我國居民住房抵押貸款的問題研究

李杰儒

[摘 要] 我國居民住房抵押貸款問題，是一個關系到經(jīng)濟民生的重要問題，對于推進我國房地產(chǎn)市場發(fā)展，促進金融市場穩(wěn)定繁榮都具有重要的意義。然而，我國目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展還不健全，居民住房抵押貸款還存在一些問題，亟待解決。銀行等金融機構(gòu)不能盲目樂觀，要考慮的房價的波動和市場的走向，要做出全方位的分析和研究，正確面對我國居民住房抵押貸款過程中存在的各種問題，以法律為依據(jù)，以政策為準繩，不斷開拓貸款模式，不斷強化風險控制，才能促進我國居民住房抵押貸款業(yè)務的開展，為民眾和企業(yè)帶來切實的利益，也能增加銀行的收益，促進房地產(chǎn)市場和金融市場的健康發(fā)展。

[關鍵詞] 居民住房；抵押貸款；問題；對策

[中圖分類號] F411 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2017）09-0027-03

一、住房抵押貸款的重要意義

（一）為房地產(chǎn)的開發(fā)提供足夠的資金支持

我國居民住房抵押貸款能夠為房地產(chǎn)的開發(fā)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供足夠的資金支持。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)要進行房產(chǎn)開發(fā)，需要大量的資金，才能滿足在漫長的開發(fā)周期內(nèi)所消耗的成本，只依靠房地產(chǎn)開發(fā)商自身所有的流動資金是遠遠不夠的。而資金缺口大，獲得渠道少，消耗環(huán)節(jié)過多，都是房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的嚴峻現(xiàn)狀。所以，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，通過已經(jīng)開發(fā)但還未銷售的樓盤作為抵押，獲得銀行或金融機構(gòu)審批通過的貸款，是解決開發(fā)商所面臨問題的最佳途徑。這樣就能解決房地產(chǎn)開發(fā)商融資難，資金缺口大，開發(fā)成本高的問題，給開發(fā)商拓展房地產(chǎn)開發(fā)工作，打下了堅實的經(jīng)濟基礎。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金中，有超過百分之七十都是屬于房地產(chǎn)開發(fā)商以開發(fā)的房地產(chǎn)項目作為抵押，從銀行獲得的貸款。而房地產(chǎn)抵押貸款也成為銀行貸款的一個主要組成部門，占據(jù)銀行總貸款的百分之三十以上。

（二）促進居民的房產(chǎn)消費

目前，我國的經(jīng)濟形勢和社會現(xiàn)狀，決定了購買住房已經(jīng)成為了剛需。比如說，年青人結(jié)婚，一定要買房；在大城市定居，一定要買房；二胎政策的開放，一定要買房；老年人養(yǎng)老，一定要買房。買房已經(jīng)成為一種人民群眾迫切要的剛性消費。但是，我國目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展還不健全，有關政府部門對于房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管也存在漏洞，導致房價虛高，給有買房剛需的社會群體造成了很大的難題，讓很多人難以承受高額的房價，一時拿不出那么多錢去買房。而使用居民住房抵押貸款則在一定程度上緩解了這一問題，給有買房剛需的人群提供了一條可切實行的獲得買房資金的渠道，滿足了居民的要求，促進了居民對房產(chǎn)的消費，也間接提高GDP，發(fā)展和繁榮了社會主義市場經(jīng)濟。

（三）房產(chǎn)按揭可以減少信貸中的風險

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動市場經(jīng)濟發(fā)展，促進社會穩(wěn)定繁榮的支柱型產(chǎn)業(yè)。人們已經(jīng)習慣和樂于在房屋上加大消費，滿足自身剛需和投資的目的。而我國的銀行和金融機構(gòu)，也看到了其中隱藏的商機和巨大的潛在利益，出臺各種優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)信貸抵押業(yè)務的開展。這是因為，相對于其他類型的信貸業(yè)務來說，我國居民住房抵押貸款所存在的風險要遠遠小得多，反而會給銀行或金融機構(gòu)帶來巨大的經(jīng)濟收益。而且，近幾年來，銀行也在增加居民住房抵押貸款業(yè)務在銀行所有貸款業(yè)務中的比重，也是希望通過居民住房抵押貸款業(yè)務的增多和利益的增大，減少銀行所有貸款業(yè)務的總體風險。以用戶的房產(chǎn)作為擔保，可以將銀行貸款因為信用危機造成的損失降到最低，有利于銀行的效益增長和實力提升。

（四）推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

由于缺乏足夠的政策監(jiān)管，相關的法律法規(guī)也不完善，導致我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)市場還不健全，存在很多問題。一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴大規(guī)模，加速對房地產(chǎn)的開發(fā)和樓宇的建設，卻不急于銷售，而是將住房囤積在手中，期待房價爆發(fā)性的增長，從中謀取巨額利益。另一方面，人民對住房的剛需不斷增加，但是礙于手中沒錢，房價因為開發(fā)商惡意囤房炒飯，造成房價虛高，難以承受。盡管我國進來頒布了很多治理房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)定和條款，也連續(xù)打出重拳，試圖降低房價，促進房產(chǎn)消費，但是作用并不明顯，目前的房價還是處于一個民眾負擔不起的較高水平。而居民住房抵押貸款的出現(xiàn)，不僅解決了對住房有剛需的人民的需要，也在一定程度上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，很大程度上抑制了開發(fā)商的囤房、炒房行為，讓房價開始回落，趨于理性，市場也趨于穩(wěn)定。

（五）改善居民的生活條件

居民百姓對于生活的要求，無非是來自吃、穿、自、用、行這五個方面，消費越多，消費越大的方面，對于居民的生活條條件的影響也就最大。很明顯，目前在市場經(jīng)濟上占據(jù)主導地位，讓居民人均消費最多的地方，就是居民的住房消費。我國居民住房待業(yè)貸款業(yè)務的推出，正好可以盡可能多的滿足居民百姓的需要，改善居民的住房條件。居民的住房水平得到提高，人均住房面積的大幅度增長，也可以提高居民的健康水平、教育水平、維權(quán)意識和消費觀念，促進居民的收入，激勵居民改善生活水平的決心和動力，給我國居民的生活條件帶來全面改善。

（六）有利于政府對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控

居民住房抵押貸款還是政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟，保證市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。我國政府可以通過出臺各種優(yōu)惠政策，在銀行利率、貸款額度、住房補貼、契稅返現(xiàn)等方面，給與銀行和居民多種支持，促進經(jīng)濟增長，增加國家稅收。政府通過要求銀行降低居民住房貸款門檻的手段來促進房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，給銀行的信貸減輕壓力和降低風險，促進金融市場的穩(wěn)定和社會體制的進步。與此同時，居民住房抵押貸款這種手段還可以推動居民消費，抑制通貨膨脹和貨幣風險，保障民生福利，提高就業(yè)機會。

二、我國居民住房抵押貸款的現(xiàn)狀

自從我國開展居民住房抵押貸款業(yè)務以來，隨著我國社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，銀行對于居民住房抵押貸款的審批額度也在逐年增加，這是與人民生活水平的不斷提高、人均可支配收入的增長和房價的虛高有密切關聯(lián)的。當前，人們對于買房所需資金的籌集手段，多數(shù)還是依靠銀行的貸款。銀行也看到住房抵押貸款業(yè)務給銀行帶來的好處，也主動發(fā)展各種類型的房貸金融產(chǎn)品，放寬住房貸款的條件，增加住房貸款的額度，以求從中獲得更高的收益。而房地產(chǎn)市場的急速增長，也讓很多房地產(chǎn)開發(fā)商迅速崛起，甚至一度成為了中國的首富，一時間“地王”頻出，天價地塊拍賣緊俏，這些都說明了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不健康和不正常。長期以往下去，虛高的房價，必然會影響人民的購買熱情，制約居民住房抵押貸款業(yè)務的長期穩(wěn)定發(fā)展，這也是造成我國目前居民住房抵押貸款業(yè)務放緩的一個主要原因。endprint

目前，我國居民住房抵押貸款業(yè)務的規(guī)模還比較小，發(fā)展也受到一定的制約，尤其是在一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，業(yè)務的發(fā)展和推廣還存在很多問題和漏洞，限制的條件也很苛刻，很多老百姓暫時還無法享受到居民住房貸款業(yè)務帶來的實惠好好處，也很難激發(fā)民眾對于居民住房抵押貸款的積極性，造成銀行存款多，居民卻貸不出來，市場住房多，居民卻買不到，房地產(chǎn)住房銷售多，樓宇卻無人住的一種病態(tài)現(xiàn)狀。

三、我國居民住房抵押貸款存在的問題

（一）住房貸款額度底，貸款利率高

目前，我國居民住房抵押貸款的平均期限一般為10-20年，少數(shù)有3-5年，最長的還有25年以上的。由于貸款期限不同，銀行在按揭的時候必然要綜合考量，規(guī)避其中的風險，所以造成銀行放貸的貸款額度低，貸款利率高的情況。這樣的結(jié)果一來很難滿足居民住房抵押貸款的實際需要，給借貸人增加了很大的經(jīng)濟負擔；二來也不利于銀行放貸業(yè)務的開展和推廣，制約了金融市場的健康發(fā)展。

（二）地區(qū)發(fā)展經(jīng)濟不平衡，貸款條件存在差異性

我國幅員遼闊，不同的地域有各自的地理條件和經(jīng)濟特色，在經(jīng)濟發(fā)展上也有所區(qū)別。這就造成了居民住房抵押貸款在不同地域存在明顯的差異性。比如說，在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，銀行對居民住房抵押貸款的政策就適當?shù)姆艑?，加大力度記性推廣；而在一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，銀行住房抵押貸款的門檻就很高，條件也很苛刻，銀行也缺少主動去推廣和拓展市場的積極性，以求穩(wěn)為主，控制風險。還有的地區(qū)，存在戶籍差異，本地戶籍的居民可以享受銀行居民住房抵押貸款的待遇和優(yōu)惠政策，而非本地戶籍的居民則不能享受銀行居民住房抵押貸款的待遇和優(yōu)惠政策。另外，除了準入門檻外，銀行在擔保條件、利息和貸款金額方面都存在地區(qū)性的明顯差異。

（三）住房貸款形式單一，條件嚴格

我國銀行目前推出的居民住房抵押貸款的形式很少，只有正式單位的住房抵押貸款和公積金住房抵押貸款，除此之外，沒有其他的形式來進行住房貸款。僅有的兩種形式，貸款和擔保的條件還都非常嚴格，審批流程十分復雜，審批手續(xù)十分繁瑣，審批周期過長。在貸款償還上的條件也十分苛刻，幾乎都是一面倒的傾向于銀行的利益，給住房貸款人造成了很大的壓力，限制了貸款的自由和便捷，也嚴重打擊了貸款人的貸款積極性，

（四）住房貸款金融體系不完善

我國目前的金融市場發(fā)展不健全，法律法規(guī)存在漏洞，相關法律滯后于發(fā)展，造成住房貸款金融體系的不完善。銀行能夠辦理住房貸困的金融網(wǎng)點過少，工作人員業(yè)務不熟練，辦事效率過低，服務費用收取過高，都給住房貸款的業(yè)務發(fā)展造成了很大的限制和束縛。

（五）住房貸款流動差，資金缺乏監(jiān)管

目前我國銀行推出的有利于居民住房貸款的金融產(chǎn)品種類較少，類型同質(zhì)化嚴重，使得銀行住房貸款流動較差，資金過于集中，風險過大，缺乏監(jiān)管。所以，銀行在進行房貸審批時，也要有所顧及，考慮其中的隱患，造成住房貸款的限制條件過多，審批過難，很難輕易通過。

四、解決對策

（一）建立健全住房貸款信用制度

要充分發(fā)揮政府對居民住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展的積極作用，建立健全住房貸款信用制度。要合理制定貸款的期限、額度、利息，滿足廣大居民的需要。要建立二級住房貸款市場，發(fā)展住房貸款證券化。加大對住房貸款配套業(yè)務的服務力度，實現(xiàn)對住房貸款業(yè)務的有效監(jiān)管。還要多吸納資金，招攬商機，加速地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，提高居民消費能力，促進居民住房抵押貸款業(yè)務的健康發(fā)展和盡快完善。

（二）加速住房貸款證券化，消除地區(qū)差異性

要加快住房貸款證券化的步伐，建立專門的管理機構(gòu)，購買銀行發(fā)售的住房抵押貸款證券，有效整合銀行的不良住房貸款，進行資本重組，發(fā)揮其中的效用。大力發(fā)展地方經(jīng)濟，制定統(tǒng)一的住房貸款管理制度，確保同一地區(qū)不同戶籍的居民在住房抵押貸款業(yè)務的申請和辦理上，遵循一致性原則，都能享受到同等的待遇。

（三）放寬貸款條件，增加貸款形式

要簡化住房貸款審批流程，強化住房貸款審批人員的業(yè)務技能和服務意識，提高住房貸款的審批效率，放寬住房貸款的審批條件，增加住房貸款的金融產(chǎn)品種類和住房貸款形式，給與貸款居民更多的優(yōu)惠和更高的額度，盡量滿足居民住房抵押貸款的要求，提高居民的住房滿意度。

（四）完善貸款金融體系，健全相關法律法規(guī)

要健全住房貸款的相關法律法規(guī)，確保銀行在開展居民住房抵押貸款業(yè)務時，有章可循，有法可依，能夠有效的完善銀行的貸款金融體系，嚴格落實，認真執(zhí)行，確保銀行的貸款能夠送到最迫切需要的居民手中，滿足居民對住房的剛需，不僅可以降低銀行的信貸風險，創(chuàng)造更多的效益，也可以增加人民群眾的幸福感，推動和諧社會的健康發(fā)展。

（五）加強政府對市場的宏觀調(diào)控和監(jiān)管力度

要加強政府對市場的宏觀調(diào)控，抑制房價的波動，打擊惡意炒作和囤房的行為，解決銀行開展居民住房貸款業(yè)務的后顧之憂，確保銀行的巨額貸款資金能夠流動起來，產(chǎn)生效益。同時還要加大監(jiān)管力度，對于銀行履行政策的情況進行定期檢查和抽查，確保銀行盡到了服務百姓，促進消費，發(fā)展經(jīng)濟的責任和義務，讓我國廣大的人民群眾都能夠“居者有其屋”，享受安居樂業(yè)的幸福與快樂。

結(jié)語

住房抵押貸款這一概念，最早興起于美國，進入我國時間并不久，卻對我國的房地產(chǎn)市場和金融市場具有很強的推動作用，被我國社會的接受速度也很快。由于我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，使得房子已經(jīng)成為人民心中保值甚至增值的資產(chǎn)，具有一定的社會價值導向，使得銀行和金融機構(gòu)，也愿意以住房作為貸款抵押，發(fā)展信貸業(yè)務，給個人或企業(yè)創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)和融資的經(jīng)濟條件。但是，銀行和金融機構(gòu)也不能盲目樂觀，要考慮的房價的波動和市場的走向，要做出全方位的分析和研究，正確面對我國居民住房抵押貸款過程中存在的各種問題，以法律為依據(jù)，以政策為準繩，不斷開拓貸款模式，不斷強化風險控制，才能促進我國居民住房抵押貸款業(yè)務的開展，為民眾和企業(yè)帶來切實的利益，也能增加銀行的收益，促進房地產(chǎn)市場和金融市場的健康發(fā)展，為我國社會主義市場經(jīng)濟的繁榮和穩(wěn)定做出貢獻。

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[責任編輯：潘洪志]endprint