房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及其應(yīng)對措施

崔文吉

摘要：財務(wù)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。科學(xué)的財務(wù)成本管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，提高管理效益。本文圍繞房地產(chǎn)財務(wù)成本管理，介紹了房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中存在的問題，并就問題提出了針對性的建議措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)成本管理；措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其成本大致包含了固定成本和變動成本兩部分。其中固定成本是相對不變的，主要包含了設(shè)計成本、土地成本、建設(shè)成本等，這些固定成本可以通過預(yù)算管理進(jìn)行核算，具有相對固定性，能夠直接進(jìn)行衡量。在土地拍賣過程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產(chǎn)企業(yè)中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對固定性，在市場穩(wěn)定的情況下，建筑成本要素也相對穩(wěn)定。對于某一建筑項(xiàng)目，在設(shè)計建筑方案時其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項(xiàng)目的級別之后，其建筑成本也能夠大致進(jìn)行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場經(jīng)濟(jì)繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產(chǎn)開發(fā)中介入比較深，也是房地產(chǎn)企業(yè)市場開發(fā)的重要支撐。因此房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過在工程設(shè)計過程中假如對于建筑項(xiàng)目所需的資金、還款總額等要素能夠準(zhǔn)確計算，并且能夠分析出監(jiān)測進(jìn)度、環(huán)境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。

二、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問題

一是目標(biāo)成本制定不科學(xué)。房地產(chǎn)財務(wù)成本制定的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)全員參與管理，并將可行性目標(biāo)在考核中進(jìn)行關(guān)聯(lián)。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在成本管理目標(biāo)的制定上沒有充分依靠管理、技術(shù)、施工人員，目標(biāo)可行性不夠。同時，對于財務(wù)成本管理的目標(biāo)也沒有進(jìn)行有效的項(xiàng)目分級，導(dǎo)致成本預(yù)算中的目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)難以層層進(jìn)行落實(shí)。目標(biāo)預(yù)算計劃跟行動之間銜接不到位，很難通過監(jiān)測和目標(biāo)管理實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)跟現(xiàn)實(shí)管理之間的有效協(xié)調(diào)，這不利于成本目標(biāo)管理內(nèi)容的完善，也對工程建設(shè)任務(wù)造成一定的負(fù)面影響。

二是流程程序制定不科學(xué)，不利于成本管理。對于建筑項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化，將工程不需要的流程進(jìn)行刪減，確保工程控制規(guī)范性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項(xiàng)目開發(fā)中，規(guī)范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節(jié)省成本，減少消耗，控制成本目標(biāo)。一些企業(yè)圍繞成本管理制度，約束性不高，沒有建立起相應(yīng)的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實(shí)，同時也難以為成本管理起到基礎(chǔ)性推動作用。在成本控制上沒有實(shí)現(xiàn)財務(wù)部門管理部門和工程部門之間的相互監(jiān)督，成本管理體系不科學(xué)，難以落實(shí)成本控制工作，在成本統(tǒng)籌進(jìn)一步控制以及質(zhì)量安全控制上沒有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強(qiáng)化。

三是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中靜態(tài)和動態(tài)雙重控制協(xié)調(diào)性不足。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步強(qiáng)化成本管理，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)各管理環(huán)節(jié)和流程之間的銜接，推動整體的協(xié)調(diào)性。通過把握生產(chǎn)質(zhì)量，強(qiáng)化各環(huán)節(jié)的動態(tài)和靜態(tài)控制，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中沒有按照事先設(shè)計的管理目標(biāo)和成本管理模型進(jìn)行控制，總預(yù)算成本計算不科學(xué)、不準(zhǔn)確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內(nèi)。由于缺乏動態(tài)和靜態(tài)雙重控制，對企業(yè)未來發(fā)展指導(dǎo)性意義不大。

三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的措施

第一，進(jìn)一步強(qiáng)化財務(wù)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目管理過程中，應(yīng)當(dāng)圍繞資金成本和稅務(wù)成本兩個方面強(qiáng)化財務(wù)成本管理。財務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)金流量以及可行性報告等相關(guān)分析資料，對于資金投放明細(xì)進(jìn)行具體分析，強(qiáng)化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實(shí)現(xiàn)對建筑工程整體規(guī)劃的合理把控。在此基礎(chǔ)上，切實(shí)提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務(wù)成本，通過了解和研究稅務(wù)法規(guī)，強(qiáng)化跟稅務(wù)部門之間的溝通協(xié)調(diào)。根據(jù)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。

第二，強(qiáng)化房地產(chǎn)工程成本控制。工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要內(nèi)容，圍繞建設(shè)成本和配套成本兩個方面對工程成本進(jìn)行有效管控。通過測算分級企業(yè)成本經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)成本管理的科學(xué)化，要科學(xué)制定成本控制指標(biāo)，并確?？刂浦笜?biāo)的科學(xué)性和可行性。通過對控制指標(biāo)的細(xì)化，落實(shí)到具體的管理流程中，實(shí)現(xiàn)對工程進(jìn)度的科學(xué)指導(dǎo)。要結(jié)合成本，確定施工的標(biāo)準(zhǔn)、施工的招投標(biāo)以及工藝等相關(guān)方面。在施工的過程中，要不斷設(shè)計和完善相關(guān)流程，通過制度管理和流程簽證等方式，進(jìn)一步明確施工隊伍層級權(quán)力，通過不相容職務(wù)相分離等實(shí)現(xiàn)成本管理的有效管控，減少不科學(xué)費(fèi)用的支出。

第三，進(jìn)一步完善管理成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步圍繞降低成本增加收益進(jìn)行管理成本控制。通過強(qiáng)化施工建設(shè)項(xiàng)目過程管理和流程管理，加大對設(shè)計費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用的監(jiān)控，在提高效率的同時降低成本。要通過成本核算和開發(fā)實(shí)現(xiàn)制度約束，在管理過程中不斷創(chuàng)新，加大管理和控制，通過專業(yè)化精細(xì)化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項(xiàng)目成本核算準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，提高成本控制決策的科學(xué)性，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：青島興東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）