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    房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存問題的調(diào)查與思考
    ——以益陽市為例

    2017-08-30 18:03:57
    金融經(jīng)濟(jì) 2017年14期
    關(guān)鍵詞:益陽市購房商品房

    (中國人民銀行益陽市中心支行,湖南 益陽 413000)

    房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存問題的調(diào)查與思考
    ——以益陽市為例

    方凌

    (中國人民銀行益陽市中心支行,湖南 益陽 413000)

    隨著我國經(jīng)濟(jì)水平不斷發(fā)展,全力構(gòu)建和諧社會(huì)步伐加快,居民住房已經(jīng)成為一個(gè)備受關(guān)注的社會(huì)民生問題。近年來,政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度,相關(guān)政策頻繁出臺(tái),促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇回暖。本文以益陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀入手,對(duì)發(fā)展過程中存在的特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析,并對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展提出了相關(guān)建議。

    房地產(chǎn)庫存;房地產(chǎn)交易;發(fā)展現(xiàn)狀;政策建議

    2015年來,降息降準(zhǔn)、取消限購令、按揭購房付款比例下調(diào)及針對(duì)首套房、二套房購房者的政策傾斜以及地方政府諸如契稅減半、購房補(bǔ)貼等一系列刺激政策頻繁出臺(tái),對(duì)房地產(chǎn)的復(fù)蘇起到一定的作用。2016年,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖,庫存存量有所下降。房地產(chǎn)去庫存效果雖有顯現(xiàn),但商品房存量較高,受剛性需求和房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況不確定性影響,房地產(chǎn)交易回升勢(shì)頭趨弱,去庫存化壓力仍然較大。

    一、房地產(chǎn)市場(chǎng)和商品房庫存現(xiàn)狀

    (一)房地產(chǎn)政策刺激效果顯現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖,商品房銷售逐漸活躍,銷售價(jià)格穩(wěn)中趨降,商品房存量規(guī)模有所下降。

    一是房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖,但商品房新開工面積大幅下降。截止2016年4月末,益陽市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22.03億元,同比增長11.11%,高出1-3月增幅8.56個(gè)百分點(diǎn)。其中:住宅累計(jì)開發(fā)投資15.42億元,同比增長14.77%。盡管開發(fā)投資快速回暖,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍對(duì)未來形勢(shì)預(yù)期日趨謹(jǐn)慎,體現(xiàn)在新房供給上,新開工商品房面積延續(xù)上年下降態(tài)勢(shì),今年新開工面積大幅下降。截至4月末,新開工商品房面積40.95萬平方米,同比下降10.6%。

    二是商品房交易市場(chǎng)逐漸活躍,銷售價(jià)格有所下降,但房價(jià)下跌空間有限。在經(jīng)歷2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒潮后,2016年,我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有所回暖。截止2016年4月末,全市累計(jì)完成商品房銷售面積66.64萬平米,同比增長7.9%,商品房銷售已連續(xù)6個(gè)月保持同比正增長。商品房交易市場(chǎng)有所活躍,但銷售價(jià)格出現(xiàn)下降。4月末,全市中心城區(qū)商品房銷售均價(jià)3949元/平米,同比下降5.2%;比年初下降236元/平米。隨著房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升,利潤空間不斷壓縮,銷售價(jià)格下跌接近盈虧均衡點(diǎn)。問卷調(diào)查顯示,54.5%的房地產(chǎn)企業(yè)不能容忍房價(jià)下跌,預(yù)計(jì)未來房價(jià)下跌空間有限。

    三是商品房消化速度加快,存量規(guī)模有所下降。在貨幣化安置、公積金貸款首付下調(diào)、營業(yè)稅5改2等政策刺激下,我市商品房庫存保持快速消化態(tài)勢(shì)。截止2016年4月末,全市商品住宅累計(jì)可售面積104.2萬平方米,同比下降23.3%,庫存規(guī)模連續(xù)10個(gè)月下降,且降幅逐月擴(kuò)大。商品住宅去化周期為18.3個(gè)月,同比下降6.2個(gè)月。全市批準(zhǔn)預(yù)售面積29.06萬平米,同期商品房銷售面積66.64萬平米,供銷比為0.44:1,今年已消化商品房庫存面積37.58萬平米。特別是2016年2月商貸首付比例、契稅下調(diào)及“湘十條”政策落地,加快房地產(chǎn)去庫存化。

    四是土地和建安成本大幅上升,成本剛性支出大幅增加。近年來,房地產(chǎn)建筑成本大幅上升,每平米成本在3500元左右,比2013年上漲34.6%。其中建安成本1500元,土地及政府稅費(fèi)2000元左右。特別是土地出讓金價(jià)格漲幅較大,2016年,國土部門土地掛牌均價(jià)148—158萬/畝,出讓均價(jià)1961.6元/平米,同比上漲8.6%。

    (二)房地產(chǎn)信貸政策有所放松,房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量迅速增長,個(gè)人購房貸款快速增長,房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量保持穩(wěn)健

    一是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入有所放松,開發(fā)貸款總量快速上升。去年以來,央行連續(xù)6次降準(zhǔn)、5次降息,累計(jì)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率3.5個(gè)百分點(diǎn),下調(diào)利率1.25個(gè)百分點(diǎn),加之首付比例下調(diào)、契稅減半及營業(yè)稅減免等一系列刺激政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象顯現(xiàn)。今年銀行信貸準(zhǔn)入門檻有所放低,房地產(chǎn)信貸政策有所變化,信貸投放力度比往年加大。截止2016年4月末,全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額17.25億元,同比增長19.7%,比年初新增2.24億元,增長14.9%。

    二是個(gè)人購房貸款快速增長,重點(diǎn)支持剛需和改善型需求。隨著利率的不斷下調(diào)及首套房首付比例下調(diào)影響,個(gè)人購房貸款呈快速增長態(tài)勢(shì),至4月末,個(gè)人購房貸款余額85.13億元,同比增長12.7%。調(diào)查顯示,商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款發(fā)放更為積極,65.5%的按揭貸款利率有所下調(diào),首套住房貸款平均利率為5年期基準(zhǔn)利率的9.36折。購房需求以剛性需求和改善型需求為主,“改善居住條件”等剛性需求占比達(dá)72.7%,而以純投資為主的購房需求不多,僅占9.1%。此外,公積金也面臨較大的資金約束,4月末,尚有近2億貸款申請(qǐng)排隊(duì)。

    三是房企資金壓力有所緩解,資金主要來源于企業(yè)自籌,但房企現(xiàn)金回籠速度仍然較慢。今年來,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖、銷售進(jìn)度加快及房地產(chǎn)貸款逐漸松動(dòng),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍感受資金壓力有所緩解,問卷顯示認(rèn)為資金略有緊張的占45.5%,近六成企業(yè)認(rèn)為資金基本能夠滿足和資金比較充裕。部分房企資金壓力在一定程度上有所緩解,但房企資金面總體仍然趨緊。據(jù)大漢集團(tuán)房地產(chǎn)反映,公積金貸款已無款可放,資金回籠時(shí)間在60天左右,比往年延長15天,今年近500萬公積金貸款尚未到位。恒大綠洲房地產(chǎn)反映,暫不考慮公積金按揭貸款。

    四是房地產(chǎn)不良貸款低位運(yùn)行,信貸質(zhì)量保持穩(wěn)健。前幾年,國家加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度,信貸緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金來源匱乏,房地產(chǎn)企業(yè)民間融資、“跑路”、貸款違約集中爆發(fā),房地產(chǎn)不良貸款大幅反彈。2016年,開發(fā)貸不良率繼續(xù)保持下降態(tài)勢(shì),4月末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額17.25億元,比年初新增2.24億元,不良貸款余額2760萬元,不良貸款率1.6%,比年初下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房貸款不良余額3381萬元,比年初新增1312萬元,不良率0.46%,比年初上升0.17個(gè)百分點(diǎn)。

    二、益陽市房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)判

    近年多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策集中釋放,益陽市政府也先后出臺(tái)化解房地產(chǎn)庫存的“益六條”、“益四條”,房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)增長可期,但市場(chǎng)商品房存量依然較大,庫存壓力短期內(nèi)難以明顯改觀,去庫存仍是房地產(chǎn)未來發(fā)展的主基調(diào)。

    (一)市場(chǎng)信心仍然不足,房地產(chǎn)回升勢(shì)頭有待觀察

    2015年來,房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出現(xiàn)松動(dòng),一系列刺激政策集中出臺(tái),但是從全市情況來看,房地產(chǎn)銷售并未出現(xiàn)預(yù)期的火爆,房地產(chǎn)前景不甚明朗。問卷調(diào)查顯示,居民對(duì)未來房價(jià)預(yù)期小幅下跌,未來購房意愿不強(qiáng),對(duì)房地產(chǎn)持觀望態(tài)度,僅15.7%的居民表示近三個(gè)月有購房打算。大部分開發(fā)商對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀態(tài)度,僅27.3%的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的日子已經(jīng)過去。從銷售情況看,銷售面積雖有所增長,但增幅逐漸回落,增長后勁明顯不足,2016年以來,商品房銷售連續(xù)環(huán)比下降。

    (二)房地產(chǎn)開發(fā)投資將有所放緩,房價(jià)保持基本穩(wěn)定

    在一系列房地產(chǎn)刺激政策下,房地產(chǎn)投資增幅和銷售量仍增長乏力,與之相對(duì)的是市場(chǎng)觀望情緒濃厚,商品房待售面積居高不下,加上開發(fā)成本不斷上升,房地產(chǎn)開發(fā)商拿地?zé)崆榇蠓陆担瑒?shì)必影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度。銷售價(jià)格方面,房企利潤空間不斷壓縮,銷售價(jià)格下跌接近盈虧均衡點(diǎn)(3500元/平米),持續(xù)下跌的可能性不大。

    (三)商品房庫存高位,去庫存仍是今年樓市主基調(diào)

    2015年來,房地產(chǎn)庫存消化雖有所加快,但由于庫存總量過大,未來去庫存化壓力仍然較大。2016年4月末,商品住宅可售面積104.2萬平米,仍處于高位。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖,短期內(nèi)可能刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資增長,進(jìn)一步增加市場(chǎng)供應(yīng)。從中心城區(qū)來看,商品房待售面積高達(dá)200多萬平米,按照2015年105萬平米的消化速度,在不新建商品房的基礎(chǔ)上,消化存量房需近2年時(shí)間。加上益陽是勞務(wù)輸出大市,購房剛性需求嚴(yán)重不足,去庫存仍是未來樓市的主基調(diào)。

    總的來說,2016年下階段我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)夯實(shí)企穩(wěn)回升基礎(chǔ),去庫存仍是樓市主題,但在城鎮(zhèn)化率趨緩和經(jīng)濟(jì)增速理性回歸大環(huán)境下,如若不能尋求足夠的剛性需求消化存量房產(chǎn),面對(duì)日益逼仄的市場(chǎng)需求,以價(jià)換量、去庫存仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖仍不容樂觀。

    三、促進(jìn)益陽市房地產(chǎn)健康發(fā)展的相關(guān)建議

    (一)因地制宜促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)去庫存的政策支持,在貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策時(shí),從益陽的實(shí)際出發(fā),因地制宜,制定和完善符合益陽市樓市實(shí)際的相關(guān)措施,適當(dāng)延長房地產(chǎn)刺激政策期限,更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)、改善民生等方面的重要作用,推動(dòng)益陽市房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

    (二)切實(shí)加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極引導(dǎo)和有效調(diào)控。由政府牽頭組織房管、住建、國土、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)研,建立健全公開、平等、競(jìng)爭、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制,拿出具體方案和措施,從源頭把關(guān),化解土地供需矛盾,切實(shí)降低建房成本,實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡,穩(wěn)定住房價(jià)格,促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)全面、健康、平穩(wěn)發(fā)展。

    (三)加大對(duì)保障房等項(xiàng)目建設(shè)的扶持力度。市政府應(yīng)出臺(tái)加快保障性安居工程建設(shè)的相應(yīng)措施,有效調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu),確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小商品住宅不低于當(dāng)?shù)刈》拷ㄔO(shè)用地供應(yīng)量的70%。同時(shí)增加公共廉租住房,經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品住房的供應(yīng),遏制房價(jià)過快增長。加大對(duì)房地產(chǎn)商承建保障性住房的補(bǔ)貼力度,制定相應(yīng)的激勵(lì)措施,確保貸款貼息、減免營業(yè)稅和契稅等優(yōu)惠政策順利實(shí)施。

    (四)合理穩(wěn)妥引導(dǎo)房地產(chǎn)民間融資,拓寬房地產(chǎn)融資渠道。民間投資是房地產(chǎn)開發(fā)的巨大潛力市場(chǎng),積極采取措施爭取民間投資。可以考慮通過擔(dān)保公司等信用增級(jí)機(jī)構(gòu),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行定期的信用評(píng)級(jí),披露其最近幾年的融資信用情況,其次通過加強(qiáng)對(duì)投資者的風(fēng)險(xiǎn)教育,提高民間資本的投資意識(shí)。同時(shí),可采取打折促銷的方式加快回籠資金,或采取項(xiàng)目合作的方式緩解資金壓力,想方設(shè)法拓展多元化的融資渠道。

    (五)加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度,加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、空置數(shù)量和投資動(dòng)向等情況的監(jiān)測(cè)分析;進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)已發(fā)放貸款房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資金周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)的監(jiān)測(cè),建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng),定期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行預(yù)警通報(bào),引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性購房,及時(shí)防范市場(chǎng)與金融風(fēng)險(xiǎn)。

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