淺析房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的作用

陳輝

（保定市清苑區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處，河北保定071000）

【摘要】房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)基礎(chǔ)性測(cè)繪工作，是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的重要組成部分，房產(chǎn)測(cè)繪的工作主要包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖測(cè)繪、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等，在房產(chǎn)測(cè)繪中，房產(chǎn)平面控制測(cè)量是房產(chǎn)測(cè)繪的第一步，也是關(guān)鍵一步，房產(chǎn)面積的測(cè)算主要包括建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、房屋用地面積、公攤面積等；房產(chǎn)變更測(cè)量是由于房屋產(chǎn)權(quán)等信息不斷發(fā)生變化而需要不斷進(jìn)行的一項(xiàng)經(jīng)常性測(cè)量工作；成果資料的檢查與驗(yàn)收是房產(chǎn)測(cè)繪的關(guān)鍵一步，是保證房產(chǎn)測(cè)量的質(zhì)量，為日后產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移以及解決房產(chǎn)糾紛提供準(zhǔn)確依據(jù)的重要工作。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；房產(chǎn)測(cè)繪

一、不動(dòng)產(chǎn)登記改革

不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記錄于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。2013年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記改革的通知，要求在2014年6月底之前出臺(tái)并且實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記目前處于分散狀態(tài)，分為登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容和登記依據(jù)三部分。不動(dòng)產(chǎn)登記這種分散狀態(tài)也使得不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪難以有效統(tǒng)一。當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪主要有房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪、林業(yè)測(cè)繪等方面，可以預(yù)見，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的逐步實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪也將隨之發(fā)生變化，各部分測(cè)繪工作將能得到統(tǒng)一，不同類型的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪將有機(jī)結(jié)合，標(biāo)準(zhǔn)更加明確，有效減少重復(fù)測(cè)量。

二、房產(chǎn)測(cè)繪簡(jiǎn)介

房產(chǎn)測(cè)繪較早提出并實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化測(cè)繪系統(tǒng)，充分利用了GPS、RS、GIS以及攝影測(cè)量等現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)，為政府以及房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)提供了及時(shí)、準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息。房產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要組成部分，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪提出了更高的要求，房產(chǎn)測(cè)繪因其數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化的特別點(diǎn)，更能適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需求而變得尤為重要。

房產(chǎn)權(quán)利人在申請(qǐng)登記之前，到房產(chǎn)測(cè)繪窗口申請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪。經(jīng)過測(cè)繪人員的現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量勘察，獲得房產(chǎn)測(cè)量信息，并經(jīng)過審核人員的審核，獲得房產(chǎn)登記。在審核階段，審核人員無需到實(shí)地勘察，直接在房產(chǎn)信息系統(tǒng)中打開GIS圖形，觀察房屋坐落、權(quán)屬、位置關(guān)系、周邊道路等，方便有效的確定房屋樓盤表，進(jìn)而確定該房屋的現(xiàn)狀信息?？梢?，房產(chǎn)測(cè)量的精度和準(zhǔn)確性，直接影響房產(chǎn)登記結(jié)果。房產(chǎn)管理中的房產(chǎn)測(cè)繪工作，由主管房地產(chǎn)的行政部門委托具有房產(chǎn)測(cè)量資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行。房產(chǎn)測(cè)繪單位與委托人不應(yīng)有任何利害關(guān)系，且是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在國(guó)家層面上主要有《測(cè)繪法》、《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》等，在地方上也有房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法的細(xì)則，在測(cè)量的過程中需要嚴(yán)格執(zhí)行。

三、房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用與前景

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是指全國(guó)房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在冊(cè)，基本做到登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容、登記依據(jù)、信息管理平臺(tái)一體化。其中，建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)，使得不動(dòng)產(chǎn)的登記、審批、交易信息在各個(gè)部門之間統(tǒng)一共享，提高不動(dòng)產(chǎn)信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的重復(fù)率，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的重點(diǎn)。隨著現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展，以GNSS、GIS、RS以及攝影測(cè)量技術(shù)為核心的數(shù)字化測(cè)繪，其數(shù)據(jù)采集、存儲(chǔ)、管理、傳輸方式，非常好的適應(yīng)了現(xiàn)代電子信息系統(tǒng)的快速發(fā)展，為構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)提供了技術(shù)基礎(chǔ)。在幾個(gè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪細(xì)分領(lǐng)域中，房產(chǎn)測(cè)繪最早在2002就提出“數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪”的概念。數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪是以房產(chǎn)為對(duì)象，建立信息化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化的房產(chǎn)數(shù)字信息系統(tǒng)。數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪是充分利用GPS、RS、GIS、攝影測(cè)量等現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行房產(chǎn)信息的采集、存儲(chǔ)和管理，并利用工作流、辦公自動(dòng)化、云技術(shù)等實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)格式統(tǒng)一、快速查詢、平臺(tái)共享等目標(biāo)?，F(xiàn)代中國(guó)城市建設(shè)速度非常快，房產(chǎn)信息變化頻繁，需要房產(chǎn)測(cè)繪人員快速、高效、準(zhǔn)確的采集房產(chǎn)信息，并實(shí)時(shí)更新。數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪能夠保證房產(chǎn)信息的準(zhǔn)確、有效，為政府部門的房產(chǎn)辦公提供堅(jiān)實(shí)的技術(shù)保障。因此，在構(gòu)建數(shù)字化信息平臺(tái)領(lǐng)域，房產(chǎn)測(cè)繪相對(duì)于地籍測(cè)繪、林地測(cè)繪更能滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也在不斷攀升。人民群眾對(duì)于房屋面積等房產(chǎn)信息越來越重視。房產(chǎn)測(cè)繪作為房產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)來源，其準(zhǔn)確性、及時(shí)性變?yōu)橛葹橹匾?，房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用非常重大。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景下，房產(chǎn)測(cè)繪主要有以下幾個(gè)重要作用。

（一）房產(chǎn)測(cè)繪為房產(chǎn)以及相關(guān)權(quán)益提供技術(shù)保障，為解決房產(chǎn)糾紛等問題提供數(shù)據(jù)依據(jù)。權(quán)利人或者利害關(guān)系人通過申請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪獲得房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供依據(jù)，保障權(quán)利人的權(quán)益不受損害。

（二）房產(chǎn)測(cè)繪能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)管理部門提供詳細(xì)、專業(yè)的信息。房地產(chǎn)測(cè)繪根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)圖紙繪制房地產(chǎn)控制圖，使得房地產(chǎn)信息清楚、詳盡的存儲(chǔ)在房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)中，為房產(chǎn)使用者以及登記管理者提供參考信息。

（三）房產(chǎn)測(cè)繪能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料。房產(chǎn)測(cè)繪通過對(duì)城市房產(chǎn)建筑的測(cè)量和繪制，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供該城市的住房面積、位置分布等信息，使其能夠做出更加科學(xué)合理的商業(yè)決策。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪也為住房購(gòu)買者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的住房數(shù)據(jù)，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（四）房產(chǎn)測(cè)繪能夠?yàn)檎?guī)劃部門提供數(shù)據(jù)參考。目前我國(guó)城市建設(shè)以及城鎮(zhèn)化建設(shè)依舊很快，房產(chǎn)信息變更更加頻繁，而政府決策部門在制定發(fā)展計(jì)劃，進(jìn)行拆遷改造、道路擴(kuò)建、地鐵、輕軌開發(fā)時(shí)則需要準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)字化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、一體化的特點(diǎn)能夠很好的滿足這一要求。

四、結(jié)論

房產(chǎn)測(cè)繪與人房產(chǎn)權(quán)益息息相關(guān)，在不動(dòng)產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域中經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高，因此，房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后將變得更為重要。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪提出了更高的要求。房產(chǎn)測(cè)繪作為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中重要部分，其市場(chǎng)準(zhǔn)入方面發(fā)展較為成熟，信息化、現(xiàn)代化的房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)也較為完善，將能夠更加適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中信息化平臺(tái)的發(fā)展要求，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展提供有力的技術(shù)支持。

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