“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)影響探究

●趙文華

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)影響探究

●趙文華

“營(yíng)改增”自2016年5月1日起，在房地產(chǎn)業(yè)全面推行。本文從理論上分析了“營(yíng)改增”是一個(gè)利好消息時(shí)的可抵扣成本占比，并選取了十家2016年?duì)I業(yè)收入靠前的房地產(chǎn)企業(yè)，分析其稅負(fù)水平的變化情況。然后，本文選取保利地產(chǎn)2012—2016年間的財(cái)務(wù)指標(biāo)作為研究對(duì)象，探討了“營(yíng)改增”對(duì)該企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)能力帶來(lái)的影響，并從外部政策和企業(yè)自身角度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的納稅籌劃提出了建議。

“營(yíng)改增”房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)狀況

一、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”是否利好

自2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”政策開(kāi)始全面推行。由于增值稅是流轉(zhuǎn)稅，房地產(chǎn)業(yè)上游的建筑業(yè)由原來(lái)3%的營(yíng)業(yè)稅稅率上升到11%的增值稅稅率，稅負(fù)水平有所增加。因此，難免會(huì)帶來(lái)材料成本、人工成本和費(fèi)用成本的提升。這將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)成本增加，進(jìn)而引起下游行業(yè)如消費(fèi)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)增加。所以，能否實(shí)現(xiàn)合理的稅負(fù)流轉(zhuǎn)，是本次改革的關(guān)鍵。

（一）“營(yíng)改增”的文獻(xiàn)綜述

“營(yíng)改增”是新時(shí)期我國(guó)減稅降費(fèi)的重要手段之一，學(xué)者們從各行業(yè)稅負(fù)水平的變化探討了“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響。李遠(yuǎn)慧（2013）通過(guò)研究得出“營(yíng)改增”會(huì)使以貨運(yùn)業(yè)務(wù)為主的鐵路運(yùn)輸業(yè)稅負(fù)上升、凈利潤(rùn)下降的結(jié)論；王珮（2014）利用雙重差分模型分析，指出“營(yíng)改增”顯著降低了交通運(yùn)輸業(yè)的貨物與勞務(wù)稅稅負(fù)，促進(jìn)了企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模；劉代民（2015）通過(guò)測(cè)算金融銀行業(yè)均衡增值稅稅率，指出中小型商業(yè)銀行“營(yíng)改增”后稅負(fù)降低程度遠(yuǎn)大于大型商業(yè)銀行；王甲國(guó)（2016）從供應(yīng)鏈的視角，指出目前建筑業(yè)“營(yíng)改增”的現(xiàn)狀與面臨的挑戰(zhàn)。

在“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的影響方面，童錦治等（2015）指出，企業(yè)的議價(jià)能力會(huì)對(duì)企業(yè)的實(shí)際流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)產(chǎn)生影響，進(jìn)而對(duì)“營(yíng)改增”政策效果產(chǎn)生影響；陳釗等（2016）從經(jīng)營(yíng)范圍角度，對(duì)不同“營(yíng)改增”行業(yè)進(jìn)行異質(zhì)性分析，認(rèn)為“營(yíng)改增”促進(jìn)了企業(yè)的分工；王曙光等（2017）通過(guò)實(shí)證研究，指出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售負(fù)稅率較高，適用稅率應(yīng)為17%等。

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，已有學(xué)者從公司財(cái)務(wù)角度闡述了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的影響。李曉紅等（2015）通過(guò)線性回歸，指出企業(yè)稅負(fù)與會(huì)稅差異和融資結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)，而與公司規(guī)模與盈利能力正相關(guān)；楊志銀（2016）通過(guò)貴州省房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)分析，指出行業(yè)的產(chǎn)出投入比例和外購(gòu)可抵扣比例會(huì)影響企業(yè)稅負(fù)水平，等等。不同學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響有利有弊。本文從“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力影響的視角來(lái)進(jìn)行探討。

（二）房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后稅負(fù)是否減輕

“營(yíng)改增”新政出臺(tái)，確實(shí)帶來(lái)了稅收優(yōu)惠政策?！盃I(yíng)改增”前，房地產(chǎn)行業(yè)按5%稅率征收營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)改為對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)等征增值稅的稅率均為11%，部分可選擇按5%簡(jiǎn)易征收。新政①指出，目前房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人預(yù)售時(shí)，預(yù)繳增值稅率②降為3%；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)在建工程，超出原值50%的可以分2年抵扣應(yīng)納稅額，等等。

房地產(chǎn)成本主要分為土地成本和建安成本。由于土地成本不能抵扣，所以可抵扣成本取決于建安成本。假設(shè)某一房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入為X，可抵扣的成本為Y。若企業(yè)為小規(guī)模納稅人，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)一定是減少的，因?yàn)?%X＜5%(l+5%)*X恒成立。若企業(yè)為增值稅一般納稅人，則“營(yíng)改增”前后企業(yè)稅負(fù)水平：令5%X= 11%(1+11%)*X-11%/(1+11%)*Y，則Y/X=49.5%。

即當(dāng)可抵扣成本占營(yíng)業(yè)收入比大于49.5%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)稅負(fù)可以減輕。由于“營(yíng)改增”全面推行時(shí)間尚短，房地產(chǎn)行業(yè)難以從上游的建筑業(yè)和安裝、裝修企業(yè)取得所有的增值稅專用發(fā)票來(lái)提高自己的可抵扣稅額。然而隨著“營(yíng)改增”的不斷深入，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣會(huì)逐漸變得完善。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平變化情況

本文參照中國(guó)房地產(chǎn)Top10研究組的標(biāo)準(zhǔn)，選取了十家2016年房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)收入排名靠前，且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入絕大部分的優(yōu)秀企業(yè)。其中八家為滬深上市公司，兩家為大陸企業(yè)在港上市公司。通過(guò)分析這十家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，來(lái)分析“營(yíng)改增”前后企業(yè)稅負(fù)水平的變化。因?yàn)椤盃I(yíng)改增”發(fā)生在5月份，1—4月份的應(yīng)納稅收入及5—12月份的應(yīng)納稅收入與可抵扣成本無(wú)法獲得準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，所以本文選取了相關(guān)企業(yè)2016年年報(bào)里的數(shù)據(jù)作為計(jì)算基數(shù)，來(lái)推算5月份“營(yíng)改增”前后企業(yè)稅負(fù)的變化情況，并與2016年企業(yè)年報(bào)中披露的相應(yīng)稅費(fèi)進(jìn)行了對(duì)比。雖然最終計(jì)算出的增值稅應(yīng)納稅額與年報(bào)里的應(yīng)交增值稅數(shù)據(jù)不同，但考慮到企業(yè)在實(shí)際進(jìn)行納稅時(shí)，會(huì)相應(yīng)采取很多專門的稅收減免或優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行籌劃，所以理論上按稅法規(guī)定的基本稅率，算出的應(yīng)納稅額與實(shí)際納稅額存在一定差異也是合理的。

表1 2016年十家房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況指標(biāo)表（單位：億元）

（一）測(cè)算指標(biāo)選取標(biāo)準(zhǔn)

1、銷項(xiàng)稅額指標(biāo)。在上市公司披露的財(cái)務(wù)報(bào)表中，由于選取的房地產(chǎn)企業(yè)為專門經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，選取2016年“營(yíng)業(yè)收入”數(shù)據(jù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的數(shù)據(jù)，來(lái)計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

2、進(jìn)項(xiàng)稅額指標(biāo)。為了計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，選取2016年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、折舊、應(yīng)付職工薪酬和固定資產(chǎn)的數(shù)據(jù)。

進(jìn)項(xiàng)稅額=（主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-土地出讓金-折舊-不能抵扣的成本）*17%/(1+17%)+新增固定資產(chǎn)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額+土地出讓金可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝（主營(yíng)業(yè)務(wù)成本－折舊－土地出讓金－人工費(fèi)用）*可抵扣比例。折舊具有抵稅效應(yīng)，且房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金暫未能取得增值稅專用發(fā)票，所以不得抵扣；房地產(chǎn)企業(yè)雇傭的勞動(dòng)力多為散力，或可能為難以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的建筑施工企業(yè)，也難以取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。因此，這里假設(shè)其余成本可以取得增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)上游行業(yè)為建筑業(yè)，假設(shè)取得可抵扣增值稅專用發(fā)票稅率為11%。主營(yíng)業(yè)務(wù)成本數(shù)據(jù)從財(cái)務(wù)報(bào)表中“營(yíng)業(yè)成本”獲得；折舊即本年的折舊額；人工費(fèi)用選取應(yīng)付職工薪酬的數(shù)額近似計(jì)算。由于上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表中很少會(huì)對(duì)成本構(gòu)成加以分析，土地出讓金需根據(jù)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重估算而來(lái)，借鑒以前學(xué)者的研究，可抵扣的土地出讓金進(jìn)項(xiàng)金額為公司當(dāng)年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*30%。

（2）新增固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額＝新增固定資產(chǎn)/（1+稅率）*稅率，其中，新增固定資產(chǎn)包括房地產(chǎn)企業(yè)新增的機(jī)械設(shè)備（適用稅率為17%）、新增房屋與建筑物（適用稅率為11%）?！盃I(yíng)改增”第36號(hào)文規(guī)定，2016年5月1日后取得的固定資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在建工程，進(jìn)項(xiàng)稅額可以按60%和40%的比例分兩年進(jìn)行抵扣。這里假設(shè)企業(yè)的固定資產(chǎn)均在5月1日之后取得。

（3）土地出讓金可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重）*11%，其中房地產(chǎn)占房?jī)r(jià)的比重可參考30%，稅率為11%。

（二）“營(yíng)改增”前后企業(yè)稅負(fù)水平的變化

在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，稅額為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*5%，“營(yíng)改增”之后繳納增值稅，應(yīng)納稅額為銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅額=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*11%/(1+11%)。從這十家公司的年報(bào)中，本文選取了相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，見(jiàn)表2。

表2 銷項(xiàng)稅額數(shù)據(jù)表（單位：萬(wàn)元）

應(yīng)交增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額數(shù)據(jù)見(jiàn)表3。稅負(fù)水平變化=（應(yīng)交增值稅-營(yíng)業(yè)稅）/營(yíng)業(yè)收入。從表4數(shù)據(jù)中可以看出，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)稅負(fù)有所減輕，七家企業(yè)稅負(fù)減少了0.9%左右。去掉的三家企業(yè)，碧桂園和融創(chuàng)中國(guó)均為大陸企業(yè)在港上市，金隅股份2016年新增了大量的固定資產(chǎn)，所以稅負(fù)減輕水平遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)略有降低。

表3 進(jìn)項(xiàng)稅額數(shù)據(jù)表（單位：億元）

表4 十家企業(yè)“營(yíng)改增”前后企業(yè)稅負(fù)水平變化

這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后，企業(yè)確實(shí)可以在一定程度上減輕稅負(fù)，減少重復(fù)納稅。然而我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，上述分析只是理論分析，假設(shè)了除折舊、人工成本和土地出讓金外其他營(yíng)業(yè)成本都可以獲得抵扣，這在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中恐怕暫時(shí)難以實(shí)現(xiàn)。而對(duì)于中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，也可以選擇簡(jiǎn)易征收辦法，適用稅率為5%。與原來(lái)營(yíng)業(yè)稅繳納稅率相同，這里不予討論。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響——以保利地產(chǎn)為例

增值稅是流轉(zhuǎn)稅，不同于營(yíng)業(yè)稅直接在營(yíng)業(yè)收入基礎(chǔ)上繳納，增值稅納稅人可以通過(guò)商品流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。因此，本文在上述名義流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)水平變化的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探討“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)能力的影響。本文選取了央企地產(chǎn)的排頭兵——保利地產(chǎn)2012—2016年間的財(cái)務(wù)指標(biāo)為分析對(duì)象，作為連續(xù)六年榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”第二名的知名房企，保利地產(chǎn)的發(fā)展能力無(wú)疑非常強(qiáng)勁，具體指標(biāo)分析見(jiàn)表5。

（一）保利地產(chǎn)目前經(jīng)營(yíng)能力

從表5中可以看出，保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況良好，企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健。下面從企業(yè)的償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力及資本結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行分析。

1、償債能力。在2012—2016五年間，該企業(yè)的流動(dòng)比率基本穩(wěn)定，資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降，由78.19%下降到74.46%，這反映企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力在不斷增強(qiáng)，短期償債能力基本穩(wěn)定；也反映公司的現(xiàn)金流穩(wěn)定，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。

2、營(yíng)運(yùn)能力。作為重資產(chǎn)企業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)率可以反映企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力。保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率由2012年的0.25增加到2013年的0.29，之后兩年基本維護(hù)在0.29左右。而2016年由0.29增加到了0.37，增幅接近27%，這說(shuō)明2016年該企業(yè)銷售狀況較以前年度更佳。這既反映了該公司存貨周轉(zhuǎn)速度較快，銷路較好，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；也反映了企業(yè)存貨并未占據(jù)大量的現(xiàn)金流，企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力較好，并且在2016年有所提升。

3、盈利能力?？傎Y產(chǎn)報(bào)酬率由2013—2014年間的5.9%左右上升至2015年的6.41%，在2016年間又下降到5.74%，出現(xiàn)了五年間的最低值。凈資產(chǎn)報(bào)酬率從2013年起不斷下降，從22.95%下降至2016年的15.53%。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率在2012—2015年間維持在18%左右，而2016年下降至14.94%。三個(gè)反映盈利能力的關(guān)鍵指標(biāo)在2016年均出現(xiàn)了5年間的歷史最低值，這反映公司2016年的盈利能力受到了影響。

表5 保利地產(chǎn)2012—2016年間財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)表

4、資本結(jié)構(gòu)。公司的固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率逐年下降，這反映了公司產(chǎn)能并沒(méi)有擴(kuò)張，2016年固定資產(chǎn)增長(zhǎng)較少，這也側(cè)面反映了我國(guó)“去產(chǎn)能”的政策要求。公司財(cái)務(wù)杠桿在2014年及2015年間均略有增加，但總體保持穩(wěn)定，表明公司財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)定。

通過(guò)上述分析可以看出，保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況一直較好，但2016年盈利能力的下降，不禁讓人聯(lián)想到可能是“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力造成的影響

1、盈利能力暫時(shí)有所下降。企業(yè)利潤(rùn)=收入-成本，保利地產(chǎn)收入同比增加25.38%，成本同比增加33.26%，成本的增多造成了利潤(rùn)的下降，見(jiàn)表6。

從表6中可以看出，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)成本占總成本比高于96%，因此，本文著重分析房地產(chǎn)成本在2014—2016年三年間的變化。2016年土地成本和建安成本均大幅增加，增幅分別為29.78%和34.38%，遠(yuǎn)大于2015年的增速。土地成本的升高受市場(chǎng)與政策的影響，而建安成本的上升，則是因?yàn)樯嫌涡袠I(yè)建筑業(yè)價(jià)格的抬高?！盃I(yíng)改增”后建筑業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)移給了下游的房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致材料和人工價(jià)格上漲，使房地產(chǎn)企業(yè)建安成本大幅上升。

2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及時(shí)調(diào)整。雖然2016年成本較大幅上升，但房?jī)r(jià)同樣上漲，所以未對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)造成太大影響。保利地產(chǎn)更是適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，以應(yīng)對(duì)政策調(diào)整帶來(lái)的影響。

（1）創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，拓寬產(chǎn)品種類。保利地產(chǎn)目前經(jīng)營(yíng)模式是“一主兩翼”，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)為輔，利用稅收優(yōu)惠政策調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式。如以精修房作為交房標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)高級(jí)商務(wù)寫字樓，這樣既可以加強(qiáng)與建筑企業(yè)的合作，以便充分獲得材料進(jìn)項(xiàng)稅額的專用抵扣發(fā)票，又能滿足商用購(gòu)房者的需求，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。又如，推行社區(qū)消費(fèi)服務(wù)，利用社區(qū)智能化、保利APP、養(yǎng)老和比鄰超市等服務(wù)，既為合理劃分房地產(chǎn)的入賬成本提供了籌劃的空間，也提升了品牌形象，履行了社會(huì)責(zé)任。

表6 保利地產(chǎn)2014—2016年間成本明細(xì)表

表7 保利地產(chǎn)2016年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量表（單位：億元）

（2）依托政策把握經(jīng)營(yíng)形勢(shì)。雖然2016年房?jī)r(jià)仍在上升，但隨著調(diào)控政策的不斷深入，房?jī)r(jià)有可能不再上漲。第四季度保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)數(shù)（見(jiàn)表7）。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的政策及市場(chǎng)格局，保利地產(chǎn)拓寬了融資渠道。作為大型央企，保利地產(chǎn)與銀行信貸關(guān)系良好，可以以優(yōu)惠利率獲得貸款，此外企業(yè)自己發(fā)行了100億元公司債券和30億元中期票據(jù)，這些都有助于降低融資成本，也有助于降低解決因一些利息費(fèi)用不能抵扣所帶來(lái)的稅負(fù)增長(zhǎng)問(wèn)題。此外，截至2016年底，保利地產(chǎn)有著可滿足其未來(lái)2—3年業(yè)務(wù)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，“營(yíng)改增”之后新購(gòu)入的土地，成本可以獲得兩年內(nèi)抵扣的優(yōu)惠，這既有助于減輕稅負(fù)，也為公司未來(lái)的發(fā)展提供了保障。

保利地產(chǎn)在外界市場(chǎng)銷量攀升的情況下，盈利能力關(guān)鍵指標(biāo)在2016年內(nèi)同時(shí)出現(xiàn)了五年最低值，說(shuō)明“營(yíng)改增”確實(shí)對(duì)企業(yè)的盈利能力帶來(lái)了影響，降低了企業(yè)的利潤(rùn)。保利地產(chǎn)及時(shí)依托形勢(shì)，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式的調(diào)整，企業(yè)的利潤(rùn)并未受到明顯影響，這給“營(yíng)改增”中稅負(fù)顯著提升、導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)提供了籌劃的思路，值得深思。

四、建議

房地產(chǎn)業(yè)推行“營(yíng)改增”時(shí)間尚短，目前實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃仍面臨很多問(wèn)題，本文從外部和企業(yè)自身的角度，提出了以下幾點(diǎn)建議。

（一）外部政策環(huán)境仍需改革

1、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)體系。房地產(chǎn)行業(yè)重復(fù)征稅問(wèn)題在“營(yíng)改增”推行之后，得到了緩解。如“營(yíng)改增”設(shè)立增值稅稅率為11%，且規(guī)定了很多減免稅項(xiàng)目，如對(duì)房地產(chǎn)自行開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為自用的項(xiàng)目可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，這有利于企業(yè)減輕稅負(fù)。房地產(chǎn)行業(yè)由于納稅項(xiàng)目眾多，重復(fù)征稅問(wèn)題較突出。如在土地批租階段企業(yè)要交稅，同時(shí)企業(yè)要繳納土地出讓金。且房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本高，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅也應(yīng)予以取消，可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，緩解開(kāi)發(fā)階段的資金壓力。

此外，我國(guó)推行減稅降費(fèi)，減少了許多行政性收費(fèi)項(xiàng)目，然而房地產(chǎn)業(yè)手續(xù)繁瑣，仍需規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目，減少對(duì)同一種性質(zhì)費(fèi)用的重復(fù)征收。稅費(fèi)體系應(yīng)透明合理規(guī)范，來(lái)減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。

2、土地出讓金受益范圍應(yīng)擴(kuò)大。對(duì)于一二線城市而言，土地成本可以占到營(yíng)業(yè)成本的30%—50%，幾乎是最大的單項(xiàng)成本?！盃I(yíng)改增”后，土地出讓金可以從銷售額中進(jìn)行扣除，這一規(guī)定極大地減少了應(yīng)納稅額，基本確保了一二線城市房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)整體不會(huì)變重。而對(duì)于三四線城市而言，因?yàn)橥恋爻杀菊急戎匦。踔劣锌赡艿陀诮ò渤杀?，這一規(guī)定可能并不會(huì)顯著減輕其稅負(fù)。所以地方政府可以根據(jù)實(shí)際情況，制定相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，使社會(huì)共沐“營(yíng)改增”的春風(fēng)。

（二）加強(qiáng)與上下游行業(yè)的聯(lián)系

房地產(chǎn)業(yè)的上游行業(yè)為建筑業(yè)等，下游行業(yè)有消費(fèi)行業(yè)。尋求上下游企業(yè)的合作伙伴，形成穩(wěn)固的關(guān)系，有助于企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票，最大限度獲得進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。下面，筆者從成本角度加以分析。

1、建筑成本。“營(yíng)改增”對(duì)建筑業(yè)有規(guī)定，有甲供材料的工程、清包工方式的工程，可以選擇按3%稅率簡(jiǎn)易征收，或甲供材料工程按17%稅率征收，包工方式工程按11%稅率征收。對(duì)于建筑業(yè)企業(yè)而言，3%的簡(jiǎn)易征收無(wú)疑可以減輕稅負(fù)，而對(duì)其下游的房地產(chǎn)企業(yè)，則更偏向于獲得11%或17%的增值稅專用發(fā)票，這無(wú)疑會(huì)成為一個(gè)長(zhǎng)期的博弈點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要積極加強(qiáng)與建筑公司的關(guān)系，購(gòu)買甲供材料或者工程包工時(shí)，要獲得盡量多的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額，否則稅負(fù)水平會(huì)上升。此外，關(guān)注政府的稅收優(yōu)惠政策，盡量多地從土地管理部門獲得增值稅專用發(fā)票，來(lái)減輕企業(yè)的稅負(fù)。

2、材料成本與人工成本。增值稅銷項(xiàng)稅額由營(yíng)業(yè)收入乘以稅率得來(lái)，因此要減少增值稅的應(yīng)納稅額，重點(diǎn)是增大進(jìn)項(xiàng)稅額。除上述建筑成本外，材料成本與人工成本也應(yīng)盡量取得增值稅專用發(fā)票。由于房地產(chǎn)行業(yè)上游的建筑業(yè)也實(shí)行“營(yíng)改增”，且建筑業(yè)稅負(fù)水平有所上升，不可避免會(huì)帶來(lái)材料成本的上升。且近年來(lái)，隨著人口紅利消失，人工成本不斷上升，加上房地產(chǎn)企業(yè)雇傭勞動(dòng)力多為散力，如建筑工人和物業(yè)的保潔人員等，難以獲得增值稅專用發(fā)票來(lái)抵扣成本，人工成本也會(huì)引起稅負(fù)的增加。同時(shí)，一些雜品配件等從小規(guī)模納稅人處購(gòu)得，難以獲得抵扣。企業(yè)應(yīng)立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)，與作為一般納稅人的上游材料供應(yīng)商和建筑施工企業(yè)等訂立合約，雖然短期內(nèi)可能會(huì)帶來(lái)價(jià)格的上升，但企業(yè)自身應(yīng)該不斷提升營(yíng)運(yùn)能力與議價(jià)能力，長(zhǎng)期且良好的合作關(guān)系也能為企業(yè)帶來(lái)一些折扣，有利于降低稅負(fù)帶來(lái)的成本。

（三）企業(yè)自身角度進(jìn)行籌劃

1、合理拆分，降低稅負(fù)。一是拆分不在納稅范圍內(nèi)的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)企業(yè)，由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策較多，形成了很多獨(dú)有的稅種。如房產(chǎn)稅，從價(jià)計(jì)征時(shí)由房產(chǎn)原值扣除一定比例（10%—30%）后繳納。可以在房產(chǎn)計(jì)價(jià)時(shí)將未被列入房產(chǎn)原值范圍內(nèi)的部分獨(dú)立進(jìn)行核算計(jì)量，以縮小其征稅范圍、減少稅基，達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。又如土地增值稅，土地增值稅是針對(duì)增值額征收的行為稅，扣除項(xiàng)目包括幾類取得該項(xiàng)目時(shí)所發(fā)生的成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)增加新建房屋來(lái)增加可抵扣額，進(jìn)行合理籌劃。稅種眾多不可避免存在重復(fù)征收的現(xiàn)象，企業(yè)更應(yīng)熟知稅收優(yōu)惠政策，來(lái)進(jìn)行籌劃。二是依據(jù)政策與市場(chǎng)需求進(jìn)行籌劃?！盃I(yíng)改增”后，企業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)可以取得專用發(fā)票來(lái)全額抵扣，勢(shì)必引發(fā)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，購(gòu)買新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)商業(yè)用房。萬(wàn)科、保利等知名房企已經(jīng)把精裝修房作為其交房標(biāo)準(zhǔn)，這既有助于大額抵扣材料成本，又有助于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)之間的合作，獲取更優(yōu)惠的價(jià)格，提升自身的議價(jià)能力。因此，開(kāi)發(fā)商用地產(chǎn)有助于幫企業(yè)大幅降低稅負(fù)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，并拓寬市場(chǎng)需求。此外，將政策性住房與商品房區(qū)別開(kāi)，根據(jù)政策引導(dǎo)，在差別化的稅收策略下獲取稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。三是新老項(xiàng)目劃斷。老項(xiàng)目即施工許可證或工程承包合同注明開(kāi)工時(shí)間在4月30日以前的，按老項(xiàng)目對(duì)待，按5%稅率簡(jiǎn)易計(jì)稅，稅負(fù)沒(méi)有發(fā)生變化。新項(xiàng)目即一般納稅人按銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額方法計(jì)稅。同時(shí)，對(duì)于無(wú)法確認(rèn)費(fèi)用歸屬的項(xiàng)目，記為新項(xiàng)目，便可在進(jìn)項(xiàng)稅額中實(shí)現(xiàn)全額抵扣。

2、尋求合適的會(huì)計(jì)方法。會(huì)計(jì)處理方法會(huì)影響稅負(fù)。會(huì)計(jì)上有不同的核算方法，這會(huì)對(duì)成本的計(jì)量產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響利潤(rùn)和應(yīng)納稅額。如固定資產(chǎn)采用不同的折舊方法，會(huì)影響稅負(fù)水平。通過(guò)選取合適的會(huì)計(jì)處理方法，使流轉(zhuǎn)稅變少，毛利潤(rùn)增加，提升企業(yè)的盈利能力。此外，企業(yè)要關(guān)注政策過(guò)渡期與預(yù)售期的財(cái)務(wù)困境風(fēng)險(xiǎn)?！盃I(yíng)改增”從5月1日開(kāi)始推行，若是之前企業(yè)購(gòu)買了房產(chǎn)而未取得增值稅專用發(fā)票，或之后銷售了房產(chǎn)卻未能取得這些房產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，無(wú)疑會(huì)極大程度影響企業(yè)稅負(fù)，使企業(yè)成本增加。在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時(shí)要預(yù)繳銷項(xiàng)稅額，而開(kāi)發(fā)初期經(jīng)營(yíng)成本與財(cái)務(wù)成本又較高，雖然企業(yè)納稅具有強(qiáng)制性的特點(diǎn)，但通過(guò)納稅籌劃可以有效控制企業(yè)的現(xiàn)金流量，進(jìn)而減小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。且信貸環(huán)境進(jìn)一步縮緊，房地產(chǎn)企業(yè)更要時(shí)刻重視現(xiàn)金流，合理進(jìn)行籌劃。

3、加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商和員工的管理。一是把握供應(yīng)商，集中采購(gòu)。供應(yīng)商盡量選擇一般納稅人，以便抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)的材料成本與人工成本零散、小額的采購(gòu)，難以取得增值稅專用發(fā)票獲得抵扣，企業(yè)應(yīng)選擇與材料、服務(wù)、配件供應(yīng)齊全且規(guī)模較大的供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，以預(yù)付款方式購(gòu)買配件和服務(wù)，盡量合理規(guī)劃集中采購(gòu)，由此不僅能與批量采購(gòu)合并開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，獲得稅收抵減，也可以降低采購(gòu)成本，高效利用企業(yè)資源。二是對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，注重發(fā)票管理。營(yíng)業(yè)稅的征收較為簡(jiǎn)單，營(yíng)業(yè)收入乘以稅率，而“營(yíng)改增”后，增值稅涉及的會(huì)計(jì)科目變多，會(huì)計(jì)核算變得復(fù)雜。企業(yè)應(yīng)成立專門的“營(yíng)改增”專項(xiàng)小組，全面梳理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程，注重會(huì)計(jì)基礎(chǔ)性工作，建設(shè)財(cái)會(huì)稅收一體化平臺(tái)，完善本企業(yè)增值稅自動(dòng)申報(bào)管理系統(tǒng)，在最短時(shí)間內(nèi)適應(yīng)政策的調(diào)整，用信息化模式實(shí)現(xiàn)精益化管理和供應(yīng)商協(xié)同。財(cái)務(wù)人員要深入學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”政策，結(jié)合企業(yè)業(yè)務(wù)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，合理避稅。而且，企業(yè)的工程預(yù)算編制也更為復(fù)雜，采購(gòu)的材料成本及能否取得增值稅專用發(fā)票等，都會(huì)對(duì)預(yù)算的編制造成影響，這也對(duì)預(yù)算人員提出了更高的要求?！盃I(yíng)改增”后，企業(yè)要重視增值稅專用發(fā)票的管理，加強(qiáng)節(jié)稅意識(shí)，如采購(gòu)材料及與建筑企業(yè)簽訂合同時(shí)要盡量取得增值稅發(fā)票，選取合適的建筑企業(yè)供應(yīng)商建立檔案，爭(zhēng)取長(zhǎng)期合作。

五、總結(jié)

“營(yíng)改增”新政讓企業(yè)享受到了改革的紅利，本文選取十家企業(yè)進(jìn)行分析，可以得出“營(yíng)改增”后11%稅率較為合理，企業(yè)稅負(fù)并未明顯上升。雖然實(shí)踐中可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額暫時(shí)未能被完全抵扣，保利地產(chǎn)的例子也說(shuō)明“營(yíng)改增”會(huì)對(duì)企業(yè)的盈利能力造成一定的影響，但隨著改革的不斷發(fā)展，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“營(yíng)改增”將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展有利。企業(yè)應(yīng)積極進(jìn)行納稅籌劃，緩解稅負(fù)上升帶來(lái)的資金壓力，與上下游企業(yè)通力合作，改善自身經(jīng)營(yíng)模式，不斷提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

（作者單位:中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

注釋:

①2016年國(guó)稅總局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的第13-17號(hào)公告。

②一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，其他預(yù)征率包括1.5%、2%、3%、5%幾類。

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[2]王甲國(guó).建筑業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”之策略[J].稅務(wù)研究，2016，（01）.

[3]童錦治,蘇國(guó)燦,魏志華.“營(yíng)改增”、企業(yè)議價(jià)能力與企業(yè)實(shí)際流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)——基于中國(guó)上市公司的實(shí)證研究[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2015，（11）.

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