我國不動產統(tǒng)一登記制度的探析

高真

當代社會經濟發(fā)展迅速，要求充分利用資源，建立不動產統(tǒng)一登記制度對不動產物權進行統(tǒng)籌管理非常必要。通過總結國內外建設不動產統(tǒng)一登記制度的實踐經驗，針對我國目前不動產登記制度存在的問題，分析我國構建不動產統(tǒng)一登記制度的必要性和可行性，并就未來的不動產統(tǒng)一登記制度構建提出了一些建議，以期更好地解決現(xiàn)實問題，為我國不動產統(tǒng)一登記制度建設略盡綿薄之力。

一、不動產統(tǒng)一登記制度的特征非常明顯，主要表現(xiàn)在以下幾個方面

1.制定了專門的不動產登記法，詳細規(guī)定了從申請到核準登記，再到發(fā)放權屬證書的各個程序，統(tǒng)一標準，給不動產登記提供了明確、一致的法律依據(jù)。

2.統(tǒng)一的登記機關。這是衡量是否建立了不動產統(tǒng)一登記制度的重要標準。由統(tǒng)一的登記機關負責，避免了多頭登記導致的權力交叉、重復登記、效率低下的問題，權責明確，從而大大提高了工作效率。

3.登記程序統(tǒng)一。何時登記、登記機關的管轄范圍、申請登記的條件、登記機關受理申請、審查、核準、發(fā)放權屬證書都有一定順序。最大程度地保證不同地區(qū)的不動產登記在程序上的一致，削弱了由于各地經濟、政治、文化等方面的差異對不動產登記效果的影響，確保程序公平和各地不動產物權保護的統(tǒng)一。

4.統(tǒng)一登記簿或發(fā)放統(tǒng)一的權屬證書是不動產統(tǒng)一登記制度的應有之義。經過統(tǒng)一的登記機關核準之后，應當將不動產的物權變動情況登記在格式、內容統(tǒng)一的登記簿，有的國家同時還頒發(fā)格式、內容一致的權屬證書，保證權利人在一定范圍內不動產物權確定、平等。同時，統(tǒng)一登記簿便于當事人查詢不動產的物權狀況，方便交易。一定程度上能避免因登記簿或者權屬證書格式不一致給造假者帶來的可趁之機，維護了交易市場的安全。

二、我國急需構建不動產統(tǒng)一登記制度，其積極意義有以下幾個方面

1.對不動產物權權利人來說，不動產統(tǒng)一登記制度根據(jù)統(tǒng)一的立法明確了受理申請的登記機關，統(tǒng)一了登記程序，申請人在登記程序中的權利、義務和責任一目了然，提高了權利人辦理登記的積極性，有利于保護權利人的合法權益。統(tǒng)一不動產登記簿、權屬證書，使不動產物權的具體內容確定，查詢不動產物權權利歸屬等基本情況更加方便、準確。

2.對于登記機關來講，不動產統(tǒng)一登記制度下由統(tǒng)一的登記機關負責登記，可以統(tǒng)一調配現(xiàn)有資源，合理分配任務，各部門權責明確，層級分明，消除了競爭，加強了合作和交流。此舉能有效避免冗員冗費和因權力交叉導致的相互推諉以及重復登記等情況，有助于提高工作效率，降低登記成本，節(jié)省社會資源。統(tǒng)一登記程序、登記簿、權屬證書等措施，減輕了登記機關的工作負擔，便于統(tǒng)計不動產物權的設立、變更、消滅，為國家開展征稅、保護耕地等進一步的工作提供可靠信息。

3.從整個不動產交易市場來講，登記機關依照統(tǒng)一登記程序處理登記申請，整個過程嚴謹、簡捷，不動產物權設立、變更、消滅的情況清楚，權屬明確，能有效防止一地二賣、一房二賣以及重復抵押等欺詐行為的發(fā)生。不動產登記簿統(tǒng)一格式，統(tǒng)一管理，不動產交易當事人以及利害關系人確認、查詢不動產的物權的權屬、位置、面積、擔保物權情形、質押權情形等事項十分方便，而且信息的真實性很有保證。交易后，變更物權、設立抵押登記、質押登記等方面的手續(xù)也并不復雜。不動產登記的收費標準統(tǒng)一、確定，亂收費現(xiàn)象減少，節(jié)省了交易成本。不動產統(tǒng)一登記制度有效地提高了不動產交易的安全性，降低了風險，維護了交易秩序，有利于不動產交易市場的繁榮。

三、我國構建不動產統(tǒng)一登記制度的建議

通過對比國外一些國家、地區(qū)關于不動產統(tǒng)一登記制度的規(guī)定，總結國內部分城市積極探索不動產統(tǒng)一登記制度的成功經驗，對我國構建不動產統(tǒng)一登記制度提出了一些設想和建議，具體如下。

1.明確不動產登記的范圍。不動產登記的范圍主要包括不動產登記的權利主體、標的物、具有登記能力的權利內容和應登記的法律關系。不動產登記的權利主體包括享有不動產物權的自然人、法人和其他組織，不僅包括本國人，還包括在我國享有不動產物權的外國人和無國籍人。不動產登記的標的物主要是不動產，包括土地、草地、林地以及房屋、建筑物等地上定著物和附著物。具有登記能力的登記權利包括國有土地使用權、集體土地的所有權和使用權、農村土地承包經營權、土地抵押權、土地典權、房屋所有權和抵押權、其他不動產的所有權、使用權及他項權利。應登記的法律關系主要有兩種，一種是依法律行為發(fā)生的不動產物權變動，另一種是非依法律行為發(fā)生的不動產物權變動。依法律行為發(fā)生的不動產物權變動是指依法律行為發(fā)生的不動產物權的產生、變更、移轉和消滅，不經登記則無效。非依法律行為發(fā)生的不動產物權變動指因法律的規(guī)定、法院的判決、政府的指令、繼承及事實行為發(fā)生的物權變動。

2.建立完善的不動產統(tǒng)一登記制度的法律體系。目前我國不動產登記主要依據(jù)的是部門規(guī)章或者規(guī)章以下的規(guī)范性法律文件，是不同的部門依據(jù)不同的管理體制，分別對土地、房屋、林木、草地等不動產登記做出的分散性的規(guī)定。這些規(guī)定法律層級較低，效力不足，而且內容上不統(tǒng)一甚至有互相矛盾的地方，無法滿足不動產登記公示公信的需要。國外己經建立不動產統(tǒng)一登記的國家一般都有專門的不動產登記法指導不動產登記工作，如日本1899年頒布的《不動產登記法》，幾經修改沿用至今，是日本不動產登記的主要法律依據(jù)。所以我國要建立不動產統(tǒng)一登記制度，全國人大的首要任務就是制定專門的、適用于全國的《不動產登記法》，系統(tǒng)地指導不動產登記的方方面面，給各地的不動產登記工作提供統(tǒng)一的行為準則和確定的

3.完善不動產登記錯誤賠償機制。由于不動產的價值通常較大，不動產登記錯誤給權利人和利害關系人造成的損失往往也比較大，所以有必要完善登記錯誤的賠償機制，確保不動產權利人和利害關系人的利益受損時能及時得到相應的賠償，不至于血本無歸。首先，應當規(guī)定不動產登記錯誤賠償責任的歸責原則到底是過錯原則還是無過錯原則。登記機關處理登記事務是利用公權力對不動產物權的管理、確認，為不動產交易提供保障的行為，采用過錯責任原則比較合理。其次，確定賠償經費的來源，保證賠償真正實現(xiàn)。縱觀各國不動產登記錯誤賠償方式，大致分為由中央政府統(tǒng)籌賠償預算、各級政府分別編列賠償預算、國家設立專項基金與通過保險渠道支付賠償費用四種方式。我國目前的賠償經費主要來自中央和地方政府的財政預算，由于不動產一般價值比較大，賠償費用不菲，政府財政負擔也比較大。建議設立專門的不動產登記賠償基金，國家財政劃撥一定費用，再引入保險機制，共同構成我國的不動產登記錯誤賠償金來源。不動產登記機關在收取的登記費用中，提存一定比例儲備起來，作為賠償經費的來源之一。

4.加強不動產登記簿的公開化和電子化。在信息網絡化時代，國際上部分國家將不動產登記信息電子化，將數(shù)據(jù)庫和網絡引入登記簿管理中，使不動產登記簿的公開范圍更大廣闊，查詢也更加便捷。登記簿電子化之后，公眾只需要經過電腦網上查詢即可得知某塊土地上的權利狀況，省去了以往需要親至登記機關提出申請再由登記機關層層審閱調取登記簿的復雜。而且電子化之后，可以對登記簿進行多次備份，即使系統(tǒng)故障滅失也可以在短時間內修復或者調取其他備份，比單純的紙質備份簡單、安全。當然，不動產登記簿電子化的初始成本比較高，需要先建立一個數(shù)據(jù)庫，然后對登記信息進行錄入，這是一個龐大的工程。而且每一個轄區(qū)都必須配備計算機和接入網絡等必要設施，對財政是一個不小的負擔?？偟膩碇v，加強不動產登記簿的公開化和電子化，有利于不動產登記信息的管理和查詢，方便不動產交易雙方。