限購之后，樓市將何去何從

龔方件

半年多以來，全國房地產(chǎn)限購限貸政策如火如荼地進(jìn)行著，通過監(jiān)測數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，上海房價3月最新數(shù)據(jù)結(jié)果驚人，其二手房成交價在經(jīng)歷了長達(dá)半年的暴漲后，于2017年3月迎來拐點(diǎn)。上海房價同比上升雖明顯，但是在限購令等國家政策的影響下，環(huán)比已經(jīng)進(jìn)入一個新的自我調(diào)整階段。

相比而言，作為一線城市中的同胞兄弟深圳，由于限購和限價政策連續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場亦受到了良好的調(diào)控，這極大打擊了房地產(chǎn)投資客們的熱情與投資基金的流入。與此同時，北京“317認(rèn)房又認(rèn)貸”“326全面限制商改住”等一系列組合政策也大力推出，中國首都調(diào)控靴子的落地令其樓市的炙人熱度開始降溫。

上述一系列的市場風(fēng)向標(biāo)，使得前期投資房地產(chǎn)的一些投資大戶開始思索：是否到了套現(xiàn)的階段？一些投資者無法承受樓市調(diào)整的壓力，他們擔(dān)心資產(chǎn)會縮水，有的已開始拋售名下房產(chǎn)。

據(jù)了解，深圳投資大戶文先生主要從事房地產(chǎn)投資等業(yè)務(wù)，2009年前從開發(fā)商手中購買了40套房產(chǎn)用于投資，耗資4000萬。2016年是中國樓市的驚喜之年，國家為市場健康穩(wěn)定發(fā)展實(shí)行限購政策，文先生因此擔(dān)憂資產(chǎn)縮水，開始高位套現(xiàn)。2016年底，其40套房屋已套現(xiàn)1.6億元，加之手上華強(qiáng)北60多套小戶型，一共套現(xiàn)資產(chǎn)預(yù)估約3億元。2017年3月初，聯(lián)想集團(tuán)也通過公告宣稱，旗下全資附屬公司聯(lián)想（北京）有限公司已與北京融創(chuàng)融科地產(chǎn)有限公司訂立了一份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將以約人民幣16.17億元的價格向后者出售成都聯(lián)創(chuàng)融錦投資有限責(zé)任公司49%股權(quán)，套現(xiàn)16億。

市場經(jīng)濟(jì)的風(fēng)云變幻莫測，現(xiàn)在老百姓討論最多的話題就是如何賺錢，如何投資，買哪里的房，何時賣出？中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這樣一個階段，恰處于房地產(chǎn)市場的分水嶺，房屋固有的保值增值性，這是讓我們對房地產(chǎn)市場看好的重要理由之一。不過，當(dāng)全民夢想買樓的時代正在到來時，最高端的有錢人和很多的開發(fā)商卻在慢慢撤出來，中產(chǎn)階層和剛需者則在不斷進(jìn)入，究竟誰對誰錯，相信時間會給我們一個答案。

有人說，調(diào)控不是天天有嗎？大家都習(xí)慣了，如果沒有才會覺得恐慌呢！北京、上海、深圳等一線城市的房價永遠(yuǎn)會漲。嗨，還真不是，每個城市都不是永遠(yuǎn)漲的，它們當(dāng)然跌過。讓我們回顧一下中國樓市近年來的調(diào)控歷史。

2010年6月，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，明確“認(rèn)房認(rèn)貸”。2010年7月12日，上海房管局出臺“認(rèn)房認(rèn)貸”，2010年7月15日，北京亦出臺“認(rèn)房認(rèn)貸”通知。那么，之后血流沃野的2011年又發(fā)生了什么呢？自然可以用十步殺一人、千里不留行來形容。那時的神州大地掀起了轟轟烈烈的砸售樓處運(yùn)動，一些著名事件仍讓人記憶猶新，比如鄂爾多斯崩盤，康巴什房價從2010年的1萬多元跌到3000多元等。

到了彷徨的2012年，則是調(diào)控逐步放松的年度，2012年6月8日央行下調(diào)基準(zhǔn)利率，同一天國務(wù)院常務(wù)會議推行《商業(yè)銀行資本管理辦法》， 將商業(yè)銀行二套房貸風(fēng)險權(quán)重下調(diào)。2012年7月6日再次下調(diào)基準(zhǔn)利率，隨后信貸出現(xiàn)了各種花樣放松。在2012年下半年，房價在前期下跌基礎(chǔ)上出現(xiàn)了一些上漲。很快進(jìn)入明嚴(yán)實(shí)松的2013年，2013年1月，部分銀行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)微調(diào)，認(rèn)房認(rèn)貸放寬為認(rèn)房不認(rèn)貸。2013年4月，第二次強(qiáng)調(diào)“認(rèn)房認(rèn)貸”，從信貸數(shù)據(jù)看出來2013年的信貸出現(xiàn)了大幅度增長，說明銀行在實(shí)際執(zhí)行中可能放松了認(rèn)房認(rèn)貸政策。于是，2013年房價出現(xiàn)明顯上漲。所以，所有的大反轉(zhuǎn)都源于絕望，就像日劇里把人性的欲望已經(jīng)挖掘到極點(diǎn)，愛恨情仇生殺死活都已經(jīng)歷過質(zhì)問過咆哮過，最后只有反轉(zhuǎn)，因為反轉(zhuǎn)不需要清醒的邏輯，絕望的人還需要邏輯嗎？

2014年上半年，矯正了2013年的信貸放松，實(shí)際上又加強(qiáng)了認(rèn)房認(rèn)貸。2014年9月，房價明顯下跌，北京跌幅達(dá)到12.8%。2014年10月，政府突然發(fā)文將認(rèn)房認(rèn)貸改為認(rèn)房不認(rèn)貸。2015年，深圳率先大漲，上海隨后異動。2016年開始直到當(dāng)年9月，20個城市房價轟轟烈烈地上漲。最后2016年房市殺器重祭，2016年11月，滬深再次認(rèn)房認(rèn)貸。隨后，2017年春節(jié)以前，深圳出現(xiàn)10%回調(diào)，上海市場陷入冰凍，2017年春節(jié)后，上海部分地區(qū)回調(diào)5%，郊區(qū)二手房不好賣了。2017年3月17日，北京、廣州等多地再次認(rèn)房認(rèn)貸，其他二線城市如鄭州在偷偷開了小口子之后看到北京態(tài)度，明言發(fā)文把小口子堵上。

政策炮彈只是引子，實(shí)質(zhì)上起殺傷作用的是信貸，在信貸緊縮面前，所有中國式不動產(chǎn)的情感都灰飛煙滅，我們寄予不動產(chǎn)的家庭美滿、孩子未來以及階層確認(rèn)，都不復(fù)存在。按中國人民銀行的數(shù)據(jù)，2010年信貸狂飆后，2011年和2012年均在抑制，2013年信貸再次出現(xiàn)大幅增加，2014年再抑制，2015年和2016年更是狂飆的節(jié)奏，房價自然也隨之波瀾起伏。

國家需要降低房地產(chǎn)投資杠桿，主要觀測指標(biāo)也是信貸杠桿，2015年至2016年的上漲是完全依賴杠桿的，這是與以前不同的狀況。按照商貸、公積金等貸款占25%估計，2016年新增住房相關(guān)貸款可能有7萬億了，去年新房成交額是10萬億，二手房成交額據(jù)鏈家估計是5萬億，那么杠桿率可能已經(jīng)達(dá)到47%。此外，2016年個人房貸占到了新增貸款的45%。那央行的心理位置在哪里，預(yù)計是杠桿率降到35%以下、個人房貸占比降到30%左右。如果按此計算，假設(shè)新增貸款不變，估計今年個人按揭貸款將下降至3.8萬億，前兩個月已經(jīng)用掉1萬億，意味著剩下的10個月月均發(fā)放2800億，我們可以對比一下去年高點(diǎn)時的6000多億。按信貸是房價幅度雙倍來粗估，信貸減少32%，意味著房價下跌15%左右。細(xì)心的人發(fā)現(xiàn)，最近價格的漲幅伴隨的是信貸雙倍的漲幅，這是邊際效益遞減造成的，如果大家認(rèn)為近期還有一個大漲，那就意味著杠桿率爆表。觀察2010年至2015年的節(jié)奏，2010年的那種大漲也需要經(jīng)過5年多時間反復(fù)緊松漲跌回彈來消化。當(dāng)然，政府也不希望市場出現(xiàn)大跌，估計要觀察一下杠桿率降下來后市場的反應(yīng)再做進(jìn)一步的決策。

房地產(chǎn)投資中的每一個老司機(jī)都是在調(diào)控的槍林彈雨中成長起來的，形成了一些實(shí)踐性很強(qiáng)的游擊理論。看多做空的投資大戶文先生就認(rèn)為，“房地產(chǎn)調(diào)控的目的是市場平穩(wěn)，調(diào)控導(dǎo)致的樓市波動反而是上車的機(jī)會，所以我們應(yīng)該時刻做好準(zhǔn)備。政策就像剎車片，調(diào)控相當(dāng)于踩剎車，原本狂飆的速度被剎下來了，您見過剎車剎到倒車的嗎？”“對于不差錢的來說，未來的幾個月，又是一個相當(dāng)好的買點(diǎn)。市場平穩(wěn)期，就是最好的買入時機(jī)?！?/p>

文先生還告訴筆者，他認(rèn)為全國房價有個輪動地圖。一般而言，深圳早周期一年，接著是長三角領(lǐng)頭羊上海，然后波及長三角重要城市，最后是華北和京津冀這一廣義北方區(qū)域。深圳為什么是全國樓市的先行指標(biāo)呢，首先它存量住宅最少，新增供應(yīng)最少；其次它年輕人多，比較活躍；最后它是移民城市，沒有歷史，沒有階層，相比較而言文化沉淀底蘊(yùn)比較淺?？傊?，就是冒險家多，價格更加敏感、激進(jìn)。就深圳目前狀況來看，在經(jīng)歷了大殺器后，市場冷了一段時間，2017年春節(jié)前出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)回調(diào)，不少地段一般的樓盤下調(diào)了10%。春節(jié)后，二手房成交出現(xiàn)了小陽春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片區(qū)，難道是有錢人更不怕調(diào)控？深圳可以作為北上廣的先行樣板來看，再觀察幾個月，如果深圳二手房量價保持目前狀況，說明它已經(jīng)完成筑底。實(shí)質(zhì)上，深圳的住房貸款已經(jīng)大幅降低，在信貸降低的基礎(chǔ)上保持的成交更具有參考意義。

于是，文先生給我們畫出如下路徑圖：第一階段，確認(rèn)深圳筑底完成后，買深圳；第二階段，確認(rèn)上海筑底完成后，買上海；第三階段，確認(rèn)北京和廣州筑底后，買北京廣州；其余人口多土地不多的城市，自行設(shè)計路線。

現(xiàn)在談及全民買房的時代，您是否又想起那個全民炒股的日子？也許房地產(chǎn)和股票屬于不同的屬性，不同的行業(yè)，但終究而言，他們都在訴說著同樣的故事：資金流入、水漲船高、高位套現(xiàn)、資金流出，受傷的永遠(yuǎn)是散戶。所以，與股票一樣同屬于資本市場的房地產(chǎn)，一旦出現(xiàn)黑天鵝事件，最受傷的又會是誰呢？