試論房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

朱麗娜

（廣東工商職業(yè)學(xué)院 財(cái)會(huì)系，廣東 肇慶 526040）

試論房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

朱麗娜

（廣東工商職業(yè)學(xué)院 財(cái)會(huì)系，廣東 肇慶 526040）

完善的稅務(wù)籌劃不僅能夠最大限度地節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，優(yōu)化財(cái)務(wù)核算體系，大幅度提高企業(yè)的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，還能夠在迎合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的同時(shí)，推動(dòng)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱，房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面面臨著重重發(fā)展困難。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要通過稅務(wù)籌劃提高企業(yè)的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而促進(jìn)自身的健康、可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；促進(jìn)措施

近年來，隨著城市規(guī)模及數(shù)量的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛。作為稅收大戶，房地產(chǎn)企業(yè)正在試圖通過完善的稅務(wù)籌劃降低企業(yè)的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。然而，在實(shí)際的稅務(wù)籌劃過程中仍存在一些有待解決的問題。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀及存在的問題的分析，探索高效的稅務(wù)籌劃工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃

(一)概念

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃主要是指：企業(yè)為了最大程度地實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)濟(jì)利益，在國(guó)家法律允許的情況下，采取一系列的納稅措施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)納稅額最低的籌劃行為。

(二)特點(diǎn)

1.綜合性。企業(yè)的稅務(wù)籌劃盡管僅涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的某些領(lǐng)域，但是，其最終的目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的提高。因此，在稅務(wù)籌劃過程中，要從企業(yè)整體發(fā)展的高度進(jìn)行全面考慮，切勿片面地追求稅負(fù)降低，而影響到企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

2.目的性。稅務(wù)籌劃的根本目標(biāo)就是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)股東利益的最大化。因此，稅務(wù)籌劃具有明顯的目的性。值得注意的是，這種目的性如果把握不好，很容易引發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

3.普遍性。盡管各省市的稅收政策大體相同，但是，仍存在一定的細(xì)微差異。這便為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了客觀存在性。由此可知，稅務(wù)籌劃是一種普遍存在的經(jīng)濟(jì)行為。

4.同一性。稅收是政府引導(dǎo)企業(yè)迎合國(guó)家宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段，稅務(wù)籌劃是企業(yè)追求利益最大化的有效手段，其與政府的宏觀調(diào)控方向并不相悖，二者具有共同的目標(biāo)。

5.多樣性。稅收政策差異導(dǎo)致會(huì)計(jì)制度存在差異，進(jìn)而使得企業(yè)的稅務(wù)籌劃也存在多樣性特點(diǎn)。

6.專業(yè)性。隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，稅制改革也日益復(fù)雜，企業(yè)的稅務(wù)籌劃更加需要專業(yè)人才進(jìn)行操作。

(三)意義

1.實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)制定的多個(gè)稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行對(duì)比，選擇最能滿足企業(yè)發(fā)展需求的籌劃方案，并有效實(shí)現(xiàn)。這樣能夠有效降低企業(yè)的納稅額，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。

2.稅收法規(guī)更好把握。專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員為了能夠更好地幫助企業(yè)節(jié)省稅款，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，會(huì)對(duì)相關(guān)的稅收政策進(jìn)行實(shí)時(shí)關(guān)注。當(dāng)稅收政策出現(xiàn)變動(dòng)時(shí)，籌劃人員會(huì)對(duì)原有的籌劃方案適當(dāng)調(diào)整，以便在新的稅收政策環(huán)境中實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。由此可知，優(yōu)質(zhì)的稅務(wù)籌劃工作能夠使企業(yè)的策劃人員對(duì)稅法有更為深入的了解。

3.實(shí)現(xiàn)資源配置優(yōu)化。通常情況下，資本都向利潤(rùn)最大的行業(yè)或者企業(yè)流動(dòng)，這種流動(dòng)能夠促進(jìn)社會(huì)資源的配置優(yōu)化。企業(yè)的稅務(wù)籌劃恰恰能夠促進(jìn)企業(yè)做大、做強(qiáng)，進(jìn)而成為利潤(rùn)最大的行業(yè)成員。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

(一)稅務(wù)籌劃內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策具有普遍性，其行業(yè)也具有特殊性。目前，我國(guó)稅收優(yōu)惠政策在房地產(chǎn)行業(yè)主要體現(xiàn)在房產(chǎn)、土地增值及營(yíng)業(yè)三個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要內(nèi)容包括：租金收入合理分解、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及商品房銷售價(jià)格分段，等等。

(二)稅收籌劃現(xiàn)狀以及實(shí)施的必要性

目前，無論是理論上，還是實(shí)踐上，國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的研究工作都尚處于摸索階段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只能在實(shí)踐過程中，不斷地進(jìn)行嘗試與探索。相對(duì)于其他行業(yè)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在高稅負(fù)率特點(diǎn)。例如：房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的營(yíng)業(yè)稅占銷售收入的5%；需要繳納的城建稅占營(yíng)業(yè)稅的7%；需要繳納的房產(chǎn)稅占房產(chǎn)余值1.2%；需要繳納的契稅占房產(chǎn)交易額的3%-5%。除了這些稅種，房地產(chǎn)企業(yè)還要繳納耕地占用稅、個(gè)人所得稅以及土地增值稅等等。將所有的稅款全部加在一起，總額約合房地產(chǎn)企業(yè)毛利的50%。如此高的稅收繳納率為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了存在的必要。借助高效的稅務(wù)籌劃，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)少繳納很大一部分稅金，進(jìn)而有效地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，在經(jīng)濟(jì)全球化的推動(dòng)下，國(guó)外的很多跨國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)也紛紛進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這對(duì)于本就呈現(xiàn)出弱勢(shì)的國(guó)內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，無疑是“雪上加霜”。因此，盡快對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行優(yōu)化與有效落實(shí)，已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

(三)稅務(wù)籌劃過程中存在的主要問題

目前，越來越多的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)開設(shè)了服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)，但是，由于監(jiān)督和發(fā)展的不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃仍存在一定的問題有待解決。

1.認(rèn)識(shí)較為模糊。目前，相對(duì)于外資和民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面表現(xiàn)的并不熱心，其總是認(rèn)為納稅只是從國(guó)家的“左兜”轉(zhuǎn)移到“右兜”，對(duì)企業(yè)并沒有太多的經(jīng)濟(jì)效益影響，所以，沒有必要浪費(fèi)太多的精力進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

2.稅務(wù)代理業(yè)務(wù)尚未進(jìn)入成熟階段。目前，僅有不足3%的房地產(chǎn)企業(yè)將納稅業(yè)務(wù)委托給了專業(yè)的稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)。多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍是依靠自身的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行稅務(wù)籌劃。出現(xiàn)這一狀況的一個(gè)重要原因就是我國(guó)的稅務(wù)代理業(yè)務(wù)還沒有達(dá)到理想的成熟階段，并且，存在區(qū)域發(fā)展不平衡問題。在部分欠發(fā)達(dá)地區(qū)，能夠承接稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)的專業(yè)代理機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)直就是“鳳毛麟角”。即使在發(fā)達(dá)省市，多數(shù)的中介機(jī)構(gòu)也僅僅是幫助企業(yè)進(jìn)行一些日常的納稅業(yè)務(wù)。如此局面，使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃水平明顯滯后于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的同類企業(yè)，進(jìn)而使得外資房地產(chǎn)企業(yè)更加“暢通無阻”地沖擊國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3.稅法宣傳力度不夠，稅收法制建設(shè)有待加強(qiáng)。目前，在諸多因素的影響下，國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)稅收的相關(guān)政策不斷變更，加之相關(guān)的稅法宣傳力度不夠，使得企業(yè)對(duì)稅法的了解缺乏及時(shí)性和系統(tǒng)全面性。這在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案存在一定的滯后性。

4.稅制存在局限性。具體的稅制局限性主要體現(xiàn)在：流轉(zhuǎn)稅等間接稅種是我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅收法律制度的主體和重點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃空間縮小，進(jìn)而“局限”了企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作；目前，我國(guó)尚未開通很多國(guó)際通用的房地產(chǎn)直接稅稅種，例如，贈(zèng)予稅以及社會(huì)保障稅等，這使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃無法與國(guó)際稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行有效融合；財(cái)產(chǎn)稅以及所得稅等稅收機(jī)制尚存在一定的不合理性，其使得房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的系統(tǒng)性不足。

5.稅收征管有待完善。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)的稅收征收法律尚待完善。這些法律上的不足使得部分房地產(chǎn)企業(yè)思考的不是合法的稅務(wù)籌劃，而是“偷稅”。執(zhí)法人員綜合素質(zhì)不高，很容易因?yàn)檎骷{雙方關(guān)系發(fā)生的“微妙變化”而出現(xiàn)腐敗問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃

(一)設(shè)立環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

1.關(guān)于出資方式的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在成立時(shí)，不僅可以將貨幣投資作為出資方式，還可以利用土地使用權(quán)或者各種實(shí)物等的投資作為出資方式。而我國(guó)現(xiàn)行的《稅法》對(duì)不同的出資方式給出了不同的稅收政策。例如：將設(shè)備作為出資方式，所有者在分享利潤(rùn)并承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不需要進(jìn)行增值稅以及相對(duì)應(yīng)的稅金繳納；如果是以土地使用權(quán)作為出資方式，所有者則需要繳納相應(yīng)的土地增值稅。由此可見，企業(yè)的設(shè)立者以何種方式出資，最終繳納的稅負(fù)是存在一定差距的，《稅法》對(duì)不同出資方式規(guī)定的稅收政策為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一定的稅務(wù)籌劃操作空間。

2.用工政策的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在積極響應(yīng)國(guó)家用工政策時(shí)，亦會(huì)享受到國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策。例如，減免一定的企業(yè)所得稅或者營(yíng)業(yè)稅等。不僅如此，對(duì)于“全能型”房地產(chǎn)企業(yè)來講，項(xiàng)目開發(fā)階段，需要大量的勞務(wù)人員從事施工建設(shè)。這就勢(shì)必會(huì)涉及到用工方式，而不同的用工方式也會(huì)對(duì)應(yīng)不同的稅收政策。如果企業(yè)與“包工頭”直接簽訂勞務(wù)合同，其直接給工人發(fā)放工資，這種情況房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椴]有直接同工人建立勞動(dòng)合同，所以，工人獲得的工資并不能被認(rèn)定為可以作為企業(yè)成本抵扣項(xiàng)的“薪金”，并且，還可能會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)與勞務(wù)公司直接簽署勞務(wù)分包合同，企業(yè)便可以將給工人的工資作為經(jīng)營(yíng)成本的抵扣項(xiàng)，并且不會(huì)牽扯到個(gè)人所得稅代扣引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)工作具有周期長(zhǎng)、資金需求多以及資源消耗大等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資問題一直都比較嚴(yán)重。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式主要包括負(fù)債籌資和權(quán)益籌資。這兩種籌資模式亦是對(duì)應(yīng)著不同的稅收政策。

1.關(guān)于負(fù)債籌資的稅務(wù)籌劃。負(fù)債籌資是企業(yè)籌資的重要基礎(chǔ)組成，其主要通過借貸于金融機(jī)構(gòu)或者其他企業(yè)，或者債券發(fā)行以及商業(yè)信用等方式進(jìn)行資金籌集。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，超過50%的負(fù)債籌資來源于銀行信貸。相對(duì)于權(quán)益籌資，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債籌資需要在一段時(shí)間后進(jìn)行“本息償還”，所以，負(fù)債籌資在一定程度上加重了企業(yè)的籌資成本。但是，對(duì)于企業(yè)來講并非沒有好處，在納稅方面可以發(fā)揮出“稅盾”效果。也就是說，企業(yè)需要支付的負(fù)債利息可以作為納稅抵扣額。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的所得稅稅基就會(huì)相對(duì)減少，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了“避稅”。

2.權(quán)益籌資中的稅務(wù)籌劃。權(quán)益資本是房地產(chǎn)企業(yè)籌資來源中最為穩(wěn)定和基本的組成部分，企業(yè)不僅可以對(duì)這部分資本進(jìn)行永久占有，還無需承擔(dān)付息壓力，所以，籌資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。權(quán)益成本主要來源于房地產(chǎn)企業(yè)投資者的原股本以及新增股本投資。其籌資形式主要有吸引投資和自我積累兩種。其中，吸引投資主要體現(xiàn)在借助項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，吸引投資者進(jìn)行企業(yè)投資，具體形式可以是股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者發(fā)行股票等。自我積累則是通過企業(yè)收益留存進(jìn)行資金積累。

盡管權(quán)益籌資能夠有效減少企業(yè)的支付利息，達(dá)到降低企業(yè)籌資成本的目標(biāo)，但是，企業(yè)的避稅效應(yīng)并不能有效產(chǎn)生，因?yàn)楣蓹?quán)分配僅能在稅收時(shí)進(jìn)行。另外，在股權(quán)籌資模式下，由于國(guó)內(nèi)推行的所得稅制具有非整體化，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅分屬于兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的稅種，企業(yè)需要分開納稅。即：企業(yè)經(jīng)營(yíng)獲利后投資者既需要繳納所得稅，還要繳納稅后利潤(rùn)的個(gè)人所得稅。比較而言，股權(quán)籌資的納稅成本要高于負(fù)債籌資的納稅成本。

(三)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在獲得某項(xiàng)目的土地使用權(quán)之后便進(jìn)入了項(xiàng)目的開發(fā)階段，該環(huán)節(jié)既可以自行進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與建設(shè)，也可以委托或承包給其他的房地產(chǎn)企業(yè)。下面就該環(huán)節(jié)內(nèi)合作建房和代建房的稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行探索。

1.合作建房中的稅務(wù)籌劃。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的不斷擴(kuò)大，很多房地產(chǎn)企業(yè)都無法滿足項(xiàng)目建設(shè)的資金需求。因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)在無法完全獨(dú)立滿足開發(fā)條件時(shí)，便會(huì)尋求合作伙伴進(jìn)行項(xiàng)目的合作建設(shè)工作。通常情況下，合作雙方一方提供土地，一方提供項(xiàng)目開發(fā)資金。具體的合作建房方式主要包括：(1)以物易物方式。合作雙方通過“土地使用權(quán)”和“房屋所有權(quán)”的交換實(shí)現(xiàn)合作建房目標(biāo)。在這個(gè)過程中，無論甲乙雙方是否進(jìn)行了現(xiàn)金結(jié)算，都需要進(jìn)行關(guān)于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的營(yíng)業(yè)稅繳納，并且，在后續(xù)的銷售環(huán)節(jié)，合作雙方還要共同承擔(dān)土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅等。(2)“合作經(jīng)營(yíng)”模式。合作雙方分別將土地使用權(quán)和資金作為出資方式，成立一個(gè)合資的房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立之后，合作者的利潤(rùn)分配方式主要包括“利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”模式和“按比例分配房屋”模式。不同的利潤(rùn)分配方式對(duì)應(yīng)著不同的稅收政策。前一種模式，土地使用權(quán)提供者并不承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，僅需要對(duì)取得的銷售收入繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，并且，也無需對(duì)分得的利潤(rùn)繳納營(yíng)業(yè)稅。后一種模式，提供土地使用權(quán)的投資方需要進(jìn)行相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅繳納工作，并且，在后續(xù)的銷售環(huán)節(jié)仍要進(jìn)行銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的繳納。目前，房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)都會(huì)選擇第一種利潤(rùn)分配模式，因?yàn)槠涓幽軌蚪档推髽I(yè)的納稅成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提高。

2.代建房中的稅務(wù)籌劃。代建房主要是指：房地產(chǎn)企業(yè)承接客戶的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)項(xiàng)目建成之后，客戶需要向房地產(chǎn)企業(yè)繳納一定的代建費(fèi)用。在實(shí)際的房屋代建過程中，客戶始終都擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)，而房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是收取一定的“勞務(wù)費(fèi)”。因此，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目完工之后，房地產(chǎn)企業(yè)并不需要繳納土地增值稅和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，而只需對(duì)所得的勞務(wù)費(fèi)進(jìn)行一定量的營(yíng)業(yè)稅繳納。在該模式中，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在項(xiàng)目開發(fā)前就明確了最終的客戶，則可以利用“代建房合同”簽訂實(shí)現(xiàn)巨額稅負(fù)降低的目標(biāo)。相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，客戶亦會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)給出的優(yōu)惠政策實(shí)現(xiàn)成本降低目標(biāo)。由此可見，代建房過程中，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶能夠有效地實(shí)現(xiàn)“雙贏”。

(四)銷售環(huán)節(jié)中的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到銷售環(huán)節(jié)便要繳納多個(gè)稅種，例如，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅，甚至教育費(fèi)附加等。因此，該環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通常情況下，企業(yè)利用定價(jià)策略的制定和各類促銷方式的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)納稅額降低的目標(biāo)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提高。

1.定價(jià)過程中的稅務(wù)籌劃。相對(duì)于其他因素，房?jī)r(jià)一直都是影響房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本的重要因素。因此，適宜的房地產(chǎn)價(jià)格的制定是稅務(wù)籌劃工作的重要內(nèi)容。銷售環(huán)節(jié)，土地增值稅是需要考慮的重點(diǎn)。根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅制度中的有關(guān)規(guī)定，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目是普通住宅樓的構(gòu)建，當(dāng)前增值率不超過20%時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)無需進(jìn)行土地增值稅的繳納。而當(dāng)增值率超過了20%時(shí)，則需執(zhí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)決策時(shí)，要將土地增值稅的免稅條件充分考慮進(jìn)去，最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)納稅成本降低。

2.促銷過程中的稅務(wù)籌劃。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷方式靈活多變。例如，住房面積贈(zèng)送以及免費(fèi)裝修等。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行促銷方式的選擇時(shí)，不僅僅是為了實(shí)現(xiàn)某種促銷策略，還是為了有效地降低納稅額。因?yàn)?，不同的促銷方式也會(huì)存在不同的稅收政策與其對(duì)應(yīng)。例如，采用“現(xiàn)金折扣”的促銷方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以將折扣額放入到銷售收入的減項(xiàng)。同樣，“裝修贈(zèng)送”亦是可以將裝修的費(fèi)用計(jì)入到開發(fā)成本當(dāng)中，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)所得稅減免的效果，不僅如此，裝修費(fèi)還可以算入到土地增值稅20%的扣除項(xiàng)當(dāng)中。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)便可以在不增加納稅額的情況下提高銷售價(jià)格。

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)擁有一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在銷售環(huán)節(jié)需要銷售普通住宅房2萬平方米，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本和出讓金一共是4000萬元。項(xiàng)目所在地政府對(duì)銷售的房?jī)r(jià)上限為4600元/平方米。房地產(chǎn)企業(yè)納稅稅種以及稅率如表1所示。

表1 房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)納稅稅種和稅率

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目的銷售價(jià)格原定為4100元/平方米。為了達(dá)到促銷的目標(biāo)，及時(shí)地進(jìn)行資金回籠，企業(yè)實(shí)施讓利促銷方案。具體方案有兩種：

(1)方案一

開展“買房送裝修”的促銷活動(dòng)，按600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修后，仍按原先4 100元/平方米的價(jià)格銷售。則本方案的納稅成本以及盈利狀況有：總銷售額：4 100元/平方米×20 000平方米=8 200萬元。營(yíng)業(yè)稅：8 200萬元×5%=410萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅：410萬元×7%=28.7萬元；教育費(fèi)附加：410萬元×3%=12.3萬元。土地增值稅扣除項(xiàng)目金額計(jì)算為：4 000+1 200+(4 000+1 000)×0.2+410+28.7+12.3= 6651(萬元)；增值額計(jì)算為：8 200－6 651=1549(萬元)，增值額占土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的比例計(jì)算為：1 549÷6 651=23.29%。由于增值率超過20%，適用30%的稅率計(jì)征土地增值稅。土地增值稅：1 549萬元×30%=467.4萬元。企業(yè)所得稅：(8 200－4 000－1 200－410－28.7－12.3－467.4)×25%=520.4 (萬元)。應(yīng)交稅金合計(jì)（納稅成本）：410+28.7+12.3+ 467.4+520.4=1438.8(萬元)。稅后收益：8200－4 000－1200－410－28.7－12.3－467.4－520.4=1561.2(萬元)。

(2)方案二

該房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行讓利促銷活動(dòng)，每平米優(yōu)惠600元，按3 500元/m2的價(jià)格銷售。則該方案的納稅成本及盈利狀況有：總銷售額：3 500元/m2× 20 000m2=7 000萬元。營(yíng)業(yè)稅：7 000萬元×5%= 350萬元。城市維護(hù)建設(shè)稅：350萬元×7%=24.5萬元。教育費(fèi)附加：350萬元×3%=10.5萬元。土地增值稅扣除項(xiàng)目金額計(jì)算為：4 000+1 000+(4 000+ 1 000)×0.2+350+24.5+10.5=6 385(萬元)，增值額計(jì)算為：7 000－6 385=615(萬元)；增值額占土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的比例計(jì)算為：615÷6 385=9.63%。由于增值率小于20%，可免征土地增值稅。企業(yè)所得稅：(7000－4000－350－24.5－10.5)×25%=653.75(萬元)。應(yīng)交稅金合計(jì)（納稅成本）：350+24.5+10.5+ 653.75=1 038.75(萬元)。稅后收益=7 000－4 000－350－24.5－10.5－653.75=1 961.25（萬元）。

通過上述案例可以看出，雖然對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說都相當(dāng)于讓利600元／平方米，但是企業(yè)采取不同的促銷方式，再結(jié)合不同的稅收政策，最終的效果卻相差很大。采用方案二，房地產(chǎn)企業(yè)明顯可以獲得更多的稅后收益，因此要優(yōu)于方案一。

[1] 陳一蕾.試論企業(yè)投資活動(dòng)中的稅收籌劃問題[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2003.http://www.cnki.net.

[2] 章穎凌.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃研究[D].廣東工業(yè)大學(xué)，2011.http://www.cnki.net.

[3] 李婭佳.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃研究[D].云南大學(xué)，2010.http://www.cnki.net.

[4] 陳佳.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃研究[D].西南交通大學(xué)，2012.http://www.cnki.net.

On Tax Planning of Real Estate Enterprise

ZHU Lina

（Guangdong CollegeOf BusinessAnd Technology，Zhaoqing,Guangdong 526040China）

Good tax planning can notonlymaxim ize saving tax costof realestate enterprises,optim ize the financialaccounting system,greatly improve the industry competitiveness of enterprises,butalso promote the real estate enterprise healthy and sustainable developmentwhile at the same timemeeting the national industrialpolicy.As an important pillar industry of national economy,real estate enterprises in financing and product structure development facesmany difficulties.Therefore,it is important that the real estate enterprises improve the core competitiveness of enterprises and implementhealthy and sustainable development through tax planning optimization.

realestateenterprise;tax planning;promotionmeasures

F810.42

A

1009-8445（2017）04-0023-05

（責(zé)任編輯：李曙豪）

2016-07-28

朱麗娜（1980-）女，黑龍江大慶人,肇慶工商管理學(xué)院講師。