土地市場的供應(yīng)對城市房地產(chǎn)的影響研究

任治河

摘要：從我國國情出發(fā)，政府對房地產(chǎn)市場采用土地供應(yīng)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，對土地資源的合理配置起到了促進(jìn)作用，大大提高了土地資源的利用效率，加速了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展充分利用土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的進(jìn)程，其目的就是以中央國務(wù)院為主導(dǎo)的政府機(jī)構(gòu)通過對我國不同省、自治區(qū)、直轄市土地資源的供應(yīng)情況、方式與結(jié)構(gòu)進(jìn)行干預(yù)，從而對我國的房地產(chǎn)市場起到調(diào)節(jié)的作用，最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場的快速、穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地市場供應(yīng)城市房地產(chǎn)影響

房屋、土地都是社會資源中非常重要的一種，土地具有不可再生性的特點(diǎn)，是種十分稀缺的資源，然而房屋是依附于土地的種產(chǎn)物，具有不可移動性的特點(diǎn)，兩者因其自身的特點(diǎn)而聯(lián)系十分緊密，因此，要達(dá)到控制房地產(chǎn)市場的目的，最直接就是土地供應(yīng)這種方式。通過對城市土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場影響的深入分析，其不僅可以為推動房地產(chǎn)市場朝著健康、平穩(wěn)的方向發(fā)展提供相應(yīng)的決策依據(jù)，還能夠使得房地產(chǎn)調(diào)控理論體系更加健全、更加完善，可見，該項研究不止具有十分重要的理論意義，還具有十分重要的實踐指導(dǎo)意義。

一、土地供應(yīng)量對城市房地產(chǎn)的影響

當(dāng)前，我國市場處于一個經(jīng)濟(jì)自由發(fā)展的大環(huán)境之中，土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)價值之間有著互動與反饋的關(guān)系，土地的實際供應(yīng)量會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)造成價格的持續(xù)波動，而土地的供應(yīng)量也會隨著房地產(chǎn)價格持續(xù)波動而波動，因此，只有確保房地產(chǎn)市場與土地市場兩者之間是平衡的供求關(guān)系，才能使得兩者獲得共同發(fā)展。房地產(chǎn)的供給會隨著土地供應(yīng)的增加而加大，當(dāng)房地產(chǎn)的需求量沒有出現(xiàn)急劇增長，而房地產(chǎn)價格又大幅度降低的情況下，就會產(chǎn)生種嶄新的平衡格局。我國當(dāng)前土地出讓市場的競爭機(jī)制十分不完善，具有強(qiáng)烈的國家壟斷性。土地資源屬于國家所有，只有國家才可以進(jìn)行土地供應(yīng)，但是我國的土地需求者是相當(dāng)多的，國家所使用的土地出讓的政策是針對于土地開發(fā)強(qiáng)度、供應(yīng)時間、供應(yīng)量以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等部分開展控制的。因此，國家相關(guān)機(jī)構(gòu)可以通過控制土地供應(yīng)量的方法來對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

土地供應(yīng)量通過控制房地產(chǎn)的開發(fā)增量而達(dá)到影響房地產(chǎn)市場的目的。抑制土地的實際供應(yīng)量來實現(xiàn)對房地產(chǎn)的增長的有效控制，遏制房價過快增長的形式則可以通過增加土地的供應(yīng)量實現(xiàn)。土地供應(yīng)量雖然可以控制房地產(chǎn)行業(yè)的供給市場，但是卻很難控制房地產(chǎn)行業(yè)的需求市場。房地產(chǎn)市場與土地市場兩者之間是相互聯(lián)系的，房地產(chǎn)的實際需求可以從房價中得到體現(xiàn)，土地市場的供給則可以從土地供應(yīng)量中得到體現(xiàn)。

二、土地供應(yīng)價格對城市房地產(chǎn)的影響

因土地自身所具備的自然供給方式?jīng)]有彈性，使得土地經(jīng)濟(jì)所具備的供給方式也會受到其自然供給方式的制約，從而也沒有彈性可言。土地自身的需求決定了土地自身的價格，當(dāng)土地自身的需求量出現(xiàn)了波動，土地自身的價格也會隨之波動起伏。房地產(chǎn)自身的價格由供給、需求兩個因素所決定，土地的價格是需求方面的價格，其價格是依靠引致需求而導(dǎo)致的，引致需求也稱之為派生需求，派生需求則是由因素參與到生產(chǎn)的商品的需求變化之中而派生而出的需求。

由于房地產(chǎn)市場需求的急劇上升而導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的不斷上漲，房地產(chǎn)價格的不斷上漲則會使的開發(fā)商為了經(jīng)濟(jì)利益而不斷增加土地方面的需求，但是由于土地供給在短時間內(nèi)難以具備有彈性可言，那么土地市場勢必會出現(xiàn)供不應(yīng)求的問題，使得土地的價格也會不斷的上升，也就是說土地價格的上升是因為房地產(chǎn)市場價格的不斷攀升而導(dǎo)致的。然而土地方面的需求是屬于引致需求的范疇，土地方面的需求所引致的價格而導(dǎo)致了土地自身價格的變動。就我國的房地產(chǎn)市場而言，買方所具備的特點(diǎn)低于賣方所具備的特點(diǎn)，因此我國房地產(chǎn)市場的在走向更多地由賣方的價格而決定。

三、土地供應(yīng)方式對城市房地產(chǎn)的影響

土地出讓方式主要包括了協(xié)議出讓與土地使用權(quán)招拍掛出讓兩種。2002年我國國土資源部11號令明確規(guī)定了商業(yè)經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式（招拍掛方式）出讓，2004年我國國土資源部71號令頒發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》中明文規(guī)定于2004年8月31日起所有的經(jīng)營性用地必須全部通過招拍掛制度來進(jìn)行出讓。隨著國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣制度的實施，不僅實現(xiàn)了國有土地資產(chǎn)的保值與增值，同時也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

隨著該項政策的出臺也促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，也是土地資源的重新再分配，更是房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展階段性的調(diào)整信號，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場由此進(jìn)入了一個行業(yè)結(jié)構(gòu)性、規(guī)范性調(diào)整的新階段。

四、供應(yīng)空間對城市房地產(chǎn)的影響

土地供應(yīng)空間區(qū)位結(jié)構(gòu)先對城市區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生影響，隨之對區(qū)域的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。良好的土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)，一方面不僅與城市與環(huán)境發(fā)展的目標(biāo)相適應(yīng)，而且還與公共基礎(chǔ)設(shè)施用地的供應(yīng)結(jié)合，對城市功能、空間結(jié)構(gòu)起到優(yōu)化的作用；另一方面促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)土地的供應(yīng)平衡，各種功能用地合理分布，不僅使得房地產(chǎn)的整體價值得到有效提升，還促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。然而不合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)則回安徽的土地供應(yīng)與城市的總體規(guī)劃相背離，使得城市功能失去平衡，空間結(jié)構(gòu)不明確；還導(dǎo)致城市部分區(qū)域房地產(chǎn)市場供過于求，土地被閑置的現(xiàn)象更加嚴(yán)重，而部分區(qū)域房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，使得房價過高，對房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展造成了影響。此外，供應(yīng)土地的空間分布與之相對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對先對不同類別的房地產(chǎn)供需平衡產(chǎn)生影響，隨之對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響。

結(jié)語：總而言之，不管房地產(chǎn)市場發(fā)展的好與壞，在一定程度上都會限制我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而土地供應(yīng)政策則又在一定程度阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，為確保房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不僅需要政府制定合理的土地供應(yīng)政策，還需要社會各界人士的一致努力。