商住房死因調(diào)查

董文艷

商住房在一線城市被判處死刑，它從未合規(guī)卻早已壯大。既已默許，政府態(tài)度又為何突變？

緊繃的上海商住房新政出現(xiàn)了放松跡象。

8月11日，上海住建委表示，上海將研究制定“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實施細則，對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，考慮轉(zhuǎn)為租賃住房。

今年4月，上海市發(fā)文禁止在商業(yè)或辦公用地上興建住宅用途的建筑（商住房），已售未交付和在建未售的商住房都要改回商業(yè)用房，否則不得交付或限制交易。此舉引起市場激烈反彈，乃至出現(xiàn)群體性事件。

商住房風(fēng)暴3月底起于北京、廣州，4月席卷上海與成都，5月深圳加入。截至目前，對商住房下達的通緝令已覆蓋所有一線城市。

中國商住房的土地性質(zhì)是商業(yè)辦公，開發(fā)商在商業(yè)、辦公用地上以酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT等名義開發(fā)類住宅產(chǎn)品，違反規(guī)劃用途，改變房屋使用性質(zhì)。這類房屋產(chǎn)權(quán)大多只有40年或50年，居住者不能遷入戶口，也不能享受周邊學(xué)校、居委會等配套設(shè)施。

商住房雖從未合規(guī)過，但已在全國熱點城市尤其一線城市扎根壯大。長期以來，政府縱容默許，開發(fā)商順水行舟，購房者趨之若鶩。

如今，商住房突然死亡，既在情理之中，又在意料之外。風(fēng)暴從何而起，各方一直遵循的潛規(guī)則為何此時失效，政府封殺商住房的邏輯又是什么？

圍剿商住房？

在這輪全國商住房圍剿運動中，上海市的嚴控程度高于其他城市。

今年1月初，上海叫停部分商住房項目網(wǎng)簽，開始項目 清理。4月10日，上海市規(guī)劃國土資源局明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公項目，商業(yè)用地未經(jīng)約定，不得建設(shè)公寓式酒店。

5月17日，上海市住建委等六部門正式下發(fā)商住房整頓方案。規(guī)定已售未交付商住房，要按照商辦房屋功能去整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗收，不符合要求的不得交付。未按照規(guī)定整改商住房的，限制交易。這一政策對市場影響較大。

對于在建未售的商住房，上海新政要求違規(guī)項目整改后才可銷售，要重新審核已批未建項目，停止審批公寓式辦公項目。在土地出讓合同中，也明確不得建設(shè)公寓式辦公項目。

最早出臺商住房禁令的是北京。3月26日，北京市建委發(fā)布新政，要求商業(yè)、辦公類項目應(yīng)嚴格按規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，未經(jīng)批準不得擅自變?yōu)榫幼∮猛尽τ谝咽鄣纳套》吭俅紊鲜薪灰捉o個人，增加了個人五年繳稅等購買條件。

但兩個月后，北京又稱這次新政是以遏制新增商住房為重點，對于存量商住房不予追溯。北京采取新老劃斷，3月26日之前已售的商住房，可以保持現(xiàn)有設(shè)施，可租可售，不受限制。

深圳的商住房禁令也溫和許多。5月12日，深圳發(fā)布政策，提出對商辦用房的建筑、設(shè)計加強管理，抑制商辦項目違規(guī)改建為類住宅。

廣州也在3月30日明確了商辦項目銷售對象只能是法人單位，不得作為居住使用。

相比之下，上海市政府態(tài)度決絕，不僅嚴禁新增商住項目，也明令改造存量商住房，并嚴控交易節(jié)奏。這也令上海成為對商住房新政反彈最大的城市。

矛盾與觀望

商住房違規(guī)卻火爆，一面是因為一線城市住宅用地稀缺，住宅地塊一經(jīng)放出便遭哄搶，地價抬升，地王隨之誕生。相比之下，開發(fā)商獲取商辦用地難度低于住宅用地。另一方面，旺盛的住房需求也促使開發(fā)商將商辦用地轉(zhuǎn)為類住宅。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，上海許多商辦用地位于偏遠外環(huán)，對于在那里做商業(yè)辦公項目，開發(fā)商興趣寥寥。只有調(diào)整為類住宅，才可能破解銷售難題。

“都是些偏遠的土地，政府如果不事先默許我們做商住房，哪個開發(fā)商會高價去那里拿商辦用地？”一家上海大型房企中層人士說。

這是一條秘而不宣的通道：地方政府希望高價賣地，而開發(fā)商希望增加住宅土地儲備。在住宅用地有限的背景下，政府推出商辦用地，默認產(chǎn)品業(yè)態(tài)可改為住宅，而吸引更多開發(fā)商。最終雙方均有利可圖。

但秘道違規(guī)，其所維系的商住房市場本身也是脆弱的。

《財經(jīng)》記者獲悉，在今年4月發(fā)布禁令之前，上海市政府曾與當(dāng)?shù)貒箝_發(fā)商最先溝通，希望對方發(fā)揮表率作用支持新政。禁令發(fā)布后，上海市政府旋即成立巡檢小組，檢查所有未交付商辦項目。

房地產(chǎn)項目驗收是開發(fā)商交房前的固定流程，此前都由上海市各有關(guān)部門各自驗收，并無統(tǒng)一驗收小組，如今一反常態(tài)，足見嚴控程度。

上述大型房企中層人士告訴《財經(jīng)》記者，之前政府各部門對商辦項目的驗收尺度相當(dāng)隨意，現(xiàn)在巡檢小組壓力下，許多開發(fā)商都在大拆大改。

正式發(fā)布禁令前，新政曾在上海市閔行區(qū)與嘉定區(qū)試點。對于未入住商住項目，上海下令限期拆除其居住功能設(shè)施，如上下水、煤氣管線等。并宣布對一些因整改不完全或不到位的項目進行行政處罰。截至目前，閔行區(qū)綠地峰尚匯項目、閔行區(qū)浦江驛優(yōu)商務(wù)廣場項目、嘉定D9空間項目和嘉定明發(fā)商業(yè)廣場項目等都被處以沒收違法收入和罰款。

一刀切政策出臺后，市場反彈很大，政府被迫出臺緩和政策。6月12日上海市政府發(fā)布聲明，稱對已實際成交并完成網(wǎng)簽的商住房，購房人要求退房的，要予以支持。購房人希望履行合同的，可交付使用。

這意味著，已交房的商住房，購房者可以居住使用，只在未來交易時做限制。

但對于網(wǎng)簽后還未交房的商住房，目前仍在嚴禁范圍內(nèi)?！敦斀?jīng)》記者獲悉，現(xiàn)在上海開發(fā)商多抱持觀望的態(tài)度，希望政府繼續(xù)出臺緩和政策，對已網(wǎng)簽的商住房既往不咎。過去這些日子里，他們已陸續(xù)接到許多業(yè)主的退房申請。

即使在上海市政府各部門，對執(zhí)行禁令也抱有矛盾觀望心態(tài)。

比如規(guī)劃部門、消防口、質(zhì)檢站等多個負責(zé)房地產(chǎn)項目驗收的部門，在與開發(fā)商溝通的過程中，常有模糊表達。各部門同時在觀望其他部門對禁令的執(zhí)行程度，以此決定己方行動尺度。更有部門稱，需觀察北京商住房政策尺度的變化。

在北京，一位大型央企開發(fā)商告訴《財經(jīng)》記者，去年底他們就聽到要封殺商住房的風(fēng)聲，于是今年主推商住項目，幾乎暫停住宅項目銷售。在3月26日北京新政前，他們出售了近一半商住房。即便如此，現(xiàn)在還有近一半商住房砸在手里。“動作雖快，仍然被動，剩下的只能改回商辦了。”上述央企負責(zé)人說。

調(diào)控工程的最大BUG

多年來，商住房由于面積小、不限購、價格便宜而廣受歡迎。商住房的購買人群大致可分為兩類，一類是受限于一線城市買房條件的剛需客，商住房為他們提供了第一居所。另一類是投資需求旺盛的強購買力人群，商住房為他們解決了資金出口。因此，商住房一定程度上鞏固了一線城市樓市的火爆，成為樓市調(diào)控的最大BUG。

這一趨勢體現(xiàn)在交易量上。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至2017年3月政策出臺前，北京居住屬性物業(yè)成交90112套，其中商住房成交近5萬套，占比超過一半。2016年上海房地產(chǎn)總成交套數(shù)10.9萬套，其中以商住房為主的類住宅成交3.5萬套，占比超過30%。

如何疏解一線城市火爆的購房需求？這或許與當(dāng)下各一線城市的人口疏解計劃有關(guān)，而商住房的命運隱藏其中。數(shù)位開發(fā)商人士告訴《財經(jīng)》記者，對于此次商住房新政，上海市政府向下傳達的政策目標之一即是控制外來中低端人口數(shù)量。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，由于商住房售價低于普通住宅，其租金也相應(yīng)低于市場價。過去，一些外來務(wù)工人員租住在商住房中。嚴禁商住房，可能帶來間接驅(qū)趕效應(yīng)。上海已提出，控制目標是到2020年總?cè)丝诓怀^2500萬人。

對于一線城市的剛需客與投資客，商住房新政則帶來直接殺傷。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京“3·26”新政后一個月，商住房市場成交跌幅高達99.9%。

新政可能借此將部分一線城市購房需求擠壓出去，相對改變供小于求的樓市現(xiàn)狀，這將對調(diào)控一線城市房價，維系一線城市樓市穩(wěn)定發(fā)揮一定作用。

商住房禁令甚至還可能有助于國家的三四線城市樓市去庫存大計。

2015年11月，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。全國樓市冷熱不均，房地產(chǎn)去庫存運動延續(xù)至今。這一輪去庫存主要集中在三四線城市，當(dāng)?shù)貥鞘泄┐笥谇蟮木置尕酱徑狻?/p>

一位大型房企人士告訴《財經(jīng)》記者，“去庫存運動成敗關(guān)鍵在于能否讓流出性人口返鄉(xiāng)購房?！比木€城市庫存量大，除投資過剩外，部分源自人口流出到一二線城市，導(dǎo)致當(dāng)?shù)匦枨笾本€下降。

近兩年來，一線城市房價穩(wěn)步上漲，強二線城市房價激增，涌現(xiàn)“四小龍”等二線城市，都可能成為“流出型”人群返回三四線城市購房的外部推動條件。

在這一背景下，切斷一線城市商住房的購房機會，堵上一線樓市調(diào)控工程的后門，將有助于一線城市繼續(xù)向外擠壓住宅需求，間接促進國家去庫存大計。

“最理想的局面是，你沒錢，請你去三四線城市買房，你有錢，也請你去三四線城市買房。別再惦記一線的商住房了?！鄙鲜龃笮头科笾袑尤耸空f。

稅收威脅與土地饑渴癥

除了在宏觀層面有助于一線城市房價調(diào)控與三四線城市去庫存，這一輪商住扼殺風(fēng)暴，還有微觀層面的影響。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，過去數(shù)年，一線城市與二線城市之間的競爭正在形成。上海的商住房禁令之所以最嚴，部分源自上海的稅收壓力更大。

地方政府的稅收多來自落地企業(yè)，但從外因看，上海吸引產(chǎn)業(yè)的力度正在遭受兩面夾擊。

一方面是多年來外資陸續(xù)撤退中國的大環(huán)境，另一面是上海周邊追兵崛起，江浙一帶經(jīng)濟發(fā)展增速超越上海，在招商引資力度上，釋放出比上海更大的誠意與優(yōu)勢。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年杭州GDP增速為9.5%，南京為8.05%，合肥為9.8%，都遠超上海的6.8%。

為吸引產(chǎn)業(yè)，上海周邊二線城市，近年紛紛加大企業(yè)稅收優(yōu)惠，篩選并吸引優(yōu)秀人才。南京、杭州、蘇州等二線城市目前均采取了高學(xué)歷積分落戶政策，從此前的買房落戶逐步轉(zhuǎn)向?qū)W歷落戶。

從內(nèi)因看，一些企業(yè)逃離一線城市，是因為受到商辦高租金的擠壓，為了降低成本，這些企業(yè)往往更樂意將總部設(shè)置在更具租金優(yōu)勢的二線城市。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會數(shù)據(jù)顯示，2016年上海寫字樓市場平均租金204元/平方米/月。比杭州高了近70元/平方米/月，比南京租金高了近65元/平方米/月。

嚴禁之后，上海的商辦項目供應(yīng)量將勢必有所上升，未來寫字樓租金有下降可能，而這可以對企業(yè)入駐上海起到拉動作用。

上述上海房企人士告訴《財經(jīng)》記者，“上?，F(xiàn)在最想做的就是掐尖，把總部在杭州、南京、合肥等地的優(yōu)秀企業(yè)吸引過來，總部過來，稅收也過來了?！?/p>

營改增也將進一步放大上海的稅收壓力。2016年，上海開始全面實施營業(yè)稅改征增值稅試點，營改增解決了此前重復(fù)征稅問題，雖然帶來全產(chǎn)業(yè)的減稅效應(yīng)，但也將減少上?？傮w稅收收入。

要增加稅收，就必須騰籠換鳥，置換住宅業(yè)態(tài)，倡導(dǎo)更多企業(yè)入駐。這一輪商住房嚴禁運動，阻絕了商業(yè)辦公項目向類住宅轉(zhuǎn)變，讓商住房回歸商辦屬性，以此緩解上海的稅收威脅。上述房企中層告訴《財經(jīng)》記者，上海要借此把全市低效資產(chǎn)逼出來，變成流動財稅。

8月11日，上海住建委表示，上海將研究制定“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實施細則，對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉(zhuǎn)為租賃住房。

在中國，企業(yè)出租房屋需繳納房地產(chǎn)稅，此舉如果推行，將有助于政府增加房地產(chǎn)稅收。

而這一輪整頓商住房的特點是，一線城市領(lǐng)跑二線城市。這是因為一線城市土地指標的收緊比二線城市更甚，背后是政府對稅收與土地聯(lián)動的長期考慮。

國內(nèi)三大都市圈都在縮緊土地指標。上海市政府此前宣布，到2020年，上海全市建設(shè)用地總規(guī)模不能突破3185平方公里，要逐年減少新增建設(shè)用地規(guī)模。至2040年，上海建設(shè)用地總面積要鎖定為3200平方公里。

這意味著，未來，上?？赏ㄟ^土地出讓增加財政收入的地塊將越來越少，賣地開發(fā)模式將漸入尾聲?！暗匾迷诘度猩希郧熬拖癫粩噘u雞，現(xiàn)在是指望雞生蛋，不能再輕易賣了，政府要通過有限的土地創(chuàng)造更多稅收價值。”上述房企中層人士說。

在土地饑渴癥之下，政府從違規(guī)的商改住項目上動刀，可為提高稅收尋覓新空間。2017年上海政府工作報告顯示，社會治理、城市管理的精細化水平還要繼續(xù)提高。“商住房這點螞蚱肉也是肉，要珍惜，這總比直接征收房地產(chǎn)稅強。”上述接近上海市政府的相關(guān)人士說。

一線城市的地稅困境，不僅讓商住房畫上句號，也將深刻影響未來的市場競爭格局。

對開發(fā)商而言，有限的土地指標，決定了開發(fā)商必須發(fā)力多元化業(yè)務(wù)。圍繞政府胃口，抓住能為政府帶來更多稅收的業(yè)務(wù)，從而增加開發(fā)商的拿地優(yōu)勢。

比如上海鼓勵企業(yè)拍地時自持商業(yè)地塊，自持用地鼓勵做養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、產(chǎn)業(yè)等。這些業(yè)態(tài)是拍賣土地的條件，也是地塊的隱形溢價，相當(dāng)于政府的財政支出轉(zhuǎn)移。在這類地產(chǎn)多元化領(lǐng)域深耕的企業(yè)，將跑贏下一輪行業(yè)競賽。

一線城市商住房通緝令還在繼續(xù)，其間有兩個疑問尚無答案。第一，不斷增加的商辦項目，是否真如政府所料，能夠促進更多企業(yè)落地，帶來稅收？在上海遠郊周邊，商辦項目空置仍是大概率事件，租金下跌仍有滯后性。第二，已交付的商住房多被禁止再交易給個人，未來很可能催生一批幫個人包裝成公司的中介，接手二手商住項目，重新打開交易市場。

商住房交易是一個屢禁不止的市場，規(guī)則禁令的能量究竟如何，未來還需要在市場中檢驗。

（實習(xí)生雷嘉豪對此文亦有貢獻）

編輯/馬克