關(guān)于物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的設(shè)想與探討

王新

摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)企業(yè)也不斷發(fā)展壯大，并且由于人們生活水平以及生活質(zhì)量的不斷提升，對物業(yè)管理水平的要求也在不斷提高，因此物業(yè)企業(yè)不斷優(yōu)化管理流程，提高資金的使用效率是目前面臨的關(guān)鍵問題。但當(dāng)今不同物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理水平有較大的差距，不少企業(yè)還沒有建立全面預(yù)算管理制度。因此文章在明確財務(wù)管理以及全面預(yù)算管理內(nèi)涵，分析現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，詳細闡述了全面預(yù)算管理的建立和執(zhí)行流程，以期為物業(yè)企業(yè)更好地發(fā)展提供建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；全面預(yù)算管理

物業(yè)企業(yè)是指根據(jù)與業(yè)主所簽訂的合同對自身所管轄區(qū)域內(nèi)部公共建筑與設(shè)施進行管理，以更好地服務(wù)于居民的組織。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展與擴大，物業(yè)企業(yè)的數(shù)量也在逐漸增加，激烈的競爭環(huán)境對物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的管理質(zhì)量提出了一定的要求。這樣一來，外界環(huán)境的迅速變化使得物業(yè)企業(yè)的管理活動逐漸演變成了一種綜合全面的管理體系，也成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的關(guān)鍵組成部分，基于這樣的時代背景，物業(yè)企業(yè)必須不斷完善自身的管理活動，尤其是財務(wù)管理活動。由于物業(yè)企業(yè)自身經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點，其財務(wù)管理活動也比其他類型的企業(yè)更加復(fù)雜，加強企業(yè)內(nèi)部全面預(yù)算管理體系，提高財務(wù)管理及會計核算的水平是物業(yè)企業(yè)在當(dāng)今飛速發(fā)展的社會環(huán)境中提高自身競爭力的關(guān)鍵所在。

一、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理及全面預(yù)算管理

（一）物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容

根據(jù)一般性企業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容和對象，結(jié)合物業(yè)企業(yè)自身的特殊情況，可以將物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容分為如下幾個方面：籌資管理、企業(yè)投資管理以及利潤分配管理。

首先，籌資管理是指物業(yè)企業(yè)對自身通過各種方式和活動所籌措到的資金進行的管理活動，包括資金的來源、數(shù)量以及構(gòu)成結(jié)構(gòu)等。物業(yè)企業(yè)進行資金的籌措主要是依靠向業(yè)主收取管理費用或者通過金融機構(gòu)的貸款等途徑實現(xiàn)的；其次，所謂投資管理就是指物業(yè)企業(yè)將籌集的資金根據(jù)自身實際發(fā)展的需要，以及內(nèi)外部環(huán)境的需求進行合理的分配使用的過程。一般來講物業(yè)企業(yè)會將資金運用于提升自身的管理服務(wù)水平建設(shè)活動中；最后，利潤分配管理活動是指企業(yè)將年度利潤分配給股東或者劃分為留存收益繼續(xù)發(fā)展企業(yè)等方面的管理，在這一管理活動中，企業(yè)的目的是實現(xiàn)公司發(fā)展水平的最大化，因此這就要求企業(yè)在進行利潤分配時充分考慮內(nèi)外部環(huán)境的發(fā)展變化情況，作出最適合企業(yè)發(fā)展的決策。

（二）全面預(yù)算管理的內(nèi)涵

全面預(yù)算管理是將企業(yè)內(nèi)部的全部經(jīng)營管理活動納入財務(wù)管理的范疇，在對未來發(fā)展環(huán)境的預(yù)測以及對現(xiàn)行經(jīng)營活動決策的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營活動所要實現(xiàn)的目標(biāo)，對企業(yè)所要發(fā)生的生產(chǎn)、營銷、收入、成本等進行全面的計劃與反映的過程，目的在于對企業(yè)所涉及的全部的資金活動進行統(tǒng)一詳細的規(guī)劃與協(xié)調(diào)，通過規(guī)范的財務(wù)活動對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進行管理，一方面提高企業(yè)資金的使用效率，另一方面形成規(guī)范化的流程，為日后的工作提供指導(dǎo)性的建議

二、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀分析

物業(yè)管理由于其自身經(jīng)營活動的特點造成了物業(yè)行業(yè)的進入門檻相對于其他行業(yè)來說較低，因此，物業(yè)行業(yè)的競爭較為激烈，但是對于物業(yè)企業(yè)來說，并沒有一個相對統(tǒng)一的可參照的范本來指導(dǎo)其進行規(guī)范有效的財務(wù)管理活動。就目前的情況來說，對于財務(wù)管理中的全面預(yù)算管理企業(yè)還沒有充分意識到其重要性，因此，對大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)來說還沒有全面建設(shè)預(yù)算管理制度，正是由于這一制度的缺失，使得許多企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動存在較多的紕漏，舉例來說，沒有實現(xiàn)預(yù)算管理控制，企業(yè)在進行相關(guān)資金活動時就往往無法將使用的資金控制在最佳水平，通常會造成資金使用的效率低下，影響企業(yè)價值最大化的實現(xiàn)，或者導(dǎo)致企業(yè)的采購活動不能與實際情況相匹配的現(xiàn)象發(fā)生。另外，對財務(wù)支出缺乏合理的控制體系，會使得最初設(shè)立的預(yù)算目標(biāo)與實際情況有很大的偏差，嚴(yán)重時甚至還會產(chǎn)生無法彌補的財務(wù)漏洞，給企業(yè)造成無法挽回的損失。最后，預(yù)算活動沒有具體的實施細則，會使得各項活動的進行沒有實際的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，對于不同部門和員工的要求也沒有明確體現(xiàn)出來，最終造成員工之間職責(zé)和權(quán)限劃分不清，出現(xiàn)事故后相互之間推諉扯皮的現(xiàn)象發(fā)生，致使企業(yè)的經(jīng)營效率較低。

三、物業(yè)企業(yè)全年預(yù)算管理的設(shè)想與探討

根據(jù)上述的分析情況，我們可知物業(yè)企業(yè)建立全年預(yù)算管理制度是財務(wù)管理的關(guān)鍵任務(wù)之一，因此對于一部分企業(yè)來說，可以通過下面途徑建立全面預(yù)算管理制度。

首先，根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定、企業(yè)所面臨的外部環(huán)境以及內(nèi)部自身的實際生產(chǎn)經(jīng)營狀況制定符合自身情況的預(yù)算管理方法，確定進行全面預(yù)算管理時采用的辦法；其次，確定預(yù)算管理的基本內(nèi)容，包括費用、收入、成本等；其次，確定預(yù)算編制的方法，即采用自下而上的方法，從整個會計年度的最后一個季度開始向前推演進行制定；最后，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部相關(guān)人員的討論情況最終確定本年的預(yù)算目標(biāo)，并將預(yù)算目標(biāo)層層分解到各個部門以及人員身上。預(yù)算目標(biāo)一旦確定，除特殊情況之外不能隨意更改，并在執(zhí)行過程中形成一定的監(jiān)管機制，發(fā)現(xiàn)偏差之后及時糾正。

（一）預(yù)算編制的方法

預(yù)算管理的方法包括增量預(yù)算和零基預(yù)算等不同的類型，不同的預(yù)算管理方法適用于不同的情況。首先，由于物業(yè)企業(yè)內(nèi)部人員自身水平的差異性，對于能夠持續(xù)發(fā)生的生產(chǎn)經(jīng)營項目建議使用增量預(yù)算的方法對預(yù)算進行編制。其中，增量預(yù)算是指在基期所產(chǎn)生的費用基礎(chǔ)上，根據(jù)未來預(yù)算發(fā)生的時間段內(nèi)預(yù)期產(chǎn)生的費用并結(jié)合能夠影響費用水平的相關(guān)因素，對基礎(chǔ)預(yù)算水平作出相應(yīng)調(diào)整的預(yù)算編制辦法。這種方法有利有弊，好處是在原有的費用水平上制定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)有一定的依據(jù)，并且制定過程相對較為簡便，能夠得到大部分部門的認(rèn)同，但弊端就在于在制定預(yù)算的過程中極易形成預(yù)算水平過高的結(jié)果，導(dǎo)致資金使用效率大打折扣。其次，對于新發(fā)生的項目可以采用零基預(yù)算的方法編制。零基預(yù)算的內(nèi)涵是不以過去所發(fā)生的事項為基礎(chǔ)，而是重新編制預(yù)算的方法。零基預(yù)算最主要的特點就是不考慮以往活動所產(chǎn)生的費用情況，而新開發(fā)的項目恰好符合這樣的編制辦法。雖然零基預(yù)算能夠使得預(yù)算管理人員充分考慮未來一段時間的真實情況，但往往預(yù)算編制過程會比增量預(yù)算更加復(fù)雜，也可能會由于編制人員對未來狀況考慮不充分而產(chǎn)生預(yù)算編制不夠準(zhǔn)確的現(xiàn)象發(fā)生。endprint

（二）預(yù)算編制的過程

根據(jù)圖1所示，預(yù)算編制的過程可以概括為如下幾個階段。

1. 物業(yè)企業(yè)內(nèi)部成立預(yù)算管理委員會，委員會的成員應(yīng)當(dāng)由企業(yè)的高層管理者以及財務(wù)管理部門、人力資源管理部門等相關(guān)部門成員組成，委員會成立的主要目的和作用就是通過探討確定一個明晰的預(yù)算管理準(zhǔn)則，并建立完善的風(fēng)險評估機制，為實行全面預(yù)算管理提供一個堅實的基礎(chǔ)。

2. 除了建立預(yù)算管理相關(guān)的制度之外，預(yù)算管理委員會還應(yīng)當(dāng)根據(jù)內(nèi)外環(huán)境的實際情況以及自身的經(jīng)營狀況，結(jié)合未來的發(fā)展趨勢制定未來一段時間內(nèi)企業(yè)將要實現(xiàn)的目標(biāo)。

3. 確定好企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)之后，就可以根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)的實際情況制定預(yù)算管理的目標(biāo)了，預(yù)算目標(biāo)由領(lǐng)導(dǎo)層相互之間商議之后確定，預(yù)算目標(biāo)及預(yù)算管理的主要內(nèi)容要經(jīng)過上下級的層層分解，最終落實到具體的部門和人員身上。另外，相關(guān)負責(zé)部門要根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的實際情況將預(yù)算進行分解，如收入預(yù)算、成本預(yù)算、費用預(yù)算等等。

4. 企業(yè)財務(wù)部門根據(jù)分解后的各個預(yù)算部分進行整合，并結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)制度最終編制一個完整的財務(wù)報表。

5. 財務(wù)報表編制完成以后，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)將其交由董事會審核，董事會審核通過之后就可以根據(jù)報表中所設(shè)立的財務(wù)目標(biāo)以及預(yù)算內(nèi)容將各級所需完成的任務(wù)下達給各級領(lǐng)導(dǎo)者。另外，如果董事會對于預(yù)算報表存在疑惑，不通過審批，則應(yīng)交由財務(wù)部門進行修改完善，直到董事會同意通過為止。

（三）預(yù)算管理的執(zhí)行與監(jiān)督

1. 根據(jù)最終確定的預(yù)算內(nèi)容，將預(yù)算目標(biāo)進行層層分解，最終落實到各個部門和人員身上，從而保證各個部門和員工能夠充分了解到自己的任務(wù)和職責(zé)權(quán)限，提高工作效率，并能夠保證在有事故發(fā)生的狀況下，有具體的人員承擔(dān)責(zé)任。

2. 成立專門的監(jiān)督委員會，在預(yù)算管理執(zhí)行的過程中發(fā)揮監(jiān)督職能，保證實際活動能夠按照既定的路線完成。另外，在管理活動出現(xiàn)偏差時，應(yīng)及時根據(jù)實際情況進行處理，分析偏差出現(xiàn)的原因，避免造成嚴(yán)重的財務(wù)漏洞。

3. 在每個月的月末應(yīng)當(dāng)及時召開預(yù)算執(zhí)行情況的分析會，將實際執(zhí)行情況與計劃情況相對比，對本月的工作進行評價，對于完成較好的情況及時總結(jié)經(jīng)驗，對于完成較差的情況及時分析原因，以便為后續(xù)預(yù)算管理的執(zhí)行提供參考。

4. 每個會計年度結(jié)束之后，要及時進行年度總結(jié)，并將總結(jié)整理成文字的形式進行歸檔，為下一個會計年度制定全面預(yù)算管理的目標(biāo)及內(nèi)容提供依據(jù)。

（四）預(yù)算的考評與評價

1. 首先，由預(yù)算管理委員依據(jù)可量化、可衡量、反映性強的原則設(shè)定一套完善的評級指標(biāo)體系，并以此來進行預(yù)算管理的評價。

2. 將考核的類型分為兩種，一種是財務(wù)類型；另一種為非財務(wù)類型，對于兩種不同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具有不同的考核方式，其中財務(wù)類型的考核對象應(yīng)當(dāng)盡量用數(shù)字來衡量，保證考核結(jié)果在橫向和縱向上的可對比性。對于非財務(wù)類型的考核對象來說，應(yīng)當(dāng)由本企業(yè)內(nèi)部的行政部門通過檢查以及對客戶的調(diào)查進行評估，并根據(jù)實際情況編制考核單。

3. 人力資源部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)算的實際執(zhí)行情況以及最終編制的考核單對不同的部門和員工實行不同的獎勵和懲罰，以形成良好的監(jiān)管循環(huán)體系。

四、結(jié)語

全面預(yù)算管理是物業(yè)企業(yè)規(guī)范財務(wù)管理制度，優(yōu)化財務(wù)管理流程的關(guān)鍵所在，但值得注意的是，就目前的情況來說，很大一部分物業(yè)企業(yè)并沒有一個系統(tǒng)的全面預(yù)算管理體系，這直接關(guān)系到企業(yè)未來的生存與發(fā)展，因此，對于物業(yè)企業(yè)來說，建立完善的全面預(yù)算管理體系，有效規(guī)范資金使用過程，提高資金的使用效率對于物業(yè)企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境中占據(jù)有利地位至關(guān)重要。

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（作者單位：西安創(chuàng)業(yè)物業(yè)發(fā)展有限公司）endprint