從周期理論看我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)

黃湘平

【摘 要】房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，影響著國(guó)計(jì)民生和諸多行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，住房本身作為一種重要的商品，也會(huì)受到諸多經(jīng)濟(jì)因素的影響和制約，因此，分析、研究影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本因素，摸清它的發(fā)展脈絡(luò)，有利于我們把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)判市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)及其影響，為提前醞釀行之有效的市場(chǎng)策略、應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題提供參考依據(jù)。

【Abstract】Real estate as a pillar industry of the national economy， affects the development of many industries， and people's livelihood at the same time， the housing as an important commodity， also will be affected and restricted by many economic factors， so， researching on the main factors effecting the development of real estate industry， find out its development trend can help us grasp the status and development trend of real estate industry， predict the following trend and influence ， provide reference for making effectively market strategy and solving the possible problems.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；供求關(guān)系；房?jī)r(jià)；周期

【Keywords】real estate； supply and demand； housing prices； cycle

【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）07-0061-02

1 房地產(chǎn)發(fā)展的基本面現(xiàn)狀

1.1 需求基本面的現(xiàn)狀及其影響

需求的變化是影響周期性變化的一個(gè)重要因素。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的住宅需求總量主要是由人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、城市化率水平?jīng)Q定的。在國(guó)家工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，人口不斷增長(zhǎng)，大量的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移，人口的流動(dòng)、城鄉(xiāng)分布結(jié)構(gòu)的變化對(duì)房地產(chǎn)需求量會(huì)明顯增加。但隨著這一進(jìn)程的發(fā)展，到某一程度會(huì)出現(xiàn)人口增速放緩，年齡結(jié)構(gòu)老化，城市趨于飽和，人口流動(dòng)性變差，對(duì)住宅的需求量降低。通常，人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)所決定的房地產(chǎn)需求趨勢(shì)往往存在持久性，一旦趨勢(shì)選擇向上或者向下，這種潛在的趨勢(shì)會(huì)在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持。

1.2 供給基本面的現(xiàn)狀及其影響

有需求就會(huì)有供給，影響住宅供給量的因素是多方面的，但其中最主要的因素離不開(kāi)土地、投資和從業(yè)人員的數(shù)量。土地供應(yīng)的多少直接關(guān)系到住宅供應(yīng)量的變化，而投資和從業(yè)人員數(shù)量的變化，也直接表明行業(yè)的景氣程度。

我國(guó)土地面積位居世界第三，但人均占有的土地面積僅有世界人均數(shù)的29%，且人口分布不均勻，越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌入城市，中央劃定的18 億畝耕地底線不能動(dòng)搖，城市拆遷難度越來(lái)越大，中心城市優(yōu)質(zhì)土地資源逐步減少，城市逐步出現(xiàn)了“土地?fù)頂D”。自2002年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積進(jìn)入3億平米時(shí)代開(kāi)始，10多年時(shí)間平均保持在3.7億平方米左右，這一數(shù)據(jù)保持到2015年出現(xiàn)了急跌，只有2.3億平方米，較均值出現(xiàn)38%的降幅。土地的供應(yīng)面積并未隨人口及商品房市場(chǎng)需求的增大，發(fā)生較大幅度的變化，在需求的拉動(dòng)下，全國(guó)土地交易價(jià)格自2005年來(lái)持續(xù)上升，成為推升房?jī)r(jià)的重要因素。

2 房?jī)r(jià)偏離價(jià)值有多遠(yuǎn)

近年來(lái)，不管是剛需還是投資性需求，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的投資熱情高漲，資金從各個(gè)環(huán)節(jié)不斷涌入，我國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升[1]。隨之而來(lái)的是政府調(diào)控一再加碼，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”成為黨和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最明確的態(tài)度，房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重泡沫，儼然已經(jīng)成為社會(huì)共識(shí)。

2.1 房屋總市值與GDP的比較

美國(guó)著名投資人巴菲特在長(zhǎng)期研究股市漲跌中提出了一個(gè)重要參考指標(biāo)，就是股票總市值在GNP中的占比，若兩者之間的比率處于70%至80%之內(nèi)，就是合理的，但如果在這個(gè)比例偏高時(shí)，就存在出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能。雖然這個(gè)指標(biāo)運(yùn)用在樓市里不一定可行，但說(shuō)明將市值與GNP或GDP進(jìn)行比較，具有很強(qiáng)的借鑒意義。從歷史上其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)在“次貸危機(jī)”以前，全美國(guó)房產(chǎn)總市值大約是8萬(wàn)億美元，2006年房?jī)r(jià)最高時(shí)，美國(guó)的全部住房總市值大約是11萬(wàn)億美元，而美國(guó)當(dāng)年的GDP是13.2萬(wàn)億美元，房地產(chǎn)的總市值大致為GDP的90%。2016年9月份，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)布的房地產(chǎn)分析報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠(yuǎn)高于全球260%的平均水平。日本在20世紀(jì)90年代資產(chǎn)泡沫破滅前，房地產(chǎn)市值是GDP的6倍，現(xiàn)在我們已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)了。

2.2 房屋的租售價(jià)格比較

房屋租售比是國(guó)際上用以判斷房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值和存在泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)，一般而言，租售比在1：200到1：250之間，意味著區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行良好，而超過(guò)1：300的租售比警戒線，就意味著房?jī)r(jià)偏離房產(chǎn)價(jià)值。按照中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年北京地區(qū)租售比為1：587，高居榜首，一線城市除廣州外（1：470）都低于1：500，二線城市除哈爾濱（1：246）外，均在1：300以下，三四線城市中僅17%的城市的租售比在1：300到1：200的合理區(qū)間，中國(guó)75%以上城市的租售比超過(guò)了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

2.3 房?jī)r(jià)與居民收入比較

房?jī)r(jià)收入比通常是衡量房?jī)r(jià)泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)，按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間為合理范圍，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。我國(guó)各地居民收入不平衡，因此各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比也差距較大，按照上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2015年度《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》顯示，全國(guó)大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6倍，剔除可售型保障性住房后，全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為10.2倍，屬于房?jī)r(jià)過(guò)高的范疇[2]，而深圳、上海的比率都超過(guò)了20倍，甚至更高。

3 房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長(zhǎng)時(shí)代

3.1 人口及其結(jié)構(gòu)變化決定房地產(chǎn)增長(zhǎng)趨緩

我國(guó)的人口基數(shù)大，不會(huì)出現(xiàn)人口數(shù)量的急劇轉(zhuǎn)變，隨著國(guó)家計(jì)劃生育政策的調(diào)整，全面二孩的放開(kāi)，我國(guó)新增勞動(dòng)力的供給得到保證，根據(jù)聯(lián)合國(guó)的預(yù)計(jì)，中國(guó)的人口頂峰將出現(xiàn)在2030年左右，到時(shí)將達(dá)到14.6億人左右，在一定時(shí)間內(nèi)，人口總量的繼續(xù)增長(zhǎng)和勞動(dòng)力的供應(yīng)，將繼續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。但同時(shí)，人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生明顯的變化，老齡化時(shí)代的過(guò)早來(lái)臨，未來(lái)人口紅利的日漸趨小，對(duì)經(jīng)濟(jì)的制約作用也會(huì)逐步顯現(xiàn)，將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要制約因素。

3.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化及其影響的明顯制約

2012年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，到2015年已占到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的50%，2011年我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量達(dá)到從業(yè)總?cè)丝诘?5.7%，成為吸納就業(yè)最多的產(chǎn)業(yè)，到2016年，這一數(shù)字已經(jīng)上升為43.5%，平均以每年1.3個(gè)百分點(diǎn)在增長(zhǎng)，且增速在加快。從國(guó)際比較來(lái)看，美國(guó)等一些發(fā)達(dá)國(guó)家服務(wù)業(yè)的從業(yè)人員占全社會(huì)就業(yè)總?cè)藬?shù)的80%以上，GDP占比達(dá)70%以上，我國(guó)服務(wù)業(yè)還有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)或取代工業(yè)贏來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間的高速增長(zhǎng)。工業(yè)化進(jìn)程是人口城市化的主要催化因素，隨著我國(guó)工業(yè)化的日趨完成，城市化的進(jìn)程將步入緩慢發(fā)展區(qū)間，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的制約作用明顯，服務(wù)業(yè)的“超車(chē)”，催化商業(yè)用房也將進(jìn)一步擠占住宅市場(chǎng)的發(fā)展空間。

3.3 國(guó)家宏觀調(diào)控進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)過(guò)熱

今年，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)加碼，各地相繼出臺(tái)了最嚴(yán)住房限購(gòu)令，差別化信貸得到進(jìn)一步落實(shí)，提高了購(gòu)房首付比例和貸款利率，進(jìn)一步抑制投資性需求。保障性住房建設(shè)的力度不斷加大，從2011年起，中國(guó)進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段，5年3600萬(wàn)套的建設(shè)數(shù)量，是過(guò)去十年建設(shè)規(guī)模的2倍。加上之前需求的透支，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積將出現(xiàn)明顯回落。

此外，2016年下半年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步趨穩(wěn)，從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力減小，加之美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策的收緊，也使我國(guó)貨幣政策進(jìn)一步寬松的可能性變小。今年以來(lái)，我國(guó)金融監(jiān)管的明顯加強(qiáng)，“去杠桿，抑制資產(chǎn)泡沫”的意圖明顯，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大多數(shù)是在一定程度的杠桿形式上獲得融資，這也將使得一部分杠桿資金將持續(xù)從房市中退出。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在基本面變化以及去杠桿、去泡沫等政策的作用下，將面臨短周期的量?jī)r(jià)齊跌，但隨后在人口總量繼續(xù)上升，城市化進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，貨幣環(huán)境微通脹以及人們對(duì)改善住房條件的需求影響下，會(huì)重新緩慢回升，在達(dá)到前期高點(diǎn)附近，形成雙頂結(jié)構(gòu)，真正的趨勢(shì)性拐點(diǎn)或?qū)⒃?0年以后出現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

【1】顏色，朱國(guó)鐘.“房奴效應(yīng)”還是“財(cái)富效應(yīng)”——房?jī)r(jià)上漲對(duì)國(guó)民消費(fèi)影響的一個(gè)理論分析[J].管理世界（月刊），2013（3）：34-47.

【2】周英潔.對(duì)近期部分城市房?jī)r(jià)暴漲的理性分析[J].經(jīng)營(yíng)者管理，2016（11）：113.