營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響探討

于杰

摘要：營改增即將營業(yè)稅改為征收增值稅，這是我國國務(wù)院根據(jù)社會(huì)發(fā)展不斷變革的形勢所推行的政策，目的在于減輕各個(gè)行業(yè)稅負(fù)并促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2012年只在服務(wù)業(yè)和交通運(yùn)輸行業(yè)開展試點(diǎn)，隨著時(shí)間的推移，營改增的試點(diǎn)行業(yè)也在不斷擴(kuò)大，現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)也被納入其中。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍較廣，運(yùn)營周期較長，相關(guān)費(fèi)用種類也很繁雜，因此營改增政策的推行將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大的影響。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；對策

為了適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國稅制體系主要經(jīng)歷了營業(yè)稅和增值稅同時(shí)征收、增值稅轉(zhuǎn)型、營業(yè)稅改為征收增值稅這幾個(gè)階段。2016年5月，營改增在全國范圍內(nèi)推行，這一稅制體系的變革最大的優(yōu)勢就在于避免了重復(fù)征稅，在減輕企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)還促進(jìn)各行業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，提高其在國際上的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的開發(fā)、售賣和管理，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍較廣、資金流動(dòng)性較大、投入成本較高，因此在營改增全面推行之前，房地產(chǎn)企業(yè)一直占據(jù)我國納稅主體的絕大部分，營改增從很大程度上減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，且有助于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部更加規(guī)范化的管理，但在產(chǎn)生積極影響的同時(shí)，稅制變革對房地產(chǎn)企業(yè)還有很多消極影響。針對房地產(chǎn)企業(yè)，深入分析營改增給其帶來的消極影響并提出一些合理性建議，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展有所幫助。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）營業(yè)成本增加

房地產(chǎn)營業(yè)成本即建設(shè)成本，建設(shè)成本大多來源于人力資源成本、開發(fā)建設(shè)成本、材料購買成本、施工成本。我國施工工人的工資大幅度上漲，而房地產(chǎn)企業(yè)需要聘請大量的工人，聘請的工人里面農(nóng)民工占絕大多數(shù)，農(nóng)民工的存在不利于工資的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，使得企業(yè)用人成本增加。在房地產(chǎn)建設(shè)施工過程中，企業(yè)需要租賃大量的大型施工機(jī)器，這些機(jī)器租金和專業(yè)操作人員的工資都很高，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)成本。

（二）流動(dòng)資金緊張

不同于其他經(jīng)濟(jì)組織，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式和公司性質(zhì)比較特殊，需要先繳納土地出讓金，預(yù)售交房，根據(jù)預(yù)售收入提前繳納相應(yīng)稅款，而進(jìn)項(xiàng)稅款、工程款往往都是要推遲獲得的，造成房地產(chǎn)企業(yè)無法及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票，也就無法及時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，這在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的支出，使房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金緊張甚至還有可能出現(xiàn)資金斷流的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增值稅專項(xiàng)發(fā)票收集困難

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目較為復(fù)雜，在購買一些原材料的時(shí)候種類繁多，供應(yīng)商大多都是小額納稅人，提供增值稅專項(xiàng)發(fā)票難度很大，進(jìn)度很慢。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)用人成本也較高，針對高額的人工成本，增值稅專項(xiàng)發(fā)票難以提供。此外，基于房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)，各個(gè)項(xiàng)目的地點(diǎn)較為分散，一旦有資金的支出，商家對征稅的意識(shí)比較單薄，也沒有提供增值稅專項(xiàng)發(fā)票的能力，這些因素造成了增值稅專項(xiàng)發(fā)票收集困難，房地產(chǎn)營業(yè)成本上升，降低了企業(yè)整體利潤。

（四）業(yè)務(wù)水平有待提高

營業(yè)稅改為征收增值稅后，相關(guān)的稅率稅法和政策條例也發(fā)生了變化，這就要求內(nèi)部人員要加強(qiáng)對政策法規(guī)的學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員若沒有及時(shí)了解新的核算規(guī)則和新增的計(jì)財(cái)科目，對自己的業(yè)務(wù)不熟悉，就很容易在平時(shí)的資金核算過程中犯錯(cuò)誤，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作產(chǎn)生影響。其次企業(yè)采購部人員購買的材料種類多、工作量大，若沒有及時(shí)地在財(cái)務(wù)部門登記支出金額和妥善保管增值稅專項(xiàng)發(fā)票，就會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，因此房地產(chǎn)企業(yè)各部門人員的業(yè)務(wù)水平還有待提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增風(fēng)險(xiǎn)的策略

（一）做好稅務(wù)規(guī)劃，控制企業(yè)成本

營改增會(huì)大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)成本，相比傳統(tǒng)的營業(yè)稅為主的納稅人主體，增值稅納稅人主體具有更大的籌劃空間，房地產(chǎn)企業(yè)可以在這一點(diǎn)上多進(jìn)行規(guī)劃，控制稅務(wù)額度，進(jìn)而降低工程成本?？傮w上來說，主要做好以下兩點(diǎn)。第一，由于房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策的復(fù)雜性，有條件的企業(yè)可以設(shè)立專門的稅務(wù)部門，針對增值稅發(fā)票做好對比與認(rèn)證工作，以便實(shí)現(xiàn)后續(xù)增值稅發(fā)票的正常抵扣。如果企業(yè)沒有相應(yīng)的條件，也應(yīng)該做好相應(yīng)發(fā)票的對比管理工作，尤其是要熟悉發(fā)票的管理流程，避免由于操作的失誤導(dǎo)致的稅務(wù)抵扣失敗。第二，由于相比原來的營業(yè)稅為主體的交稅模式，增值稅在形式上更加的靈活，具有“抵、減、扣”等多種形式的交稅形式，這就賦予了房地產(chǎn)企業(yè)更大的籌劃空間，也給了交稅部門更加自由的交稅形式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行增值稅交稅工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加詳細(xì)的規(guī)劃各種交稅途徑，采用為自身企業(yè)創(chuàng)造最大價(jià)值的方式進(jìn)行交稅工作。

（二）加速現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，減少財(cái)務(wù)壓力

房地產(chǎn)企業(yè)由于自身工作特點(diǎn)的原因，具有業(yè)務(wù)復(fù)雜，資金流量巨大等特點(diǎn)。在實(shí)行了增值稅為主體的交稅模式之后，不少房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)困難，甚至資金鏈斷裂等現(xiàn)象。要應(yīng)對這種現(xiàn)象的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)先滿足在建工程的需要，通過最大限度上預(yù)售等方式加大回款的力度，加速資金流轉(zhuǎn)速度，減少資金在中間流轉(zhuǎn)上所用的成本。通過這樣的方式，在一定程度上能夠減少資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，也能夠在較大的程度上降低財(cái)務(wù)壓力。

（三）梳理稅務(wù)流程，調(diào)整發(fā)票管理辦法

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作繁重，核算比較復(fù)雜，實(shí)行營改增條例后，稅務(wù)流程也會(huì)發(fā)生變化，財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)對新稅務(wù)流程的梳理，結(jié)合企業(yè)自身情況，改進(jìn)原來的工作方式。增值稅專項(xiàng)發(fā)票關(guān)系著進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，收集發(fā)票的難度較大，在處理企業(yè)業(yè)務(wù)時(shí)，優(yōu)先考慮能及時(shí)提供增值稅專用發(fā)票的大企業(yè)，在優(yōu)先選擇的基礎(chǔ)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該仔細(xì)檢查增值稅專用發(fā)票，確保發(fā)票完整、準(zhǔn)確、真實(shí)，對比較可疑的增值稅發(fā)票要進(jìn)行調(diào)查，嚴(yán)厲打擊偽造發(fā)票，及時(shí)催繳相關(guān)增值稅專用發(fā)

票，聯(lián)合制定一套適合自身特點(diǎn)的發(fā)票管理辦法，減少漏洞發(fā)生，降低企業(yè)壓力。

（四）加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)對內(nèi)部人員的培訓(xùn)工作，聘請專業(yè)人員對相關(guān)政策條例進(jìn)行解讀，定期組織大家互相學(xué)習(xí)交流，營造良好的學(xué)習(xí)氛圍。財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)中有著舉足輕重的地位，納稅或者核算過程中出現(xiàn)錯(cuò)誤都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的損失。除了讓財(cái)務(wù)人員熟悉新政策，還要調(diào)動(dòng)其他部門人員的積極性，相互配合制定出一套更為完善的規(guī)章制度，改變以前傳統(tǒng)的陳舊性的觀念，要與時(shí)俱進(jìn)，敢于創(chuàng)新。對于業(yè)績較好的工作人員，要實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)制度，對于常犯錯(cuò)誤的工作人員，要及時(shí)指出改正并采取一定處罰措施。個(gè)人與集體的利益息息相關(guān)，大家相互督促和學(xué)習(xí)才能最大限度地降低營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的消極影響。

三、總結(jié)

營改增稅制體系改革是我國針對社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀所提出的政策，這一政策能夠在較大的程度上推進(jìn)各行各業(yè)的健康發(fā)展。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這項(xiàng)政策具有更加復(fù)雜的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在新的政策條件之下想要獲得更好的發(fā)展，勢必要明白新政策對自身企業(yè)所能造成的影響，之后通過具體的分析采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對策略。總體上來說，由于營改增后3%-17%多檔稅率、甚或是不征稅稅率或*稅率等的存在，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是豐富了進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得方式，也給了房地產(chǎn)企業(yè)更加靈活的規(guī)劃方式。具體分析不同稅率進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得途徑，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)為自身企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)工作者都應(yīng)該思考的問題，從長遠(yuǎn)的眼光來看，其為自身企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值也必將是可觀的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要適應(yīng)在新的形式下不斷調(diào)整自身的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，揚(yáng)長避短，從而才能將改變轉(zhuǎn)化為自身發(fā)展的動(dòng)力，幫助企業(yè)健康積極的發(fā)展，為企業(yè)在新的政策新式之下創(chuàng)造更大的價(jià)值空間。

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（作者單位：山東中投建邦置業(yè)有限公司）