農(nóng)村閑置房屋市場化動力機(jī)制研究

吳青蔓++唐宏++尹奇

[摘要]基于四川省5縣18個村莊的實(shí)地調(diào)查，分析當(dāng)前農(nóng)村房屋閑置現(xiàn)狀及其規(guī)律，并運(yùn)用動力機(jī)制分析農(nóng)村閑置房屋市場化的深層動因，提出建立切實(shí)可行的政策基礎(chǔ)，最大限度激發(fā)各方積極性，促進(jìn)農(nóng)村閑置房屋的有效流轉(zhuǎn)和利用。研究結(jié)果表明：農(nóng)民自身利益、需求者效用、資源最優(yōu)配置以及社會整體福利四個方面對農(nóng)村閑置房屋市場化具有較大影響，政府應(yīng)完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高扶持政策，增強(qiáng)農(nóng)民流轉(zhuǎn)的積極性，以促進(jìn)農(nóng)村閑置房屋的市場化進(jìn)程。

[關(guān)鍵詞]閑置房屋；市場化；動力機(jī)制；四川省

[DOI]1013939/jcnkizgsc201720042

1引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的加快，大量農(nóng)村閑置人口涌向城市。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年四川省外出務(wù)工人數(shù)達(dá)24723萬人，已成為全國最大的勞務(wù)輸出大省，四川農(nóng)村特別是偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村勞動力流失問題突出，農(nóng)村人員多以孤寡老人和留守兒童為主，青壯年勞動力大量轉(zhuǎn)移到城市，大量人口輸出造成農(nóng)村房屋閑置等問題。與此同時，隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，人們對房屋的需求越來越大，城鎮(zhèn)居民對高品質(zhì)生活的要求也導(dǎo)致其有了在農(nóng)村購房的意愿。而現(xiàn)行的法律政策嚴(yán)格限制農(nóng)村房屋的買賣，僅允許農(nóng)村房產(chǎn)買賣在本村內(nèi)進(jìn)行，不僅損害了農(nóng)村居民的財產(chǎn)權(quán)益，同時嚴(yán)重阻礙了資源合理配置以及農(nóng)村閑置房產(chǎn)的市場化進(jìn)程。因此，促進(jìn)農(nóng)村閑置房屋流轉(zhuǎn)，提高資源使用效率，成為解決農(nóng)村房屋問題、促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的重要手段之一，研究農(nóng)村閑置房屋的市場化動力機(jī)制具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

近年來，大量學(xué)者對于農(nóng)村房地問題進(jìn)行了研究，但大多數(shù)的研究是針對農(nóng)村宅基地：夏松潔[1]認(rèn)為農(nóng)村宅基地資源作為土地資源的一種，對于國家穩(wěn)定、社會發(fā)展、農(nóng)民安家樂業(yè)具有重要意義。我國城市居民的商品房制度和社會基本保障體系已經(jīng)基本建立并逐步完善，但農(nóng)村宅基地資源保護(hù)和利用制度在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的國內(nèi)環(huán)境中卻難以勝任保護(hù)與利用宅基地資源的初衷。潘楚楚[2]則認(rèn)為，由于我國特殊的歷史原因以及以往長期城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，致使農(nóng)村房屋具有特殊的“保障性”，只能成為無法流通的“死產(chǎn)”，這是對農(nóng)村土地和房屋資源的極大浪費(fèi)。賈廣葆[3]認(rèn)為目前農(nóng)村宅基地政策性、制度性障礙，阻礙和限制了宅基地的市場化發(fā)展，從宅基地管理的政策法規(guī)來看，現(xiàn)行農(nóng)地政策依然是宅基地走向市場化無法跨越的障礙，宅基地市場化發(fā)展都受制于現(xiàn)行法律法規(guī)。施建剛、王哲[4]認(rèn)為在城市化的空間轉(zhuǎn)換過程中，要實(shí)現(xiàn)對農(nóng)村宅基地的充分利用，其使用權(quán)流轉(zhuǎn)是最有效途徑。殷善福[5]認(rèn)為應(yīng)該建立和完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地作為一種資源必須要實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)和優(yōu)化配置，必須確立農(nóng)地使用權(quán)的商品屬性，即農(nóng)地的使用權(quán)同其他商品一樣，可以在產(chǎn)權(quán)市場上買賣，農(nóng)民在土地上的投資及所形成的價值也都具有商品的屬性，可以有償轉(zhuǎn)讓?？偨Y(jié)前人研究可知，學(xué)者們認(rèn)為受現(xiàn)行法律政策的阻礙，農(nóng)村宅基地的閑置造成了資源浪費(fèi)，應(yīng)該順應(yīng)市場要求，確定農(nóng)房、農(nóng)村宅基地的商品屬性，使農(nóng)村房地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

本文從市場化的獨(dú)特視角，基于目前四川省農(nóng)村房屋的閑置現(xiàn)狀以及分布特征，對影響農(nóng)村閑置房屋市場化的動力機(jī)制進(jìn)行分析，將“農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源”這一特殊的對象與十八屆三中全會提出的“市場在資源配置中起決定性作用”相結(jié)合，探索改革新思路，以期從機(jī)制層面深究影響農(nóng)村閑置房屋市場化的動力，更好地解決農(nóng)村閑置房屋市場化的問題。

2數(shù)據(jù)來源與研究方法

考慮地區(qū)代表性，本文選擇四川省成都市、南充市、宜賓市、達(dá)州市以及德陽市的綿竹市5個經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不一的地區(qū)為研究區(qū)域，實(shí)地發(fā)放問卷，對隨機(jī)抽取的村鎮(zhèn)房屋閑置情況進(jìn)行了抽樣調(diào)查，收集了四川省5縣18個村莊的調(diào)查問卷，共發(fā)放問卷360份，收回問卷354 份，其中有效問卷達(dá)336份，問卷有效率達(dá)949%。通過實(shí)證分析和規(guī)范分析相結(jié)合的方法，對數(shù)據(jù)進(jìn)行整合處理，得出調(diào)研地區(qū)各村的房屋閑置情況（見表1）。

3四川省農(nóng)村閑置房屋的現(xiàn)狀及其分布特征

31農(nóng)村房屋閑置現(xiàn)狀

根據(jù)5縣18個村抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)可知，四川省整體的農(nóng)村房屋閑置率較高，5縣的平均農(nóng)村房屋閑置率為458%，其中綿竹市的閑置房屋比例最低，為50%，其他4市的閑置比例均達(dá)20%以上，達(dá)州市閑置率達(dá)到62%。

由于四川省農(nóng)村人口基數(shù)大、戶數(shù)多，導(dǎo)致閑置房屋數(shù)量非常龐大，在對這些閑置房屋進(jìn)行調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，被調(diào)查的絕大多數(shù)農(nóng)戶家中都為留守兒童和空巢老人居住，主要勞動力在外打工，房屋結(jié)構(gòu)也多以磚混或者磚木結(jié)構(gòu)為主，其中磚混結(jié)構(gòu)占比573%、磚木結(jié)構(gòu)為215%，另外房屋使用率較低，農(nóng)房不同程度地被閑置，易產(chǎn)生房屋安全隱患等問題，影響村容村貌。

32農(nóng)村房屋閑置特征

閑置房屋的分布特征與所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、交通便利性有著密切的關(guān)系（見表2），由此歸納出以下特征。

321整體閑置與部分閑置并存

根據(jù)數(shù)據(jù)可知，在四川農(nóng)村各個地區(qū)房屋閑置程度是不一致的，但總體而言部分閑置和整體閑置的比例相近，其中部分閑置比例為515%、整體閑置比例為485%。分析造成部分閑置的原因，主要有以下兩個：第一，部分農(nóng)民存在盲目攀比的心理，沒有考慮到實(shí)際住房需求，房屋建造規(guī)劃不當(dāng)，建筑面積大于農(nóng)戶實(shí)際住房需求，造成房屋未充分利用；第二，農(nóng)村家庭中青壯年外出務(wù)工，留下留守兒童和老人，從而造成房屋利用率低下。造成整體閑置的原因則主要是部分農(nóng)村家庭全家移居城市或者家庭成員長期在外，從而造成農(nóng)村房屋長期閑置。根據(jù)2015年四川省統(tǒng)計局報告可知，進(jìn)城務(wù)工的人員攜帶配偶、子女一起進(jìn)城務(wù)工的比例為498%，與往年相比明顯提高，可以預(yù)計隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村房屋整體閑置的狀況也會呈逐步上升的趨勢。

322經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度越高，房屋閑置比例越低

從調(diào)研的數(shù)據(jù)中，可以看出成都市的閑置房屋比例低于南充市、達(dá)州市和宜賓市等地，探究其經(jīng)濟(jì)水平對閑置房屋比例的影響如表2中數(shù)據(jù)所示。

結(jié)合數(shù)據(jù)分析可知調(diào)查的南充市、達(dá)州市、宜賓市以及綿竹市生產(chǎn)總值都較低，經(jīng)濟(jì)水平較為落后，相應(yīng)的各市人均GDP也很低，而作為省會城市的成都市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，人均GDP明顯高于另外四個市。結(jié)合國家統(tǒng)計局的閑置房屋的數(shù)量比例與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平數(shù)據(jù)分析，得出經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低的地區(qū)閑置房屋的比例越高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的地區(qū)閑置房屋比例越低的結(jié)論。

323交通區(qū)位因素越好，房屋閑置比例越低

在對五縣十八村的調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村閑置房屋的分布與區(qū)位因素有很大的聯(lián)系。就被調(diào)查的農(nóng)村房產(chǎn)中，大量的閑置房屋分布于交通不便的偏遠(yuǎn)地區(qū)，交通很不發(fā)達(dá)，50%以上的閑置房屋與公路的距離在1000米以上，距離鄉(xiāng)鎮(zhèn)1000米以上，出行很不方便。另外閑置房屋的分布也較為分散，少有集中閑置的現(xiàn)象出現(xiàn)，布局不合理，很多地方還沒有實(shí)現(xiàn)公路村村通。距離城市較近的、交通區(qū)位因素較好的金竹村、飛龍村等地的閑置房屋比例明顯低于該市縣的其他村莊。由此我們可以得出交通區(qū)位因素越差，房屋閑置率越高；反之，區(qū)位因素條件越好，房屋閑置率越低的結(jié)論。

324基礎(chǔ)設(shè)施條件越好，房屋閑置比例越低

在調(diào)研的18個村中，位于成都市的大邑縣4個村莊的基礎(chǔ)設(shè)施相對較好的房屋閑置率僅為20%左右，明顯低于另外3個分別位于達(dá)州雙廟鄉(xiāng)、趙家鎮(zhèn)和營山縣的基礎(chǔ)設(shè)施條件較差的村，其中這5個村的房屋閑置率高達(dá)60%。位于川東北地區(qū)的南充市和達(dá)州市，農(nóng)村地區(qū)交通、通信、教育、醫(yī)療和社會福利機(jī)構(gòu)等基礎(chǔ)設(shè)施與成都市相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成都市，而房屋閑置比例卻高于成都市。由此我們可以得出基礎(chǔ)設(shè)施的便利程度越低，房屋閑置的比例越高；反之，基礎(chǔ)設(shè)施的便利程度越高，房屋的閑置比例越低。

4農(nóng)村閑置房屋市場化的動力分析

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，擁有閑置房屋的農(nóng)戶中愿意對閑置房屋進(jìn)行市場化交易的比例為658%，持不愿意態(tài)度的比例為188%，154%的農(nóng)戶對此持中立態(tài)度，對于房屋市場化還處于觀望狀態(tài)。另外認(rèn)為村落存在房產(chǎn)隱性交易的行為的農(nóng)戶占603%，認(rèn)為當(dāng)?shù)夭淮嬖陔[性交易的行為的農(nóng)戶占397%。

41農(nóng)民的動力目標(biāo)——利益最大化

四川省作為中國典型的農(nóng)業(yè)大省，2014年年末農(nóng)業(yè)人口達(dá)4683萬，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村中大量的剩余勞動力進(jìn)城務(wù)工、生活，由于城市的經(jīng)濟(jì)水平和生活條件遠(yuǎn)高于農(nóng)村，許多農(nóng)民都樂意在城市定居下來，不想再回到農(nóng)村居住，對于這些農(nóng)民來說，他們已經(jīng)不需要農(nóng)村的房屋和土地保障他們的居住權(quán)益，反而更加希望能夠?qū)⑥r(nóng)村的房產(chǎn)出售變成現(xiàn)款來保障他們在城市生活的經(jīng)濟(jì)條件。[6]然而受傳統(tǒng)觀念和市場閑置的影響，農(nóng)民建造購置新房時通常采取留舊建新的模式，導(dǎo)致農(nóng)村房屋大量閑置。

另外，對我國大部分農(nóng)民來說，房屋和土地是他們的主要財產(chǎn)，然而我國現(xiàn)行法律嚴(yán)令禁止宅基地流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致閑置房屋流轉(zhuǎn)沒有法律保障，農(nóng)民失去了最重要的融資手段。[7][8]當(dāng)有買房、升學(xué)、醫(yī)療、社保等資金需求時，農(nóng)村的閑置房產(chǎn)卻不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)融資。就被調(diào)查的農(nóng)戶對影響農(nóng)村閑置房屋市場化的主觀感受來看，近80%的農(nóng)戶認(rèn)為當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施不完善、法律及政策上的制約以及公共服務(wù)的不完善是影響市場化的重要因素，僅22%的農(nóng)戶資金的不足制約了閑置房屋市場化（見圖1）。從調(diào)查來看，雖然農(nóng)村房屋存量充足，市場供給充分，但是由于價值與價格不等，低廉的農(nóng)村房產(chǎn)價格使農(nóng)村房屋缺乏流轉(zhuǎn)市場。當(dāng)農(nóng)民有資金需求，想把閑置房屋進(jìn)入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)時，卻往往因價格低廉等問題對進(jìn)入市場產(chǎn)生遲疑的態(tài)度，因此需要強(qiáng)化對農(nóng)村閑置房屋使用主體的激勵，由市場決定合理的房屋價格促使農(nóng)民自身效用最大化，最終促進(jìn)農(nóng)村閑置房屋的市場化。[9]

42需求者的動力目標(biāo)——效用最大化

四川省位于中國西南腹地，地形地貌較為復(fù)雜，具有高原、山地、丘陵和平原4種地貌類型，獨(dú)特的地理條件使四川農(nóng)村地區(qū)具有獨(dú)特的風(fēng)貌，具有風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新、噪聲小、環(huán)境質(zhì)量好等特點(diǎn)，相反城市生活節(jié)奏快，交通堵塞、食品安全問題和空氣質(zhì)量問題等較為突出，一大部分城市居民萌生了在農(nóng)村購房的意愿。根據(jù)調(diào)查可知，把農(nóng)村住房作為養(yǎng)老場所和度假的去所是購房的主要用途。如果說提高農(nóng)民的出售房屋的意愿是推力，那么對農(nóng)村房屋具有購買力的城市居民和“潛在需求者”便是拉力。[10]需求者動力目標(biāo)即為自身效用最大化。在這里，效用主要指的是空氣質(zhì)量、食品安全、便捷的交通、舒適的環(huán)境等，需求者花費(fèi)一定的資金在農(nóng)村購房，目的是獲得整體最優(yōu)的配置。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，交通的便捷性往往是需求者最先考慮的問題。55%的被調(diào)查者把交通的便捷性作為購買房產(chǎn)的首要因素。約70%的購買者都希望購買的房屋是在近郊，僅有139%的購買者理想的地理位置是在遠(yuǎn)郊，124%的選擇在山區(qū)購買農(nóng)村房產(chǎn)（見圖2）。因此距城區(qū)距離遠(yuǎn)、深處大山交通不便的閑置房屋在市場上就沒有競爭力。另外，自來水管的普及以及互聯(lián)網(wǎng)的覆蓋程度也是影響房屋競爭力很重要的一個方面。167%的被調(diào)查者和10%的被調(diào)查者分別選擇自來水和互聯(lián)網(wǎng)作為影響的首要因素（見圖3）?？傊?，效用的最大化是影響購買者購買力的重要因素，只有購買力提高了，農(nóng)村閑置房屋才有市場。

43市場的動力目標(biāo)——資源配置的最優(yōu)化

從市場的角度來講，利益目標(biāo)就是充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。農(nóng)村房產(chǎn)是農(nóng)民在農(nóng)村集體所有的宅基地上建造的私有資產(chǎn)，農(nóng)民依法享有對房產(chǎn)占用、使用、收益和處分的權(quán)利，但是現(xiàn)行法律明確規(guī)定，農(nóng)村房產(chǎn)買賣限定在同村農(nóng)民之間進(jìn)行，且嚴(yán)格禁止向城市居民出售宅基地使用權(quán)，這就導(dǎo)致了農(nóng)村存在大量的閑置房產(chǎn)卻沒有合法途徑可以流轉(zhuǎn)。[11][12]隨著城市居民日益旺盛的市場需求，城市房屋和農(nóng)村房屋巨大的利益落差帶來的利益誘惑導(dǎo)致私下交易的存在，形成了隱性的交易市場。在隱性的交易市場中沒有配套的監(jiān)督機(jī)制，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)市場秩序混亂。[13]同時，閑置房產(chǎn)買賣過程中，宅基地不隨房產(chǎn)流動，導(dǎo)致農(nóng)村閑置房產(chǎn)的價格和價值偏離，嚴(yán)重?fù)p害農(nóng)民的自身利益。隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)民城鎮(zhèn)化使得農(nóng)村閑置房產(chǎn)供大于求，進(jìn)一步壓制了農(nóng)村房產(chǎn)價格，資源不能得到有效配置的。由此可知，推動農(nóng)村房產(chǎn)市場化是優(yōu)化資源配置，縮小城鄉(xiāng)差距的重要舉措。要改變這種偏向，必須通過市場機(jī)制調(diào)節(jié)農(nóng)村房產(chǎn)價格，充分發(fā)揮市場在農(nóng)村閑置房產(chǎn)資源配置中的決定作用，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)房產(chǎn)財富的合理分配。

44政府的動力目標(biāo)——社會福利的最大化

在現(xiàn)實(shí)情況中，農(nóng)村閑置房產(chǎn)流轉(zhuǎn)的收益確實(shí)是低于市場價的，農(nóng)民無法自動產(chǎn)生對閑置房屋流轉(zhuǎn)的利益驅(qū)動。因此必須加強(qiáng)地方政府政府自上而下的調(diào)控，逐步放開農(nóng)村房產(chǎn)交易限制，增加農(nóng)村房產(chǎn)流動性，強(qiáng)化對農(nóng)戶的激勵，充分發(fā)揮農(nóng)民的自主、自愿、民主的原則，流轉(zhuǎn)時農(nóng)民可以按照自己的意思自由地選擇是否去進(jìn)行流轉(zhuǎn)，切實(shí)考慮保護(hù)農(nóng)民的利益而不是強(qiáng)制性地要求農(nóng)民將自己的房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)。[14]但是又必須運(yùn)用利益制衡原理約束地方政府直接強(qiáng)制性地干預(yù)房屋的供應(yīng)與利用，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，健全農(nóng)村閑置房屋市場化的導(dǎo)向機(jī)制，從而充分保障農(nóng)民和城市居民的自身權(quán)益，建立健全農(nóng)村社會保障制度，對失去農(nóng)村房地的農(nóng)民提供基本的生活保障，免去其后顧之憂，最終實(shí)現(xiàn)社會福利的最大化。

5結(jié)論與建議

農(nóng)村房產(chǎn)資源閑置是由我國國情和一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定的，是資源利用不充分的一種現(xiàn)象，也是城市化發(fā)展進(jìn)程中的必然現(xiàn)象。根據(jù)前文可知：第一，閑置房屋的現(xiàn)狀是閑置率較高，數(shù)量大，分布零散，部分閑置和整體閑置并存，特征是地區(qū)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況以及交通便捷性條件越好，閑置率越低；第二，農(nóng)戶對于閑置房屋的市場化意愿明顯，半數(shù)以上支持閑置房屋市場化；第三，農(nóng)戶、需求者、市場以及政府四個主體是影響閑置房屋市場化的深層次的動力因素，對以上四個主體進(jìn)行激勵以及提出相應(yīng)的具有針對性的措施會有助于加快農(nóng)村閑置房屋的市場化進(jìn)程。由此本文從以下三個方面對推進(jìn)農(nóng)村閑置房屋市場化提出建議。

51發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用，加快完善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

在現(xiàn)行市場經(jīng)濟(jì)的體系下，政府在促進(jìn)資源合理分配，提高社會整體資源配置能力上發(fā)揮著不可替代的作用。四川農(nóng)村地區(qū)地域廣闊，各個地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件差距較大，偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)生活服務(wù)設(shè)施亟須健全，農(nóng)村道路、水電、網(wǎng)絡(luò)等問題都有待完善，房屋長期沒有統(tǒng)一規(guī)劃，房屋布局缺乏整體性，布局不合理，在市場上也不具競爭力，因此政府應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整合利用農(nóng)村現(xiàn)有的閑置房屋，充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，加大中央一級地方財政對農(nóng)村的財政轉(zhuǎn)移支付力度，改善農(nóng)村的道路交通、通信網(wǎng)絡(luò)、生態(tài)環(huán)保等生產(chǎn)生活的條件，加強(qiáng)村莊的整體規(guī)劃，逐步調(diào)整村莊布局，加強(qiáng)對農(nóng)村地區(qū)醫(yī)療設(shè)施和醫(yī)療資源的投入，改善農(nóng)村的就醫(yī)條件，完善農(nóng)村的社會化管理，夯實(shí)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的基礎(chǔ)，改善農(nóng)村發(fā)展的硬環(huán)境，增強(qiáng)其便捷性、舒適性和安全性，從硬件設(shè)施推進(jìn)農(nóng)村閑置房屋的市場化。

52加強(qiáng)對農(nóng)村閑置房屋使用主體的激勵，促進(jìn)閑置房屋的流轉(zhuǎn)

當(dāng)前四川農(nóng)村地區(qū)房屋與城鎮(zhèn)房屋價格而言是相當(dāng)?shù)土?，為了促進(jìn)閑置房屋的流轉(zhuǎn)，可以在房屋進(jìn)行市場化交易的同時給予農(nóng)戶一定的補(bǔ)貼和政策上的優(yōu)惠。隨著國家加大完善農(nóng)業(yè)三項補(bǔ)貼政策的完善，各種農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼項目不斷增多，數(shù)額不斷增大，據(jù)統(tǒng)計，2015年四川省內(nèi)的各種農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼資金多達(dá)7857億元，從農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼中抽取部分用于進(jìn)行房屋流轉(zhuǎn)的補(bǔ)貼，對于加強(qiáng)對閑置房屋使用主體的激勵具有良好的作用。同時應(yīng)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)工作，深化進(jìn)城農(nóng)民對房屋流轉(zhuǎn)的認(rèn)識，使更多的農(nóng)民群眾認(rèn)可閑置房屋的流轉(zhuǎn)，認(rèn)識到促進(jìn)閑置房屋流轉(zhuǎn)的重要性和必要性，從而促進(jìn)農(nóng)村閑置房屋的流轉(zhuǎn)。

53完善當(dāng)前的法律法規(guī)，健全農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)配套制度

在原先的法律制度框架內(nèi)，農(nóng)村閑置房屋無法通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)入市場流通，相關(guān)權(quán)益也無法通過市場途徑進(jìn)行分配。在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律下，如果一味地采取禁止農(nóng)村房屋買賣的措施，反而是對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益的侵犯，甚至在一定程度上阻礙城鎮(zhèn)化的進(jìn)展，因此原有的法律制度應(yīng)當(dāng)隨著做出適當(dāng)調(diào)整。我國應(yīng)該不斷完善農(nóng)村房屋買賣制度、建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，使農(nóng)村宅基地所有權(quán)和使用權(quán)相分離，逐步開放農(nóng)村房地產(chǎn)市場，讓農(nóng)村居民和城市居民同樣享有合法完整的房屋產(chǎn)權(quán)，遵循農(nóng)村房屋買賣自愿的原則流轉(zhuǎn)自己的房產(chǎn)。[15]同時不斷推進(jìn)農(nóng)村社會保障制度的改革，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)后統(tǒng)籌城鄉(xiāng)保障制度方面的步伐，建立更加完善的農(nóng)村社會保障法，切實(shí)地保障農(nóng)民的切身利益，適應(yīng)市場的需求和變化。

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[基金項目]四川省哲學(xué)社會科學(xué)研究規(guī)劃基地項目“四川省農(nóng)村房產(chǎn)資源市場化研究”（項目編號：SC15E056）；四川省社會科學(xué)高水平研究團(tuán)隊“農(nóng)村資源市場化研究”；四川省哲學(xué)社會科學(xué)重點(diǎn)研究基地項目“四川農(nóng)村土地政策實(shí)施效果評價研究”（項目編號：CR1605）；四川省哲學(xué)社會科學(xué)重點(diǎn)研究基地項目“都平原新村聚居點(diǎn)建設(shè)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的模式與路徑”（項目編號：CR1423）。

[作者簡介]吳青蔓（1996—），女，漢族，四川南充人，本科在讀。研究方向：農(nóng)林經(jīng)濟(jì)管理；唐宏（1985—），男，漢族，四川金堂人，博士生。研究方向：區(qū)域規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展研究；通訊作者：尹奇（1976—），女，漢族，四川長寧人，博士生，副教授。研究方向：土地資源管理。