房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險分析及防范

盛浩男

摘要：個人住房貸款有著較高而穩(wěn)定的收益和較低的風(fēng)險，目前，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已成為我國商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的主要組成，對于完善商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和提高經(jīng)營效益發(fā)揮著重要的作用。與此同時，個人住房信貸不良貸款率也在逐步上升，該項業(yè)務(wù)中存在的問題和風(fēng)險也逐步暴露出來，不利于經(jīng)濟的健康發(fā)展，因此有必要對商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險進行較為系統(tǒng)的研究。

關(guān)鍵詞：個人住房貸款 風(fēng)險分析 防范對策

一、房地產(chǎn)個人信貸的分類

（一）政策性個人住房抵押貸款。政策性個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是為推進城鎮(zhèn)住房制度改革，運用住房公積金、住房售房款和住房補貼存款，為房改單位的職工購買、建造、翻建自住住房而發(fā)放的貸款，主要包括個人住房公積金貸款和其他政策性個人住房貸款。

（二）自營性個人住房抵押貸款。微觀意義上的銀行經(jīng)營性居民以房借款即個人用房分期抵押貸款或個人住房貸款，是商業(yè)銀行采用自己內(nèi)部的本外金額儲蓄，白發(fā)性的向城鎮(zhèn)客戶簽發(fā)的房子擔(dān)保借款。而宏觀意義上的銀行經(jīng)營性居民以房擔(dān)保貸款一般包括了居民以房借款、轉(zhuǎn)讓房分期借款、居民商用用房借款、居民用房裝修借款、居民自建房借款和居民用房擔(dān)保消費借款等種類。

（三）居民住房組合貸款。居民住房組合貸款是政策指導(dǎo)性和銀行運營性貸款相組合的借款形式，就是商業(yè)銀行在給房屋改造單位的員工發(fā)放政策性居民用房貸款中，若是該項借款不能夠支付買房金額，商業(yè)銀行則向貸款居民同一時間發(fā)放一些銀行運營性用房貸款以補充買房金款的不足。

二、房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險類別分析

（一）個人信用風(fēng)險。其一，借款人薪資證明水分較多，借款人依據(jù)自我購買的房子可以在單位開出對應(yīng)的收入憑證，就連快破產(chǎn)的公司或事業(yè)單位也可以給下崗員工開出對應(yīng)的收人憑證。其二，因為商業(yè)銀行之間可能會有信息對接不上，部分借款人的收入憑證一式幾份，在不同的商業(yè)銀行借款，多地買房。其三，居民用房貸款是中長期信用貸款，還款時間較久，自身支付能力缺失等不確定因素很可能出現(xiàn)，這將極大可能成為商業(yè)銀行的信用貸款隱患。其四，居民用房貸款業(yè)務(wù)當(dāng)下實施浮動利率機制，借款人承受大部分的利率風(fēng)險，放貸人在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象。

（二）銀行的操作風(fēng)險

第一，審查把關(guān)不嚴(yán)，個別銀行貸前沒有認(rèn)真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控。第二，估價風(fēng)險目前是商業(yè)銀行操作風(fēng)險之一，銀行通過房屋價格或評斷價格當(dāng)作放貸根據(jù)，不能保證有效的擔(dān)保率，在居民用房貸款業(yè)務(wù)中可能會有著較大的評估風(fēng)險。第三，處罰力度不夠，從銀行關(guān)于信貸經(jīng)營管理方面看，其制定的制度、規(guī)定是比較多而且詳細(xì)的，但從銀行信貸經(jīng)營的實際結(jié)果來看，效果卻不佳。原因主要是內(nèi)部管理失之過寬，尤其是信貸責(zé)任追究制度沒有嚴(yán)格執(zhí)行，落實不到位。

（三）流動性風(fēng)險。目前我國各大商業(yè)銀行大部分資金來源是居民儲蓄。在市場經(jīng)濟規(guī)則中，很多居民不愿意于把現(xiàn)金存入銀行，而是要將錢變“活”，用來各類投資。這就提高了銀行儲蓄存款的波動性。存款的波動性會使商業(yè)銀行自身把握的資金相對變少，而隨著居民用房貸款業(yè)務(wù)范圍的增大，銀行使用資金長期化與資本來源短期化的矛盾越來越凸顯，影響商業(yè)銀行資本的流動性。

（四）政策風(fēng)險。目前，我國宏觀經(jīng)濟還處于快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)得到了政府的扶植，一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化如出現(xiàn)滯脹或衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。這將不可避免地對微觀面產(chǎn)生巨大的影響。目前市場競爭激烈，管理部門大都把精力集中在市場營銷上，從而疏忽了對個人住房貸款市場的形勢、需求及風(fēng)險敞口等的深入研究與分析，導(dǎo)致缺乏符合實際的理論和對策指導(dǎo)，對政策的把握和應(yīng)用不能夠隨機應(yīng)變，行動存在盲目性。

三、房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險防范措施及對策

（一）改善個人信用風(fēng)險的識別環(huán)境。首先，要構(gòu)建健全的居民信用系統(tǒng)，其核心是個人信譽機制，包括：居民信用注冊機制、居民信用評斷機制、居民信用風(fēng)險防范機制、居民信用風(fēng)險管控機制、居民信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移等。其二，應(yīng)盡快通過居民信用信息在金融體系中的互享，從而防止借款人多處借款，及時對借款人失信的概率做出預(yù)測，構(gòu)建信用缺失的防范制度，如果發(fā)生信用風(fēng)險，便可立即采用挽救措施。

（二）加強對政策的研究。在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的作用，政府會在國民經(jīng)濟發(fā)展的不同階段對房地產(chǎn)行業(yè)實行不同的宏觀管理政策。商業(yè)銀行必須加強對政策和市場追蹤與探究，迅速依據(jù)情況的變動發(fā)展給出合情的居民用房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展策略和方法。觀察政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟加大宏觀管理以及對房地產(chǎn)金融行業(yè)加大管控力度的政策勢頭，避免因市場的不穩(wěn)定和不規(guī)范所引發(fā)的市場隱患。

（三）全力解決個人住房貸款的流動性風(fēng)險。商業(yè)銀行應(yīng)采取市場化的方法轉(zhuǎn)嫁流動性隱患，推動資本證券化業(yè)務(wù)的擴展。其一，逐步構(gòu)建用房擔(dān)保貸款次級市場即房地產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)轉(zhuǎn)接市場，房地產(chǎn)貸款由借款銀行或其他金融企業(yè)發(fā)出后再轉(zhuǎn)賣給其他投資人，或是以擔(dān)保貸款為抵押出售擔(dān)保貸款債券。通過一級市場與次級市場的對接提升銀行資本的流動性，分散流動性易怒喊。其次，應(yīng)把用房貸款的證券化作為目標(biāo)展開實施。

（四）健全個人住房貸款擔(dān)保制度。為了提升居民個人用房貸款的信譽度，確保商業(yè)銀行對居民用房貸款的接管，確保居民用房信貸業(yè)務(wù)金融風(fēng)險的有效監(jiān)控，必須全力推進用房貸款抵押行業(yè)的發(fā)展，健全并創(chuàng)新用房貸款抵押業(yè)務(wù)機制，構(gòu)建健全的居民用房貸款擔(dān)保體系，推進完善用房貸款抵押辦法，增強對抵押機構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和管理，制定規(guī)范化的抵押合同示范模本。