淺析房地產(chǎn)開發(fā)工程項目設(shè)計管理

劉漢軍

摘 要：房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的設(shè)計管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)。面對日新月異紛繁復雜的國內(nèi)外市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場競爭中站穩(wěn)腳跟，立于不敗之地，獲取最大利潤，提高企業(yè)的工程設(shè)計管理水平和設(shè)計質(zhì)量，確保經(jīng)濟投資效益，執(zhí)行公司的設(shè)計理念，逐步形成特有的建筑風格，滿足市場和顧客需求成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 工程項目 設(shè)計管理

1、前言

目前，隨著我國房地產(chǎn)市場競爭的日漸激烈，其市場制度和運行都逐漸的走向完善和成熟，人們的購房觀念和行為也日益趨向于理性。在這種房市背景下，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提高開發(fā)項目的科學性和合理性，強化工程項目開發(fā)的設(shè)計和策劃水平，從而更好的促進房產(chǎn)項目的宣傳和營銷。設(shè)計管理工作貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段，從項目的前期定位到最后移交到物業(yè)公司管理，其間設(shè)計管理工作都是至關(guān)重要的，是項目成功與否的關(guān)鍵因素。

2、房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導意義與現(xiàn)狀普遍存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對與設(shè)計相關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、設(shè)計咨詢和招標、規(guī)劃設(shè)計、報批和設(shè)計變更等進行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。設(shè)計管理既要解決設(shè)計方面技術(shù)問題，又要把規(guī)劃、建筑、室內(nèi)、景觀等設(shè)計單位整合起來，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。而且設(shè)計管理工作的對象不僅有很多乙方，也有很多審批主管部門，所以不但要對合同方協(xié)調(diào)管理，也需上下協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作。

房產(chǎn)企業(yè)的項目管理人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等發(fā)揮著十分重要的作用，與項目定位、以及后來的規(guī)范施工等階段密切相連。在項目設(shè)計階段中，在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員的介入下，能夠使項目設(shè)計得到更好的指導性建議，保證項目投資目標、成本及進度得到有效控制，從而更加利于項目開發(fā)走向成功。

在過往開發(fā)項目的設(shè)計管理經(jīng)驗中，也發(fā)現(xiàn)存在不少問題。一方面，目前市場上的設(shè)計單位水平良莠不齊，設(shè)計人員經(jīng)驗水平不足，并同時跟進多個項目投入力度不夠，人員流動性大，難以完整跟進整個項目的所有設(shè)計階段。另一方面，甲方項目前期定位不明確、決策搖擺不定，甲方內(nèi)部意見不統(tǒng)一，或設(shè)計任務書要求不全，不夠詳細，容易導致設(shè)計反復修改，增加了工程成本延誤工期，都是現(xiàn)時設(shè)計管理中普遍存在的現(xiàn)狀。

3、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的幾點措施

（1）管理者明確設(shè)計要求。設(shè)計任務書編制是設(shè)計的輸入，要想有好的設(shè)計輸出，充分的設(shè)計輸入是起點。方案設(shè)計階段，設(shè)計任務書主要應包括企業(yè)最高領(lǐng)導層的規(guī)劃意見、營銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議等；初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，設(shè)計任務書主要應包括前面的設(shè)計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預算部門提供的細化成本要求以及項目現(xiàn)場管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計要求等。

在方案階段，作為設(shè)計管理決策者要明確項目定位方向，作為指導整個項目開發(fā)的目標。在項目前期先明確好投資成本、建筑風格意向、開發(fā)周期等關(guān)鍵性因素，把握好大方向，避免在設(shè)計過程中反復調(diào)整而造成的工期及成本增加。以本人參建的東方新天地商業(yè)項目為例，項目位于佛山城區(qū)核心的蓮升片區(qū)，是廣府文化發(fā)源地、興盛地，作為一個位于歷史文化體驗區(qū)中的商業(yè)綜合體，該項目在開發(fā)前期就十分明確地定位為具有嶺南特色的明末清初風格建筑。在這個指導思想下，每個階段的工作都圍繞這個主題進行深化、細化。作為工程管理者，在開發(fā)前期明確好設(shè)計要點要求，與設(shè)計單位共同探討設(shè)計方案，在綜合意見上決策精準果斷，在細節(jié)處理上謹慎推敲，避免了方案的反復調(diào)整，有效地縮短了開發(fā)周期，各方面達到了理想的預期效果。

（2）做好協(xié)調(diào)管理工作。一般而言，一旦項目設(shè)計方案已經(jīng)確立，項目設(shè)計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進度管理等方面做出重要鋪墊。因此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。

首先，當項目擬定好設(shè)計單位后，首要工作就是對項目設(shè)計負責人進行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進行衡量，同時還要結(jié)合設(shè)計單位對項目的具體進度安排進行有效評估，避免因圖紙設(shè)計質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進度控制目標與質(zhì)量控制目標得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。例如要對圖紙的特殊標注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得到有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個專業(yè)技術(shù)部門做進一步審查，如果核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

（3）重視審批過程中的溝通管理。設(shè)計報批不僅是批準的問題，還是時間上、經(jīng)濟上的問題，更要認識到設(shè)計報批是將設(shè)計目標通過政府的批準加以確認和合法化。設(shè)計管理人員要學會與規(guī)劃、消防、人防等政府各個主管部門的溝通和協(xié)調(diào)。

關(guān)乎設(shè)計的報批事項，要做到在設(shè)計過程中就保持與政府主管部門的溝通，設(shè)計管理人員要及時跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個范圍允許選擇或主管部門有商量的余地，我們可以通過合法的正當途徑將企業(yè)的發(fā)展目標和設(shè)計意圖準確的反映給他們，去積極協(xié)商和溝通。比如關(guān)于小區(qū)入口位置、與市政管網(wǎng)接口位置、建筑外立面效果等均可以根據(jù)企業(yè)對項目的要求結(jié)合造價因素爭取有利的審批結(jié)果。包括也可以根據(jù)市場、相關(guān)政策、項目具體實際對于規(guī)劃技術(shù)指標申請調(diào)整。

（4）加強設(shè)計的整合管理。建筑設(shè)計單位缺乏專項設(shè)計的能力，幕墻、景觀、智能化、精裝修等都需要二次設(shè)計。人防、供電、供水、環(huán)保等處于半市場化狀態(tài)，這些專業(yè)在建設(shè)流程上一般都滯后于施工圖設(shè)計。對于一個項目而言，需要補充完善的設(shè)計內(nèi)容還有很多。對于設(shè)計管理人員來說，多線的并行操作和資源整合力就是設(shè)計管理好壞的重要素質(zhì)。這需要設(shè)計管理人員內(nèi)部和外部的資源進行有效的整合，每個分項做到不矛盾不沖突，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。例如，在方案到施工階段，讓景觀、智能化、精裝修等專業(yè)設(shè)計施工單位就參與其中，避免后期的修改調(diào)整，電梯、空調(diào)等設(shè)備專業(yè)提前采購招標，在施工圖設(shè)計前確定技術(shù)參數(shù)，做好不同工種不同專業(yè)的交叉銜接，從而提高管理質(zhì)量，有效提升工作效率。

4、結(jié)語

設(shè)計工作在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中有著十分重要的意義和作用，項目設(shè)計的好，就能夠有效的降低房地產(chǎn)項目工程的造價，提高房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的科學性、安全性和長效性，縮短投資回收速度和效率，從而更好的提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，各房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)必須要加強對設(shè)計管理工作的關(guān)注和重視，加強對它在資金、人員、技術(shù)等方面的投入和支持，從而更好的完善房地產(chǎn)設(shè)計管理體系，進一步促進和推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效、長久、健康發(fā)展。

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