萬達(dá)融創(chuàng)富力638億大交易內(nèi)情

董文艷++馬克

這一三方公認(rèn)的“三贏”交易其實(shí)無法完全用商業(yè)邏輯來解釋。一位萬達(dá)高管如此向《財(cái)經(jīng)》記者描述：“就像毛主席當(dāng)年連延安都放棄了，萬達(dá)這點(diǎn)（犧牲）算什么！”

萬達(dá)和融創(chuàng)的驚世大交易又生新變化。

7月10日，融創(chuàng)中國（1918.HK）宣布以631.7億元收購萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)13個(gè)文化旅游城項(xiàng)目91%股權(quán)及76個(gè)酒店。但九天之后，富力地產(chǎn)（2777.HK）加入交易。

7月19日，王健林（左）、孫宏斌（中）、李思廉（右）在新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場。

7月19日，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)在北京召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布此次交易范圍和結(jié)構(gòu)調(diào)整如下：萬達(dá)商業(yè)將旗下77個(gè)酒店出售給富力，總價(jià)199.06億元，由融創(chuàng)承擔(dān)原酒店交易對(duì)價(jià)的折讓部分，此前融創(chuàng)擬收購萬達(dá)酒店價(jià)格為335.95億元。差價(jià)由文旅項(xiàng)目支付——融創(chuàng)仍收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，但價(jià)格從295.75億元上浮至438.44億元。

“現(xiàn)在的交易安排三方都滿意。對(duì)于合作的文旅資產(chǎn)包，這是融創(chuàng)可以接受的溢價(jià)。這能讓融創(chuàng)比原來有更好流動(dòng)性，降低負(fù)債率?！比趧?chuàng)董事長孫宏斌在發(fā)布會(huì)上說。

新交易方案中，融創(chuàng)收購13個(gè)文旅城股權(quán)的價(jià)格從295.75億元變成了438.44億元，九天上漲142.69億元。融創(chuàng)貌似代價(jià)沉重，對(duì)此萬達(dá)董事長王健林特意指出：此次融創(chuàng)不收購萬達(dá)酒店物業(yè)并增加文旅城的收購金額，整體交易對(duì)融創(chuàng)還是劃算。通過此次轉(zhuǎn)讓，融創(chuàng)得到13個(gè)萬達(dá)城，分布在一二線城市的4973萬平方米低成本銷售物業(yè)，可使融創(chuàng)收入和利潤大漲。兩年內(nèi)，可助力融創(chuàng)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。并且融創(chuàng)無需通過萬達(dá)借款就可完成交易，使交易過程簡化。王健林透露，融創(chuàng)已將首筆150億元支付款交給萬達(dá)商業(yè)。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，萬達(dá)董事長王健林想要售賣旗下酒店的想法由來已久，一直在為脫手這一重資產(chǎn)尋找接盤方。而融創(chuàng)早先接盤，僅是對(duì)資產(chǎn)包中13個(gè)文旅城更感興趣，酒店類似搭售業(yè)務(wù)?！拔覀儾幌胍频赀@樣的純自持型物業(yè)?！币晃蝗趧?chuàng)中層人士說，如今，只收購文旅項(xiàng)目，資產(chǎn)優(yōu)良，價(jià)格上浮也在接受范圍內(nèi)。

富力介入交易，拿下酒店資產(chǎn)，堪稱為萬達(dá)、融創(chuàng)解憂。富力的加入同樣是一個(gè)快速?zèng)Q策的結(jié)果。實(shí)際上，富力并不是第一次出現(xiàn)在萬達(dá)的合作清單上。去年開始，萬達(dá)曾與富力合作，未來五年擬共同開發(fā)25個(gè)萬達(dá)廣場。

一位富力高層告訴《財(cái)經(jīng)》記者，當(dāng)時(shí)合作富力初衷在于，借萬達(dá)廣場這一項(xiàng)目配套，繼續(xù)在二三四線拿地拓展。

但此番收購萬達(dá)酒店與以往不同。富力在酒店領(lǐng)域拓展已久，目前已在全國25個(gè)城市擁有眾多高端酒店。其酒店管理多由專業(yè)酒店集團(tuán)運(yùn)營，富力僅對(duì)其進(jìn)行投資建設(shè)與分享收益?！案涣υ诰频觐I(lǐng)域發(fā)展一直不激進(jìn)，像這樣大手筆的收購之前從沒有發(fā)生過?！鄙鲜龈涣Ω邔诱f。交易后，富力將擁有超過100家高端酒店。

637.5億元的地產(chǎn)大交易，短短兩周便宣告達(dá)成，并且交易主體由二變?nèi)?，史無前例，謎團(tuán)叢生。

預(yù)兆

融創(chuàng)相關(guān)部門最早得到資產(chǎn)收購的消息是在7月7日，在此之前，孫宏斌已與王健林基本達(dá)成收購共識(shí)，7月10日這天只是一個(gè)形式上的最終簽約確認(rèn)。融創(chuàng)公告從準(zhǔn)備到發(fā)出也僅兩天時(shí)間。

同為地產(chǎn)公司，交易談判的速度之快，源自融創(chuàng)對(duì)萬達(dá)的了解之快。“像萬達(dá)這樣的大公司，相對(duì)干凈，背后沒有什么關(guān)聯(lián)交易，很容易看清楚?！鄙鲜鼋咏蓹?quán)交易的人士說。

目前，被出售的各項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)開始成本清算、財(cái)務(wù)交接。由于認(rèn)為萬達(dá)項(xiàng)目與融創(chuàng)各區(qū)域布局高度吻合，現(xiàn)在融創(chuàng)已開始將文旅項(xiàng)目按地域拆分，各自歸為融創(chuàng)各區(qū)域管轄。

在萬達(dá)，這一交易消息最初也只在小范圍內(nèi)流傳?！敦?cái)經(jīng)》記者了解到，即使是萬達(dá)CFO等副總裁級(jí)別以上高管，都是在7月10日一早才得知。被收購的各萬達(dá)城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，此前也毫不知情。

交易并非毫無預(yù)兆。一位萬達(dá)高管告訴《財(cái)經(jīng)》記者，通過集團(tuán)的指令，他們之前預(yù)感最近會(huì)有大動(dòng)作。但當(dāng)時(shí)以為萬達(dá)又要買買買，沒想到是賣賣賣。

交易之前半年，有萬達(dá)城開啟了加速銷售與回款的節(jié)奏。《財(cái)經(jīng)》獨(dú)家獲悉，2017年上半年，在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司內(nèi)項(xiàng)目銷售額及回款額內(nèi)部排名中，萬達(dá)文旅城都占據(jù)了前五名，超額完成任務(wù)，且它們大多都在這次出售名單內(nèi)。

項(xiàng)目合同指標(biāo)完成排名前五名分別是，西雙版納、無錫、青島維多利亞灣、桂林與哈爾濱項(xiàng)目，合同指標(biāo)都是超額完成，其中，西雙版納項(xiàng)目合同指標(biāo)完成比例高達(dá)232.8%?！敦?cái)經(jīng)》獨(dú)家獲悉，萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目回款額內(nèi)部排名中，前五名分別是，西雙版納、桂林萬達(dá)城、青島維多利亞灣、青島東方影都、重慶萬達(dá)城。其中，回款額分別為221.9%、178.3%、157.8%、154.5%、145.8%。

《財(cái)經(jīng)》記者從多個(gè)被并購項(xiàng)目方了解到，在出售前，部分萬達(dá)城項(xiàng)目放大了銷售優(yōu)惠力度，有項(xiàng)目住宅開盤全款優(yōu)惠6個(gè)點(diǎn)。一位萬達(dá)項(xiàng)目人員說，此前從未有過這么大的優(yōu)惠力度，最多優(yōu)惠4個(gè)-5個(gè)點(diǎn)。更有項(xiàng)目拒絕了一些意向較強(qiáng)但需延期數(shù)月付款的客戶。

這一面源自萬達(dá)城一貫銷售力度，以住宅銷售現(xiàn)金流帶動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)營。另一方面也不排除萬達(dá)希望在融創(chuàng)收購前，通過項(xiàng)目回籠更多資金。王健林透露，目前13個(gè)文旅城賬面現(xiàn)金近300億元。

賣給融創(chuàng)的資產(chǎn)包里并非沒有棘手項(xiàng)目。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，?？谌f達(dá)城項(xiàng)目進(jìn)展不順，由于前期土地等糾紛，項(xiàng)目從今年5月底便逐漸暫停。之前在北京投放近1億元廣告的計(jì)劃已取消，在北京核心地段設(shè)置的展廳也已關(guān)閉。項(xiàng)目已進(jìn)入停滯階段。

但總體來看，萬達(dá)的資產(chǎn)包成色尚可。融創(chuàng)接手，將一舉增加建筑面積5897萬平方米。其中，可售面積4973萬平方米，79%為住宅，5%為可售商業(yè)。自持面積927萬平方米。

在國內(nèi)與地產(chǎn)同行談交易，由王健林親自主導(dǎo)的并不多。融萬之前，同樣的情形是兩年前的“萬萬合作”。萬達(dá)、萬科（000002.SZ）共同宣布未來要開啟長期性合作，聯(lián)合拿地，合作開發(fā)。

當(dāng)時(shí)的暢想是，萬達(dá)可以甩出項(xiàng)目中的住宅短板，而只專注于商業(yè)。讓人意外的是，“萬萬合作”最終夭折了。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，這項(xiàng)合作在推行中遭遇了各地阻力，萬達(dá)將許多三四線項(xiàng)目配建的住宅物業(yè)交予萬科，但萬科認(rèn)為這與其企業(yè)戰(zhàn)略不符。而萬科希望交給萬達(dá)的商業(yè)資產(chǎn)也與萬達(dá)的商業(yè)邏輯不合拍。

交易雙方的企業(yè)風(fēng)格匹配度尤為重要?！叭f萬合作”，王郁二人都有共識(shí)，但郁亮之下，萬科對(duì)此反對(duì)聲一直存在，最終以各地推進(jìn)不利、合作暫停而收?qǐng)觥６f達(dá)是一個(gè)威權(quán)主義較濃的公司，“王健林董事長是我們心里的神”。上述萬達(dá)高層人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者。萬達(dá)強(qiáng)調(diào)“有命必達(dá)”，這一點(diǎn)和萬科十分不同，卻與如今的融創(chuàng)有相似之處。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，“萬萬合作”失敗后，王健林大發(fā)了一通火，稱以后再也不會(huì)和萬科合作了。

孫宏斌曾對(duì)《小盒飯財(cái)經(jīng)》記者說，王健林是要找一個(gè)好溝通、不矯情、不扯淡、特別簡單、特別痛快、能拍板、說話算數(shù)的人，他是要找一個(gè)能把活干好的，不是要找一個(gè)和他純談生意，談起來沒完沒了的人，這是最根本的。

一位萬達(dá)城中層人士認(rèn)為，“萬萬合作”不成功，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)萬科的項(xiàng)目溢價(jià)能力和萬達(dá)沒有區(qū)別?！叭f科是一個(gè)沒有特色的企業(yè)，沒有缺點(diǎn)，但也沒有明顯的優(yōu)點(diǎn)?！钡桥c融創(chuàng)合作則不同，融創(chuàng)善做豪宅，可以提高項(xiàng)目溢價(jià)。

犧牲

與“萬萬合作”不同，這一次，王健林走得更遠(yuǎn)，他不僅甩開了部分住宅，而是連同文旅、商業(yè)、酒店一起交了出去，徹底轉(zhuǎn)了個(gè)身。

在出售的資產(chǎn)包里，萬達(dá)打包進(jìn)各地文化旅游項(xiàng)目及酒店。包括：西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱、無錫、青島、廣州、成都、重慶、桂林、濟(jì)南、昆明、?？诘?3個(gè)文旅項(xiàng)目股權(quán)，及北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等77個(gè)酒店。

萬達(dá)文化旅游城（下稱萬達(dá)城）是萬達(dá)首創(chuàng)的特大型文化、旅游、體育、商業(yè)綜合項(xiàng)目，包括萬達(dá)茂、主題樂園等。

一位萬達(dá)中層人士認(rèn)為，萬達(dá)文旅業(yè)務(wù)經(jīng)過此前長時(shí)間的投入，品牌逐漸建立，目前已幾乎走到價(jià)值兌現(xiàn)期。“投入這么多精力，眼看要出成果了，忽然賣了，實(shí)在很郁悶?！?/p>

融萬大交易震動(dòng)業(yè)界，質(zhì)疑與不解多集中在萬達(dá)視為招牌的文旅項(xiàng)目，緣何突然出售。多位接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的相關(guān)人士認(rèn)為，這一行用商業(yè)邏輯無法完全解釋。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，萬達(dá)最初確非真心想要出售文旅城項(xiàng)目，此舉可視為萬達(dá)必要的犧牲。上述萬達(dá)高管告訴《財(cái)經(jīng)》記者?！熬拖衩飨?dāng)年連延安都放棄了，萬達(dá)這點(diǎn)（犧牲）算什么?！鄙鲜鋈f達(dá)相關(guān)人士則表示，萬達(dá)未來仍將在文旅及酒店領(lǐng)域繼續(xù)深耕，“只是換個(gè)姿勢玩”。

閃電出售背后，輿論風(fēng)向的變化不可忽視。銀監(jiān)會(huì)于6月中旬要求各家銀行排查萬達(dá)等數(shù)家在海外頻繁并購的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這一消息隨后在市場發(fā)酵，萬達(dá)商業(yè)多只債券一度價(jià)格跳水。

一份廣為流傳的《關(guān)于銀監(jiān)會(huì)口頭轉(zhuǎn)達(dá)黨中央國務(wù)院對(duì)大連萬達(dá)集團(tuán)六個(gè)境外項(xiàng)目處理措施的情況匯報(bào)》文件顯示，萬達(dá)集團(tuán)6個(gè)境外投資項(xiàng)目是近期我國對(duì)外投資嚴(yán)格管控的領(lǐng)域，高層擬對(duì)其嚴(yán)肅處理。處理措施為：

對(duì)于萬達(dá)四個(gè)海外已完成并購交割的項(xiàng)目，一是不得從國有銀行金融機(jī)構(gòu)融資，萬達(dá)也不得以項(xiàng)目做抵押從相關(guān)金融機(jī)構(gòu)融資。二是海外項(xiàng)目不得注入萬達(dá)控股的境內(nèi)上市公司。三是收購項(xiàng)目發(fā)生經(jīng)營困難，萬達(dá)不得從境內(nèi)對(duì)其注資，也不得將其與萬達(dá)境內(nèi)資產(chǎn)重組。四是萬達(dá)如擬向其他中國企業(yè)出售該資產(chǎn)，有關(guān)部門不得備案、批準(zhǔn)。而對(duì)于另兩個(gè)尚未開工的海外并購項(xiàng)目，在項(xiàng)目報(bào)備、外匯、貸款等方面不予以支持。

但截至發(fā)稿，《財(cái)經(jīng)》記者無法驗(yàn)證此文件來源。

國內(nèi)許多企業(yè)均受政策變化影響。萬達(dá)需要提前避險(xiǎn)，這需要通過緩解現(xiàn)金流壓力，降低負(fù)債率來實(shí)現(xiàn)。文旅城及酒店是萬達(dá)資金占?jí)狠^大的業(yè)務(wù)類型。王健林曾表示，與融創(chuàng)交易，可通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，降低萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率。目前，萬達(dá)商業(yè)貸款加債券總額近2000億元。

交易中，萬達(dá)也把項(xiàng)目包含的債務(wù)打包給了融創(chuàng)。孫宏斌曾表示，資產(chǎn)包的負(fù)債規(guī)模為450億元。

這次交易在萬達(dá)內(nèi)部也被視為萬達(dá)商業(yè)A股上市必要的犧牲?！叭f達(dá)商業(yè)幾次站到了上市的門口，都無功而返，這次必須確保成功?！鄙鲜鋈f達(dá)高層人士說。如今，一舉賣掉文旅及酒店項(xiàng)目，剝離重資產(chǎn)有助于萬達(dá)商業(yè)進(jìn)一步向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，最終為A股上市增加砝碼。

一份對(duì)賭協(xié)議一定程度加重了上市緊迫感。退市時(shí)，萬達(dá)與投資人簽訂了一份對(duì)賭協(xié)議。萬達(dá)私有化項(xiàng)目書顯示，如果萬達(dá)商業(yè)在2018年8月31日之前未能在內(nèi)地主板市場上市，萬達(dá)集團(tuán)將回購全部股份，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息。

王健林曾要求萬達(dá)商業(yè)加速轉(zhuǎn)型，在2018年成為商業(yè)服務(wù)型企業(yè)。通過萬達(dá)商業(yè)品牌，憑借設(shè)計(jì)、運(yùn)營、管理等，提高租金收益，去取代地產(chǎn)開發(fā)利潤。強(qiáng)調(diào)以后每年重資產(chǎn)的萬達(dá)項(xiàng)目要逐年減少，到2020年原則上不搞重資產(chǎn)，而多做輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

一位萬達(dá)中層人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)板塊在上市前會(huì)縮量，今年底前，萬達(dá)重資產(chǎn)板塊還會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，畢竟萬達(dá)商業(yè)是萬達(dá)起家團(tuán)隊(duì)。但過了2018年春節(jié)，預(yù)估會(huì)有大批重資產(chǎn)領(lǐng)域的人因沒有崗位而離開。“高歌猛進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在是國內(nèi)獵頭向萬達(dá)商業(yè)挖人的最好時(shí)機(jī)?！?

但是，萬達(dá)目前營收主力還是地產(chǎn)。2017年上半年，萬達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入568.3億元，在萬達(dá)集團(tuán)收入中占比高達(dá)42.1%。其轉(zhuǎn)型主力萬達(dá)文化、金融、網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)收入仍無力與地產(chǎn)業(yè)務(wù)匹敵。

行業(yè)中力主轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)企業(yè)并不少。萬科在發(fā)展新業(yè)務(wù)，謀求多元化轉(zhuǎn)型時(shí)，是由萬科各城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售作為新業(yè)務(wù)的資金支持，以此推動(dòng)新老業(yè)務(wù)共同發(fā)展。

地產(chǎn)銷售一直是萬達(dá)運(yùn)轉(zhuǎn)的發(fā)動(dòng)機(jī)，萬達(dá)為何不能一邊維系地產(chǎn)原狀，一邊投入資源致力于多元化轉(zhuǎn)型？如今大手筆剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)轉(zhuǎn)型未見得有直接利好，反而會(huì)失去大部分地產(chǎn)銷售收入。

近兩年中國地產(chǎn)銷售火爆，許多開發(fā)商通過地產(chǎn)銷售競爭規(guī)模座次，連早已從銷售轉(zhuǎn)向自持型物業(yè)的SOHO中國，也頻頻爆出重拾物業(yè)銷售的消息。

萬達(dá)此舉究竟有無經(jīng)受其他不可抗性因素影響？“萬達(dá)感覺有點(diǎn)像國企，我們是為民族做事的企業(yè)。這次交易是經(jīng)營以外的原因?！鄙鲜鋈f達(dá)中層人士說。

近日，標(biāo)普將萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)列入負(fù)面觀察名單。認(rèn)為萬達(dá)向融創(chuàng)出售資產(chǎn)出乎意料，交易損失將抵消債務(wù)減少帶來的好處，突然且數(shù)額巨大的交易損害了公司穩(wěn)定性，預(yù)計(jì)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的銷售額和收入將進(jìn)一步下滑。

接盤

萬達(dá)出售項(xiàng)目的初衷疑點(diǎn)重重，但接盤者融創(chuàng)的介入，卻符合市場對(duì)孫宏斌收購風(fēng)格的一貫印象。

從綠城中國（03900.HK）、佳兆業(yè)（01638.HK）、雨潤、樂視（300104.SZ）到如今的萬達(dá)，融創(chuàng)自2014年開啟至今的并購路曲折而從未間斷。年報(bào)顯示，2016年，融創(chuàng)獲取土地儲(chǔ)備5394萬平方米，其中有近67%來自并購。

自從早年在數(shù)家大型企業(yè)并購案中敗北，孫宏斌一度將收購視線轉(zhuǎn)向國內(nèi)中小型地產(chǎn)企業(yè)，比如并購中渝置地（1224.HK）、金科股份（000656.SH）、萊蒙國際等等項(xiàng)目，以此在數(shù)年間不斷擴(kuò)張全國城市版圖。

一位接近融創(chuàng)的相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，大企業(yè)收購更復(fù)雜，小企業(yè)都是老板說了算，溝通起來更方便。而孫宏斌也曾公開表態(tài)，他的投資邏輯是，買對(duì)地方，買對(duì)時(shí)間，多借點(diǎn)錢?！叭绻愕墓粳F(xiàn)金流有問題，但還有價(jià)值，那你就可以找我?！?/p>

融創(chuàng)的并購對(duì)象一類是在發(fā)展中收縮的中小規(guī)模地產(chǎn)企業(yè)，它們退出的城市成為融創(chuàng)擴(kuò)大規(guī)模的據(jù)點(diǎn)。另一類則是遇到險(xiǎn)境的企業(yè)，或有現(xiàn)金流危機(jī)，或是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者因涉案導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營危機(jī)。一些地產(chǎn)同行避之不及，但孫宏斌卻興趣盎然。

在收購的行動(dòng)力上，孫宏斌表現(xiàn)出了義無反顧的作風(fēng)?！叭趧?chuàng)就像一只禿鷲，別人看到的是問題，它偏偏能夠看到機(jī)會(huì)?！鄙鲜鼋咏趧?chuàng)的相關(guān)人士說。

2017年開始，孫宏斌再度將并購觸角伸向大型企業(yè)。年初入股樂視，如今收購萬達(dá)資產(chǎn)。這是否代表融創(chuàng)要邁向多元化業(yè)務(wù)，進(jìn)軍文化旅游產(chǎn)業(yè)？

雖然曾在公開場合聲稱融創(chuàng)要關(guān)注大娛樂、大健康、大消費(fèi)。但據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，孫宏斌在融創(chuàng)內(nèi)部并未著重提出要推進(jìn)業(yè)務(wù)多元化。

他更像一個(gè)機(jī)會(huì)主義者，更多以嘗試的姿態(tài)，在并購地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，從地產(chǎn)延伸出去，順便介入了新業(yè)務(wù)。

“孫宏斌是一個(gè)比較專注的人，很少分出精力去干另外一件事。他只是喜歡做大，喜歡拿更多的資源在手上?！币晃唤咏鼘O宏斌的相關(guān)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者評(píng)價(jià)說。

融創(chuàng)的主要目標(biāo)仍在擴(kuò)大地產(chǎn)規(guī)模上。孫宏斌曾在公開場合聲稱自己并不看好自持型物業(yè)。2016年融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)銷售額1553.1億元，2017年公開銷售目標(biāo)2100億元。但截至目前，孫宏斌已給融創(chuàng)下達(dá)了超過3000億元的地產(chǎn)銷售目標(biāo)。

這次收購對(duì)融創(chuàng)來說，最重要的是為地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加銷售業(yè)態(tài)。文旅資產(chǎn)包中的可銷售型物業(yè)的建筑面積占比超過了84%。

上述融創(chuàng)中層人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，對(duì)融創(chuàng)來說，文旅項(xiàng)目本質(zhì)跟普通地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，銷售是王道，而讓地產(chǎn)盤子轉(zhuǎn)起來是融創(chuàng)的強(qiáng)項(xiàng)。

13個(gè)文旅城中，每個(gè)項(xiàng)目可售住宅物業(yè)占比均在80%以上，這將為融創(chuàng)補(bǔ)充大量優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和物業(yè)資產(chǎn)。而項(xiàng)目所在各城與融創(chuàng)進(jìn)軍一二線城市戰(zhàn)略相符。其中，廣州、合肥、青島、成都、重慶更是目前樓市相對(duì)火熱與融創(chuàng)重點(diǎn)布局的城市。

融創(chuàng)在介入新領(lǐng)域時(shí)，善于借勢。在不可售的物業(yè)上，未來每年融創(chuàng)將支付每個(gè)文旅城項(xiàng)目管理費(fèi)5000萬元給萬達(dá)，在品牌、規(guī)劃內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營管理上繼續(xù)維持萬達(dá)特色，期限20年。相當(dāng)于長期承包萬達(dá)品牌服務(wù)。

并購后融創(chuàng)僅把持各項(xiàng)目銷售、財(cái)務(wù)與成本。這個(gè)操作路徑融創(chuàng)并不陌生。《財(cái)經(jīng)》記者從樂視方了解到，在此前收購樂視股權(quán)中，融創(chuàng)也是最先在財(cái)務(wù)層面把關(guān)，要求樂視的每一筆對(duì)外支付都需要融創(chuàng)簽字，并且派駐財(cái)務(wù)經(jīng)理等。

“萬達(dá)過去把地產(chǎn)業(yè)務(wù)包裝進(jìn)了文旅，而融創(chuàng)現(xiàn)在要把部分萬達(dá)裝進(jìn)來。”上述融創(chuàng)相關(guān)人士說。

有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看淡融創(chuàng)這筆交易。目前，標(biāo)普和惠譽(yù)均下調(diào)了對(duì)融創(chuàng)的評(píng)級(jí)，標(biāo)普認(rèn)為融創(chuàng)未來需要進(jìn)一步舉債支持發(fā)展，惠譽(yù)認(rèn)為這次收購讓融創(chuàng)提升了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

不過，目前來看，438.44億元大手筆背后已有資金支撐。年報(bào)顯示，2016年末融創(chuàng)賬上現(xiàn)金698億元，不受限現(xiàn)金流為521億元。融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率87.9%。在發(fā)布會(huì)上，孫宏斌稱，截至2017年上半年融創(chuàng)賬面現(xiàn)金900多億元，下半年7月回款將超過200億元，其他月份回款則超過300億元。今年全年將超過3000億元銷售額，現(xiàn)金流充足。

這次交易可能預(yù)示著，中國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模座次將從此發(fā)生改變。目前全國銷售額排名第七的融創(chuàng)將有很大提升空間。野村證券維持對(duì)融創(chuàng)的“買入”評(píng)級(jí)，認(rèn)為融創(chuàng)的低收購價(jià)格會(huì)帶來新估值收益，其收購的文旅項(xiàng)目將為融創(chuàng)帶來超過6000億元貨值。

懸念

這筆交易或許只是一個(gè)開始。

《財(cái)經(jīng)》記者從上述萬達(dá)中層人士了解到，未來萬達(dá)可能還會(huì)繼續(xù)出售資產(chǎn)。一些重資產(chǎn)模式的萬達(dá)廣場將最有可能成為下一個(gè)售賣標(biāo)的物。

萬達(dá)廣場資金占?jí)狠^大。萬達(dá)最早的輕資產(chǎn)之路就是通過改變?nèi)f達(dá)廣場建造、運(yùn)營方式來實(shí)現(xiàn)。2015年1月萬達(dá)與基金合作，首次宣布試水萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)運(yùn)營。

隨后，王健林指出萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)方向，即由合作方出資建設(shè)萬達(dá)廣場，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場品牌。所產(chǎn)生的租金收益，萬達(dá)與投資方按一定比例分成。這是最初的“投資類”萬達(dá)廣場。

到2016年，輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場中又誕生另一類由投資者找地、出錢的項(xiàng)目，萬達(dá)介入項(xiàng)目的其他方式不變，為“合作類”萬達(dá)廣場。在此類項(xiàng)目凈租金分成中，投資者占七成，萬達(dá)占三成。

盡管如此，《財(cái)經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場的開業(yè)元年是2016年，2016年以前開業(yè)的萬達(dá)廣場仍舊以重資產(chǎn)模式為主。

王健林雖在2015年提出輕資產(chǎn)模式，但由于建造周期問題，王也在公開場合承認(rèn)，2015年當(dāng)年開業(yè)的萬達(dá)廣場已無法從重資產(chǎn)模式更改為輕資產(chǎn)。

截至目前，萬達(dá)共開業(yè)203座萬達(dá)廣場。其中，截至2015年底，萬達(dá)開業(yè)135個(gè)萬達(dá)廣場。2016年新開業(yè)的50個(gè)萬達(dá)廣場中，已有21個(gè)屬于輕資產(chǎn)模式。

《財(cái)經(jīng)》記者以此估算，截至目前，重資產(chǎn)萬達(dá)廣場仍占據(jù)萬達(dá)廣場項(xiàng)目總量超過八成。

超過八成的重資產(chǎn)萬達(dá)廣場仍在資產(chǎn)池中，如何找到適合的買家，是急于轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式的萬達(dá)面對(duì)的難題。不同于尚有超過84%銷售型物業(yè)的文旅城，已經(jīng)開業(yè)的重資產(chǎn)模式萬達(dá)廣場，要轉(zhuǎn)讓并不容易，投資方需要根據(jù)租金回報(bào)率進(jìn)一步評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

這筆交易的另一個(gè)懸念來自地方政府。

在萬達(dá)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的資產(chǎn)包中，包含13個(gè)文旅城，大多數(shù)處于建設(shè)階段。每一個(gè)文旅城都由萬達(dá)與當(dāng)?shù)卣炇鹜顿Y協(xié)議。此番閃電易主，是否會(huì)觸發(fā)當(dāng)初投資協(xié)議中的違約條款？

一位接近融創(chuàng)的相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，這可能是交易中的一個(gè)變量。王健林正在與相關(guān)地方政府積極溝通，爭取支持與理解。但對(duì)地方政府來說，項(xiàng)目運(yùn)作起來最為重要，政府更看重業(yè)績。如果融創(chuàng)的新團(tuán)隊(duì)來負(fù)責(zé)文旅城，政府可能確實(shí)會(huì)有疑慮。目前融創(chuàng)只負(fù)責(zé)銷售文旅城產(chǎn)品，萬達(dá)負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，或許能降低文旅城易主的不利影響。

在此次交易中，融創(chuàng)、萬達(dá)、富力三方都同意今后繼續(xù)在文旅項(xiàng)目、電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。

一位樂視員工告訴《財(cái)經(jīng)》記者，下一步樂視影業(yè)將可能以自制內(nèi)容路線為主，而萬達(dá)院線長于線下渠道建設(shè)，日后樂視可與萬達(dá)形成互補(bǔ)融合。

交易期間，市場異動(dòng)不斷。7月19日，富力一筆2022年到期的7.25億美元債券價(jià)格一度下跌2.4%，創(chuàng)2016年12月以來最大跌幅。7月18日上午，融創(chuàng)股價(jià)一路下跌，最大跌幅達(dá)12.79%，創(chuàng)2015年7月以來最大幅度。短短數(shù)小時(shí)內(nèi)，融創(chuàng)市值蒸發(fā)了近66億元。融創(chuàng)系國內(nèi)債券也在18日午后大跌。

但7月19日、20日，融創(chuàng)股價(jià)連續(xù)大漲，漲幅分別為7.9%和14.19%，富力股價(jià)漲幅分別為1.41%和6.81%。7月20日，融創(chuàng)收?qǐng)?bào)19.64港元，富力收?qǐng)?bào)13.80港元。

（本刊實(shí)習(xí)生雷嘉豪對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）