租賃將是房市“最后的紅利”？

稿趙偉

租房市場這片萬億市值的“藍(lán)海”，從制度落地到走向成熟完善還需要時間，也對參與者運營能力提出考驗。

以政策推動，上海市在推進(jìn)“租售并舉”住房體系建設(shè)方面邁出關(guān)鍵一步。7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交：以樓面單價不到6000元/每平方米的“白菜價”，轉(zhuǎn)讓給了上海市的兩家區(qū)屬國有企業(yè)。

根據(jù)《財經(jīng)國家周刊》記者觀察，除上海外，廣州、佛山等地也已出臺方案加快住房租賃市場的發(fā)展。從目前已出臺實施的工作方案可以看到：未來更多城市的土地拍賣中，租賃住房用地的比例將大大增加，在拍賣中“競自持率”將成為一大趨勢；熱點城市住房供應(yīng)也正在從“重售輕租”、“重市場輕保障”向構(gòu)建“售租并舉”、“市場保障并行”的新體系轉(zhuǎn)變。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2020年中國住房租賃市場的市場體量約為1.6萬億元，2030年預(yù)計會超過4萬億元。從數(shù)據(jù)上來看，中國住房租賃市場正在進(jìn)入快速發(fā)展階段。租賃市場真的會如眾多業(yè)內(nèi)人士分析的那樣，成為房地產(chǎn)市場“最后的紅利”嗎？

風(fēng)口

從2016年10月開始密集出臺的樓市限購限貸政策，到中央定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，再到如今大力發(fā)展租賃市場，國家的最終目標(biāo)很清晰：建立一個“售租并舉”的長效機(jī)制，鼓勵用租房代替買房，讓樓市進(jìn)入一個“人人有房住”的新時代。

在這樣一個目標(biāo)的指導(dǎo)下，陸續(xù)出臺的“限購限售”政策與大力發(fā)展租賃市場形成有機(jī)整體，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制，就變得水到渠成。

日前住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》），也正是在深入了解這一發(fā)展趨勢的背景下，從融資、土地供應(yīng)、盤活租賃住房等角度提出加快住房租賃市場的發(fā)展。

從《通知》內(nèi)容來看，通過租賃市場，運營盤活存量資產(chǎn)的思路被放在了重要位置。《通知》明確提出，在增量開發(fā)之外，要著力于存量挖掘，把盤活市場的閑置存量房源，作為租賃市場房源供給的一條重要渠道。

就目前來看，在我國住房租賃市場扮演主體角色的，主要是分散的個人房東。據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉介紹，我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租。而在一些國家成熟的房地產(chǎn)市場，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。

“將Top10的機(jī)構(gòu)做統(tǒng)計，目前中國公寓運營商房屋管理數(shù)量占全國租賃房屋的0.8%，美國是7%，日本是31%左右。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，作為租賃市場房源供給主體，機(jī)構(gòu)租賃企業(yè)未來發(fā)展的潛力巨大。

入局

針對最近租賃市場新政，有業(yè)內(nèi)人士分析，租房市場這片萬億市值的藍(lán)海，未來一定是租售并舉，但這一制度從落地走向成熟完善，還需要時間，也對參與者運營能力提出考驗。

自2016年北京推出多種自持商品住房以來，天津、上海、廣州等城市紛紛發(fā)布土地出讓新規(guī)，推出“自持住宅”地塊。房地產(chǎn)開發(fā)商看似被迫做起了“房東”，但在此之前，一些嗅覺敏銳的開發(fā)商，早已經(jīng)布局租賃物業(yè)市場。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中國長租公寓品牌超過500家，主要分為三類：一類是中介代理機(jī)構(gòu)，如鏈家、我愛我家等；一類是獨立品牌公寓，如魔方公寓、優(yōu)+國際青年社區(qū)等；還有一類是各大房地產(chǎn)企業(yè)，例如萬科的“泊寓”、龍湖的“冠寓”等。

其中萬科作為房企中最先“試水”者，目前已在廣州、廈門、合肥、上海和重慶等城市落地多個長租公寓項目，計劃2017年持有運營15萬間公寓。除了萬科之外，龍湖、保利、綠地、金地、招商蛇口等房企也紛紛加入租賃市場。

在房屋來源方面，盤活閑置存量房仍是各大機(jī)構(gòu)住房租賃企業(yè)的重要方向。例如萬科的“泊寓”，主要通過租下廠房、城中村等閑置房源進(jìn)行改造。而以鏈家、我愛我家等為代表的中介代理機(jī)構(gòu)，主要是整合分散的個人住宅房源。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉曾表示，閑置廠房和商業(yè)辦公用房的擁有者中，國企占比相對較高，鼓勵存量開發(fā)，就必須從政策層面激發(fā)這部分國企參與的積極性。

這次九部委聯(lián)合發(fā)布的《通知》，也是首次從政策層面明確國企在租賃市場發(fā)展中的帶頭作用。從《財經(jīng)國家周刊》記者目前收集到的信息來看，國有企業(yè)的入局可能有兩種形式：

第一種是國有企業(yè)“親自下場”，投入資源成立住房租賃企業(yè)；第二種是通過閑置房源、資本和住房租賃企業(yè)展開合作，參與到開發(fā)和金融環(huán)節(jié)。畢竟在后期的運營和租后管理環(huán)節(jié)，市場化、民營化的租賃運營機(jī)構(gòu)更具優(yōu)勢。

困境

接受記者采訪的諸多業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管租賃市場“錢景”巨大，但由于商品住宅的租金收益率往往在3%以下，在現(xiàn)有條件下，企業(yè)很難通過商品房出租來建立起優(yōu)質(zhì)的盈利模式。根據(jù)世聯(lián)行2016年年報顯示，包括長租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是拓展成本和公寓前期運營成本較高。

除了租賃運營機(jī)構(gòu)盈利困境之外，“租不起房”也正在成為國內(nèi)一線城市租房人的煩惱。一般情況下，租金收入比以30%為臨界點，不能超過太多。而根據(jù)日前上海易居研究院發(fā)布《50城房租收入比研究》報告顯示，北京租金收入比為58%、深圳為54%、上海為48%，已經(jīng)成為名副其實的“租金嚴(yán)重過高城市”。

如何破解盈利難和租金貴的問題？首先是政策紅利支撐，《通知》要求發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金、租期、房源供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。上海以樓面單價不到6000元/每平方米的“白菜價”，向兩家區(qū)屬國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓租賃住房用地，或已暗示國有資本在提供租賃住房方面的主力軍作用。

其次是從立法層面完善租賃體系。今年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，向全社會公開征求意見，這個條例有望成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)。

最后對于企業(yè)來說，成本控制以及運營管理能力將成為未來競爭的核心。在行業(yè)利潤空間有限的背景下，要想獲得合理的利潤，除了擴(kuò)大銷售收入之外，最迫切地就是有效降低開發(fā)以及運營成本。

此外，中國樓市存在明顯的供需錯位現(xiàn)象，并不是所有的城市都亟需租賃市場補(bǔ)位。當(dāng)前租賃市場存在較大缺口的，是人口流入特征明顯的北上廣深以及部分二線城市，大部分三四線城市，仍然面臨著去庫存的壓力。

在業(yè)內(nèi)人士看來，租賃市場想要真正成為中國房地產(chǎn)的紅利，真正實現(xiàn)“人人有房住”，擁有更好的租房體驗，享受與購房相同的福利，還要走一段艱難的路。