萬科謀變

張宏偉

7月14日中午，新加坡上市公司普洛斯公布萬科等中國財(cái)團(tuán)116億美元，合約790億人民幣，成功收購亞洲最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商普洛斯。根據(jù)比例計(jì)算，萬科集團(tuán)出資將達(dá)到170億元人民幣。

收購普洛斯，符合萬科對物流地產(chǎn)的一貫發(fā)展眼光。其實(shí)幾年前萬科就開始探索物流領(lǐng)域的項(xiàng)目布局。2015年末，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。彼時(shí)，萬科曾表示，未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)。其中，物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一。今年6月底郁亮正式從王石手上接棒萬科，7月收購普洛斯，顯示出萬科“郁亮?xí)r代”轉(zhuǎn)型物流戰(zhàn)略的落地能力。

從房企轉(zhuǎn)型歷史來看，每一次樓市深度調(diào)整期，比如2011年、2014年都成為房企“閉門思過”謀求轉(zhuǎn)型的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2017-2018年的樓市調(diào)整期也不例外，包括萬科在內(nèi)的品牌房企們也在思考樓市下半場該怎么走。

同時(shí)，從未來大趨勢來看，雖然今年萬科有可能通過加速銷售或并購達(dá)到6000億左右的銷售規(guī)模，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的市場容量一年也就10萬億左右，如果未來2年出現(xiàn)2-3家萬億的房企，再有20-30家左右的千億房企，那么，市場格局也就會(huì)在未來3-5年洗牌定局。這對于規(guī)?；凝堫^房企來講，洗牌定局之后規(guī)模已不再具備優(yōu)勢，更重要的是轉(zhuǎn)型之路該如何走？

其實(shí)，對于大型房企來講，從開發(fā)商到運(yùn)營商的轉(zhuǎn)變已經(jīng)開始布局，不過從發(fā)展路徑和方式上顯得參差不齊。外延式擴(kuò)張顯然要比內(nèi)生式擴(kuò)張來得快，可避免走過多彎路同時(shí)也節(jié)省了自身探索帶來的成本。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型，并購或合作在未來對于大型品牌房企來講更為重要。如此看來，萬科也是通過并購普洛斯這樣的行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)加速布局運(yùn)營類業(yè)務(wù)。

根據(jù)普洛斯2016年年報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)7.77億美元的收入，同比增長10%；實(shí)現(xiàn)7.19億美元的歸母凈利潤，同比增長48%。普洛斯在中國區(qū)總資產(chǎn)122億美元，總開發(fā)面積達(dá)2670萬平方米，其中建成面積為1490萬平方米，在建面積1170萬平方米，并另外包括1210萬平方米的土地儲(chǔ)備。

萬科收購普洛斯之后， “地產(chǎn)+物流”模式讓萬科在物流市場選址、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營等諸多方面具備先發(fā)優(yōu)勢，可以預(yù)見的是物流市場競爭將更加激烈，萬科不僅僅會(huì)搶傳統(tǒng)物流比如順豐這樣企業(yè)的生意，還會(huì)搶電商企業(yè)馬云阿里巴巴的生意。而對于萬科轉(zhuǎn)型來講，變身為物流市場“老大”，毫無疑問已經(jīng)搶占了未來市場先機(jī)，這將使其綜合競爭力大幅提升：

首先，拿地能力明顯提升。具備了物流產(chǎn)業(yè)能力的萬科，在拿地階段可以以“物流+地產(chǎn)”的方式積極布局樓市，地方政府也愿意這樣的企業(yè)來發(fā)展。同時(shí)，通過“物流+地產(chǎn)”聯(lián)合拿地方式，萬科獲得了房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲(chǔ)備，普洛斯也獲得了物流領(lǐng)域市場布局機(jī)會(huì)，兩類業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，兩全其美。

其次，融資成本也會(huì)大幅降低。通過“物流+地產(chǎn)”聯(lián)合拿地方式獲得的物流項(xiàng)目，其綜合融資成本比房地產(chǎn)開發(fā)明顯要低，這可使得萬科在地產(chǎn)開發(fā)融資成本降低。

第三，普洛斯、印力等成為萬科繼續(xù)規(guī)?；闹破鳌Ｆ章逅?、印力等不僅僅為萬科在拿地階段、融資階段獲得便利，在協(xié)同發(fā)展上也是有相互助推的作用?？梢灶A(yù)見，有了普洛斯和印力等產(chǎn)業(yè)能力的萬科，勢必會(huì)用足這些產(chǎn)業(yè)能力助推房地產(chǎn)開發(fā)的快速規(guī)?；?，在未來3-5年當(dāng)中繼續(xù)充當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)市場領(lǐng)頭羊。（本文作者系同策咨詢研究部總監(jiān)）