芻議房地產(chǎn)稅收問題

賀少博

摘要：隨著房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)稅收與日俱增，已經(jīng)成為了地方稅收的重要來源，并日益成為地方財(cái)政稅收的中流砥柱。但縱觀房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀，仍存在一些問題，給房地產(chǎn)稅收的征管帶來了難度，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。鑒于此，就必須從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際出發(fā)，結(jié)合我國(guó)稅收現(xiàn)狀，采取積極的態(tài)度予以應(yīng)對(duì)，解決房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的一系列問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收 征管

縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收征管現(xiàn)狀，仍存在著一些亟需改進(jìn)的地方。在房地產(chǎn)企業(yè)方面，納稅意識(shí)不強(qiáng)，企業(yè)核算不規(guī)范。在政府方面，政策宣傳不足，征管力度欠缺，違法打擊不夠等，這些都限制了房地產(chǎn)稅收管理的有序進(jìn)行，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。因而，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題積極應(yīng)對(duì)，找到合理的強(qiáng)化手段是當(dāng)務(wù)之急。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)淡薄。實(shí)踐中，政府以招商引資的形式吸引了眾多房地產(chǎn)企業(yè)，并予以了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。但部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于優(yōu)惠政策理解不透徹，曲解了真正含義，單方面認(rèn)為和擴(kuò)大了稅收優(yōu)惠政策，對(duì)預(yù)收房款、以房抵頂工程款等方面稅收政策理解偏差。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重建設(shè)，輕稅收，沒有深刻認(rèn)識(shí)到及時(shí)繳納稅款的重要性。思想上的不重視使得房地產(chǎn)企業(yè)未擺正納稅位置，對(duì)于的主動(dòng)了解和主動(dòng)學(xué)習(xí)不足。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度不完善。在房地產(chǎn)企業(yè)中，部分存在著財(cái)務(wù)制度混亂、收入不實(shí)的問題。實(shí)踐中，預(yù)收房款是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的通行做法，但因?yàn)槿狈φ降陌l(fā)票，因而為數(shù)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)僅將預(yù)收款掛于賬面，而未作收入處理。更有甚者的預(yù)收款在賬面都未體現(xiàn)，造成了無賬可查的局面。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)建設(shè)所延續(xù)的工期長(zhǎng)，難以做到及時(shí)的結(jié)算。在成本核算方面仍按照收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行，對(duì)于某些未轉(zhuǎn)收入提前列支，沒有嚴(yán)格遵循成本與收入的配比原則，使得成本虛增。在此情況下，企業(yè)的真實(shí)盈虧狀況難以體現(xiàn)，也就無法確定征稅金額。

（三）稅務(wù)人員素質(zhì)不高，違法處罰不嚴(yán)。在稅收實(shí)踐中，由于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)疏于對(duì)稅務(wù)人員的管理培訓(xùn)，使得其專業(yè)技能難以與不斷發(fā)展的稅收實(shí)際相適應(yīng)。在紛繁變化的稅收狀況面前，傳統(tǒng)的征管方式和征管手無法達(dá)到正確、合理征收的目的。因而稅務(wù)人員的整體素質(zhì)的欠缺，給偷稅、漏稅等行為以可乘之機(jī)，大量稅源流失，既阻礙了地方財(cái)政收入的發(fā)展，給房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展埋下隱患。

與此同時(shí)，在對(duì)偷逃稅的處罰方面，我國(guó)現(xiàn)有政策和實(shí)際操作大多以繳納罰款為主，以罰代刑的方式使得企圖偷逃稅者存有僥幸心理，采取各種手段少繳和不繳稅款，其一旦得逞便將對(duì)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來眾多不利影響。

（四）稅收征管體系不健全。與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算十分復(fù)雜，加之涉及的稅種多，納稅人意識(shí)薄弱，稅務(wù)征管手段落后，對(duì)違法行為的處罰不嚴(yán)等因素，造成了房地產(chǎn)稅收征管體系的不健全，加大了征收的難度。深入分析房地產(chǎn)稅收征管體系，可以發(fā)現(xiàn)，其不健全主要源于三個(gè)方面的原因。首先，征收管理不銜接，其次，征管手段落后，再次，在發(fā)票方面的控管力度不強(qiáng)，從而影響稅收征管的正常進(jìn)行。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的方法

（一）加大宣傳，強(qiáng)化服務(wù)。在宣傳方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通過多種形式的策略達(dá)到強(qiáng)化宣傳目的的作用。在具體操作中，可以印制宣傳單頁、宣設(shè)置傳欄等形式進(jìn)行流動(dòng)宣傳，將稅收知識(shí)主動(dòng)送上門，面對(duì)面，手把手地予以講解。還可充分調(diào)動(dòng)媒體和網(wǎng)絡(luò)的力量，發(fā)揮它們?cè)谛畔鬟_(dá)方面的便捷條件，對(duì)有關(guān)稅收政策進(jìn)行解讀。與此同時(shí)，為加強(qiáng)宣傳效果，可通過組織有獎(jiǎng)競(jìng)答等形式，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)積極性，將公眾吸納入知稅、懂稅的隊(duì)伍中來，實(shí)現(xiàn)宣傳效果的最大化。

（二）完善征管措施，加大檢查力度。為了實(shí)現(xiàn)稅收征管的全面有效，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取分戶管理的模式，同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理，將發(fā)票的核查作為日常檢查的內(nèi)容之一，確保發(fā)票金額與房屋的實(shí)際銷售價(jià)格相一致，并制定嚴(yán)格的核查規(guī)范，針對(duì)查處的問題予以嚴(yán)厲打擊。同時(shí)，要嚴(yán)格對(duì)待預(yù)售房款的票據(jù)，將其納入地稅發(fā)票管理體系之中，以合理確定計(jì)稅金額。

稅務(wù)部門要加大日常檢查的力度，對(duì)于查處的涉稅違法行予以為嚴(yán)厲打擊。針對(duì)掛靠戶、無證戶和承包戶等進(jìn)行重點(diǎn)檢查，嚴(yán)格監(jiān)控私自交易行為。與此同時(shí)，還要做好專項(xiàng)稽查工作，以樓棟為單位，通過逐個(gè)清查找出偷逃稅企業(yè)。

（三）協(xié)稅護(hù)稅，聯(lián)合管控。全面完成房地產(chǎn)稅收征管工作，必須在多個(gè)部門的努力下才能實(shí)現(xiàn)，通過房管、土地等部門的支持共同做好稅收征管工作。因而，各個(gè)部門要在各司其職的基礎(chǔ)上密切聯(lián)系。要建立全面的護(hù)稅協(xié)稅的網(wǎng)絡(luò)體系，及時(shí)進(jìn)行信息的傳達(dá)和共享，在日常工作就出現(xiàn)的稅收征管問題及時(shí)及時(shí)的溝通交流，通過聯(lián)合監(jiān)控強(qiáng)化對(duì)稅源的動(dòng)態(tài)管理。稅務(wù)部門要加強(qiáng)與房管部門和土地部門的合作，在各司其職的基礎(chǔ)上密切聯(lián)系。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)涉稅材料要做到信息的共享。通過三位體的管理體系的構(gòu)建，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全面的監(jiān)控管理，及時(shí)掌握其動(dòng)態(tài)變化。

（四）建立健全房地產(chǎn)信息庫。稅務(wù)部分要制定詳盡合理的信息采集規(guī)劃，全力采集房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)涉稅信息，在整理歸納的基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)信息庫，詳細(xì)記錄房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、識(shí)別號(hào)碼、四至坐落以及其他基本信息，做到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全面掌握和全程監(jiān)控。通過信息庫的打造形成對(duì)涉稅信息的有效處理和對(duì)稅源的實(shí)時(shí)監(jiān)控。與此同時(shí)，在土地、房管等部門的支持合作下，實(shí)現(xiàn)信息的互通和共享，及時(shí)更新信息庫，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)管控。

三、結(jié)余

房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展給地方財(cái)政稅收帶來了巨大幫助，但由于各種問題的存在，給稅收征管造成了困難，也擾亂了正常的市場(chǎng)秩序和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。鑒于此，就應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管方法予以改進(jìn)，確保房地產(chǎn)稅收征管的有序進(jìn)行，避免偷漏稅問題的出現(xiàn)，促使房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。