萬科財務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略研究

丁凌+李正文+雪楓+陳欣欣

【摘要】本章圍繞萬科財務(wù)戰(zhàn)略問題進(jìn)行論述，主要基于生命周期理論對萬科的財務(wù)戰(zhàn)略選擇和實施進(jìn)行逐一深化，研究財務(wù)戰(zhàn)略，為其他房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面提供些許借鑒和建議。

【關(guān)鍵詞】財務(wù)戰(zhàn)略；公司價值；萬科集團(tuán)

一、研究的背景

在當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)一體化和科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展下，推動了新一輪生產(chǎn)技術(shù)的革新，加劇了市場的競爭性，難以把握的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和變化多端的國內(nèi)外形勢，對企業(yè)的發(fā)展成長提出了更高要求，中國房地產(chǎn)房價居高不下，特別在大中城市，一些剛性需求和投資需求，致使大部分國民陷入買不起房的困境中，政府對此陸續(xù)出臺一系列抑制房價的宏觀政策。隨著政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，對住房價格嚴(yán)格控制，銀行信貸的進(jìn)一步緊縮房企降價熱潮掀起，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營舉步維艱，尤其是企業(yè)管理方面。

二、研究的意義

萬科集團(tuán)作為我們房地產(chǎn)企業(yè)的支柱性企業(yè)，以其作為主要研究對象，對其進(jìn)行財務(wù)戰(zhàn)略研究，不僅對萬科，而且對我國該類行業(yè)的大部分企業(yè)，強(qiáng)化其各自的財務(wù)實力及經(jīng)營管理能力都具有一定的指導(dǎo)意義。

第一，對于企業(yè)的經(jīng)營管理者角度而言，對萬科集團(tuán)財務(wù)戰(zhàn)略分析能幫助管理者更好地了解企業(yè)的財政狀況，可以更加全面的認(rèn)識到萬科在市場上的地位與處境，并及時有效的為其制定相應(yīng)的政策，幫助企業(yè)加快發(fā)展步伐。第二，對于企業(yè)的所有者角度而言，只有全面了解本公司的財務(wù)狀況及經(jīng)營成果，才能對企業(yè)的發(fā)展趨勢進(jìn)行更深入的了解，配合相應(yīng)的宏觀調(diào)控，使企業(yè)更大更強(qiáng)。

三、萬科集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略分析

在近年的經(jīng)營過程中，對囤積土地、捂盤惜售、當(dāng)?shù)赝跏侨f科始終摒棄的，而采取了堅持不追求高額利潤率，對資金的快速周轉(zhuǎn)，以中小戶型普通商品房為主，堅持積極銷售，從而獲得穩(wěn)定的收益的財務(wù)戰(zhàn)略是萬科一直堅持著原則。下面我們來看一下萬科的發(fā)展歷程，大致可以劃分為以下三個階段。

第一階段：多元化戰(zhàn)略。萬科在創(chuàng)業(yè)初期時，對各行各業(yè)都有試水，初步形成商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播四大經(jīng)營結(jié)構(gòu)。1994年，萬科正式在深交所掛牌上市，次年的六月，通過定向發(fā)行新股及配售，一共籌集到50億元的人民幣，這使為萬科有了充足的現(xiàn)金流。并開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。2003年，萬科正式選擇房地產(chǎn)為主營方向。

第二階段：專業(yè)化戰(zhàn)略在1998年，萬科的業(yè)務(wù)還遍布著全國大大小小數(shù)個行業(yè)。雖然有著很大規(guī)模卻沒有規(guī)模效益，在整個行業(yè)里更是缺乏競爭優(yōu)勢，有些公司具有優(yōu)勢卻不賺錢。如此龐大復(fù)雜的體系是萬科管理更是難上加難。萬科的發(fā)展舉步維艱。不久，萬科便認(rèn)識到了這一點，對市場進(jìn)行了全面的考察，對開始逐步調(diào)整自己的經(jīng)營，在接下來很長的一段時間，萬科通過不斷的做減法，一開始是減少住宅項目全面鋪開，開始了一段轉(zhuǎn)型的歷程，之后，改變以往只追求開發(fā)量和結(jié)算面積的粗放式經(jīng)營方式，改為更加細(xì)化的人性化模式，其次，在管理上也開始組建高效的管理團(tuán)隊，對人才的要求更加細(xì)致。還有轉(zhuǎn)讓萬佳百貨股份，這一系列的措施施行后，使萬科退出與除地產(chǎn)行業(yè)其他無關(guān)的領(lǐng)域，專業(yè)化戰(zhàn)略在經(jīng)過多年后至此全部完成，真正成為經(jīng)營單一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)集團(tuán)。2008年，萬科在全國銷售住宅萬多套，按住宅銷售面積算，成為世界第一的房地產(chǎn)開發(fā)商。

第三階段：（至今）不斷創(chuàng)新，再次強(qiáng)調(diào)加快多元化的轉(zhuǎn)型。這是萬科在專業(yè)的基礎(chǔ)上，提出將本身專業(yè)的的住宅領(lǐng)域做到更專業(yè)、更優(yōu)秀，追求更高質(zhì)量的增長，向人們提供更好的人性化服務(wù)。

四、財務(wù)戰(zhàn)略綜合分析

房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險大等特征，是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，所以公司財務(wù)的規(guī)劃和管理對與房地產(chǎn)企業(yè)十分重要。只有正確的選擇財務(wù)戰(zhàn)略才能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在政策的變化中平穩(wěn)發(fā)展并為未來的可持續(xù)發(fā)展提供動力。經(jīng)過這些年的發(fā)展，萬科不僅僅創(chuàng)造了自己在中國的傳奇發(fā)展，并且它持續(xù)不斷的運營的核心競爭力在時代背景下越發(fā)彰顯它的威力。面對經(jīng)濟(jì)全球化形勢，萬科成為了地域性發(fā)展、渴望繼續(xù)成長的國內(nèi)企業(yè)的學(xué)習(xí)標(biāo)桿。通過本文的研究分析，得出以下結(jié)論

第一，萬科的成功來自萬科在每一特殊時期都能不斷地適應(yīng)企業(yè)環(huán)境改變而主動改變的戰(zhàn)略先行觀念。

第二，萬科的成功來自萬科對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的精確定位。在很大的程度上來說，萬科是和著中國房地產(chǎn)業(yè)的崛起和蓬勃發(fā)展共同成長的。

第三，萬科的成功來自萬科始終如一的戰(zhàn)略執(zhí)行能力。萬科專業(yè)化戰(zhàn)略實施最重要的是構(gòu)建企業(yè)的核心競爭力。萬科專注于城市住宅的開發(fā)，以創(chuàng)新的產(chǎn)品和人性化的服務(wù)創(chuàng)造核心競爭力，以良好的企業(yè)品牌口碑保持維持自身的核心價值力。

第四，萬科未來將不斷走專業(yè)化戰(zhàn)略，走精細(xì)化戰(zhàn)略的道路，重點關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量的增長。萬科將通過聚焦于城市經(jīng)濟(jì)圈，更加專注于住宅的開發(fā)，而產(chǎn)品上將通過工業(yè)化的產(chǎn)品創(chuàng)新，實現(xiàn)住宅生產(chǎn)工業(yè)化，將極大地提高產(chǎn)品市場競爭力和企業(yè)的生產(chǎn)效率。

五、展望與建議

隨著社會的發(fā)展，地價購買成本占比越來越高，房企的盈利能力降低，即使是萬科這樣的龍頭企業(yè)，對待新的發(fā)展浪潮，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略必須拋棄原來制造業(yè)的思維，需要不斷細(xì)分和強(qiáng)化。例如萬科應(yīng)當(dāng)仍然堅持關(guān)注中小戶型普通住宅，但于此同時應(yīng)當(dāng)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，并且試水國際化業(yè)務(wù)。

未來房地產(chǎn)自身的行業(yè)將細(xì)分的越來越全面，住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)地產(chǎn)這些地產(chǎn)也將越來越細(xì)致。經(jīng)過二十多年的摸索和創(chuàng)新，事實證明萬科戰(zhàn)略是成功的。萬科地產(chǎn)之所以能夠做大，在于其能始終保持敏銳的適應(yīng)力并把握行業(yè)發(fā)展先機(jī)，未來的萬科將更加輝煌。

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