房地產(chǎn)行業(yè)融資風險及控制探究

丁晨

房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟中的重要行業(yè)，在國民經(jīng)濟發(fā)展中起著重要作用地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其以投資大、風險高、供應鏈長、區(qū)域性強著稱，房地產(chǎn)行業(yè)對原材料消耗型、物質加工型、生活消費性、服務性產(chǎn)業(yè)的增長拉動明顯。同時也是銀行授信的主要投向之，房地產(chǎn)授信通常以單筆投放金額大，授信規(guī)模攀升較快，因此銀行資產(chǎn)的安全性與房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險存在較強關聯(lián)性。

一、 前言

銀行主要在房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、流通和消費領域投放貸款。銀行信貸資金主要在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的全過程給與信貸支持。授信資金通過土地一級開發(fā)階段、房地產(chǎn)開發(fā)階段和房地產(chǎn)銷售階段在三個階段的資金循環(huán)中，銀行信貸資金在逐漸回收，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會使信貸資金風險轉化為實際損失。

二、風險的類別

1.行業(yè)風險。在國家產(chǎn)業(yè)政策、市場信息披露和關聯(lián)交易擔保等風險統(tǒng)稱為房地產(chǎn)行業(yè)風險。房地產(chǎn)企業(yè)常出現(xiàn)資金擔保型資金鏈斷裂和關聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風險，相關資金鏈斷裂都可能引發(fā)整個行業(yè)的連帶效應。由于政府部門在房地產(chǎn)開發(fā)商資質審批和項目開發(fā)審批等環(huán)節(jié)需行政審批的事項較多，另外與房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅費科目也眾多，可見行業(yè)政策調控信號明顯。

2.信用風險。信用風險有企業(yè)信用風險和消費者信用風險。一些房地產(chǎn)企業(yè)為的獲得銀行融資，向銀行提供虛假的財務數(shù)據(jù)的經(jīng)營情況來遮蓋真實資金實力問題，為甚至隱瞞民間借貸、關聯(lián)企業(yè)資金串用等問題，企業(yè)信譽較差、違約概率較高。消費者信用風險主要發(fā)生于購房者自身的財務狀況惡化或對房價看跌，無法或拒絕歸還貸款超過期限。

3.市場風險。房地產(chǎn)項目的市場風險是普遍存在的。每個房地產(chǎn)項目由于地段不同、市場定位不同會影響到銷售去化速度快慢，關系到房地產(chǎn)企業(yè)資金流的回流周期，銀行需要和當?shù)赝愴椖?、區(qū)域內(nèi)類似樓盤做出預期判斷，避免項目后期陷入銷售困境。

4.操作風險。操作風險在貸前、貸中和貸后均不同程度存在：貸前有項目前期調查不嚴的風險，對項目的自有資金來源、項目運作能力和項目合規(guī)性等審查、把關流于形式：貸中存在抵押物風險，包括評估、登記、貶值和處置環(huán)節(jié)，有評估機構存在故意抬高房產(chǎn)評估價格、抵押物重復抵押、一物多押、抵押房產(chǎn)轉讓或出租等情形，抵押權形同虛設等風險。貸后存在項目現(xiàn)金流監(jiān)督不力的風險，房地產(chǎn)企業(yè)頻繁挪用項目信貸資金和銷售回流資金風險。

三、房地產(chǎn)風險的判斷指標

1.生產(chǎn)類指標

房地產(chǎn)的高度投機行為和地價的快速上漲，是由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益增加、投資規(guī)模的日益巨大、投資的收益率很高等因素造成的?？梢哉f，這是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并且導致市場過熱的重要原因。這種狀況可以用房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、房地產(chǎn)投資回報率、土地供應增長率等指標來表示。

2.交易狀況類指標

通過房地產(chǎn)市場的具體交易狀況，我們可以得到該市場是否存在嚴重的投機炒作等信息。比如通過考察商品房銷售的增長幅度、商品房銷售額的增長速度、土地轉手速率等相關的指標，就能夠判斷房地產(chǎn)市場交易是否安全有效地運行。

3.消費狀況類指標

商品房和土地的不斷增值，是由于地產(chǎn)過熱，大量資金涌向這一行業(yè)，導致預期房價的不斷升高，倒賣現(xiàn)象的增多而造成的。其判斷的標準大多為以下內(nèi)容：商品房價格增長幅度、地價增長幅度、房價收入比等。

4.金融類指標

當前我國房地產(chǎn)開發(fā)的大部分資金來源于商業(yè)銀行，銀行資金助推房地產(chǎn)泡沫的形成，因此，可選取貨幣供應增長幅度、房地產(chǎn)貸款增長幅度、住房按揭貸款利率、中長期貸款利率等金融類指標預測房地產(chǎn)泡沫是否會產(chǎn)生。

四、房地產(chǎn)信貸風險防控的措施及建議

我國房地產(chǎn)市場尤其是二三線城市目前正處于去庫存化的新階段，授信銀行應高度重視其潛在的風險。為防控房地產(chǎn)信貸風險，亟需關注以下幾點：

1.準確解讀政策變化。首先是加強對區(qū)域房地產(chǎn)政策的研究分析，準確判斷行業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響。其次是加強對重點地區(qū)、重點數(shù)據(jù)的監(jiān)測，把握所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場的動態(tài)。

2.嚴控房地產(chǎn)市場準入。對房地產(chǎn)客戶及規(guī)?？偭靠刂?，分類管理。首先的合理把握房地產(chǎn)貸款投向、規(guī)模以及把握投放節(jié)奏。其次實行實行區(qū)別化的房地產(chǎn)項目信貸營銷，將投放區(qū)域和產(chǎn)品進行分類管理，理性減少對過熱市場區(qū)域的貸款投放。

3.加強行業(yè)風險防范。從房地產(chǎn)的每個流程環(huán)節(jié)，從房地產(chǎn)項目初期建設、銷售、資金回籠到償還銀行貸款實行全過程風險防范，認真做好授信前調查工作。首先嚴格審查土地性質為出讓或者劃撥，是否涉及農(nóng)用地、對比的土地價格是否合理。其次確認土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，“四證”辦理流程及是否齊全，尤其要注意核實項目建設與“四證”內(nèi)容一致。

4.分析企業(yè)還款能力。企業(yè)還款能力從財務指標和非財務指標兩方面分析，財務指標方面需認真測算企業(yè)還款能力的指標體系。如資產(chǎn)總額、資產(chǎn)負債率、總資產(chǎn)利潤率（RoA）、凈資產(chǎn)利潤率（ROE）、現(xiàn)金流量、應收賬款周轉率等關鍵指標。非財務指標方面：需要考察企業(yè)信譽，通過對企業(yè)過去的開發(fā)情況，如完工項目質量、歸還銀行貸款情況、商品房銷售情況、為購房者辦理個人房產(chǎn)證和土地證情況等的綜合考察，強化對房地產(chǎn)企業(yè)及關聯(lián)方的篩選。

5.完善落實貸后管理。銀行控制授信風險風險緩釋措施通常采用追加母公司連帶責任擔保及項目實際在建工程、土地使用權抵押來實現(xiàn)最終風險的控制。實時監(jiān)控整個房地產(chǎn)項目的建設、銷售過程，及時掌握項目銷售進度情況及企業(yè)資金回籠情況，督促房地產(chǎn)開發(fā)商按實際的銷售收入比例及時還款，建立完善的項目建設、銷售、資金結算情況的檢查制度，加強同房管處、國土局等登記部門的聯(lián)系，指定專人、雙人辦理，交叉進行。定期或不定期進行貸后跟蹤檢查，旦發(fā)現(xiàn)問題，及時采取相應措施。

市場運作證明，房地產(chǎn)市場的行情冷暖會導致銀行業(yè)資產(chǎn)質量出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)行業(yè)的風險會直接或間接地向關聯(lián)行業(yè)迅速傳導，因此應關注相關風險及時采取措施，減少必要的損失。