“租售同權(quán)”有助于遏制“炒房”

楊中旭

央地兩級(jí)政府的“集體行動(dòng)”表明，“租售同權(quán)”已是房地產(chǎn)新政的重要組成部分，即“唯有經(jīng)營(yíng)，才會(huì)看重長(zhǎng)期收益，而非短炒產(chǎn)權(quán)房”

7月中下旬以來(lái)，“租售同權(quán)”突然成為“熱詞”。

掀起這一熱浪的，是廣州市政府與住建部等中央九部門。7月17日，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》出臺(tái)，核心政策是租房亦可享受學(xué)區(qū)紅利。次日，住建部等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，這是繼2016年“國(guó)辦39號(hào)文”之后，關(guān)于租賃市場(chǎng)發(fā)展的另一重要政策動(dòng)向。其中，“多渠道擴(kuò)大房源、鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)將閑置與低效廠房、商辦用地等按規(guī)定改為租賃住房”等舉措，等于擴(kuò)大了大中城市的住房供給。

在房?jī)r(jià)高企的背景下，“買不起房，可以租房”，觸動(dòng)了無(wú)數(shù)人的神經(jīng)。贊賞者認(rèn)為這不僅是件改變樓市命運(yùn)的大事，也能為龐大的“城市新移民”群體帶來(lái)更加公平的教育機(jī)會(huì)。

但同時(shí)亦有人質(zhì)疑，廣州”租售同權(quán)”新政，究竟是切實(shí)解決住房及教育問(wèn)題的“真武器”，還是被過(guò)度解讀的“假高潮”？

第一股熱浪未消，第二股熱浪又來(lái)襲。7月底，無(wú)錫、武漢等多個(gè)城市頒布了與廣州相近的政策，這一央地兩級(jí)政府的“集體行動(dòng)”表明，“租售同權(quán)”已是房地產(chǎn)“新政”的重要組成部分。

去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，在住建部等九部門聯(lián)合文件中被再次強(qiáng)調(diào)。在中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵看來(lái)，對(duì)這一政策定位，央地兩級(jí)政府的理解更深入了，落實(shí)也已更具體，其中，居住功能中，包含了經(jīng)營(yíng)功能，“唯有經(jīng)營(yíng)，才會(huì)看重長(zhǎng)期收益，而非短炒產(chǎn)權(quán)房”。

“租售同權(quán)”是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，如同一張多米諾骨牌，將推動(dòng)一系列改革展開。

經(jīng)營(yíng)權(quán)是居住權(quán)的一部分

《財(cái)經(jīng)》：央地兩級(jí)政府密集出臺(tái)房屋租賃市場(chǎng)的政策，是地產(chǎn)政策的重要轉(zhuǎn)向嗎？

李鐵：可以這么說(shuō)，我們對(duì)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一對(duì)房屋屬性的定位，理解得更透徹了。

隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提升，到目前為止，已經(jīng)有57.35%的人長(zhǎng)期居住在城市，這給住房市場(chǎng)帶來(lái)了旺盛的需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷高企。過(guò)去政策更多盯住房屋買賣市場(chǎng)，隨著房?jī)r(jià)的攀升，炒房盛行不衰。

但實(shí)際上，房屋不是只有買賣功能。決策層用通俗易懂的語(yǔ)言，概括了房屋的基本屬性，房子更多是用來(lái)住的。這一政策定位明確之后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，居住功能中，包含了經(jīng)營(yíng)功能。

《財(cái)經(jīng)》：房屋的經(jīng)營(yíng)功能，通過(guò)租賃行為來(lái)實(shí)現(xiàn)？

李鐵：城市中間偏上階層，很多人都炒過(guò)房。炒，一定是看重短期的收益。你以低價(jià)位購(gòu)入一套房子，總在盤算短期內(nèi)找一個(gè)合適的時(shí)機(jī)、合適的價(jià)位出手。房屋的功能變得非常簡(jiǎn)單，就是一買一賣。它所造成的空城、鬼城現(xiàn)象，已不復(fù)贅言。

但如果不以買賣為目的，而主要以租賃為目的的話，你的預(yù)期和行為就完全不同了。你可以在自己的房子開飯店、理發(fā)店、旅店，各種服務(wù)業(yè)都可以涉足，你也可以把房子租給他人經(jīng)營(yíng)。此時(shí)，出租或租賃住房就變成了長(zhǎng)期居住、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)行為，你通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲取穩(wěn)定的收益。當(dāng)居住功能多元化之后，不管是單純的居住，還是經(jīng)營(yíng)，房屋里面都是有人氣的，這和炒空房有本質(zhì)不同。

每個(gè)人都希望獲得更好的現(xiàn)金流，那就需要提高經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，改善服務(wù)，形成長(zhǎng)期品牌。城市傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)就是這么發(fā)展起來(lái)的，我們稱之為街區(qū)經(jīng)濟(jì)。

街區(qū)經(jīng)濟(jì)方便民眾，解決了就業(yè)，是一個(gè)城市最有活力的部分。現(xiàn)在中央倡導(dǎo)特色小鎮(zhèn)，也是在倡導(dǎo)街區(qū)經(jīng)濟(jì)，而非房地產(chǎn)化。

《財(cái)經(jīng)》：當(dāng)下房屋租賃市場(chǎng)的問(wèn)題在哪？

李鐵：國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)中，租賃占比21%，還非常不成熟。目前大量土地仍然是向開發(fā)商供給，沒(méi)有個(gè)人有能力大面積購(gòu)買樓盤。但是，一些既有的存量住房，是可以盤活的。

市場(chǎng)對(duì)此有旺盛的需求。前一段時(shí)間我去佛山，在一家特別火的飯館吃火鍋魚。你知道這個(gè)餐館是怎么來(lái)的嗎？閑置的村莊，破舊的宅子，被一個(gè)老板租下來(lái)開餐館。原來(lái)只租了幾間房，后來(lái)生意紅火，就擴(kuò)大到了2000平方米。

面積擴(kuò)大了，自有資金不夠怎么辦？金融支持就得跟上。九部門聯(lián)合文件中提到，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持，向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案。

街區(qū)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)者，小商戶居多，他們的自有資金普遍不充裕，金融支持就變得非常關(guān)鍵。當(dāng)然，前提是商戶有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

租賃住房也不是不能賣。當(dāng)你經(jīng)營(yíng)不善，也就是沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的時(shí)候，就只好變賣房屋還債了，這和炒房又有本質(zhì)上的不同。

當(dāng)市場(chǎng)從熱衷于短炒，轉(zhuǎn)向熱衷于長(zhǎng)期收益，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制就落了地。

或?qū)?lái)土地出讓變革

《財(cái)經(jīng)》：新政是否意味著，未來(lái)會(huì)大規(guī)模開發(fā)租賃式住宅？

李鐵：這是我比較擔(dān)心的地方，也要看政策實(shí)施的效果。

此前，房屋買賣占據(jù)市場(chǎng)主流的時(shí)候，土地出讓主要以大塊出讓為主，城市個(gè)性就喪失了，服務(wù)業(yè)發(fā)育不足，城市包容性越來(lái)越差。房屋租賃市場(chǎng)恐怕不能再走這條老路。

人口流入較多的大中城市，中心區(qū)已經(jīng)很難找到地塊出讓給開發(fā)商。市郊倒是有地方，但是你的就業(yè)在市中心，醫(yī)療、教育等優(yōu)質(zhì)資源也集中在中心區(qū)，在中心區(qū)還是市郊租房，就不難選擇了。

另外，一線城市的市郊，現(xiàn)在房?jī)r(jià)都五六萬(wàn)元了，如果以行政手段壓低資源價(jià)格，做廉價(jià)出租，等于是資源的浪費(fèi)。

既然如此，盤活中心區(qū)閑置的房源，就成為政策選項(xiàng)。九部門文件中已經(jīng)提到，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)將閑置與低效廠房、商辦用地等按規(guī)定改為租賃住房。

《財(cái)經(jīng)》：土地大塊出讓的弊端是什么？

李鐵：土地大塊出讓，形成封閉社區(qū)，等于斷了街區(qū)經(jīng)濟(jì)的血脈。

發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)發(fā)育的前提，是基于土地所有制的土地小規(guī)模出讓，很多房子蓋的時(shí)候就以租賃為目的。所有者有長(zhǎng)期出租的收益需求，如前所述，房子不僅可以用來(lái)住，還可以經(jīng)營(yíng)。

回過(guò)頭來(lái)，我們自己的城市中心區(qū)，歷史上已形成了一些穩(wěn)定的、價(jià)格低廉的房屋租賃市場(chǎng)，廣州、深圳的城中村就是典型的代表。城中村房屋之下的宅基地不能轉(zhuǎn)賣到村集體之外，出租就成了必然選項(xiàng)。由于人口不斷涌入大中城市，城中村住房的長(zhǎng)期穩(wěn)定出租成為現(xiàn)實(shí)。

和開發(fā)商開發(fā)的、功能單一的、只用來(lái)住或者炒的住房相比，城中村的居住功能是多元化的，不僅可以住，還可以經(jīng)營(yíng)。城中村的配套設(shè)施是和租戶的消費(fèi)水平相適應(yīng)的，理個(gè)發(fā)幾塊錢，小餐館10塊錢管飽，在城中村居住生活，成本很低，是相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)社區(qū)。

如果租賃市場(chǎng)大塊土地出讓，那就要建商城。去商城吃飯、理發(fā)，可不是幾塊錢能下得來(lái)的。

前些年，我們搞的公租房，只是滿足了一部分流動(dòng)人口的居住需求，很多農(nóng)民工和低收入白領(lǐng)不在其中，也就是說(shuō)，我們急需擴(kuò)大租賃住房的供給。

《財(cái)經(jīng)》：你剛才說(shuō)中心區(qū)住房租賃更有市場(chǎng)。但是，仍有大量農(nóng)民工和低收入白領(lǐng)，他們不得不到市郊租房。近些年來(lái)，一線城市市郊的就業(yè)機(jī)會(huì)也開始多起來(lái)，怎么看待這種現(xiàn)象？

李鐵：這是個(gè)好問(wèn)題。市郊存在大量存量房屋。其實(shí)我們都知道，一線城市市郊的農(nóng)民，很多房屋都處于出租狀態(tài)。

讓已有的市郊村莊形成穩(wěn)定的房屋租賃市場(chǎng)，可以住、可以經(jīng)營(yíng)，讓農(nóng)民從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)，提供精準(zhǔn)的廉價(jià)服務(wù)，收入提升，享受城市化的福利，何樂(lè)而不為？

問(wèn)題是，現(xiàn)有的宅基地相關(guān)法律法規(guī)，尚需修訂完善，才能滿足前述需求，這關(guān)乎農(nóng)民工市民化的落地。

《財(cái)經(jīng)》：十七屆三中全會(huì)上，即已授予農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地“同地、同權(quán)、同價(jià)”的權(quán)利，但在施行過(guò)程中，又受到種種掣肘，難以落地。

李鐵：不僅是十七屆三中全會(huì)，后來(lái)中央在制定新型城鎮(zhèn)化政策的時(shí)候，也提出了相似的政策。但是，改革不是一蹴而就的，用決策層的話來(lái)說(shuō)，“城鎮(zhèn)化要有歷史耐心”。

“租售同權(quán)”仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)教育公平

《財(cái)經(jīng)》：很多人認(rèn)為，推動(dòng)“租售同權(quán)”是為了平抑房?jī)r(jià)？

李鐵：我們得分析，學(xué)區(qū)房為什么上漲最快。稀缺優(yōu)質(zhì)教育資源在空間中的不均衡分配，是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房上漲的最主要原因。過(guò)去都是購(gòu)買學(xué)區(qū)房后才可以得到就近入學(xué)的權(quán)益。當(dāng)子女的教育結(jié)束，學(xué)區(qū)房還可以通過(guò)轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)租，實(shí)現(xiàn)資源轉(zhuǎn)換，學(xué)區(qū)房就是這么被炒起來(lái)的。

同時(shí)，還存在著充足的支撐學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)上漲的高收入群體。無(wú)論學(xué)區(qū)房政策如何變換，都滿足不了高收入人口的需求。如果不加以限制引導(dǎo)，房?jī)r(jià)和租賃價(jià)格還會(huì)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

出臺(tái)“租售同權(quán)”政策，實(shí)際上和近幾年中央要求限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的思路有關(guān)，地方政府有很大的壓力，希望能夠通過(guò)“租售同權(quán)”有效降低房?jī)r(jià)，至少也要抑制其過(guò)快上漲。

《財(cái)經(jīng)》：還有一些人認(rèn)為，“租售同權(quán)”可以實(shí)現(xiàn)教育平權(quán)？

李鐵：還不能這么說(shuō)。“租售同權(quán)”其實(shí)還是有很多身份限制的，主要面向三類人：第一類是戶籍人口，第二類是有綠卡的非戶籍人口，第三類是積分制中滿足一定條件的人。

這依然是面向精英的，不能過(guò)于樂(lè)觀地想象為，在廣州這樣的特大城市通過(guò)“租售同權(quán)”就能實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民工市民化”。目前在特大城市和人口流入地，一些戶籍居民享有的權(quán)利還沒(méi)有完全向非戶籍人口放開，“租售同權(quán)”也是一樣。

《財(cái)經(jīng)》：發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)推動(dòng)租金上漲？

李鐵：現(xiàn)在讓有條件的租賃人和產(chǎn)權(quán)人享受一樣的學(xué)區(qū)入學(xué)待遇，結(jié)果很可能是：房屋賬面價(jià)值沒(méi)有上漲，但租賃價(jià)格急劇上升，只是資源置換的形式變成了房租。

如果想從根本上抑制房租上漲，增加租賃住房空間才是重點(diǎn)。其實(shí)道理和房?jī)r(jià)是一回事，通過(guò)供給來(lái)平抑供求關(guān)系的波動(dòng)。這次廣州的商住房可以轉(zhuǎn)租，等于擴(kuò)大了住房供給，但是否能大面積地增加租賃住房數(shù)量，還有待觀察。

當(dāng)下各地商業(yè)地產(chǎn)泡沫都較嚴(yán)重，廣州政府的出發(fā)點(diǎn)可能是為了激活商住房市場(chǎng)，也可能是為了規(guī)避住建部禁止商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為居住住房出售的限制，同時(shí)也包含抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的意圖。

編輯/朱弢