不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力研究

郝丹丹　史玉婷

摘 要 不動產(chǎn)物權(quán)登記制度是《物權(quán)法》中規(guī)定的重要內(nèi)容，是保障市場交易安全和善意第三人的合法權(quán)益的重要舉措，而不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力是物權(quán)登記制度體系的核心。不動產(chǎn)物權(quán)的登記制度是以物權(quán)與債權(quán)為理論依據(jù)，其集行政特性、公示性于一身，更加形象說明不動產(chǎn)登記制度可以作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的依據(jù)，就是通過說登記這一法律行為，使社會主體認(rèn)知到不動產(chǎn)物權(quán)的創(chuàng)設(shè)、變更、直到消亡的行為。本文緊扣不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力準(zhǔn)則，參考其他國家和地區(qū)的立法效力形式，并結(jié)合我國的實際情況研討其先進(jìn)性與不足處，對我國所采用的不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力模式提出完善建議。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)物權(quán)登記 效力 交易安全 模式

作者簡介：郝丹丹，河北大學(xué)政法學(xué)院民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生；史玉婷，河北大學(xué)政法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法學(xué)專業(yè)碩士研究生。

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.023

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度及其效力概述

（一）物權(quán)登記的產(chǎn)生以及發(fā)展

研析不動產(chǎn)登記制度的歷史發(fā)展，該制度的出現(xiàn)是以保障交易安全為目的的，12世紀(jì)左右，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度最先出現(xiàn)在德國民法典上，物權(quán)的變動情況要登記在實證會議所長官的公簿上，但是在后期登記制度逐漸被廢止。發(fā)展到17世紀(jì)，登記制度因形勢的需要，出現(xiàn)在普魯士和法國的抵押權(quán)中，至今登記制度在歐洲各國廣泛流行。

從近現(xiàn)代來看，我國不動產(chǎn)物權(quán)的變動就采“登記”制度，且該制度歷來也備受重視，現(xiàn)國務(wù)院總理李克強(qiáng)曾表示，要制定統(tǒng)一的《不動產(chǎn)登記法》并于2015年中旬開始實施統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，后頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，該條例于2015年3月1日開始實施。國土資源部審議的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》也于2016年1月1日公布施行。我國不動產(chǎn)登記制度在此完善的同時也存在著一些可改進(jìn)之處，如部門彼此之間存在的沖突與摩擦，導(dǎo)致在實際應(yīng)用中的困難等。

（二）不動產(chǎn)物權(quán)登記的涵義與功能

不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。因為不動產(chǎn)登記的內(nèi)容是關(guān)于各種不動產(chǎn)登記的物權(quán)變動，所以不動產(chǎn)登記也被稱為“物權(quán)登記”。

對不動產(chǎn)進(jìn)行登記在公法上的功能，主要是國家通過對登記的信息進(jìn)行統(tǒng)計，作為國民經(jīng)濟(jì)和國家發(fā)展布局的科學(xué)依據(jù)，可以更好地對資源配置和市場生產(chǎn)要素的信息進(jìn)行精確把握和適度調(diào)控。在私法的功能上，一個可以清楚界定產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，即對使用權(quán)人進(jìn)行登記，通過公示對財產(chǎn)權(quán)的法律關(guān)系進(jìn)行公開和透明，來證明自己是物的主人，來實現(xiàn)物權(quán)的排他性。二是確保交易安全，物權(quán)一經(jīng)登記就發(fā)生效力，讓交易雙方及其以外的人直觀的就可以獲取權(quán)利存在和現(xiàn)實情況。交易雙方要根據(jù)公示的內(nèi)容來做出是不是繼續(xù)進(jìn)行交易的判別，就是要保護(hù)占有的權(quán)利狀態(tài)和交易秩序。

（三）不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力

1.不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力的原則

（1）公示力原則。所謂公示原則，即權(quán)利狀態(tài)在發(fā)生改變時，為了保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益以及市場交易秩序的安全，通過公示的手段向社會告知權(quán)利歸屬的一種行為。使社會公眾明確知道物的所有人，否則不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，采取公示原則的原因主要包括：一是因為物權(quán)具有排他性屬于絕對權(quán)，就是一個物上只能設(shè)立一種物權(quán)，不能有與其相對應(yīng)的其他物權(quán)，在交易越來越頻繁的今天，如果外界沒有任何途徑獲取物權(quán)變動情況，那么對于第三人導(dǎo)致的危害就很難避免。二是因為物權(quán)的義務(wù)人有不確定，為了讓全部的物權(quán)人知道物權(quán)變動的事實情況，利用登記進(jìn)行公示可以打破其封閉性。在我國現(xiàn)行的法律規(guī)定中看，以占有標(biāo)的物作為動產(chǎn)生效要件的標(biāo)準(zhǔn)；在不動產(chǎn)物權(quán)的變動中，以完成登記作為不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的生效要件。在不動產(chǎn)物權(quán)存在期間，相隨著的公示方法，可確保不動產(chǎn)交易的安全性和有效性。由此看出，正是基于保障交易安全的目的，才設(shè)立物權(quán)的公示原則。

（2）公信力原則。公信力一詞最早出現(xiàn)在德國民法典和瑞士民法典，公信原則是公示原則的邏輯結(jié)果。登記的公信力可以從動靜兩個層次解釋其中的含義，就“靜”態(tài)而言，登記行為具有很強(qiáng)可靠性，登記的內(nèi)容具有無偽造性、錯誤性，可以成為人們信賴的前提基礎(chǔ)。從“動”態(tài)分析，即使出現(xiàn)登記內(nèi)容的瑕疵，因為登記行為的信賴?yán)妫谝话闱闆r下也推定為正確。即公示有缺陷，善意第三方基于對公示的信賴?yán)?，仍然取得物的所有?quán)，公信制度填補(bǔ)了處分行為的權(quán)利瑕疵，從動態(tài)登記機(jī)制分析可以看出其在對事情具有預(yù)防作用的同時，還具有事后補(bǔ)救性質(zhì)，可以作為裁判依據(jù)彰顯登記公信力的法律效力。社會公眾認(rèn)為，因為登記可以更好的顯示物權(quán)的狀態(tài)內(nèi)容，再此基礎(chǔ)上便于感知和理解；相反是登記的公信力的靜態(tài)強(qiáng)調(diào)行為規(guī)范，容易被法律認(rèn)知能力弱的社會大眾所忽視，在一般情況下不容易觀察到，它強(qiáng)調(diào)公眾的心理機(jī)制的保障。只有把兩者完美的結(jié)合在一起，才能相得益彰。靜需要動的護(hù)航與宣揚(yáng)，才能實現(xiàn)其根本目的。人們可以更直觀的感受登記公信力帶來的輻射作用，必須通過動這一手段。基于以上了解，筆者以為，登記公信力就是指不動產(chǎn)登記有足夠的權(quán)威性讓物權(quán)人以外的人相信，并且作為交易判斷的信息來源。公信原則建立的目標(biāo)就在于用公示方式去維護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，達(dá)到維持正常交易秩序的目的。

2.我國不動產(chǎn)物權(quán)登記效力的模式

在《物權(quán)法》出臺以前，對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度確實缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只是簡單零散在一些法律、法規(guī)或部門的規(guī)章中。專家們對登記效力的模式都有自己的主張，主要集中在“生效主義”還是“對抗主義”兩種形式上，有的學(xué)者對對抗主義的模式比較欣賞，主要是因為這種模式能夠減少交易程序的繁雜，降低交易成本。有的專家學(xué)者卻有不同的觀點，認(rèn)可生效主義的這種模式，經(jīng)過登記有公權(quán)力的介入，加大交易的權(quán)威性，可以更好的保障交易安全。

《物權(quán)法》的頒布，對不動產(chǎn)物權(quán)登記效力進(jìn)行了總括性說明，《物權(quán)法》第 9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的創(chuàng)設(shè)、變動、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)給予登記，沒有經(jīng)過登記的，不發(fā)生物權(quán)變動的效果， 但是也有一些例外規(guī)定 。不動產(chǎn)登記是申請人把不動產(chǎn)物權(quán)的創(chuàng)立、變動、讓與和消滅的事實在專門登記機(jī)構(gòu)按照法律的規(guī)定申請登記的行為。依法登記是我國不動產(chǎn)物權(quán)創(chuàng)設(shè)、變動、讓與和消滅等行為產(chǎn)生法律效力的法定條件。如果不登記就不產(chǎn)生物權(quán)效力。我國《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法規(guī)和最高人民法院的司法解釋也都選用了這種體例。例如《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：抵押進(jìn)行登記之時抵押登記合同才能生效 ?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：抵押登記當(dāng)天抵押合同生效。換句話說就是，只要有當(dāng)事人的合意加上登記雙重法律行為相互結(jié)合，不動產(chǎn)物權(quán)就可以發(fā)生變動。從這些條文中顯示出我國對不動產(chǎn)物權(quán)的創(chuàng)設(shè)和變動采取的時一種“權(quán)利登記”形式。

在《物權(quán)法》第一百三十四條規(guī)定，登記在物權(quán)變動中起到對抗作用，其具有一定的延滯性，第一，農(nóng)民的收入主要靠土地來獲取，如果用統(tǒng)一的登記方式來確定其所有權(quán)與流向，可以起到維護(hù)村民土地收入的效果。第二，即使在鄉(xiāng)村村民通過“耕作”的方式來達(dá)到向公眾表明此時我正對這塊土地進(jìn)行使用，可是會為土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)帶來很大的困擾，“耕作”力度小于“登記”。第三，沒有進(jìn)行相應(yīng)的登記，確實可以減少交易程序，避免一定麻煩，但是卻帶來了交易秩序的不穩(wěn)定和安全隱患。所以應(yīng)該用強(qiáng)行性的登記手段去代替鼓勵性登記。

在《物權(quán)法》一百六十八條規(guī)定，登記作為對抗要件，主要是因為在鄉(xiāng)村缺乏系統(tǒng)的土地登記制度，法律不能脫離現(xiàn)實情況，但是更不能具有滯后性，應(yīng)該起到指導(dǎo)功效。由于農(nóng)民的法律知識相對不足，一味地把登記制度作為對抗要件，讓農(nóng)民自己去決定是否登記，會使登記制度變成空架子，使權(quán)益無法得到維護(hù)，我認(rèn)為在土地的承包經(jīng)營的取得登記與流轉(zhuǎn)都應(yīng)該采取登記制度，不但不會違反民法的意思自治原則，而是在此基礎(chǔ)上維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

二、不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式，對交易安全和社會財產(chǎn)秩序影響很大。就現(xiàn)在狀況而言，我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過程中存在一些問題，究其原因主要是相關(guān)制度存在弊端，登記機(jī)構(gòu)的規(guī)章制度不統(tǒng)一，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)無責(zé)無約束狀態(tài)，不動產(chǎn)登記制度和物權(quán)制度兩者之間的關(guān)系式是緊密相連的，完善物權(quán)制度，必須加強(qiáng)物權(quán)登記制度。所以我們應(yīng)該針對我國不動產(chǎn)登記制度中存在的不足進(jìn)行了分析，并從現(xiàn)實情況出發(fā)，提出相應(yīng)的解決措施。

（一）登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

目前我國不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)不集中，按照不動產(chǎn)物權(quán)分類的不同，我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記的類型具體分為土地登記、房屋登記、礦物質(zhì)物權(quán)登記等，在實際生活中關(guān)于不動產(chǎn)登記的部門依據(jù)不一樣的管理模式對土地、房子、林術(shù)等各種不動產(chǎn)的進(jìn)行登記。人民群眾辦證難，其中所包含的成本問題很高，由于法律規(guī)定土地與房屋的登記實行分開制，導(dǎo)致目前出現(xiàn)了土地分離的狀況，土地和房屋本是獨立存在的不動產(chǎn)，要在不同的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，房屋與土地在抵押過程中緊密相連，不管哪一方被抵押，另一方都應(yīng)該一起抵押出去，導(dǎo)致抵押登記機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不一樣的情況，從而使不法分子利用其缺點，將房屋或者土地多次重復(fù)的抵押，影響交易秩序。最后，因登記機(jī)關(guān)不集中，一方面使有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記內(nèi)容的過程會很繁瑣，另一方面給交易當(dāng)事人提供全面的交易信息也非常不容易，造成極大不便。

（二）法律依據(jù)不統(tǒng)一，各部門制度混亂

就不動產(chǎn)物權(quán)登記而言，目前在各國通行的辦法就是以民法典作為不動產(chǎn)登記制度的實體依據(jù)，具體程序則按照專門的不動產(chǎn)登記法，而我國沒有系統(tǒng)的不動產(chǎn)登記法，只能依靠單行《不動產(chǎn)登記證暫行條例》和《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)范，權(quán)力分散各個部門登記的內(nèi)容不統(tǒng)一，程序之間具有差別。法律依據(jù)不統(tǒng)一，各部門制度混亂對于不動產(chǎn)物權(quán)正常秩序的形成和發(fā)展具有非常重要的影響，對權(quán)利人也是極其不利的。

（三）不動產(chǎn)登記部門的行政管理職能被過分強(qiáng)化

權(quán)利人在登記前必須滿足條件后才可以進(jìn)行登記，登記部門制定的標(biāo)準(zhǔn)與民事行為的意思自治原則相互矛盾，也會增加公眾的登記成本，那么就會與公示物權(quán)狀態(tài)、保護(hù)交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法利益的根本目的和法律意義背道而馳。

三、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力的不足之處

（一）單一的物權(quán)登記制度針對幾種的登記形式

在現(xiàn)行的《物權(quán)法》中，規(guī)定了兩種登記形式，一種是登記是生效要件，另一種登記是對抗要件。在德國、美國等多個國家制度中，適用不一樣的登記生效形式的地區(qū)，他們所用的登記程序的方法是不一樣的，我國這種單一的登記程序針對幾種登記程序，因為其結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)，所以會有矛盾之處。就是說，如果交易雙方的商品是房子，那么要想使購買的房屋發(fā)生物權(quán)效力，就必須進(jìn)行登記購買者才可以取得房屋的所有權(quán)，另一種情況，對于因為事實行為而構(gòu)建的房屋，只要一完工就可以立馬取得房屋的所有權(quán)，但是要想進(jìn)行處分行為的前提，就必須經(jīng)過登記才可以?！段餀?quán)法》規(guī)定，針對土地承包經(jīng)營、地役權(quán)、抵押行為等，對物權(quán)變動的內(nèi)容進(jìn)行登記才可以取得對抗第三人的作用，但是對于建設(shè)用地，則是采取的沒有登記行為，其物權(quán)不成立?，F(xiàn)行《物權(quán)法》明確采用了不一樣的登記效力，不僅是因為維護(hù)市場秩序和提高交易效率，而且想擺脫一種登記效力模式可能帶來的不利之處。

換句話說，在面對房屋登記來說，采用了兩種不一樣的登記效力模式，為了避免一房多賣的現(xiàn)象使用登記生效主義，反而在自己建筑的房屋上采用的是登記對抗模式，主要是基于因為事實行為取得的房屋，在市場進(jìn)行的交易行為少之又少，采用對抗形式，就可以維護(hù)其物權(quán)人的合法權(quán)益。但是問題就在于，雖然面對不同的情形采用了不一樣的生效方式，但是雙方在實際的登記過程中都采用的是相同的登記內(nèi)容，所以為了解決這種結(jié)構(gòu)上的不合理性，形成一種全面系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和協(xié)調(diào)完整的制度就必須在登記內(nèi)容作出完善。

（二）不動產(chǎn)登記的效力沒有程序的保障

不管使用哪種登記生效的形式，登記效力都必須有全面系統(tǒng)的物權(quán)登記程序來維護(hù)其中的運行狀態(tài)，要想成功的擺脫登記效力模式存在的不足之處也必須要程序規(guī)定來保障，進(jìn)一步，我們可以觀察出，登記效力的實現(xiàn)需要程序規(guī)定來保駕護(hù)航?，F(xiàn)在我國的《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記的效力包括登記為生效要件，登記為對抗要件，也具有不登記就原始取得物權(quán)的規(guī)定和沒有登記只有所有權(quán)，但是在實際中不登記不能進(jìn)行處分行為，可見我國的《物權(quán)法》囊括了多種運行制度。我們也應(yīng)該看到我國不動產(chǎn)登記制度程序的現(xiàn)狀，存在很多不足之處。因為在結(jié)構(gòu)的規(guī)劃上非常分散，結(jié)構(gòu)導(dǎo)致雙方的交易進(jìn)度滯后，交易成本也隨之增加。目前的登記程序的內(nèi)容備受爭議，所以當(dāng)務(wù)之急就是必須對不動產(chǎn)的登記程序進(jìn)行統(tǒng)一整合，它是改善登記制度中關(guān)鍵的舉措?！段餀?quán)法》為我們將來的統(tǒng)一登記程序內(nèi)容指引了道路，那么需要制度法規(guī)來進(jìn)一步在實際生活中得到貫徹落實，不動產(chǎn)登記制度要想得到有效運行，就必須有一套系統(tǒng)性的登記程序法。

四、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的完善

隨著城市化發(fā)展進(jìn)程不斷提高的情況下，越來越多的居民擁有不動產(chǎn)，但是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)權(quán)界定具有一定的模糊性，目前的法律法規(guī)只能簡簡單單的滿足行政管理需要，不能解決實際問題，是因為我國缺乏統(tǒng)一性的不動產(chǎn)物權(quán)登記法，從而導(dǎo)致法律層次低下，效力不足等問題出現(xiàn)。全國人大應(yīng)以公示、公信原則為基礎(chǔ)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，并對現(xiàn)行的法律中制定的與不動產(chǎn)登記相關(guān)的法律規(guī)定予以整合。

（一）不動產(chǎn)登記制度完善以土地為核心展開

隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和公眾生活水平的提高，人們的維權(quán)意識越來越強(qiáng)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度才能滿足群眾的要求，所以國家已經(jīng)明確規(guī)定實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但是不能忽略的是，在具體執(zhí)行中有關(guān)登記部門應(yīng)該具體落實和完善統(tǒng)一的土地登記制度管理以及分類。統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是符合發(fā)展趨勢，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度核心是土地物權(quán)，其他不動產(chǎn)物權(quán)登記都是以土地為依據(jù)，想擺脫土地登記制度而建立的制度是不科學(xué)的，細(xì)說就是獨立的房屋所有權(quán)要建立在地權(quán)之上，把其他不動產(chǎn)登記制度建立在以土地為核心的登記制度上，可以使整個不動產(chǎn)登記制度變得更加科學(xué)化。

（二）登記機(jī)構(gòu)權(quán)限范圍

在目前的不動產(chǎn)登記制度中，登記的內(nèi)容主要包括實體權(quán)利方面的內(nèi)容，具體為國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)（如宅基地使用權(quán)），土地承包經(jīng)營權(quán)，房屋所有權(quán)，抵押權(quán)，采礦權(quán)等，但缺乏對程序權(quán)利的登記過程，具有一定的局限性，在交易頻繁的時代里，其他準(zhǔn)物權(quán)包括不動產(chǎn)租賃，順位登記，限制登記等出現(xiàn)在人們的交易過程中。為了維護(hù)交易秩序，應(yīng)該也把程序權(quán)利納入登記的范圍。

（三）不動產(chǎn)登記法律依據(jù)的統(tǒng)一

我國以前的不動產(chǎn)登記制度是各個不動產(chǎn)登記部門根據(jù)自己的職能頒布不動產(chǎn)登記制度的法規(guī)，整體上沒有形成統(tǒng)一的法律體系，本國正在實施的《物權(quán)法》清楚的表明出應(yīng)使用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度、集中登記機(jī)關(guān)、整合的登記范圍以及方法，為了不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一，我們需要在各個方面規(guī)劃登記制度，在法律層面規(guī)范化的制度建設(shè)；在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上，也要制定不動產(chǎn)統(tǒng)一調(diào)查的制度，以及登記技術(shù)的規(guī)范條例，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記單元“劃分及編碼”登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)等相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。

注釋：

《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的創(chuàng)設(shè)、變動、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)給予登記，沒有經(jīng)過登記的，不發(fā)生物權(quán)變動的效果，但是也有一些例外規(guī)定。

《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：抵押進(jìn)行登記之時抵押登記合同才能生效。

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