對北京市教育資源資本化現(xiàn)象的研究

白星雨++魏雅慧

[摘要]在我國義務(wù)教育資源不均衡分布的背景下，以“就近入學(xué)”為導(dǎo)向的學(xué)區(qū)政策導(dǎo)致了“以房擇校”現(xiàn)象的出現(xiàn)，促進(jìn)了小學(xué)教育資源的資本化，加速了學(xué)區(qū)房房價(jià)的快速上漲。文章利用北京市東城區(qū)小區(qū)層面的微觀數(shù)據(jù)，采用實(shí)證研究的方法量化分析北京市小學(xué)教育資源配置與房價(jià)之間的關(guān)系，分析“就近入學(xué)”政策的影響。研究發(fā)現(xiàn)，對口區(qū)重點(diǎn)小學(xué)、市重點(diǎn)小學(xué)對學(xué)區(qū)房房價(jià)的貢獻(xiàn)分別達(dá)到了9%和13%左右。

[關(guān)鍵詞]就近入學(xué)；學(xué)區(qū)房；教育資源資本化

[DOI]1013939/jcnkizgsc201720078

面對經(jīng)濟(jì)增速的放緩和國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，我國房地產(chǎn)價(jià)格整體增速開始相應(yīng)回落。但無論商品房市場如何波動，北京市學(xué)區(qū)房房價(jià)卻仍然呈現(xiàn)堅(jiān)挺的增長態(tài)勢。而這一問題的由來，卻起源于國家對于教育公平這一目標(biāo)的追求。實(shí)現(xiàn)教育公平是現(xiàn)代社會所追求的目標(biāo)之一，但我國教育資源的非均衡分布狀況和各式各樣的不公平擇校行為始終存在。為了保障教育公平，我國出臺了“就近入學(xué)”的學(xué)區(qū)政策，旨在限制義務(wù)教育階段的擇?，F(xiàn)象，保障義務(wù)教育的公平性。但以“就近入學(xué)”為宗旨的學(xué)區(qū)政策卻導(dǎo)致了“以房擇?！爆F(xiàn)象的出現(xiàn)，使原來的擇校費(fèi)用開始體現(xiàn)在學(xué)區(qū)房價(jià)上，導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房房價(jià)的快速上漲。而由于北京小學(xué)教育資源兩極分化的嚴(yán)重性、優(yōu)質(zhì)教育資源的相對稀缺以及在地理上的分布不均，這種教育資源對房價(jià)的拉動作用較全國其他地區(qū)便表現(xiàn)更加顯著。

總結(jié)以上背景，可見無論從教育部門的政策設(shè)定還是從個(gè)人投資的角度考慮，具體得出小學(xué)教育資源對房價(jià)的量化評估結(jié)果都極具現(xiàn)實(shí)意義：從個(gè)人投資角度，學(xué)區(qū)房投資對一般家庭而言影響、開銷巨大，家庭必須充分考慮教育資源在商品房中的溢價(jià)是否合理，避免決策失誤；從政府決策層面，量化教育資源對周邊房價(jià)的影響也能更有效地評估學(xué)區(qū)政策對周邊經(jīng)濟(jì)的影響，設(shè)計(jì)更加公平科學(xué)的公共政策。

文章接下來的內(nèi)容安排如下：第二部分著重對國內(nèi)外研究教育資源資本化現(xiàn)象的文獻(xiàn)進(jìn)行評述；第三部分將對本文使用的數(shù)據(jù)、變量和模型設(shè)置進(jìn)行簡要介紹；在第四部分，為本文的實(shí)證結(jié)果，并對結(jié)果進(jìn)行深入分析；第五部分則為本文的研究結(jié)論和政策建議。

1文獻(xiàn)綜述

之前大量文獻(xiàn)主要是從公共品角度研究了教育資源對房價(jià)的影響。Tiebout（1956）認(rèn)為居民對于居住地點(diǎn)的選擇受到公共品供給的深刻影響，指出居民有選擇公共服務(wù)較好的地區(qū)居住并為此支付相應(yīng)價(jià)格的傾向，這種機(jī)制的存在使得擁有財(cái)富的階層能夠利用搬遷來占據(jù)更優(yōu)質(zhì)的公共資源。

而教育資源作為一種公共品，由于其具有稀缺性、排他性并且在各地分布不均等性質(zhì)，使得自身容易被資本化，即將自身價(jià)值體現(xiàn)在房價(jià)中，對周邊住宅價(jià)格產(chǎn)生正向的影響。Black（1999）通過大量文獻(xiàn)總結(jié)指出，學(xué)校質(zhì)量越高，其附近的房價(jià)就越高，家長們愿意為了孩子能進(jìn)入高質(zhì)量的學(xué)校而支付更高的房價(jià)。

Oates（1969）構(gòu)建了特征價(jià)格模型對Tiebout的理論進(jìn)行了驗(yàn)證，通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)公共支出與房地產(chǎn)市場價(jià)格之間有顯著的正相關(guān)性。在Oates的基礎(chǔ)上，很多歐美國家研究者進(jìn)行了深入研究，試圖驗(yàn)證公共品中的學(xué)校質(zhì)量、數(shù)量或可達(dá)性等因素與住宅價(jià)格之間的相互關(guān)系。計(jì)入模型的其他控制變量包括建筑特征、區(qū)位特征、鄰里特征和時(shí)間因素，盡管模型和變量設(shè)置有差異，但普遍證實(shí)了教育資源的數(shù)量和質(zhì)量的差異會影響學(xué)區(qū)內(nèi)的住宅價(jià)格。

而隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國內(nèi)學(xué)者也開始關(guān)注教育資源資本化的問題。梁若冰、湯韻（2008）利用35個(gè)中國大中型城市數(shù)據(jù)，采用動態(tài)面板回歸模型分析了住房價(jià)格與地方公共品供給之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)教育資源和房價(jià)間的關(guān)系并不顯著。馮皓、陸銘（2010）利用上海52個(gè)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)高中分布和房價(jià)數(shù)據(jù)，以兩個(gè)批次“實(shí)驗(yàn)性示范性高中”政府命名過程為控制變量，發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源對房價(jià)的影響顯著為正。但馮皓、陸銘選取的是高中樣本，而高中的入學(xué)采用的標(biāo)準(zhǔn)是“以中考成績參考、考生自主選擇”，以示范性高中為研究對象可能會低估教育資本化程度。張浩、李仲飛、鄧柏峻（2014）基于北上廣深51個(gè)行政區(qū)的數(shù)據(jù)分析了我國教育資本化問題，發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源的增加會顯著提髙所在區(qū)域的房價(jià)。溫海珍、楊尚、秦伏中（2013）利用杭州市六城區(qū)住宅小區(qū)的微觀數(shù)據(jù)研究了教育資源對住宅的資本化效應(yīng)，其中教育資源被設(shè)置為五個(gè)特征變量，即小學(xué)質(zhì)量、初中質(zhì)量、幼兒園數(shù)目、鄰近高中、鄰近大學(xué)。該研究發(fā)現(xiàn)各類教育資源設(shè)施對住宅價(jià)格的影響情況有所差異，但都正資本化周邊住宅，并認(rèn)為這源于教育資源分布的不均以及購房者對教育資源豐富地區(qū)的投資熱情。

鑒于以上這些研究成果，本文將利用特征價(jià)格模型研究小區(qū)所對口的小學(xué)教育資源對其平均房價(jià)的影響，對北京市教育資源資本化的現(xiàn)象進(jìn)行實(shí)證分析。

2數(shù)據(jù)和模型說明

21數(shù)據(jù)和變量說明

本文選擇了北京市東城區(qū)為主要的研究區(qū)域，重點(diǎn)從小區(qū)層面進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和實(shí)證分析。選擇東城區(qū)作為研究區(qū)域的原因在于作為北京市主要行政區(qū)之一，東城區(qū)既最早就在學(xué)區(qū)制度規(guī)劃范圍之內(nèi)，又屬于北京老城區(qū)，擁有相對較完善的公共資源配套和較成熟的市政規(guī)劃。在東城區(qū)中商品房交易市場擁有較長的發(fā)展歷史，相比北京市其他地區(qū)更為成熟，并且各種公共品資本化程度已經(jīng)經(jīng)歷了較長時(shí)間的沉淀。所以，選擇東城區(qū)作為主要研究區(qū)域更能反映學(xué)區(qū)制度的影響和教育資源資本化的程度大小。

本文中各個(gè)小區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)是從國內(nèi)商品房交易的門戶網(wǎng)站搜房網(wǎng)上進(jìn)行收集，而相關(guān)區(qū)位特征則利用百度地圖進(jìn)行補(bǔ)齊和驗(yàn)證。在對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行初步整理之后，一共得到了280個(gè)小區(qū)的微觀數(shù)據(jù)，每個(gè)小區(qū)樣本對應(yīng)1個(gè)因變量和15個(gè)自變量指標(biāo)，這些自變量指標(biāo)又根據(jù)其影響房價(jià)的途徑不同分為教育特征、區(qū)位特征、建筑特征和鄰里特征四類。而具體變量的分類和量化指標(biāo)如表1所示。

在教育特征中，由于文中只研究公立小學(xué)，在確定各小區(qū)對應(yīng)的小學(xué)后，設(shè)置虛擬變量。若小區(qū)對口的是“市重點(diǎn)”小學(xué)，則“市重點(diǎn)”字段記錄為“1”，否則為“0”；對“區(qū)重點(diǎn)”的處理方式亦然。由于學(xué)區(qū)制度的存在，每個(gè)小區(qū)的適齡兒童須在劃定的小學(xué)完成義務(wù)教育。但受目前教育資源發(fā)展?fàn)顩r的限制，各學(xué)區(qū)的教育質(zhì)量往往參差不齊，甚至差距較大，對子女高中、大學(xué)升學(xué)率有著較大影響。對于教育的重視程度也已變得越來越高，讓子女在義務(wù)教育階段接受到更高質(zhì)量教育的需求就將反映到房價(jià)上。

由于進(jìn)入高中及大學(xué)入讀不受學(xué)區(qū)制度或其他區(qū)位行政制度的嚴(yán)格限制，它們對房價(jià)的影響主要表現(xiàn)在距離可達(dá)性和正外部性方面上。一方面，鄰近這些學(xué)校意味著子女上學(xué)通勤時(shí)間少、安全性高、不用寄宿，也便利家長接送孩子、與老師溝通交流，這主要體現(xiàn)在對高中的距離可達(dá)性上；另一方面，鄰近學(xué)校能提升小區(qū)的人文氛圍，提供相應(yīng)的運(yùn)動設(shè)施并改善綠化環(huán)境，而部分學(xué)生選擇租住周邊住宅也對小區(qū)房價(jià)有著正向的推動作用，而這主要體現(xiàn)在大學(xué)層面。由于重點(diǎn)大學(xué)（即985/211大學(xué)）的正外部性較普通大學(xué)更加顯著，所以還加入了“是否鄰近重點(diǎn)大學(xué)”這一變量，若小區(qū)周邊1千米內(nèi)有大學(xué)或重點(diǎn)大學(xué)，對應(yīng)的虛擬變量則記為“1”，否則為“0”。在區(qū)位特征中，鑒于北京市巨大的城市規(guī)模以及各行政區(qū)已基本形成獨(dú)立完善的公共設(shè)施配套，本文選取到市中心的距離（到故宮的距離）和到副市中心的距離（到區(qū)政府的距離）兩項(xiàng)作為影響房價(jià)的區(qū)位特征變量。對于建筑特征，文章參考相關(guān)文獻(xiàn)并結(jié)合北京市具體情況和數(shù)據(jù)的可得性，將小區(qū)房齡、有無電梯、有無停車位等作為影響居住的舒適程度、房價(jià)高低的建筑特征變量。

鄰里特征是指舒適的居住環(huán)境和完善的周邊配套設(shè)施等特點(diǎn)，它們能給消費(fèi)者帶來很多便利，降低生活、交通的時(shí)間成本，讓消費(fèi)者身心愉悅，對房價(jià)有著良好的正向推動作用。本文鄰里特征中所用指數(shù)采用了搜房網(wǎng)上對于小區(qū)周邊醫(yī)療、交通和商業(yè)情況的綜合評分。

22模型設(shè)定

參照特征價(jià)格模型常用方程形式，并參考其他學(xué)者的研究，本文采用對數(shù)形式建立模型，利用最小二乘法進(jìn)行回歸估計(jì)。小區(qū)平均單位房價(jià)的對數(shù)形式為因變量，自變量中則包含連續(xù)變量、非連續(xù)變量和虛擬變量等。具體函數(shù)形式如下。

上式中，P為單位價(jià)格，Edui為教育資源變量，Xk為相應(yīng)控制變量；β0、βi、βk為待估計(jì)的系數(shù)；ε為誤差項(xiàng)。

23數(shù)據(jù)處理和分析

由于數(shù)據(jù)的可得性等原因，部分樣本存在特征值殘缺的問題。對于這一部分樣本，本文又重新進(jìn)行了殘缺特征值的搜尋、補(bǔ)充工作，之后再對于仍存在特征值殘缺的樣本予以刪除，最后得到有效學(xué)區(qū)房樣本280個(gè)。表2是對各變量的描述性統(tǒng)計(jì)。具體統(tǒng)計(jì)性指標(biāo)包括樣本數(shù)、均值、標(biāo)準(zhǔn)差、極小值和極大值。

從表中可以看出，文章使用的280個(gè)小區(qū)樣本中，均價(jià)分布區(qū)間為35221元每平方米到150666元每平方米，平均值為77407元每平方米，而且標(biāo)準(zhǔn)差較大，這些都說明房價(jià)數(shù)據(jù)存在較大變異，與北京市目前的房價(jià)分化情況相符合。對口優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房數(shù)目占總樣本數(shù)的43%左右，而市重點(diǎn)小學(xué)的占比更少，說明北京市教育資源配置存在著較大的不均衡現(xiàn)象。因這些樣本都分布在東城區(qū)一帶，所以距離故宮的平均直線距離為368千米，比較符合實(shí)際情況。

在對各個(gè)變量進(jìn)行共線性檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，交通指數(shù)、商業(yè)指數(shù)和醫(yī)療指數(shù)存在較大共線性。這說明交通區(qū)位較好的小區(qū)周圍一般也有著較好的商業(yè)設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施配置。在基礎(chǔ)回歸方程中將只代入一個(gè)指數(shù)進(jìn)行回歸。

3實(shí)證結(jié)果

本文利用最小回歸二乘法來對總體參數(shù)進(jìn)行估計(jì)，具體操作為：在Stata14中選擇相應(yīng)變量依次進(jìn)入模型參與回歸。具體回歸結(jié)果如表3所示。

本文主要關(guān)注的是東城區(qū)小區(qū)教育資源對房價(jià)的影響，所以首先代入了市重點(diǎn)、區(qū)重點(diǎn)等幾個(gè)代表小學(xué)質(zhì)量的虛擬變量和其他教育特征變量，結(jié)果如（1）列所示：在只控制了相關(guān)教育特征變量的情況下，與普通小區(qū)相比，若將對口小學(xué)改換為區(qū)重點(diǎn)，將使得房價(jià)提升約19%（以下“使房價(jià)提升”“對房價(jià)的貢獻(xiàn)”都是指，在其他變量不變的情況下，該變量提升一個(gè)單位所帶來的原房價(jià)漲幅），而市重點(diǎn)則將使房價(jià)提升21%。在沒有加入其他控制變量的情況下，市重點(diǎn)、區(qū)重點(diǎn)小學(xué)對房價(jià)的貢獻(xiàn)都是正向且顯著的。

在方程中加入?yún)^(qū)位特征之后，回歸結(jié)果如（2）所示：市重點(diǎn)對房價(jià)的貢獻(xiàn)變?yōu)榱?8%，但區(qū)重點(diǎn)的影響明顯下降為11%，同時(shí)兩個(gè)變量都是顯著的；在區(qū)位特征中，到故宮的距離、到區(qū)政府的距離都對房價(jià)有著顯著的負(fù)向影響，而后者影響較前者更大，這說明文章之前的推斷基本正確，即東城區(qū)的各種公共設(shè)施已較為完備且各個(gè)小區(qū)距市中心普遍較近，靠近市中心的便利性不再是購房者判定各小區(qū)差距主要的因素。

第（3）（4）列分別顯示的是在加入了建筑特征、鄰里特征之后的回歸結(jié)果。從表中可以發(fā)現(xiàn)，在控制了所有控制變量之后，市重點(diǎn)對房價(jià)的貢獻(xiàn)為13%，而區(qū)重點(diǎn)小區(qū)對于房價(jià)的貢獻(xiàn)為9%，他們的影響都是正向且顯著的。在控制變量中，是否鄰近重點(diǎn)大學(xué)、到區(qū)政府的距離、綠化率、物業(yè)費(fèi)以及交通指數(shù)等變量對于房價(jià)都有著顯著影響。

在對所有變量進(jìn)行VIF檢驗(yàn)后，發(fā)現(xiàn)小學(xué)教育資源與其他變量之間的共線性不明顯。而在加入所有變量之后R-Squared達(dá)到了683%，說明本文所選擇的變量能解釋68%左右的因變量變化，擬合程度較好。

4研究結(jié)論

本文利用特征價(jià)格模型，從東城區(qū)的小區(qū)層面微觀數(shù)據(jù)入手，在控制了區(qū)位特征、鄰里特征和建筑特征等變量的情況下，發(fā)現(xiàn)對口區(qū)重點(diǎn)小學(xué)、市重點(diǎn)小學(xué)對學(xué)區(qū)房房價(jià)的貢獻(xiàn)分別達(dá)到了9%和13%左右。說明居民對于重點(diǎn)小學(xué)有著明顯的偏好，愿意為了獲得稀缺教育資源而付出更高的房價(jià)，小學(xué)教育資源資本化的現(xiàn)象十分顯著。

這一結(jié)果驗(yàn)證了以“就近入學(xué)”規(guī)則為主的政策安排只是將原來不規(guī)范的擇校費(fèi)以學(xué)區(qū)房高房價(jià)的形式體現(xiàn)，并沒有在真正意義促進(jìn)義務(wù)教育的均衡發(fā)展。而且相比于傳統(tǒng)的擇校形式，“以房擇校”導(dǎo)致了空間上的“群分居住效應(yīng)”，即高房價(jià)不僅會使得不同社會階層在義務(wù)教育階段受到的教育差距拉大，還在空間意義上導(dǎo)致了社會階層的分化，從而會進(jìn)一步導(dǎo)致其他公共資源的配置不均，阻礙社會的公平和進(jìn)步。從中也可以看出，簡單的“就近入學(xué)”政策亟待調(diào)整。

由于本文設(shè)定的模型不夠精確以及數(shù)據(jù)可得性等問題的存在，本文的研究成果可能有遺漏變量所導(dǎo)致的內(nèi)生性問題，導(dǎo)致對于優(yōu)質(zhì)教育資源資本化程度的估計(jì)存在偏誤。但總結(jié)以上的分析，可以初步得出如下的結(jié)論：北京市小學(xué)教育資源對房價(jià)的影響確實(shí)存在而且較為嚴(yán)重，在家長越來越重視子女教育的今天，這一現(xiàn)象正深刻影響著人民的生活。

近年來，北京市各級政府和相關(guān)部門為了從根本上解決學(xué)區(qū)制所帶來的“以房擇校”等問題，開始因地制宜地對學(xué)區(qū)制度進(jìn)行改革，具體采用合并辦校等方式增加個(gè)別學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源的數(shù)量，大力促進(jìn)各學(xué)區(qū)教育資源的均衡發(fā)展。

文章發(fā)現(xiàn)相對于其他城區(qū)，海淀區(qū)教委針對自身教育資源分布的特點(diǎn)，已經(jīng)在2016年推出了更為明確的深化教育改革的整體方案，并于2016年新生入學(xué)前集中調(diào)整和合并了近20所薄弱校，旨在提高教育資源質(zhì)量來為區(qū)內(nèi)適齡兒童提供更多優(yōu)質(zhì)學(xué)位。從政策操作層面來看，這項(xiàng)改革包括由名校承辦普通小學(xué)、將普通小學(xué)并入重點(diǎn)小學(xué)作為其分校等措施，以期發(fā)揮學(xué)區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源的帶動作用、提高普通小學(xué)的教育質(zhì)量。按照海淀區(qū)教育改革方案，在合并辦校之后，會通過校區(qū)間調(diào)配優(yōu)秀教師隊(duì)伍、區(qū)及教委領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任校長等方式為薄弱校提供更大的支持，促進(jìn)學(xué)區(qū)內(nèi)教育資源的均衡發(fā)展。不過，對于這項(xiàng)改革措施能否提升被合并薄弱校的教育水平、是否具有推廣價(jià)值等問題，還有待進(jìn)一步的檢驗(yàn)和分析。

在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)和社會背景下，義務(wù)教育資源雖作為一種公共品存在，但由于其同時(shí)也具有顯著的稀缺性和分布不均衡性，這使得義務(wù)教育資源通過其分配制度作用于周邊經(jīng)濟(jì)的程度遠(yuǎn)甚于其他公共品，進(jìn)而造成了公平分配被逐漸扭曲和投資炒作的現(xiàn)實(shí)。在教育公平越來越受到公眾關(guān)注的背景下，政府應(yīng)針對義務(wù)教育資源的資本化特點(diǎn)建立有效的公共資源分配和使用機(jī)制，在補(bǔ)充、均衡義務(wù)教育資源以滿足社會教育需求的同時(shí)，也要對相關(guān)金融炒作的行為進(jìn)行監(jiān)督和抑制，避免教育資源的資本化程度泡沫式膨脹，保障我國義務(wù)教育階段的公平性和普惠性。

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[基金項(xiàng)目]本論文系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目的階段性成果（項(xiàng)目編號：NMOE2016110022）

[作者簡介]白星雨（1996—），男，漢族，四川瀘州人，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2014級；魏雅慧（1995—），女，漢族，四川隆昌人，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2014級。