商鋪租賃制建材市場內部控制研究

劉麗君

摘要：租賃制建材市場主要是以收取租金為主要營業(yè)收入，與此同時為商戶提供管理服務，收取一定的管理費用。商鋪租賃制建材市場在我國建材市場中占有一定的比例。市場在健全財務管理制度的同時，如何加強內部控制建設是當前存在的主要問題。文章以A商鋪租賃制建材市場為例，分析了市場在內部控制中存在的主要問題，對如何完善內部控制提出了意見建議，以期對我國其他商鋪租賃制建材市場或專業(yè)市場提供有益的借鑒和思考。

關鍵詞：建材市場；內部控制；研究

一、研究背景及意義

租賃制建材市場的運營模式比較簡單，主要是以收取租金為主要營業(yè)收入，與此同時為商戶提供管理服務，收取一定的管理費用。商鋪租賃制建材市場在我國建材市場中占有一定的比例。隨著市場的不斷擴大和發(fā)展，傳統(tǒng)市場在健全財務管理制度的同時，如何加強內部控制建設是當前存在的主要問題。本文結合內部控制的相關理論，從控制環(huán)境、財務風險評估、控制活動、信息溝通、監(jiān)督五個方面對內部控制進行深入研究。

租賃制建材市場是一個傳統(tǒng)市場，在互聯網時代，如何發(fā)揮傳統(tǒng)市場的優(yōu)勢，加快轉型升級是本文研究的根本出發(fā)點，建立完善的內部控制體系是實現轉型發(fā)展的關鍵。針對我國租賃制市場的特點以及內部控制概念框架的應用，對租賃制建材市場內部控制進行研究，有助于加強市場的內部管理和財務管理，打破發(fā)展瓶頸，實現良性發(fā)展。

二、內部控制理論研究

內部控制主要包括五大要素，分別是控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息溝通和監(jiān)督?？刂骗h(huán)境主要包括企業(yè)的經營觀念和理念、組織結構、權責分配、激勵與約束、企業(yè)戰(zhàn)略目標、人力資源管理等。風險評估主要包括風險控制目標、識別手段、風險評估、風險排查等。控制活動主要是為完成確定的目標而采取的各項措施，主要是應對風險所采取的政策和程序，如批準、核查、盤點、核對等。信息與溝通主要是起到聯系和傳遞的作用，明確內部控制要素，對企業(yè)內外部控制環(huán)境進行報告和傳遞，對各種環(huán)境進行有效的掌握和溝通。監(jiān)督主要是對控制活動的監(jiān)督，包括日常的管理和監(jiān)督，主要對重大事項、重要經濟活動和重要決策以及大額資金的使用進行監(jiān)督。在內部控制的設計過程中，主要遵循相互牽連、明確授權、成本效益和整體最優(yōu)原則。相互牽連主要是指完成一項任務必須有兩個以上部門和兩位人員共同參與，要對相關職務相分離，如授權與執(zhí)行、執(zhí)行與監(jiān)督、執(zhí)行與核算、保管與核算等等。授權主要是明確權責、使職、責、權、利相結合，進一步完善授權程序。成本效益原則主要是指內部控制不能增加企業(yè)成本，主要是降低企業(yè)成本的，如果反了說明內部控制本身出現了問題。整體最優(yōu)是指整體結構趨于一致，五種要素互相配合、整體推進。

三、商鋪租賃制建材市場面臨的主要風險

1. 租金風險。租賃合同簽訂后，承租方由于生產經營等方面無法按時交納租金。在此過程中，各租賃方也會采取一定的辦法，增加違約成本，比如預收租金、收取一定的違約金等。

2. 火災風險。建材市場不是普通貨物市場，由于經營油漆、建筑建材、木料等，容易發(fā)生火災等，一旦發(fā)生火災后果不堪設想。

3. 管理風險。由于后期需要收取一定的管理費用或者物業(yè)費，部分商家可能不按時支付，存在一定的延遲風險。

4. 經營風險。受市場環(huán)境的變化，部分承租方可能經營不善關門等，如何短時間內將商鋪再租賃出去也是存在一定的風險。對于市場來說，同樣面臨經營風險，當整體經濟形勢不好或者經營模式出現了問題，大部分承租商不再續(xù)租，容易出現經營風險。

5. 財務風險。由于定期收取租金，租金的財務管理也容易出現挪用、管理不善等風險或問題。

四、商鋪租賃制建材市場的特點及內部控制現狀分析

（一）商鋪租賃制建材市場的特點

商鋪租賃制建材市場一般規(guī)模比較大，資金財力較為豐厚，但是大部分為集體企業(yè)，建設在城鄉(xiāng)結合部，社區(qū)或村內土地較多，通過搭建商場、提供場所、收取租金。在此過程中，一般控股董事會組織結構不健全，管理單一，實施內部控制制度存在一定難度，成本負擔較重。市場管理的決策權基本由所有者決定，容易導致一言堂，決策不科學合理，容易影響企業(yè)的發(fā)展和管理的效果。

（二）建立內部控制體系對于建材市場的要求

1. 根據租賃制建材市場的特點，引進內部控制系統(tǒng)，容易改變原有的業(yè)務流程，引起內部員工的不適應，有的可能會有抵觸情緒，要加大內部控制宣傳力度，全員參與內部控制流程的設置。

2. 管理層要以上率下，加強對內部控制的重視，自覺參與到內部控制建設中來，從思想上加以重視，管理層示范作用對于員工具有積極作用。

3. 建立內部控制體系，要充分調動承租方的積極性，要積極配合市場的管理需要，切實遵守各項規(guī)章制度，加強責任感，配合市場完成內部控制體系建設。

4. 要注意控制成本。內部控制的建立不能給企業(yè)成本帶來負擔，在設計內部控制流程和方法時要注意結合市場自身的特點，不可照搬照抄，要注意靈活性和統(tǒng)一性，嚴格控制成本。

（三）我國建材市場內部控制的現狀

1. 對內部控制缺乏整體認識。對于內部控制認識不到位，認為內部控制是可有可無的，有的對內部控制制度建設認為是一條條的制度條例，沒有將內部控制作為一個整體進行優(yōu)化和布局。

2. 建材市場公司治理結構不健全。我國租賃制的建材市場一般企業(yè)治理結構不完善、不健全，這就給企業(yè)建立完善的內部控制制度帶來一定程度的影響。在內部控制制度制定上缺少一定的可借鑒經驗。

3. 財務信息傳遞不及時。建材市場財務管理理念較為滯后，財務信息傳遞需要一定的時間，未設置專門的內部控制部門和人員，大部分由財務人員兼任。財務會計信息大都是半月或者一個月才記錄一次，這就導致了財務信息與內部控制措施不能夠同步。endprint

4. 實質性控制活動不多。雖然各個建材市場都建立了內部控制管理制度，但是內部控制實施的不多，控制活動不多，風險的識別、管理、防范還存在一些問題。

五、案例分析

（一）A建材市場簡介

A建材市場由H集團投資興建，市場現占地面積20萬平方米，建筑面積12萬平方米。截至2017年，A建材市場共進駐全國各地經營業(yè)戶700余家，薈萃名優(yōu)建材產品8000余個品種，年交易額達8億多元，與市場相關的場外交易額約計8000萬元。市場現匯集了全國各地名優(yōu)建材產品，形成了瓷制品、木制品、石材制品、鋁材制品、金屬制品、新型裝飾材料等六大交易中心。

（二）A建材市場內部控制存在的主要問題

通過走訪、問卷調查和召開座談會，經分析和調研發(fā)現，A建材市場規(guī)模較大，但是內部控制制度建設不健全，內部控制只能發(fā)揮很少的作用，內部控制環(huán)境一般，對于風險的提前識別與預防還存在一定的問題，企業(yè)在財務管理上也是問題較多，主要是資產報廢、租金收入入賬以及物業(yè)費和管理費的收取。

（三）內部控制優(yōu)化建議

1. 建立基于風險管理的內部控制制度

要進一步建立健全內部控制管理制度，在風險管理的基礎上建立內部控制制度，要加強對風險的識別、評估和應對。將風險管理納入內部控制體系建設，重點加大對火災風險和財務風險的監(jiān)督控制。

2. 實行不相容職務分離制度

由于市場管理人員較少，企業(yè)未設置相應的內部控制部門，只是與財務部門合署辦公，這樣更需要建立不相容職務相分離的制度，進一步明確工作人員職責，合理分工，做到不相容崗位之間互相監(jiān)督和約束，從而加強內部控制建設。

3. 確保財務信息的及時性和有效性

規(guī)范財務管理和賬務處理，及時將經濟事項入賬，與此同時做好財務分析和財務管理工作，為內部控制及時提供財務數據支持。核算中要注意財務風險和財務信息的及時性和準確性，確保信息傳遞的有效溝通和交流。

4. 建立完善的內部控制體系

要建立內部控制組織結構，完善公司治理，建立包括內部控制目標、程序、流程和規(guī)范性文件為核心的內部控制體系，在建立過程中要注意以上率下，注意成本效益原則，加大對內部控制目標的監(jiān)督。

參考文獻：

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[3]劉東芬.基于哈佛分析框架的中國建材財務報表分析[D].石家莊鐵道大學，2016.

（作者單位：吉林市華邦實業(yè)發(fā)展有限公司）endprint