房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制探析

李傳軍

【摘 要】在實(shí)際的房產(chǎn)交易中，相關(guān)企業(yè)必須嚴(yán)格按照房產(chǎn)測(cè)繪程序進(jìn)行房屋面積的測(cè)繪工作，但由于我國房產(chǎn)測(cè)繪發(fā)展比較晚，導(dǎo)致在實(shí)際的房屋面積測(cè)繪中，還經(jīng)常出現(xiàn)各種各樣的問題，這些問題的存在必將影響著我國房產(chǎn)測(cè)繪工作的發(fā)展，所以必須對(duì)我國房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制進(jìn)行研究，保證面積測(cè)繪的準(zhǔn)確性與科學(xué)性。

【Abstract】In real estate transactions， the relevant enterprises must be strictly in accordance with the property mapping procedures for housing area mapping. However， the development of real estate surveying and mapping in China is relatively late， resulting in the actual housing area surveying and mapping often has a variety of problems， these problems will inevitably affect the development of China's real estate surveying and mapping work. Therefore， it is necessary to study the quality control of surveying and mapping area in China's real estate to ensure the accuracy and scientific of the area surveying and mapping.

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪面積；質(zhì)量控制

【Keywords】 property surveying and mapping； surveying and mapping area； quality control

【中圖分類號(hào)】O213.1 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）07-0131-02

1 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積質(zhì)量控制的意義

1.1 為房屋交易提供有利的法律保障

房產(chǎn)測(cè)繪工作不僅與房地產(chǎn)企業(yè)有著非常密切的關(guān)系，同時(shí)也關(guān)系到業(yè)主的切身利益。在實(shí)際的房產(chǎn)測(cè)繪工作中，其具體測(cè)繪過程、精度標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方式都必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行，因?yàn)樗軌蛟诜慨a(chǎn)交易雙方出現(xiàn)糾紛時(shí)提高最有力的法律保障。房產(chǎn)測(cè)繪工作的質(zhì)量就直接代表著實(shí)際的建筑面積，這同時(shí)也是房產(chǎn)交易雙方最為關(guān)注的內(nèi)容之一，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中面積測(cè)繪的質(zhì)量控制研究，能夠大大地提升房屋購買者的信心，從而促使房屋交易的完成。與此同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)數(shù)據(jù)也是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證必不可少的一個(gè)部分，它會(huì)以原始資料的形式存儲(chǔ)在房地產(chǎn)檔案當(dāng)中，以待有需要的時(shí)候進(jìn)行查閱。

1.2 有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序

房屋面積是房產(chǎn)測(cè)繪工作的基本組成內(nèi)容之一，同時(shí)也是我國進(jìn)行城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置等工作的基礎(chǔ)計(jì)量單位。由于房屋測(cè)繪工作的專業(yè)性與復(fù)雜性，讓絕大部分的非專業(yè)人士都不能對(duì)其進(jìn)行全面的了解，而在一些房產(chǎn)交易中，部分商家為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)常會(huì)以概念偷換的方式去誤導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行房產(chǎn)交易。為此，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制，可以大大的提升房屋銷售面積的準(zhǔn)確性，避免或減少房屋交易過程中的糾紛，更好地維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，同時(shí)也在很大程度上維持了我國房產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。

2 影響房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的相關(guān)因素

2.1 測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)繪規(guī)范不夠完善

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，而且對(duì)技術(shù)性和專業(yè)性都有著非常高的要求。然而，在目前我國的房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域中，有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范都過于簡(jiǎn)單，沒有能夠隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化[1]。隨著房屋建設(shè)的不斷發(fā)展，越來越多的設(shè)計(jì)理念和建筑形式都應(yīng)用到了實(shí)際的房屋建設(shè)施工中，房屋設(shè)計(jì)的變化也給房產(chǎn)測(cè)繪的工作帶來了很多新的問題，由于測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)繪規(guī)范上的缺陷，導(dǎo)致在實(shí)際房產(chǎn)測(cè)繪中，經(jīng)常出現(xiàn)無據(jù)可查的情況，房產(chǎn)測(cè)繪單位只能根據(jù)自己對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的理解去進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪工作，這樣的測(cè)繪必定會(huì)存在著非常大的爭(zhēng)議，從而引起房產(chǎn)交易中的各種糾紛。

2.2 測(cè)繪工作復(fù)雜，測(cè)繪過程不夠嚴(yán)謹(jǐn)

隨著建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，房屋的設(shè)計(jì)方式也變得越來越多，這也讓房產(chǎn)測(cè)繪工作逐漸復(fù)雜起來，而且房屋測(cè)繪過程中會(huì)涉及到大量的數(shù)據(jù)，計(jì)算量非常大，這就在很大程度上加大了測(cè)繪工作的難度，使得房屋面積測(cè)繪的質(zhì)量下降。再加上實(shí)際的房屋測(cè)繪中，測(cè)繪單位質(zhì)量保證體系不健全或測(cè)量人員工作不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那闆r，就很容易造成房屋面積測(cè)繪的偏差。此外，測(cè)繪單位的整體管理水平、資質(zhì)等級(jí)、測(cè)繪人員的技術(shù)水平等相關(guān)因素都會(huì)對(duì)房屋測(cè)繪結(jié)果造成很大的影響，讓房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量變得無法保障。

3 房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制措施

3.1 嚴(yán)格實(shí)行一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查制度

房產(chǎn)測(cè)繪中的檢查制度必須嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，在全面貫穿自查和互檢的基礎(chǔ)上，再由專職的檢查人員和質(zhì)量檢查人員進(jìn)行測(cè)繪結(jié)構(gòu)的檢驗(yàn)，并委托相關(guān)單位組織進(jìn)行最后的驗(yàn)收[2]。在實(shí)際的檢查過程中，應(yīng)該嚴(yán)格的按照下面的幾點(diǎn)規(guī)定進(jìn)行：

第一，各級(jí)的檢查驗(yàn)收都應(yīng)該獨(dú)立進(jìn)行，并且不可隨意替換檢測(cè)人員。

第二，及時(shí)提出并處理好檢查過程中可能出現(xiàn)的分?jǐn)偡桨富蛎娣e計(jì)算口徑等特殊問題。

第三，企業(yè)負(fù)責(zé)人必須全面進(jìn)行圖紙、成果、質(zhì)檢單等相關(guān)資料信息的檢查。endprint

第四，檢測(cè)過程中，如果出現(xiàn)意見分歧，應(yīng)該交由專職質(zhì)量檢查人員進(jìn)行一級(jí)確認(rèn)，然后在交由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行二級(jí)確認(rèn)。

3.2 控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量

在進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目面積的預(yù)測(cè)過程中，委托方所提供的建筑施工圖紙必須在相關(guān)部門的審核通過后才可以將其提交各房產(chǎn)測(cè)繪部門。在實(shí)際的房屋面積測(cè)繪中，如果出現(xiàn)更變的情況，還應(yīng)該連同更變圖紙一起提供，其中必須包含：建筑工程的立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗、陽臺(tái)大樣圖等，爭(zhēng)取做到盡可能的詳細(xì)，這可以大大提升房屋面積測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性，同時(shí)也可以為測(cè)繪工作的相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)查閱提供非常大的便利。除此之外，在收件資料中還應(yīng)該包含建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地出讓合同、政府批文、建筑總平面圖、分層平面圖、建設(shè)工程施工許可證、設(shè)計(jì)部門所發(fā)出的用房功能部位和房屋配套設(shè)施、民政部門發(fā)出的幢號(hào)及樓牌、門牌號(hào)批準(zhǔn)文件等相關(guān)資料文件。

3.3 加強(qiáng)測(cè)繪過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

房屋面積測(cè)繪不僅是房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)收入的重要方式，同時(shí)它也是房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)所必需承擔(dān)的一種責(zé)任，如果在實(shí)際的測(cè)繪工作中，因?yàn)榉课菝娣e測(cè)繪工作上的疏忽，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的偏差，必定會(huì)對(duì)其造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，所以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格控制好每一個(gè)環(huán)節(jié)中的測(cè)繪質(zhì)量，確認(rèn)好相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)存在模糊的數(shù)據(jù)應(yīng)該從新進(jìn)行測(cè)量和計(jì)算。

其實(shí)際房屋面積測(cè)繪的質(zhì)量控制應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)要求：

第一，確保房屋套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與精準(zhǔn)性；

第二，對(duì)房屋計(jì)算面積的部位進(jìn)行重復(fù)確認(rèn)；

第三，房屋面積的計(jì)算分?jǐn)倯?yīng)該嚴(yán)格地按照規(guī)范要求進(jìn)行。

3.4 測(cè)量精度的質(zhì)量控制

我國房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積測(cè)繪對(duì)其精度有著一定的要求，一般情況下，在我國末級(jí)控制點(diǎn)的數(shù)位控制中，其實(shí)際誤差應(yīng)該控制在0.05m以內(nèi)，如果相鄰點(diǎn)為獨(dú)立觀測(cè)量時(shí)，其相鄰點(diǎn)間的間距誤差也應(yīng)該控制在0.05m以內(nèi)，與此同時(shí)，為了更好的提升房產(chǎn)界址點(diǎn)、房角點(diǎn)測(cè)量過程中的精確度，首先應(yīng)該設(shè)立一個(gè)高精度的、高質(zhì)量以及高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋面積的測(cè)繪工作。在我國的相關(guān)規(guī)范中，也對(duì)其二末級(jí)相鄰的房產(chǎn)平面控制點(diǎn)間的相對(duì)點(diǎn)位進(jìn)行了明確的規(guī)定，其實(shí)際測(cè)量誤差不得大于0.025m，這些相關(guān)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)都是實(shí)際房屋面積測(cè)量中所必須嚴(yán)格遵守的。

4 結(jié)語

總而言之，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使人們的生活得到了很大的改善，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更好的商機(jī)，提高房產(chǎn)測(cè)繪過程中的質(zhì)量控制，有效的解決房產(chǎn)測(cè)繪中存在著的問題，不僅可以有效的保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中各方的合法權(quán)益，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

【1】葉松.在房產(chǎn)測(cè)繪中關(guān)于測(cè)繪面積的質(zhì)量控制的探討[J]. 城市建設(shè)理論研究， 2014（10）：14-16.

【2】丁亦丹. 房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制探析[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)

用， 2015（28）：46-48.endprint