房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制新思路

梅蘭蘭

摘要：財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、全面性、損失和收益共存性等特征，主要包括流動性風(fēng)險、存貨管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、投資風(fēng)險和籌資風(fēng)險。為促進(jìn)公司能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展，我國中小公司進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險控制時應(yīng)遵循適時性、獨立性、穩(wěn)健性等原則，財務(wù)風(fēng)險客觀存在于中小公司財務(wù)管理流程的各個環(huán)節(jié)，隨著市場競爭日趨激烈，財務(wù)風(fēng)險對中小公司生存發(fā)展的影響也愈大，財務(wù)風(fēng)險管理已成為中小公司日常管理中的核心內(nèi)容。本文以新鄭好想你棗業(yè)公司為例，從財務(wù)風(fēng)險的概念入手，分析財務(wù)風(fēng)險的種類及好想你棗業(yè)財務(wù)風(fēng)險存在現(xiàn)狀，并根據(jù)不同財務(wù)風(fēng)險問題提出了相應(yīng)的防范策略。

關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；好想你棗業(yè)；防范

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性

（一）成本控制的概念

成本控制是企業(yè)依據(jù)一定階段預(yù)先設(shè)立的成本管理目標(biāo)，讓成本控制的主體在他的職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前及成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件，進(jìn)行一系列的預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，來保證成本管理目標(biāo)實現(xiàn)的管理行為。

成本控制的過程是運用系統(tǒng)工程的原理對企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費進(jìn)行計算，調(diào)節(jié)和監(jiān)督的過程，同時也是一個發(fā)現(xiàn)企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)，找到企業(yè)不足之處，挖掘企業(yè)潛力，幫助企業(yè)尋找降低成本途徑的過程。

（二）成本控制的意義

1.提高企業(yè)的經(jīng)營能力

成本控制的好和壞，直接影響公司的資金使用的效率，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)營能力。如果企業(yè)成本控制的好，就可以提高資金的使用率，減少不必要的資金占用，有利于幫助企業(yè)獲得更多的發(fā)展機(jī)會，提高企業(yè)的經(jīng)營能力。

2.增強(qiáng)企業(yè)的競爭力

在同樣的市場情況下，在產(chǎn)品區(qū)別不大的條件下，哪個公司的成本控制的更好，就會有更大的降價空間，從而獲得更多的市場占有率，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。同樣，成本低了，企業(yè)盈利空間就大，進(jìn)而就可以利用這些利潤進(jìn)行更好的投資，增強(qiáng)公司的實力，提高企業(yè)的競爭力。

3.增加公司的盈利，保障公司的發(fā)展

企業(yè)進(jìn)行成本控制的目的就是為了降低成本，增加盈利，保障公司的發(fā)展。因為一個企業(yè)想要生存下來是十分不易的，它不僅要應(yīng)對外部市場的競爭和變化，還要滿足員工加薪減勞的要求，如果沒有盈利就無法進(jìn)行企業(yè)的發(fā)展。而成本控制可以幫助企業(yè)降低成本，增加盈利，贏得發(fā)展。所以說加強(qiáng)成本控制可以幫助企業(yè)增加盈利，保障企業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的定義是房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)商品房所付出的全部的費用和支出的金額。房地產(chǎn)行業(yè)成本主要包括購買土地產(chǎn)生的費用、拆遷支付的費用、前期進(jìn)行規(guī)劃所付出的設(shè)計費用和人力成本的耗費、建設(shè)成本、購買設(shè)備的成本以及相應(yīng)配套設(shè)施的成本等，同時也包括企業(yè)為了擴(kuò)大規(guī)?；蛘弑ＷC開發(fā)的順利進(jìn)行向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款產(chǎn)生的利息費用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的有效控制是開發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要全過程、全方位的系統(tǒng)控制與管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制從時間順序上可分為以下幾個階段的控制：開發(fā)項目決策階段的控制、規(guī)劃與設(shè)計階段的控制，招標(biāo)階段的控制、施工及竣工階段的控制。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍重視施工及竣工階段的成本監(jiān)控，而普遍輕視決策、設(shè)計及招標(biāo)階段的成本控制。在項目的開發(fā)過程中，或多或少的都存在著這樣那樣的問題。

在國家進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度不斷加大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益受到了一定程度的沖擊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競爭壓力也在不斷加大。此外，受有效土地資源數(shù)量的不斷減少，土地成本的逐步提高，人工成本不斷上升，材料價格不斷上漲等綜合因素的共同影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不斷攀升，經(jīng)濟(jì)效益下滑。那么，在現(xiàn)行的宏觀調(diào)控背景及房地產(chǎn)市場價格處于平穩(wěn)或持續(xù)走低的態(tài)勢下，只有采取行之有效的成本控制途徑和方法，盡可能地降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，才能使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀

（一）籌資成本的問題

房地產(chǎn)企業(yè)如果有大量的工程借款，就會有大額的利息支出，這些利息支出會直接體現(xiàn)在開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用里。從收集總結(jié)的某房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表中可以看出，該企業(yè)借入的長期借款金額為零，但短期借款金額巨大，并且短期借款的債權(quán)人有相當(dāng)大的比例為個人。自然人出于自身風(fēng)險的考慮，通常會要求比企業(yè)借款更高的投資報酬率，從而直接加大了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本?；I資成本的增加直接增加了籌資的難度，這是我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要顯著問題。

（二）期中成本控制存在問題

在工程的建設(shè)階段，由于擔(dān)心施工建設(shè)單位會利用材料做文章，同時為了保障建筑材料的質(zhì)量，以防影響住房和自身的聲譽，房地產(chǎn)企業(yè)會自己提供一部分建筑材料，并交由施工單位來完成作業(yè)。通常情況下，A供材的成本較大，占到整個建筑成本的百分之二十至百分之三十。而A供材同時應(yīng)納入建筑施工單位的增值稅納稅范圍，這使得雙方在材料的采購價格上往往存在爭議。如何有效控制A供材的采購價格，降低工程材料款的支出，同時減少合同雙方的糾紛，此時顯得至關(guān)重要。

公司在采購材料的過程中，沒有事先設(shè)立定額標(biāo)準(zhǔn)，材料的采購雖然由專門的采購人員負(fù)責(zé)，采購的資金支出也都有主要領(lǐng)導(dǎo)人的簽字批準(zhǔn)，但這種花多少算多少的做法不利于材料成本的控制，也容易導(dǎo)致因為A供材的價格和施工單位產(chǎn)生扯皮和糾紛的現(xiàn)象，不利于工程的順利完成，造成成本控制困難的問題。

（三）人力資源成本意識淡薄

企業(yè)的成本意識普遍淡薄，存在著先入為主的意識：認(rèn)為只有專業(yè)人員才能進(jìn)行成本控制的工作，不了解成本控制的關(guān)鍵及控制方式的運用。企業(yè)對職工成本控制重視不足表現(xiàn)在成本控制職責(zé)分工不明確，難以調(diào)動職工控制成本的積極性，但企業(yè)的成本管理則是由企業(yè)的全體員工協(xié)力完成的。企業(yè)里有很多員工有著傳統(tǒng)成本先入為主的觀念，覺得運營管理部是成本控制的關(guān)鍵部門，從而缺乏部門成本管理的職責(zé)意識。只關(guān)注自身利益和注重效果及效率，忽視整體效果與目標(biāo)的實現(xiàn)，表面上團(tuán)結(jié)協(xié)作，其實各行其是。工作落實不到位，成本管理缺少整體性，未能更好地進(jìn)行合理化的成本控制。

（四）成本管理缺乏目標(biāo)

企業(yè)通過預(yù)先確定目標(biāo)成本，并在規(guī)定期限內(nèi)完成既定的目標(biāo)，這也是項目開展后續(xù)開發(fā)工作的根本，更是對整個項目質(zhì)量的重要參考。而目前很多企業(yè)通常覺得計劃趕不上變化，只注重事后核算，因而很多項目在開工前并沒有合理的確定成本預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，對于成本管理在源頭上就沒有做好鋪墊工作，后期對于成本的管理更是力不從心。

四、解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制新思路

（一）合理規(guī)劃籌資渠道，降低間接費用

公司大量的短期借款基本上都是信用借款，公司的借款合同備忘錄中并未發(fā)現(xiàn)有抵押借款合同。短期借款的期限通常相對較短，介于三個月到六個月之間，公司的還款壓力很大。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，其實可利用的固定資產(chǎn)較多，公司可以利用固定資產(chǎn)做抵押取得長期借款，優(yōu)化籌資渠道，降低財務(wù)風(fēng)險，從而對降低費用作用巨大。另外，在公司資金鏈緊繃時，也可以要求公司的股東直接增資，降低現(xiàn)時的還款壓力。

（二）嚴(yán)格控制A供材采購價格

1.提前制定采購計劃

在采購工程材料之前，應(yīng)考察現(xiàn)場的工程進(jìn)度，并同工程預(yù)算人員相結(jié)合，制定一份精細(xì)的材料采購計劃表，確定計劃采購數(shù)量、計劃采購價格、實際采購數(shù)量、實際采購價格等信息。

2.嚴(yán)格審批制度，明確采購責(zé)任

材料采購應(yīng)該有專人負(fù)責(zé)、專人審核、專人批準(zhǔn)，明確材料采購過程中的責(zé)任，杜絕采購人員收受回扣和賄賂。并制定嚴(yán)格的采購執(zhí)行制度，責(zé)任到人，明確處罰方式，誰違規(guī)處罰誰。

3.合理制定采購方式

對超過一定金額且預(yù)計會持續(xù)發(fā)生的材料費用，可以采用招標(biāo)的方式確定材料供應(yīng)商，讓更多的供應(yīng)商參與進(jìn)來，更好的明確采購價格與質(zhì)量。

4.做好采購后的分析反饋

材料采購之后，將實際采購價格與計劃價核對，明確超支或節(jié)約的情況及原因，對審查合理的材料超支，相應(yīng)變動計劃材料價。并制定采購方案留存，為以后的采購材料做參考。

（三）加強(qiáng)項目成本控制意識，提高員工的成本意識

企業(yè)內(nèi)的運營部門如果高效運轉(zhuǎn)會在很大程度上幫助企業(yè)的管理者控制成本，所以企業(yè)的管理者要支持運營部門的工作，給予其一定的權(quán)限，使其能夠在控制成本時有更大的施展空間。要經(jīng)常對員工進(jìn)行成本控制方面的技能培訓(xùn)，讓員工在了解企業(yè)的同時增加對企業(yè)的認(rèn)同感，讓其認(rèn)識到成本控制的重要性。真正把成本控制重視起來，實現(xiàn)成本控制需要每位員工的努力，要讓所有員工都積極的參與進(jìn)來。設(shè)立合理的成本考核制度，把成本的目標(biāo)進(jìn)行分解，以便每一個員工更好的理解成本控制的重要性。不定時的抽查，使員工有危機(jī)意識，把員工節(jié)約成本的積極性調(diào)動起來。

（四）嚴(yán)格制定標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)成本

標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)成本控制系統(tǒng)的制定，就是結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)成本有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計，把成本的反饋控制和核算功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合而形成的成本控制系統(tǒng)。制定標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)成本通常的程序是：正確制定成本標(biāo)準(zhǔn)；揭示實際消耗與成本標(biāo)準(zhǔn)的差異；積累實現(xiàn)成本材料并計算實際成本；計算實際產(chǎn)量的標(biāo)準(zhǔn)成本；通過標(biāo)準(zhǔn)成本和實際成本的比較，算出標(biāo)準(zhǔn)成本差異，并分析成本差異原因；進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)成本及其成本差異的賬務(wù)處理。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)多年以來都處于高速發(fā)展的狀態(tài)，具有高額的收益。而目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于國家政策的管制，取消了對經(jīng)營性用地不正當(dāng)競爭以及暗箱操作協(xié)議對土地使用權(quán)的方式，使得房地產(chǎn)企業(yè)走向微利時代，此時的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本的控制比戰(zhàn)略計劃的實施更具有意義。房地產(chǎn)企業(yè)要逐步向集約化經(jīng)營管理方向發(fā)展，改變以往的粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)，要踏踏實實的合理有效的利用好資金，加強(qiáng)成本控制，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要部門，面臨嚴(yán)峻的國家宏觀政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中要謀求發(fā)展地位，就要嚴(yán)格控制成本，以便在微小的利益空間內(nèi)也能夠很好的經(jīng)營和運行。房地產(chǎn)企業(yè)要在生產(chǎn)經(jīng)營的不同階段對成本進(jìn)行控制，從而建立起集約化的運營體系，節(jié)省成本，相對擴(kuò)大利潤空間，增加企業(yè)的競爭實力。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制對企業(yè)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

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