論“三道紅線”背景下房地產(chǎn)企業(yè)的處境及出路

方泳橋

（武漢東原潤豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，湖北 武漢 430000）

為控制我國一直以來飆升的房價，保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，避免因房地產(chǎn)泡沫破損而對我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的巨大風險，我國出臺了針對房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”政策，其原因一方面是降杠桿，防止大規(guī)模舉債的地產(chǎn)公司因資金斷裂產(chǎn)生財務風險；一方面穩(wěn)杠桿，通過橫向監(jiān)管限制通常難以監(jiān)管的表外融資杠桿，降低系統(tǒng)性風險。通過一系列的穿透式監(jiān)控，堅決防止房地產(chǎn)市場“爆雷”，有效降低房地產(chǎn)市場的風險，重塑企業(yè)核心經(jīng)營能力。

一、“三道紅線”政策概述

“三道紅線”這一政策指標直接指向降低房地產(chǎn)企業(yè)負債，控制房地產(chǎn)企業(yè)拿地規(guī)模。其中第一道紅線是指房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率要在剔除預收賬款之后不能達到70%，限制房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)負債率，關鍵在于把控房地產(chǎn)企業(yè)的總體杠桿，推動企業(yè)降低長期經(jīng)營性風險。房地產(chǎn)企業(yè)可通過提升顧客的預收賬款，減少囤地產(chǎn)生的負債，從而不觸碰第一道紅線；第二道紅線是指房地產(chǎn)企業(yè)的凈負債率不大于100%，此項指標有效限制了企業(yè)凈負債率，促進房地產(chǎn)企業(yè)將財務杠桿、有息杠桿都把控在合適的范圍里。房地產(chǎn)企業(yè)要想控制好凈負債率，可以減少企業(yè)有息負債、增強企業(yè)的現(xiàn)金流，同時增加企業(yè)的凈資產(chǎn)；第三道紅線是指現(xiàn)金短債比要大于一倍，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金短債比的限制，保障企業(yè)資金流動性，嚴防資金鏈斷裂等風險現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要想調整現(xiàn)金短債比就必須調整企業(yè)整體債務結構，相對增加企業(yè)長期債的比重[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀

（一）商業(yè)模式

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的商業(yè)模式主要依賴快周轉、高杠桿的發(fā)展模式、其中快周轉是指周期性的資本循環(huán)，通俗來講就是快速開發(fā)、快速推進、快速銷售、繼續(xù)拿地，循環(huán)反復，快速做大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模；高杠桿意味著高負債，由于房地產(chǎn)限價的原因，行業(yè)毛利低，加高杠桿以提升房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率，但由此產(chǎn)生了財務風險大的弊端。房地產(chǎn)企業(yè)通過快速且大規(guī)模的開發(fā)，甚至是不惜采取降價銷售的形式快速收回資金款項，這便是當下房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)泡沫

房地產(chǎn)行業(yè)實際是通過政府賣地獲得資金財政收入，開發(fā)商企業(yè)在拿到土地之后，將其抵押給銀行獲得貸款，然后進行開工建設，在這期間通過房屋預售回籠資金，然后繼續(xù)用資金拿地蓋樓，循環(huán)往復。2008年全球遭遇金融危機，我國為了平穩(wěn)渡過金融危機并維持經(jīng)濟增長，出臺了四萬億計劃，此計劃的出臺并沒有導致明顯的通貨膨脹，是因為這其中的貨幣都大量的進入了房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)成了一個巨大的資金蓄水池。同時期，在貨幣供應量和利率紅利急劇增加的情況下，房屋價格一路暴漲，房地產(chǎn)泡沫也在這樣貨幣寬松的大環(huán)境下產(chǎn)生。當房屋價格高漲到購買房屋者數(shù)量驟降，房屋需求大幅度下降，那么房地產(chǎn)泡沫就將迎來雪崩式破滅。

三、“三道紅線”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“三道紅線”政策對地產(chǎn)企業(yè)的精準打擊

“三道紅線”將對房地產(chǎn)企業(yè)進行精準打擊，第一道紅線剔除預收款后的資產(chǎn)負債率，剔除預收款是因為房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)賬面上存在大量預收款，房地產(chǎn)企業(yè)只要順利交房，那么預收款就不會構成其還款的壓力。第二道紅線要降低房地產(chǎn)企業(yè)的凈負債率，在資產(chǎn)負債表中的“負債”，其概念較為寬泛，其中一部分負債科目實際上不會對房地產(chǎn)企業(yè)造成還款壓力，實際上需要格外關注的是房地產(chǎn)企業(yè)的貨幣資金在償還有息負債的利息之后還能不能大于凈資產(chǎn)。第三道紅線要求房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金短債比，也就是非受限現(xiàn)金和短期債務的比例要大于1，企業(yè)所持有的現(xiàn)金要大于短期流動負債。如果比例小于1，房地產(chǎn)企業(yè)很可能無法如期償還短期債務，會導致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題從而資金鏈斷裂。

（二）“三道紅線”政策影響下地產(chǎn)企業(yè)的變化

1．短期變化

首先，房地產(chǎn)企業(yè)會采取降價銷售、清庫存的方式應對政策影響。我國房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，企業(yè)的現(xiàn)金流和融資能力是企業(yè)生存發(fā)展的生命線，如果房地產(chǎn)企業(yè)融資能力下降或受到限制，那么就只好通過降價的方式實現(xiàn)資金快速回籠。例如恒大集團全線7折的售房模式取得立竿見影的銷售效果。其次，企業(yè)會增加企業(yè)并購，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金斷裂的局面就只好通過轉讓股權、轉賣項目等方式解決危機。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還會引入戰(zhàn)略性投資，企業(yè)除了直接轉讓資產(chǎn)，也可以通過發(fā)放股權的方式融資，引入戰(zhàn)略性投資緩解企業(yè)當下的資金壓力。例如在三道紅線政策出臺以后，萬科、綠地、世貿(mào)等多家房地產(chǎn)企業(yè)開始配售新股，用來緩解企業(yè)的借債壓力。

2．長期變化

從長期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展變化來看，房地產(chǎn)整個行業(yè)必然會迎來全行業(yè)洗牌，首先面臨倒閉風險的就是眾多民營房地產(chǎn)小企業(yè)；同時國有房地產(chǎn)企業(yè)普遍不會觸碰三道紅線，在這樣的大背景下，穩(wěn)健型的資產(chǎn)結構良好的房地產(chǎn)將獲得豐厚回報，例如華潤置地、中海地產(chǎn)等國企。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)則將會產(chǎn)生變化，過去野蠻式圈地、囤地的商業(yè)模式將不復存在，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的運營規(guī)則把控是要控制其發(fā)展速度，更加注重房地產(chǎn)行業(yè)的高質量發(fā)展：不再進行野蠻式生產(chǎn)，注重精細化生產(chǎn)和管理；不再寄希望于高杠桿，而要依靠企業(yè)自身造血輸血，促進內部建立內循環(huán)發(fā)展模式。提升企業(yè)多元化的綜合管理能力，做個性化的房地產(chǎn)產(chǎn)品[2]。

四、“三道紅線”下房地產(chǎn)企業(yè)的轉型策略

（一）以“開源節(jié)流”為戰(zhàn)略目標

從“三道紅線”的具體指標來看，房地產(chǎn)企業(yè)需要進行開源節(jié)流，增資產(chǎn)降負債，優(yōu)化經(jīng)營模式。其中，“開源”是指房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)新銷售渠道的方式加快銷售節(jié)奏，例如打折降價；還可以尋求股權融資以降低杠桿和企業(yè)負債?！肮?jié)流”是指房地產(chǎn)企業(yè)要放慢拿地的節(jié)奏，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始協(xié)商退地，停止了在三四線城市拿地圈地的計劃，具體來講：

1．采取合理的促銷手段

在“三道紅線”的政策施壓之下，許多房地產(chǎn)企業(yè)強化銷售、創(chuàng)新銷售模式，例如許多企業(yè)開始建設線上銷售平臺或者入駐抖音等網(wǎng)絡直播平臺進行線上銷售。在過去的2020年雙十一期間，眾多房地產(chǎn)企業(yè)積極運用電商平臺流量，增加大量線上銷售渠道，京東、蘇寧、天貓等電子商務龍頭企業(yè)在雙十一特別開設了房屋出售平臺，助力房地產(chǎn)企業(yè)第四季度的業(yè)績沖刺。在創(chuàng)新售房模式、采取多種多樣的銷售手段之后，我國2020年第四季度房屋銷售增有了明顯提升，銷售節(jié)奏加快。

2．加速地產(chǎn)項目股權轉讓

在國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)的融資監(jiān)管壓力下，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于資金短缺，將企業(yè)旗下項目公司部分股權轉讓給有實力的合作商，從而提前實現(xiàn)資金回籠，同時還通過出售股權的方式剝離虧損資產(chǎn)，從而降低企業(yè)負債率。房地產(chǎn)企業(yè)股權轉讓節(jié)奏開始加快，例如華僑城、華潤置地、金茂等房企開始轉讓負債程度高的風險項目，提前實現(xiàn)資金回籠。

3．拓寬企業(yè)融資渠道

在“三道紅線”政策的強力約束和大環(huán)境的影響之下，當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)紛紛開始拆解集團旗下盈利水平較高的業(yè)務進行上市，例如房地產(chǎn)企業(yè)下設的物業(yè)業(yè)務，這樣做可以有效減輕企業(yè)的融資壓力，同時還能為企業(yè)獲得新的利潤增長點，加強企業(yè)資金流動性。在2020年就有數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)拆分旗下物業(yè)板塊進行上市，物業(yè)上市的熱潮席卷而來。

4．控制土地儲備

房地產(chǎn)企業(yè)在政策影響下紛紛開始調整拿地節(jié)奏，在過去的2020年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的整體融資環(huán)境較為輕松，優(yōu)質地塊紛紛加快入市，房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性高漲。然而，在2020年房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”政策出臺之后，有12家約談企業(yè)拿地金額/銷售金額的比重縮小19.3%，降幅極大[3]。

（二）創(chuàng)新企業(yè)運營模式

1．回歸客戶，提高服務水平

2021年房地產(chǎn)企業(yè)紛紛調整經(jīng)營策略，“管理紅利”的時代已經(jīng)來臨，未來房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念將回歸到以客戶為導向，房地產(chǎn)企業(yè)被重新拉回統(tǒng)一起點，過去通過高周轉、高杠桿來刺激房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運轉的模式已經(jīng)徹底結束，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始步入“管理紅利”時代，房地產(chǎn)能否在變幻莫測的市場環(huán)境下生存、發(fā)展，其房屋產(chǎn)品質量、服務水平、內部成本控制、企業(yè)現(xiàn)金流管理等成為決定性因素。

2．聚焦產(chǎn)品，提高競爭優(yōu)勢

在過去，房地產(chǎn)企業(yè)通過十多年的飛速增長，財務杠桿和經(jīng)營杠桿已經(jīng)被企業(yè)使用到了極致，房地產(chǎn)已經(jīng)步入了平穩(wěn)發(fā)展期，同時，隨著購房人群的結構性變化及其住房消費觀的變化，房地產(chǎn)行業(yè)漸漸成為買方市場，購房者對房屋產(chǎn)品、社區(qū)運營和企業(yè)的服務重視程度越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)回歸客戶為導向的經(jīng)營模式已成定局，所以未來房地產(chǎn)企業(yè)更應該加強對房屋品質的升級打造，做到精細化的高質量服務。

3．降低風險，采取合作開發(fā)

房地產(chǎn)行業(yè)在“三道紅線”出臺后面臨的資金壓力陡然增加，市場上對房屋企業(yè)的投資力度也明顯減弱。然而對于優(yōu)質地塊的不斷推出，房地產(chǎn)企業(yè)又面臨著不得不拿地的情況，此時，房企之間聯(lián)合拿地在幫助其減少開支的同時可以降低風險。房企合作拿地一方面可以分擔投資金額、分攤風險，以較少的資金投入獲取較多的資源；另一方面可以在房屋銷售的熱點城市進行合作競標，避免房地產(chǎn)企業(yè)因土地資源稀缺而過度競爭，降低企業(yè)拿地成本。

（三）促進企業(yè)數(shù)字化轉型

房地產(chǎn)企業(yè)為增強企業(yè)核心競爭力，就必須降本增效和實行精細化管理。在提高經(jīng)營管理水平的過程中，數(shù)字化轉型成為幫企業(yè)帶來更多效益的新興技術。在“三道紅線”的政策推行下，各個房地產(chǎn)企業(yè)都開始增強企業(yè)數(shù)字化布局的力度。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)數(shù)字化轉型的首要目標是提升質量、降低成本、增加效益，具體要搭建房地產(chǎn)運營平臺和專業(yè)的財務系統(tǒng)等，努力提升員工的工作效能、提高項目管理水平、降低企業(yè)成本費用。第二，數(shù)字化轉型的目標是給房地產(chǎn)企業(yè)賦予新的業(yè)務，拓寬業(yè)務范圍?？梢酝ㄟ^智慧供應鏈平臺為現(xiàn)有的業(yè)務賦能，提高工作效率，擴展業(yè)務范圍。第三，數(shù)字化轉型可以輔助房地產(chǎn)企業(yè)管理層進行科學決策。企業(yè)可以通過利用大數(shù)據(jù)智能系統(tǒng)提升決策者的決策能力，為其提供科學的數(shù)據(jù)支撐。第四，數(shù)字化轉型的最高層次目標是對房地產(chǎn)企業(yè)過去的經(jīng)營模式進行顛覆式的升級改造，通過新技術的應用和數(shù)據(jù)資源沉淀，幫助房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新業(yè)務模式，從而支持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式更加多元化，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展[4]。

五、結束語

在國家“三道紅線”的政策約束下和“房住不炒”的指導思想下，房地產(chǎn)企業(yè)在2021年延續(xù)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理機制，打破了房地產(chǎn)企業(yè)過去通過高杠桿、高周轉謀求擴張的路徑依賴。未來房地產(chǎn)行業(yè)將具有更健康的財務杠桿和無息杠桿，擁有更多元化的企業(yè)資產(chǎn)，屆時擁有產(chǎn)業(yè)鏈話語權的房地產(chǎn)企業(yè)將更具備競爭優(yōu)勢。