論房地產(chǎn)供給側(cè)改革中的去庫存問題

何憶燁

【摘要】在2015年，政府正式提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。房地產(chǎn)業(yè)作為中國支柱產(chǎn)業(yè)，去庫存被列為改革的重點(diǎn)領(lǐng)域。本文通過對樓市庫存現(xiàn)象和問題的分析，認(rèn)識到房地產(chǎn)供給側(cè)改革是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要途徑，也能對中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型起到拉動作用。此外，本文提出了一些針對性建議，希望能對房地產(chǎn)去庫存有一定的借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)改革 房地產(chǎn) 去庫存

一、房地產(chǎn)供給側(cè)改革去庫存的必要性

（一）房地產(chǎn)的庫存形勢嚴(yán)峻

自改革開放以來，人民日益增長的物質(zhì)文化需求與社會生產(chǎn)不斷產(chǎn)生矛盾，即社會供給無法滿足日益增加的需求。房地產(chǎn)行業(yè)就是如此，由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人口向一、二線城市不斷集聚，購房者規(guī)?？焖贁U(kuò)張，再加上大量投機(jī)者的存在，一、二線城市的樓市整體供不應(yīng)求，房價飛速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市居民的收入增長速度，居民越來越買不起房。為改善現(xiàn)狀，各地政府紛紛出臺限購等措施，在該情況下，2010年5、6月開始，房地產(chǎn)商選擇在三、四線城市大量開發(fā)地產(chǎn)，試圖找到新的商機(jī)，然而，三、四線城市人口本身較少，不能和人數(shù)龐大的大城市相論，加上人口外流，導(dǎo)致三、四線城市商品房大量積壓。正是因為不同層次城市的供需失衡、資源錯配，在2015年11月底，全國整體商品房待售面積達(dá)到6.96億平方米，較同年10月底就增加了近1000萬平方米，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存任務(wù)迫在眉睫。

（二）房地產(chǎn)大庫存下的風(fēng)險巨大

首先，房地產(chǎn)高庫存潛伏著巨大的金融風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個特殊的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)大都通過銀行貸款來建房，房地產(chǎn)行業(yè)庫存量嚴(yán)重超過城市居民需求量的現(xiàn)狀，可能會使開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈、經(jīng)營虧損的情況，最終無力償還銀行貸款。由于企業(yè)無力清償貸款，貸款銀行會要求處分抵押房地產(chǎn)，但如果房地產(chǎn)大量積壓無法賣出，會使銀行缺乏現(xiàn)金，形成流動性風(fēng)險，嚴(yán)重情況下會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，引發(fā)金融危機(jī)。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱，上下游涉及到建筑、鋼鐵等60多個產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)效應(yīng)顯著。房地產(chǎn)的長期庫存加大了開發(fā)投資增速回落的幅度，導(dǎo)致與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門產(chǎn)能過剩，大大影響了這些行業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)去庫存面臨的問題

在2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議針對房地產(chǎn)高庫存提出了以下建議：一是推進(jìn)農(nóng)民市民化；二是落實戶籍改革方案；三是發(fā)展住房租賃市場；四是要求房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整銷售模式，適當(dāng)降房價；五是取消房地產(chǎn)市場的行政性限制政策。這些措施理論上有利于降低庫存量，但在實際執(zhí)行中，去庫存仍面臨一些問題值得探討。

（一）推進(jìn)農(nóng)民市民化的阻礙

人是社會根本，房地產(chǎn)的庫存住房在未來都需要由居民來消化，推進(jìn)基數(shù)龐大的農(nóng)民市民化就成為了消化房地產(chǎn)高庫存的主要途徑。這一政策理論上是正確的，但考慮到農(nóng)民工的現(xiàn)狀，阻礙很多。第一，人普遍存在從眾心理，農(nóng)民工也不例外，較為年輕的農(nóng)民工為尋求就業(yè)機(jī)會和良好的公共設(shè)施服務(wù)，會選擇一、二線等熱點(diǎn)城市發(fā)展。但他們的經(jīng)濟(jì)能力無法承受大城市的高房價，導(dǎo)致有效需求不足。第二，新農(nóng)村建設(shè)使得農(nóng)民生活水平大幅度提高，他們就缺少了進(jìn)城買房的動力。第三，年老一輩的農(nóng)民有一定的“鄉(xiāng)土情節(jié)”，感覺有較大的習(xí)俗、語言等文化差異，不愿意到城市居住。

（二）發(fā)展住房租賃市場的挑戰(zhàn)

在我國較高的住房自有率和流動人口量的背景下，租賃市場的前景一片看好，但是租賃市場現(xiàn)仍處于自發(fā)狀態(tài)，發(fā)展相對落后?！斗康禺a(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.13（2016）》認(rèn)為，中國要想發(fā)展城鎮(zhèn)住房租賃市場存在四個主要問題：第一，我國缺乏住房租賃市場的專門法律；第二，“鏈家”公司高息資金出借且隱瞞資產(chǎn)抵押信息事件的曝光發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營服務(wù)上存在不規(guī)范、無序競爭的問題；第三，登記備案率的不足導(dǎo)致住房租賃市場游離于監(jiān)管體系之外，監(jiān)管部門難以深入監(jiān)管；第四，由于資金回流慢、周期長、利潤低，租賃市場缺少專營租賃服務(wù)的企業(yè)，整個市場供給主要是散戶。

（三）取消行政性限制政策的城市選擇

在一、二線城市房價過高、房源緊張和三、四線城市住房積壓的矛盾下，統(tǒng)一取消限制性政策不是一個好的選擇。在“北上廣深”這樣的一線城市，若取消限制，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀會使房價再次暴漲，并且房價有一定的價格剛性，上漲后就不易再降低，這與政府穩(wěn)定房價的初衷相背離；而居民對三、四線住房主觀性購房意愿不高，取消三、四線城市的行政性限制措施，實際效果并不顯著。

三、對房地產(chǎn)去庫存的思考與建議

我認(rèn)為政府、企業(yè)、個人在房地產(chǎn)供給側(cè)改革中都不可或缺，而個人的行為決策往往會被政府政策和市場大環(huán)境所影響，除了改變自身消費(fèi)、投資觀念，提不出更多的建議，所以在接下來的部分將重點(diǎn)思考政府和企業(yè)如何去庫存并提出建議。

（一）政府層面的建議

1.推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，提高公共服務(wù)水平。新型城鎮(zhèn)化雖是去庫存的重要途徑，但問題諸多。根據(jù)以上分析，認(rèn)為應(yīng)該從兩個方向來吸引農(nóng)民買房。一方面，既然農(nóng)民買不起房，那么政府應(yīng)該要減輕農(nóng)民買房的壓力。比如說，給農(nóng)民工提供購房補(bǔ)助，支持銀行推出類似農(nóng)民安家貸的貸款活動。另一方面，要想增強(qiáng)三、四線城市對農(nóng)民的吸引力，就必須提高城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的水平。健康保障、下一代的教育資源、就業(yè)機(jī)會是農(nóng)民選擇城市買房的主要因素，如果農(nóng)民能在三、四線城市享受到同等的公共服務(wù)，那么就減輕了他們買房的顧慮。從醫(yī)療、教育、社會保障、交通等入手，增強(qiáng)三四線城市和大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通水平，實現(xiàn)公共服務(wù)均等化。

2.創(chuàng)新去庫存，緊密聯(lián)系“惠民生”。政府以往是重新建設(shè)新房作為拆遷房等，但是在高庫存下，其實是一種資源的浪費(fèi)。據(jù)了解，國務(wù)院在這兩年將改造各類棚戶區(qū)1800萬套，農(nóng)村危房1060萬戶。這可以說是去庫存的契機(jī)，政府可以通過出資或引進(jìn)社會資金購買存量房來當(dāng)作拆遷房等。這既推動了去庫存工作，使去庫存與民生緊密聯(lián)系，又能避免重復(fù)建設(shè)，減少資源浪費(fèi)，提高效率。

3.嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地，促進(jìn)多方共同監(jiān)督。政府除了從消費(fèi)環(huán)節(jié)去庫存外，還需要在根源控制房地產(chǎn)的開發(fā)。我國各級政府在城市用地建設(shè)上普遍管制過松，為了追求政績，對土地存在財政依賴性，在源頭上增加了庫存。對此，政府應(yīng)該嚴(yán)格限制房地產(chǎn)的開發(fā)，制定開發(fā)計劃。同時，加大監(jiān)督力度，比如對上下級部門的權(quán)力進(jìn)行劃分，建立共同問責(zé)制，互相監(jiān)督；及時公開各城市房產(chǎn)庫存和房價等數(shù)據(jù)，讓公眾參與到監(jiān)督的行動中。

（二）企業(yè)層面的建議

1.創(chuàng)新住房租賃市場模式。年輕一代逐步從購買住房向租賃住房轉(zhuǎn)變的消費(fèi)觀念對房地產(chǎn)企業(yè)是一個轉(zhuǎn)型升級的機(jī)遇。根據(jù)統(tǒng)計，85后是主要的租房人群。而85后很多高學(xué)歷、高收入、單身未婚，更加重視生活的質(zhì)量，而那些傳統(tǒng)的租賃房居住環(huán)境很難滿足他們的需求。企業(yè)應(yīng)該把握這一商機(jī)，提供新型的長租公寓，關(guān)注品牌效應(yīng)，像魔方公寓就創(chuàng)新了“收租”模式，也可以借鑒我愛我家集團(tuán)的“相寓”品牌，它聯(lián)手“芝麻信用”和“房司令”共同推出的“信用租房”服務(wù)，在多個城市取得了良好的口碑。

2.發(fā)展跨界地產(chǎn)，展現(xiàn)地產(chǎn)特色。目前，市場需求日漸多元化、細(xì)分化，而對特色的新興需求缺乏有效供給，基于此，可以看出特色地產(chǎn)是未來發(fā)展的趨勢。新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了政府出臺政策大力支持外，也離不開企業(yè)自身的開發(fā)力度和發(fā)展定位。企業(yè)可以針對不同年齡層次、不同消費(fèi)水平的消費(fèi)者，結(jié)合城市當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)和周圍的環(huán)境，發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，推進(jìn)跨界地產(chǎn)發(fā)展。比如可以考慮將醫(yī)療和養(yǎng)老結(jié)合發(fā)展，為養(yǎng)老地產(chǎn)鋪路。我國趨于老齡化，老人主要看重自身的健康和養(yǎng)老的問題，企業(yè)若能以人為本、綠色低碳，配備專業(yè)的醫(yī)療設(shè)施，不愁沒有老年消費(fèi)者。

3.拓展互聯(lián)網(wǎng)營銷渠道?，F(xiàn)在是網(wǎng)絡(luò)時代。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)沒有較寬的營銷渠道，坐等顧客來詢問購房的信息是它的弊端。因此，拓展?fàn)I銷渠道是房地產(chǎn)企業(yè)的一大策略。既然很多人離不開網(wǎng)絡(luò)，那么企業(yè)就迎合消費(fèi)者，開拓互聯(lián)網(wǎng)的營銷渠道，構(gòu)建一個互聯(lián)網(wǎng)平臺，讓他們在平臺上了解購房信息，以此抓住他們的心，帶動消費(fèi)。

四、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)去庫存是一項重要舉措，可以很大程度上緩解中國樓市的結(jié)構(gòu)失衡，改善民生，還能穩(wěn)定總體的經(jīng)濟(jì)增長，加快經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級。但是，房地產(chǎn)供給側(cè)改革并不是一個短期活動，它需要因地制宜，結(jié)合各城市的經(jīng)濟(jì)形勢、政策措施等，花時間去不斷調(diào)整。因此，房地產(chǎn)供給側(cè)改革沒有完成時，只有進(jìn)行時。

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