，全面推進營改增的工作，這就意味著，營業(yè)稅徹底退出了我國的稅收制度，又是我國稅制的一次重大改革。

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國支柱性行業(yè)，是我國財政收入的重要來源，而且房地產(chǎn)行業(yè)上下游牽扯的行業(yè)很多，包括金融業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建筑業(yè)等。如果房地產(chǎn)行業(yè)不實行“營改增”，那么會是增值稅抵扣鏈條斷裂，會出現(xiàn)重復納稅的現(xiàn)象，增加其稅收負擔，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及我國稅制的完善。所以我國在2016年5月以后對包括房地產(chǎn)行業(yè)推行營業(yè)稅改增值稅的工作，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特點，應(yīng)對“營改增”時也會面臨一些困難，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該借著“營改增”對自身帶來的機遇與挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)變企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式和優(yōu)化財務(wù)管理制度，更好的應(yīng)對“營改增”，充分發(fā)揮稅制改革給房地產(chǎn)企業(yè)帶了積極影響。

二、實施“營改增”政策的意義

1.完善增值稅抵扣鏈條，避免重復征稅

在我國還沒有各行業(yè)全面推行“營改增”之前，還存在一些行業(yè)仍然征收營業(yè)稅，就會產(chǎn)生增值稅抵扣鏈條的斷裂，不利于稅制的完善。比如，作為第三產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等與很多行業(yè)都有著密切的聯(lián)系，包括征收增值稅的上游企業(yè)制造業(yè)。從制造業(yè)購買貨物勞務(wù)取得增值稅專用發(fā)票是不能作為進項稅額進行抵扣的，就會導致增值稅抵扣鏈條的斷裂，增加房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本。增值稅本身具有稅收中性的優(yōu)點，只是針對流轉(zhuǎn)額的增值部分納稅，很好的避免了營業(yè)稅存在重復納稅的問題。而且房地產(chǎn)企業(yè)還存在一些兼營、混業(yè)的業(yè)務(wù)，不僅涉及營業(yè)稅還涉及增值稅，由于區(qū)分困難等因素，也可能導致重復征稅的問題。所以營改增對與完善增值稅抵扣鏈條，避免企業(yè)重復征稅，降低稅收成本有重要意義。

2.有利于降低征管成本

在沒有全部行業(yè)推行“營改增”之前，我國實行的還是營業(yè)稅和增值稅雙稅種并行的稅制，企業(yè)的一些業(yè)務(wù)即可能涉及到營業(yè)稅，也會涉及到增值稅。而且企業(yè)的經(jīng)濟活動會比較復雜，對于繳納營業(yè)稅或者增值稅的區(qū)分存在困難，征稅范圍不是特別明確，這就會帶來稅收征稅管理的難度。所有行業(yè)實行增值稅之后，會降低征稅管理的成本，更好體現(xiàn)稅收效率的原則。

3.促進我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展

在增值稅的稅制中，有零稅率的規(guī)定，即出口退稅，對出口的貨物不征稅而且退還之前征收的增值稅，對出口貨物做到零稅率出口，降低了出口貨物的成本，增加其在國外市場的競爭力。但是“營改增”之前，服務(wù)業(yè)基本上實行的還是營業(yè)稅，不存在出口退稅環(huán)節(jié)，而國際上很多國家都采用出口零稅率來增加產(chǎn)品的國際競爭力，相比之下，將不利于我國出口服務(wù)的國際競爭力，進而不利于我國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而且增值稅只對流轉(zhuǎn)中的增值額納稅，有效避免了重復納稅，所以在全面實行“營改增”之后，可以促進我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，分工優(yōu)化升級，更有利于我國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高其國際競爭力。

三、房地產(chǎn)行業(yè)面臨“營改增”存在的困難

從2016年5月1日之后，我國全面推行了“營改增”稅制改革，自此，房地產(chǎn)行業(yè)也開始實行增值稅的稅制，房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)也納入了抵扣范圍，并采用抵扣法計算納稅，計稅依據(jù)變?yōu)椴缓惖匿N售收入，稅率則由之前的營業(yè)稅稅率5%改變?yōu)檫m用增值稅稅率11%，而在理論上，“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負有降低的作用。

例如對房地產(chǎn)企業(yè)一個項目“營改增”前后稅負的簡單計算分析：

房地產(chǎn)企業(yè)A將一棟樓以價稅合計1000萬的價格銷售給一家B公司，A企業(yè)開具了增值稅專用發(fā)票，經(jīng)過計算A企業(yè)的這棟樓成本是400萬。

營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照營業(yè)稅5%的稅率繳納營業(yè)稅50萬。營改增之后，如果是按照簡易計稅辦法征稅，稅率依然是5%，則根據(jù)增值稅計算公式1000＼（1+5%）×5%=47.6，因此稅負降低了2.4萬，如果按照一般計稅辦法，假如企業(yè)取得的建筑物料成本能取得增值稅專用發(fā)票，可以正常抵扣，以建筑物料成本400萬來計算，“營改增”之前應(yīng)按營業(yè)稅5%的稅率繳納營業(yè)稅50萬，營改增之后，企業(yè)銷項稅按照11%的稅率計算為1000/（1+11%）×11%=99.1，進項稅額為400/（1+17%）×17%=58.1，因此抵扣進項稅之后，應(yīng)交稅額為41萬，與營業(yè)稅相比，稅負減小9萬。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)上游建筑商，材料的供應(yīng)商能夠開出符合規(guī)定的增值稅專用發(fā)票，并進行進項稅的抵扣，那么，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)總體的稅負應(yīng)該是下降的。但是這僅是理論上的分析，實際中房地產(chǎn)企業(yè)面對營改增會出現(xiàn)一些問題，可能會導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負不降反升的情況。

1.增值稅進項稅抵扣有限的問題

房地產(chǎn)企業(yè)實行增值稅稅制之后，計稅辦法采用的是抵扣法，即用銷售收入計算的銷項稅減去購買貨物勞務(wù)計算的可抵扣的進項稅，確定應(yīng)交增值稅額。所以說可抵扣的進項稅取得越多，抵扣程度越大，就越有利于企業(yè)稅負的降低。在實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)進項中建筑安裝費用占最大的比重，其中建筑材料成本又占很大的一部分。但是建筑材料的種類及供貨商在市場上混雜，存在著散與雜的特點，比如一些砂石，白灰，磚瓦及零星材料，大多是由個體戶或者小規(guī)模納稅人提供，很難取得增值稅專用發(fā)票或進項稅抵扣有限，增加了企業(yè)的稅收負擔。而且為了降低開發(fā)成本，后期的一些修繕服務(wù)及建筑裝飾服務(wù)，企業(yè)也大多是分包給作為小規(guī)模納稅人的包工隊，也很難取得增值稅專用發(fā)票或進項稅抵扣有限，不利于企業(yè)稅負成本，使其出現(xiàn)稅負不降反升的情況。

2.政府性收費等一些價外費用不能抵扣的問題

房地產(chǎn)企業(yè)與政府合作的一些項目，由政府收取的各種政府行政的費用只能取得政府性財政票據(jù)，是無法取得增值稅專用發(fā)票的，即不能作為進項稅額抵扣的，因此，就會增加企業(yè)的成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目的中，對一些老項目進行拆遷開發(fā)，在項目的采購開發(fā)合同中，不僅包括土地價款，可能還會包含拆遷補償費用。按照我國目前關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的規(guī)定中，土地價款可以從銷售額中直接減除，但是拆遷補償費沒有扣除的規(guī)定，而且這些費用也無法取得增值稅專用發(fā)票作為進項稅抵扣，那么可能會增加企業(yè)的稅負成本。

3.企業(yè)涉稅風險會加大的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之前實行的是營業(yè)稅稅制，計稅方法簡單，只需要根據(jù)銷售收入乘以適用稅率計算應(yīng)交稅額，營業(yè)稅的征收管理也相對簡單易型。而企業(yè)實行增值稅后，采用抵扣法計稅，不僅要根據(jù)銷售收入計算銷項稅，而且更重要的還有計算可以抵扣的進項稅額，取得合法的增值稅專用發(fā)票作為抵扣憑證。增值稅的征收管理辦法也相對復雜，納稅申報工作比較繁瑣，其中涉及到增值稅的申報，預(yù)繳，稅款抵扣，申報期限，申報方式等很多方面，還有增值稅專用發(fā)票的管理，做好增值稅專用發(fā)票的開具，取得及管理認證工作。這些對企業(yè)的財務(wù)管理制度，財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)都提出了更高的要求。其次，我國對于增值稅專用發(fā)票的管理是非常嚴格的，對于代開，虛開增值稅專用發(fā)票，偽造增值稅發(fā)票等犯罪行為是需要承擔刑事責任，處罰很嚴重。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能及時的掌握增值稅政策的變化，完善財務(wù)管理制度做好應(yīng)對“營改增”的工作，企業(yè)的涉稅風險勢必會加大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的建議

1.合理的進行納稅籌劃

首先是針對于2016年5月份之前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開發(fā)但還沒有竣工結(jié)算的老項目，目前，我國“營改增”政策規(guī)定，對于老項目的處理，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適用簡易征收辦法，按照5%的低稅率計算繳納，也可以適用11%的一般計稅辦法。因此，對于老項目的處理，如果項目的大部分開發(fā)成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)，只剩小部分留待后續(xù)處理，由于只能取得這小部分的進項稅可以抵扣，那么企業(yè)應(yīng)該選擇簡易計稅辦法，更有利于企業(yè)的整體稅負。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建筑單位及供貨商時，在貨物及服務(wù)的價格基本相同時，應(yīng)該選擇資質(zhì)更高的一般納稅人，這樣才可以取得更多的增值稅專用發(fā)票進行進項稅額的抵扣，在銷項稅相同的情況下，更有利于降低稅收負擔，但是作為小規(guī)模納稅人的上游企業(yè)提供的價格明顯低于一般納稅人，那么企業(yè)就應(yīng)該兩種情況下對企業(yè)利潤的影響，選擇使企業(yè)的利潤更高的方式。然后房地產(chǎn)企業(yè)在把項目分包時，應(yīng)盡量選擇“包公包料”的方式，就是把采購材料及貨物也分包給上游的建筑企業(yè)，這種方式可以很好的規(guī)避一些進項無法取得增值稅發(fā)票或抵扣有限的問題，而且采購成本還可以與建筑服務(wù)成本一并適用于建筑業(yè)的11%稅率計算進項稅額，更有利于降低稅收成本。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在營改增之后，可以盡可能的選擇精裝房的銷售，一方面，精裝房更符合現(xiàn)代化快節(jié)奏生活的需要，節(jié)省了裝修房子的麻煩，其需求量明顯增加，另一方面，企業(yè)在精裝房子時，在購買裝飾服務(wù)和材料，比如地板、燈具、涂料、潔具等，可以取得增值稅專用發(fā)票，增加企業(yè)的進項稅抵扣率，降低企業(yè)的額稅收負擔。

2.提高專用發(fā)票的管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)實行增值稅之后，進項稅的抵扣程度決定著企業(yè)的整體稅負，其中最關(guān)鍵的就是增值稅專用發(fā)票的取得及管理水平，取得可以抵扣的增值稅專用發(fā)票越多，就越有利于企業(yè)稅負的降低，要求企業(yè)要加強進項稅的抵扣意識。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在購買建筑安裝服務(wù)，選擇上游企業(yè)時，要選擇資質(zhì)較高的作為一般納稅人的企業(yè)，他們可以開具合法的增值稅專用發(fā)票。在購買材料及商品時，也盡量選擇可以提供專用發(fā)票的供貨商，謹慎選擇報價較低的小規(guī)模納稅人，這樣可以增加進項稅的抵扣程度，有利于降低企業(yè)的稅負及納稅管理。另一方面，增值稅發(fā)票的違法成本更高，我國法律對增值稅發(fā)票的管理規(guī)定很嚴格，其違法行為會受到刑事處罰，而且增值稅專用發(fā)票是抵扣進項稅的重要憑證，取得及開立合法的增值稅專用發(fā)票，妥善保管增值稅專用發(fā)票，降低企業(yè)的稅收成本，還能更好的規(guī)避涉稅風險。

3.提高企業(yè)財務(wù)人員的水平

房地產(chǎn)企業(yè)之前實行的是營業(yè)稅稅制，會計核算較為簡單。營業(yè)稅改增值稅后，稅制更為復雜，會計核算及財務(wù)處理難度加大，而且房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、開發(fā)流程復雜、開發(fā)周期長等特點，其財務(wù)人員可能是首次接觸到增值稅，對增值稅稅制還不是很了解，為了更好的應(yīng)對“營改增”的改革，更快的使企業(yè)日常經(jīng)營業(yè)務(wù)與增值稅稅制相適應(yīng)，盡可能的減小稅制變化帶來的失誤，這就要求企業(yè)的財務(wù)人員提高自身的業(yè)務(wù)水平，一方面，加強企業(yè)財務(wù)人員涉及稅業(yè)務(wù)方面能力的陪訓，熟悉營改增之后會計核算的變化、企業(yè)業(yè)務(wù)流程的變化、納稅申報的變化等，確保企業(yè)財務(wù)管理與增值稅稅制相適應(yīng)。另一方面，加強關(guān)于增值稅專業(yè)知識的學習培訓工作，使財務(wù)人員更好的了解，掌握增值稅稅制，充分的利用新稅制給企業(yè)帶來的有利影響，還要及時的了解稅收政策的變化，規(guī)避稅務(wù)風險，促進企業(yè)長遠發(fā)展。

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作者簡介：

王少飛，男，漢，安徽，碩士，單位：安徽大學，研究方向：稅務(wù)方向。