小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題研究

余柳

【摘要】停車位類型形態(tài)各異，不同種類的停車位能否成為獨(dú)立的物并為何種主體享有、使用、收益和處分的權(quán)利尤為重要。目前我國(guó)《物權(quán)法》第74條就停車位權(quán)屬的規(guī)定較模糊，引發(fā)了實(shí)務(wù)中的糾紛。在借鑒域外優(yōu)秀的立法、實(shí)踐基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)第74條作出相應(yīng)的調(diào)整。區(qū)分停車位不同的形態(tài)確定不同的歸屬：將建筑物首層架空層停車位、地面停車位及屋頂停車位歸全體業(yè)主或部分業(yè)主共有，將地下車庫(kù)及立體停車庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有。

【關(guān)鍵詞】小區(qū)停車位權(quán)屬；《物權(quán)法》第74條；共有

一、城市住宅小區(qū)停車位類型及立法缺陷

根據(jù)《物權(quán)法》第74條，停車位即在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃整齊的用來(lái)專門停車的位置。我國(guó)住宅小區(qū)現(xiàn)有停車位形式多樣，各地法律法規(guī)根據(jù)小區(qū)停車位類型的規(guī)定及名稱各異。如《深圳市區(qū)分所有建筑物停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法》將停車位分為配建停車位和增設(shè)停車位（第4條），其中增設(shè)停車位的數(shù)量必須建立在配建停車位的標(biāo)準(zhǔn)以上，增設(shè)停車位下再設(shè)時(shí)鐘停車位（具有臨時(shí)性，以露天停車位為典型），并規(guī)定時(shí)鐘停車位為區(qū)分所有建筑物的共有設(shè)施，僅供臨時(shí)停車使用，不得轉(zhuǎn)讓、出租或抵押（第5條），即時(shí)鐘停車位乃全體業(yè)主共有。此條款設(shè)立配建停車位和時(shí)鐘停車位旨在確保優(yōu)先滿足業(yè)主的需求。而《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》將停車位類型劃分為地面停車場(chǎng)、路邊劃線停車位、地下停車庫(kù)、立體停車庫(kù)四種。（第2條）《上海市關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)（位）租售問(wèn)題的暫行規(guī)定》只對(duì)地下車庫(kù)做了規(guī)定。停車位形態(tài)各異，對(duì)其權(quán)屬的確定也不同。據(jù)整理得出停車位主要有下列幾種存在形態(tài)：

1停車位類型

（一）立體停車庫(kù)

立體停車庫(kù)屬倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，一般分為升降橫移式、垂直循環(huán)式、巷道堆垛式、垂直升降式、簡(jiǎn)易升降式五種，在小區(qū)運(yùn)用最為廣泛的是升降橫移式。立體停車庫(kù)一般不與任何地上建筑物相連，也沒(méi)有與附近建筑物直接相連的通道。它一般由墻壁隔開(kāi)，四周范圍較明確，并且具有獨(dú)立的出入口，是與住宅建筑物相區(qū)分的、獨(dú)立的特定物。

（二）建筑物首層架空層停車位

建筑物首層架空層停車位，是指建筑物地面第一層架空而形成的停車位，其依附于建筑物。通常也會(huì)以明確的劃線方式區(qū)分各個(gè)停車位。此類停車位不具有獨(dú)立的入口，鮮少進(jìn)行集中統(tǒng)一的管理，任意小區(qū)成員皆得使用。

（三）屋頂平臺(tái)停車位

屋頂停車位是指在小區(qū)住宅建筑物屋頂上設(shè)置的。此類停車位由于便利性較低、技術(shù)性較高，常見(jiàn)于國(guó)外，在我國(guó)未得到廣泛推廣。僅在某些城市中的大型購(gòu)物商城的頂樓出現(xiàn)。隨著業(yè)主購(gòu)買汽車數(shù)量增多，小區(qū)停車位愈顯緊缺，再加之節(jié)地模式的推進(jìn)，此類停車位會(huì)逐步得到推廣。

（四）地面停車位

地面停車位指開(kāi)發(fā)商在得到《建筑工程規(guī)劃許可證》后，通過(guò)占用小區(qū)公共道路或其他地面而設(shè)置的停車場(chǎng)所，其通常采劃線或圍欄的方式對(duì)其進(jìn)行標(biāo)界。

（五）地下停車位

地下停車位是按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下停車位。這種形式的停車位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)利用地下空間而建造的車庫(kù)，一般來(lái)說(shuō)包括非人防工程性質(zhì)的車庫(kù)和人防工程性質(zhì)的車庫(kù)。其不依附于地上任何的建筑物而獨(dú)立存在。此類車庫(kù)內(nèi)部的車位之間由清晰的界限劃分（如劃線的方式、界墩），或者采取給車位編號(hào)的形式使得第三人能準(zhǔn)確區(qū)分。

2當(dāng)前我國(guó)立法缺陷

目前我國(guó)小區(qū)停車位的權(quán)屬狀況主要如下，第一種是小區(qū)停車位歸全體業(yè)主所有；第二種是小區(qū)停車位歸開(kāi)發(fā)商所有，業(yè)主要取得停車位的使用權(quán)須與開(kāi)發(fā)商訂立購(gòu)買合同或承租合同。第一種權(quán)屬狀況的停車位主要存在于地面停車位、建筑物首層架空層停車位中。這些停車位全體業(yè)主均可使用，只要向物業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)繳納停車費(fèi)即可。該類停車位的所占用的通常是小區(qū)公共場(chǎng)所和道路，成本較低。其權(quán)屬由現(xiàn)行《物權(quán)法》第74條規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。第二種權(quán)屬狀況的停車位以車庫(kù)為主。這些停車位多由小區(qū)開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商通過(guò)出租、轉(zhuǎn)讓以及附贈(zèng)等方式提供給小區(qū)業(yè)主使用。現(xiàn)行《物權(quán)法》第七十四條只確立了約定歸屬原則。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的權(quán)益往往無(wú)法得到衡平，爭(zhēng)議頗多。

現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)綠地、空地、路側(cè)都被小汽車“覆蓋”的現(xiàn)象比比皆是，第一款中試圖以“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的強(qiáng)制性要求擴(kuò)大小區(qū)內(nèi)停車位的供給。但存在以下問(wèn)題：首先，實(shí)際生活中業(yè)主對(duì)停車位的需求程度不盡相同，對(duì)需求量的客觀標(biāo)準(zhǔn)難以認(rèn)定；第二，此處的“需要”是購(gòu)買的需要還是業(yè)主日常使用的需要并無(wú)標(biāo)明；第三，對(duì)于“應(yīng)當(dāng)”的認(rèn)定到底是一種強(qiáng)制性規(guī)范抑或授權(quán)第三人的任意性規(guī)范，用以約束業(yè)主、開(kāi)發(fā)商以及第三人的關(guān)系；第四，對(duì)“首先”的定義，其指的是業(yè)主相對(duì)于第三人對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車位具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)還是優(yōu)先使用權(quán)？小區(qū)規(guī)劃的停車位一般有限，若在出售停車位后剩余，開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)閑置相應(yīng)停車位，在這種情況下，是否各種停車位都能出售、或承租給第三人？若在出售時(shí)，業(yè)主經(jīng)濟(jì)水平有限或?qū)ν＼囄粫簾o(wú)需求，嗣后欲購(gòu)置時(shí)已出售予第三人，業(yè)主與第三人的權(quán)益如何衡平；第五，對(duì)于以出售方式取得停車位使用權(quán)的是否有期限限制。出售給第三人的停車位及業(yè)主的使用期限是否相同。

二、停車位權(quán)屬的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

1約定歸屬說(shuō)

根據(jù)《物權(quán)法》第74條，約定歸屬隱性條件為停車位及車庫(kù)必須是屬于專有權(quán)的標(biāo)的，且其原始?xì)w屬是確定的，屬于開(kāi)發(fā)商所有，以獨(dú)立地上車庫(kù)為典型，而獨(dú)立地下車庫(kù)，排除地方性規(guī)章確認(rèn)開(kāi)發(fā)商擁有土地使用權(quán)的情形下，仍有一部分為開(kāi)發(fā)商利用人防工事興建的車庫(kù)存有較大爭(zhēng)議。而法律上已經(jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的停車位（如地面停車位），不能成為當(dāng)事人約定歸屬的標(biāo)的。但約定歸屬說(shuō)看似貫徹了“私法自治”的原則，但實(shí)踐中存在下列缺陷：房屋買賣合同通常為格式合同，開(kāi)發(fā)商為了追求利益的最大化，一般會(huì)在格式合同中預(yù)先規(guī)定了小區(qū)停車位的所有權(quán)歸自己，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)間不一，談判能力弱。實(shí)踐生活中一概采約定歸屬說(shuō)通常不利于維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)將其范圍限縮只得運(yùn)用于立體停車庫(kù)及地下車庫(kù)中。

2面積分?jǐn)傉f(shuō)和土地使用權(quán)說(shuō)

面積分?jǐn)傉f(shuō)以建筑成本和面積的分?jǐn)偳闆r作為判定小區(qū)停車位所有權(quán)唯一根據(jù)。建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第5條第2款規(guī)定，商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。若開(kāi)發(fā)商將停車位的建筑成本或面積分?jǐn)偟浇ㄖ杀净蚍课菝娣e中，小區(qū)停車位就歸業(yè)主共有，否則歸開(kāi)發(fā)商。對(duì)于獨(dú)立地下車庫(kù)及利用首層架空層興建的非獨(dú)立地下車庫(kù)來(lái)說(shuō)，如果商品房的公攤面積已經(jīng)包括停車位的建筑面積，證明業(yè)主在買房時(shí)已經(jīng)為地下停車位支付了建設(shè)費(fèi)用，地下車庫(kù)的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體小區(qū)業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售此類停車位，否則有重復(fù)收費(fèi)之嫌。但此觀點(diǎn)實(shí)際是理想化的模式，操作性較低，僅按照購(gòu)房者購(gòu)買房屋時(shí)是否分?jǐn)偭送＼囄怀杀敬_定停車位的權(quán)利歸屬，涉及比較復(fù)雜的建筑專業(yè)問(wèn)題。另外，此規(guī)則的運(yùn)用同時(shí)依賴于開(kāi)發(fā)商如實(shí)向主管部門申報(bào)停車位的面積計(jì)算方式與成本負(fù)擔(dān)方式，全面客觀及時(shí)地向消費(fèi)者履行信息披露義務(wù)，實(shí)踐中，建筑成本的運(yùn)算往往同時(shí)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)秘密跟利益，消費(fèi)者獲悉的難度較高。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第32條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”。在房地一體主義的制度框架下，土地使用權(quán)出讓說(shuō)將全體業(yè)主購(gòu)買房屋并分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)全部土地使用權(quán)出讓費(fèi)作為判斷停車位權(quán)屬的依據(jù)。若小區(qū)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)被住宅房屋所分?jǐn)?，那么停車位?yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，業(yè)主往往分?jǐn)偟氖峭恋乇砻娴氖褂脵?quán)，該說(shuō)無(wú)法解決地下獨(dú)立車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題。隨著對(duì)空間利用的多元化，簡(jiǎn)單地根據(jù)土地使用權(quán)來(lái)確定停車位歸屬不足以解決小區(qū)停車位的權(quán)屬問(wèn)題。

三、完善我國(guó)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬立法

1各類型停車位權(quán)屬確定

（一）立體停車庫(kù)

這類停車庫(kù)技術(shù)投入的成本較高，應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。

（二）建筑物首層架空層停車位

樓房首層架空層位于建筑物的底部，是整幢建筑物的結(jié)構(gòu)支撐。根據(jù)《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，只有層高于2 2米的建筑物才能計(jì)算建筑面積（第3條），首層架空層車庫(kù)通常層高較低，且為建筑物不可分割的一部分。其次，實(shí)踐生活中首層架空層停車位并非僅僅供業(yè)主停車，往往還承載了其他功能，譬如臨時(shí)性的娛樂(lè)、休憩場(chǎng)所以及公共過(guò)道。根據(jù)《建筑面積計(jì)算規(guī)則》第8條，公共門廳和過(guò)道屬于該建筑物的公共面積，因此此類型停車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共同所有。另外，這類停車位的建設(shè)成本較低（通常以簡(jiǎn)單劃線的方式區(qū)分各個(gè)停車位），將此類停車位劃歸業(yè)主共有不會(huì)激發(fā)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的利益沖突。

如果首層架空層的層高在2.2米以上，也就當(dāng)然成為區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)的客體，可以依法辦理權(quán)利的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，其權(quán)利歸屬于取得產(chǎn)權(quán)證明的人。

（三）屋頂平臺(tái)停車位

屋頂停車位多采螺旋爬樓或者增建電梯的方式營(yíng)運(yùn)，相比地下停車位的投建成本較低。與架空層停車位類似，屋頂平臺(tái)停車位所占用的空間是整棟建筑物的頂部，是建筑物不可分割的一部分。此類停車位應(yīng)歸業(yè)主共同所有。

（四）地面停車位

根據(jù)“房隨地走、地隨房走”的制度框架和《物權(quán)法》第74條，小區(qū)建設(shè)用地表面的土地使用權(quán)即歸全體業(yè)主共有。

（五）地下停車位

（1）利用人防性質(zhì)興建的地下車庫(kù)

此類車庫(kù)多屬國(guó)家為了國(guó)防利益和國(guó)家安全，開(kāi)發(fā)商利用人防工事作為車庫(kù)的情形。權(quán)屬具有較大的爭(zhēng)議性。根據(jù)《人民防空法》第5條規(guī)定“國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”依據(jù)該法只要該停車位能保障國(guó)家在必要時(shí)可以對(duì)其進(jìn)行征收利用即可，地下車庫(kù)的投資費(fèi)用高昂，此類停車位權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸于開(kāi)發(fā)商所有。

（2）非利用人防性質(zhì)興建的地下車庫(kù)

此類停車位能滿足構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，雖然在某些地下車庫(kù)中，其并無(wú)以墻壁作為各個(gè)車位之間的隔離，而是采用劃線或者編號(hào)的方式。這里可借鑒德國(guó)對(duì)可取得特別所有權(quán)的停車位的認(rèn)定辦法，只要其具有永久性的并得為第三人所辨的標(biāo)志則可認(rèn)為其具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。對(duì)于此類型車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商為其建設(shè)投入了巨額成本，因而應(yīng)當(dāng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。

2完善《物權(quán)法》第74條建議

物權(quán)法第74條“應(yīng)當(dāng)”應(yīng)被理解強(qiáng)制性規(guī)范中的義務(wù)性規(guī)范，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)積極履行為業(yè)主提供滿足其基本需要的停車位的義務(wù)，保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主較之開(kāi)發(fā)商往往處于弱勢(shì)地位。有學(xué)者曾提出，該條文之所以為強(qiáng)制性規(guī)范的原因在于其調(diào)整的為公共利益，但作者并不贊同，公共利益指向的是不特定的多數(shù)人的利益，在確定小區(qū)停車位權(quán)屬時(shí)，收益的群體多限于該小區(qū)的成員?？v使有將開(kāi)發(fā)商將小區(qū)內(nèi)停車位出售予第三人的情況，但最終所得收益由小區(qū)成員共享。可見(jiàn)該條款的目的是使得最終受益群體為該小區(qū)的成員，只不過(guò)小區(qū)內(nèi)部的成員構(gòu)成具有不確定性。

作為強(qiáng)制性規(guī)范，第74條并未規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違背條文所承受的法律后果。若開(kāi)發(fā)商并無(wú)“首先滿足業(yè)主的需要”，而將停車位售予第三人，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行懲罰。若開(kāi)發(fā)商未在房屋銷售合同中作出保留停車位所有權(quán)的條款，也未與業(yè)主之間有任何關(guān)于小區(qū)停車位權(quán)屬的約定，應(yīng)推斷小區(qū)停車位歸全體業(yè)主共有。前述第74條為強(qiáng)制性規(guī)范，當(dāng)業(yè)主的權(quán)益受到侵害時(shí)，可請(qǐng)求法院作出合同無(wú)效的判決。若開(kāi)發(fā)商在商品房銷售合同中沒(méi)有明確保留小區(qū)停車位的所有權(quán)，事后又與業(yè)主達(dá)成小區(qū)停車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主事實(shí)上約定小區(qū)停車位最初的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。但此時(shí)由于開(kāi)發(fā)商并無(wú)首先滿足業(yè)主的需求，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)的賠償。若在停車位首次出售時(shí)，業(yè)主的經(jīng)濟(jì)水平有限或?qū)ν＼囄徊o(wú)需求，嗣后欲購(gòu)置時(shí)該停車位已出售予第三人，只要在出賣時(shí)所得收益已與業(yè)主分享，其就需要承擔(dān)停車位由他人購(gòu)買使用的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主的權(quán)利也可以通過(guò)對(duì)該停車位的使用期限限制得到保護(hù)。若停車位已通過(guò)出售的方式轉(zhuǎn)讓給第三人的，其使用期限應(yīng)當(dāng)比業(yè)主的短。

“滿足業(yè)主的需要”中的“需要”應(yīng)為日?；拘枰?。開(kāi)發(fā)商只要在小區(qū)規(guī)劃中保證每戶業(yè)主都能夠購(gòu)買或使用人均占有車輛對(duì)應(yīng)的停車位即可。需求是可變的，若小區(qū)的停車位已達(dá)飽和狀態(tài)，也可考慮利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)對(duì)其他空間加以運(yùn)用。

現(xiàn)實(shí)生活中有些人只是出于投資目的購(gòu)買房屋，取得所有權(quán)后會(huì)把房屋轉(zhuǎn)讓或出租。因此“首先滿足業(yè)主的需要”同樣適用于房屋的承租人，但僅限于使用權(quán)。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)以戶為單位考慮業(yè)主的停車需求，因此承租人在不妨礙小區(qū)其他業(yè)主行使權(quán)利的前提下相對(duì)于小區(qū)外的第三人有優(yōu)先使用權(quán)。